بازار املاک و مستغلات در هانوی شاهد تغییرات قابل توجهی است.

طبق گزارش کمیته خلق هانوی ، از پایان سال ۲۰۲۵، کار پاکسازی زمین پیشرفت قابل توجهی داشته است. بسیاری از پروژه‌های طولانی مدت، به ویژه پروژه‌های زیرساختی استراتژیک مانند جاده کمربندی ۴ - منطقه پایتخت، بخش جاده کمربندی ۱ از هوانگ کائو تا ووی فوک، جاده‌های کمربندی ۲.۵، ۳ و ۳.۵، به همراه مجموعه‌ای از پل‌ها بر روی رودخانه سرخ مانند تو لین، تران هونگ دائو، تونگ کت، هونگ ها و نگوک هوی، تسریع شده‌اند.

علاوه بر این، پیشرفت هانوی در پرداخت هزینه‌های سرمایه‌گذاری عمومی به طور قابل توجهی بالاتر از میانگین ملی است. طبق اطلاعات ارائه شده در کنفرانس ملی تسریع تخصیص و پرداخت سرمایه سرمایه‌گذاری عمومی در سال 2026 در 24 آوریل، تا 23 آوریل، هانوی تقریباً 31000 میلیارد دونگ ویتنامی، معادل 25.7٪ از برنامه تعیین شده توسط نخست وزیر، را پرداخت کرده است، در حالی که میانگین نرخ پرداخت ملی، همانطور که توسط وزارت دارایی ثبت شده است، حدود 12.6٪ بوده است.

بازار املاک و مستغلات هانوی دستخوش تغییرات قابل توجهی است. عکس: VARS

اجرای همزمان پروژه‌های متعدد و بزرگ نشان می‌دهد که هانوی در حال ورود به یک چرخه کاملاً مشخص از توسعه زیرساخت‌های متمرکز و استراتژیک است.

از گسترش شهری تک‌قطبی تا تجدید ساختار مدل توسعه

اگر دوره ۱۹۹۰ تا ۲۰۱۵ زمان گسترش قلمرو و شهرنشینی حومه‌ای بود، دوره فعلی، فرآیند بازسازی مدل توسعه شهری هانوی است.

برای دهه‌های متمادی، رشد هانوی عمدتاً مبتنی بر گسترش شهری تک‌قطبی، افزایش جمعیت به دلیل مهاجرت و توسعه قوی بازار مسکن درون‌شهری بود. مدل خانه‌های لوله‌ای خودساخته، بخش عمده‌ای از ساختار شهری را تشکیل می‌داد که با تراکم بالا، خانه‌های شهری فشرده در کوچه‌های باریک و زمین محدود برای حمل و نقل و فضاهای سبز مشخص می‌شد. این ساختار ممکن است برای دوره‌ای از شهرنشینی سریع، هزینه‌های توسعه پایین و اقتصادی که هنوز چندپاره بود، مناسب بوده باشد.

با این حال، وقتی تراکم جمعیت و مقیاس شهری از ظرفیت زیرساخت‌ها فراتر می‌رود، این مدل محدودیت‌های خود را نشان می‌دهد. ازدحام ترافیک، افزایش هزینه‌های لجستیک، زیرساخت‌های بیش از حد بارگذاری شده و قطعه قطعه شدن زمین، دامنه توسعه تحت مدل قدیمی را محدود می‌کند.

در این شرایط جدید، هانوی دیگر نمی‌تواند برای جذب سرمایه‌گذاری به مزایای دسترسی به زمین یا هزینه‌های پایین متکی باشد، بلکه باید بر اساس اتصال، کیفیت زیرساخت‌ها، توانایی جذب جریان‌های سرمایه با کیفیت بالا و کارایی عملیاتی شهری رقابت کند. این امر شهر را مجبور به ورود به یک چرخه تجدید ساختار جامع‌تر می‌کند.

روند بازسازی فعلی صرفاً مربوط به جایگزینی ساختمان‌های قدیمی نیست، بلکه در مورد تغییر الگوهای کاربری زمین و عملکردهای شهری است.

مجتمع‌های آپارتمانی قدیمی بارزترین نمونه هستند. اینها ساختارهای شهری هستند که در دوره پس از یارانه‌ها شکل گرفته‌اند و با بهره‌وری پایین در استفاده از زمین، زیرساخت‌های فرسوده و عدم کفایت در برابر فشارهای رشد جمعیت مدرن مشخص می‌شوند. بنابراین، نوسازی ساختمان‌های آپارتمانی قدیمی فقط یک مسئله مسکن نیست، بلکه فرآیندی برای بازسازی ارزش زمین‌های درون شهری نیز هست.

همزمان، بسیاری از کارخانه‌ها، انبارها و تأسیسات تولیدی در مرکز شهر به تدریج در حال انتقال به خارج از منطقه مرکزی هستند. این روند در سئول، شانگهای و سنگاپور با افزایش ارزش زمین‌های شهری و تغییر ساختار اقتصادی به سمت خدمات، امور مالی و فناوری رخ داده است.

در شهرهای بزرگ، زمین‌های صنعتی درون‌شهری اغلب با مجتمع‌های چندمنظوره شامل مسکن، تجارت، دفاتر و خدمات جایگزین می‌شوند. هانوی در حال حاضر این روند را دنبال می‌کند.

بازار املاک و مستغلات شروع به ایجاد تمایز قابل توجهی کرده است.

طبق اعلام انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS)، پس از تسریع در پاکسازی زمین و اجرای برنامه‌ریزی، بازار مسکن در بسیاری از مناطق هانوی روند واضح‌تری از تمایز را نشان داده است.

