بازار املاک و مستغلات هوشی مین سیتی به طور فزاینده‌ای متمایز می‌شود

اگرچه بازار املاک و مستغلات در حال بهبود است، اما تمایز آنها روز به روز آشکارتر می‌شود. در حالی که محصولات سوداگرانه‌ای که فاقد ارزش بهره‌برداری هستند هنوز بهبود زیادی نشان نداده‌اند، محصولاتی که می‌توانند جریان نقدی فوری ایجاد کنند، معاملات مثبتی را ثبت کرده‌اند.

اگرچه بازار املاک و مستغلات در حال بهبود است، اما تمایز آنها روز به روز آشکارتر می‌شود. در حالی که محصولات سوداگرانه‌ای که فاقد ارزش بهره‌برداری هستند هنوز بهبود زیادی نشان نداده‌اند، محصولاتی که می‌توانند جریان نقدی فوری ایجاد کنند، معاملات مثبتی را ثبت کرده‌اند.

آقای هوانگ مین، سرمایه‌گذار املاک و مستغلات در شهر هوشی مین، زمانی یک "بازیکن" متخصص در معاملات نوسانی بود، اما وقتی بازار تغییر کرد، استراتژی خود را تغییر داد.

آقای مین گفت که وقتی بازار شلوغ بود، او فقط نیاز داشت در مرحله اول فروش، یک آپارتمان یا یک قطعه زمین را پیش‌پرداخت کند تا بتواند آن را فوراً با قیمت بالاتر بفروشد و سود بالایی کسب کند. اما وقتی بازار رکود کرد، اوضاع دیگر آسان نبود. قطعه زمین حومه شهری که قبلاً خریداری کرده بود، از نقدینگی مسدود شد. تعداد خریداران به شدت کاهش یافت، در حالی که کسانی که نیاز به فروش داشتند مجبور شدند قیمت‌ها را به شدت کاهش دهند. این سرمایه‌گذار متوجه شد که اگر به استراتژی سوداگرانه خود ادامه دهد، ممکن است مانند بسیاری از سرمایه‌گذاران دیگر در وضعیت "عرضه بیش از حد" قرار گیرد.

پس از بررسی‌های فراوان، او تصمیم گرفت استراتژی خود را تغییر دهد. به جای تمرکز صرف بر محصولاتی با عناصر «گشت و گذار»، او شروع به جستجوی دارایی‌هایی کرد که می‌توانستند بلافاصله برای ایجاد یک جریان نقدی پایدار مورد بهره‌برداری قرار گیرند.

در پایان سال گذشته، آقای مین تصمیم گرفت یک آپارتمان یک خوابه در منطقه ۷ (HCMC) به قیمت ۲.۵ میلیارد دانگ ویتنامی خریداری کند. این یک پروژه تکمیل شده با یک مجتمع مسکونی بزرگ است و توسط بسیاری از متخصصان خارجی اجاره شده است. پس از تکمیل دکوراسیون داخلی، او به سرعت آن را با قیمت ۱۳ میلیون دانگ ویتنامی در ماه اجاره داد.

به گفته آقای مین، برای حفظ سرمایه، سرمایه‌گذاری در هر نوع املاک و مستغلاتی کاملاً امن نیست، اما لازم است بخش‌های «دفاعی» را انتخاب کرد. یعنی املاک و مستغلات هم می‌توانند منتظر افزایش قیمت در ۳ تا ۵ سال باشند و هم در کوتاه‌مدت جریان نقدی پایداری را به همراه داشته باشند.

گزارش اخیر انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) نیز اشاره کرده است که بیش از ۵ سال پیش، آپارتمان‌ها توسط بسیاری به عنوان نوعی «دارایی مصرفی» در نظر گرفته می‌شدند و مقایسه آنها با سایر بخش‌های املاک و مستغلات دشوار بود. اما اکنون، تعادل عرضه و تقاضا به طور فزاینده‌ای به سمت تقاضا متمایل شده است و قیمت آپارتمان‌ها وارد یک چرخه افزایش بلندمدت شده است که بسیار فراتر از بسیاری از بخش‌های دیگر است.