به ویژه در مناطقی که در دست برنامه ریزی هستند، یعنی مناطق مسکونی قدیمی، خانه ها در کوچه های باریک یا مناطقی با زیرساخت های محدود، قیمت های واقعی معاملات و نقدینگی نشانه هایی از کاهش را نشان داده اند.

VARS استدلال می‌کند که علت این امر نه تنها از این واقعیت ناشی می‌شود که قیمت‌ها در طول سال‌های گذشته به طور قابل توجهی افزایش یافته‌اند، بلکه از نگرانی‌های مربوط به برنامه‌ریزی شهری، احتمال ساخت جاده، نوسازی شهری و تغییرات در ساختار جمعیت در منطقه قدیمی مرکز شهر نیز ناشی می‌شود.

همزمان با ورود هانوی به دوره‌ای از بازسازی قابل توجه، محدودیت‌های ذاتی مدل‌های مسکن در کوچه‌های باریک، مانند ازدحام ترافیک، کمبود فضای پارکینگ، فضای زندگی محدود، مناطق سبز، نگرانی‌های ایمنی در برابر آتش‌سوزی و دسترسی به زیرساخت‌های شهری مدرن، آشکارتر می‌شود.

در مقابل، تقاضای بازار به طور فزاینده‌ای به سمت محصولات با برنامه‌ریزی خوب مانند ساختمان‌های آپارتمانی و خانه‌های کم ارتفاع در مناطق شهری جدید و شهرهای اقماری یکپارچه با زیرساخت‌های هماهنگ در حال تغییر است. این پروژه‌ها از فضاهای زندگی مدرن، امکانات رفاهی جامع، اتصال بهتر و ثبات برنامه‌ریزی بالا بهره‌مند می‌شوند.

این نشان می‌دهد که چرخه جدید بازار هانوی دیگر دوره‌ای از افزایش قیمت‌های یکنواخت مانند قبل نخواهد بود، بلکه دوره‌ای از تمایز قوی بر اساس کیفیت زیرساخت‌ها، اتصال و توانایی تشکیل یک اکوسیستم اقتصادی خواهد بود.

VARS اظهار داشت: «فرآیند بازسازی شهری منجر به تغییرات قابل توجهی در ساختار توسعه بازار املاک و مستغلات هانوی می‌شود.»

در حالی که پیش از این رشد بازار عمدتاً مبتنی بر گسترش تک‌قطبی شهری و انتظارات زیرساختی بود، چرخه فعلی به سمت یک مدل توسعه مبتنی بر کیفیت زیرساخت‌ها، بهره‌وری عملیاتی شهری و تقاضای واقعی مسکن در حال تغییر است.

این امر با توسعه مناطق شهری متعدد در مقیاس بزرگ در امتداد کریدورهای زیرساختی جدید مشهود است. انتظار می‌رود عرضه بازار متنوع‌تر شود، از جمله مسکن تجاری لوکس، متوسط، مقرون به صرفه، مسکن اجتماعی و مسکن اجاره‌ای.

نکته قابل توجه این است که مسکن اجتماعی، از جمله مسکن اجاره‌ای، به تدریج به یک ستون حیاتی در سیاست رفاه اجتماعی و استراتژی توسعه شهری هانوی تبدیل می‌شود. با تغییر شهر به یک مدل چند مرکزی، چالش دیگر فقط توسعه مسکن بیشتر نیست، بلکه سازماندهی مجدد فضاهای زندگی، بهبود دسترسی به زیرساخت‌ها و توزیع منطقی‌تر جمعیت است.

در این مدل جدید، مناطق هسته مرکزی، مکان‌های کنار دریاچه یا مناطقی با دسترسی مستقیم به مترو، مراکز مالی و شریان‌های تجاری اصلی، احتمالاً بر محصولات لوکس و گران‌قیمتی تمرکز خواهند کرد که مورد توجه ساکنان پردرآمد، متخصصان بین‌المللی و نخبگان شهری قرار می‌گیرد.

با این حال، VARS استدلال می‌کند که این به معنای آن نیست که گروه‌های کم‌درآمد به معنای سنتی «از شهر بیرون رانده می‌شوند». تفاوت در این چرخه توسعه جدید در این واقعیت نهفته است که اگرچه فواصل جغرافیایی ممکن است بیشتر باشد، اما به لطف سیستم زیرساخت جدید، زمان و دسترسی به طور قابل توجهی کوتاه‌تر می‌شود.

جاده‌های کمربندی، خطوط مترو، پل‌های روی رودخانه سرخ، جاده‌های ارتباطی بین منطقه‌ای و کریدورهای لجستیکی جدید، حمل و نقل در هانوی را به طور کامل متحول خواهند کرد. با ارتقاء قابل توجه زیرساخت‌ها، زندگی در مناطقی دورتر از مرکز شهر اما همچنان دسترسی راحت به محل کار، مراکز خرید، فرودگاه یا مناطق خدماتی به تدریج به یک هنجار در یک کلان‌شهر مدرن تبدیل خواهد شد.

این امر زمینه را برای یک فرآیند پایدارتر تمرکززدایی و توزیع مجدد جمعیت، به جای تمرکز بیش از حد مداوم در هسته مرکزی شهر، فراهم می‌کند.

VARS تأکید کرد: «مهمتر از همه، انتظار می‌رود ارزش املاک و مستغلات در چرخه جدید بیشتر بر اساس ظرفیت عملیاتی شهر، توانایی تشکیل یک اکوسیستم اقتصادی و تقاضای واقعی رشد کند، نه صرفاً بر اساس انتظار افزایش قیمت به دلیل توسعه زیرساخت‌ها، همانطور که در مراحل قبلی وجود داشت.»