قیمت آپارتمان‌ها دائماً در حال افزایش است و سطح جدیدی را تعیین می‌کند و باعث می‌شود قیمت اجاره آپارتمان نیز رو به افزایش باشد و به طور متوسط ​​در سال 2024، 10 تا 20 درصد افزایش یابد. در مرکز شهر، تقریباً هیچ آپارتمانی با قیمت اجاره کمتر از 10 میلیون دونگ ویتنامی در ماه وجود ندارد، قیمت اجاره معمول آپارتمان‌های یک خوابه 10 تا 15 میلیون دونگ ویتنامی در ماه و آپارتمان‌های دو خوابه 15 تا 20 میلیون دونگ ویتنامی در ماه است.

علاوه بر تأثیر افزایش تقاضای اجاره، افزایش مداوم قیمت آپارتمان نیز مستقیماً بر استراتژی قیمت‌گذاری مالکان تأثیر می‌گذارد. وقتی قیمت مسکن افزایش می‌یابد، مالکان مجبور می‌شوند برای تضمین سود و متعادل کردن جریان نقدی سرمایه‌گذاری، قیمت اجاره را افزایش دهند.

با این حال، در واقعیت، حاشیه سود حاصل از اجاره آپارتمان‌ها کمتر و کمتر می‌شود زیرا قیمت اجاره نمی‌تواند با افزایش قیمت خانه‌ها همگام شود. نرخ افزایش قیمت اجاره تنها حدود نیمی از قیمت خانه در سال 2024 است، بر این اساس که حاشیه سود حاصل از اجاره آپارتمان در ویتنام تنها زیر 4٪ است، که معمولاً زیر 2٪ است، کمتر از پس‌انداز.

در شرایطی که منابع اولیه زیادی وجود ندارد، فعالیت‌های نقل و انتقال آپارتمان‌های ثانویه در بازار به شدت در حال انجام است. داده‌های موسسه تحقیقاتی خدمات دات زان نشان می‌دهد که عرضه جدید عمدتاً فاز بعدی پروژه‌های موجود است، بنابراین بازار در مقایسه با پروژه‌های ثانویه، اختلاف قیمت نقل و انتقال 10 تا 20 درصدی را ثبت کرده است. بسیاری از پروژه‌های سطح بالا که به تازگی تحویل داده شده‌اند نیز افزایش قیمت نقل و انتقال 15 تا 25 درصدی داشته‌اند.

آقای تران هین فونگ، مدیر کل سی هولدینگز، اذعان کرد که جریان نقدی شروع به بازگشت به بازار کرده است، اما نحوه عملکرد آن بسیار متفاوت از قبل خواهد بود. مشتریان اکنون مشکل‌پسند هستند، آنها اغلب پروژه‌هایی را انتخاب می‌کنند که رویه‌های قانونی مناسبی داشته باشند؛ یا در مورد پروژه‌های ثانویه، آنها فقط زمانی خرید را می‌پذیرند که آپارتمان دارای دفترچه صورتی باشد، تکمیل شده باشد، دارای خدمات رفاهی کامل باشد و بتوان بلافاصله از آن بهره‌برداری کرد.

به گفته آقای فونگ، بازار بر اساس منطقه متفاوت است. در برخی مناطق، اگرچه قیمت‌ها به شدت کاهش یافته است، اما نقدینگی هنوز ضعیف است، اما در مناطقی که تقاضای واقعی وجود دارد، قیمت‌ها به سرعت بهبود یافته‌اند. این نشان می‌دهد که مکانیسم عملیاتی بازار به جای سفته‌بازی، بر اساس تقاضای واقعی شروع به کار کرده است.

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html