پول ارزان به شدت به سمت املاک و مستغلات سرازیر می‌شود: فرصت سرمایه‌گذاری یا ریسک بالقوه؟

پول ارزان در سال ۲۰۲۵ به سمت املاک و مستغلات سرازیر می‌شود و این بازار را به کانالی جذاب برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات تبدیل می‌کند، آن هم در زمانی که قیمت طلا به اوج خود می‌رسد و سهام به شدت نوسان می‌کند. سفته‌بازان به سرعت از این فرصت برای افزایش سود استفاده می‌کنند، قیمت زمین به سرعت فراتر از درآمد مردم افزایش می‌یابد و خطرات بالقوه زیادی را به همراه دارد.

املاک و مستغلات با "جریان مخالف" روبرو هستند؟

در ۸ ماه اول سال ۲۰۲۵، اقتصاد ویتنام با حدود ۱.۸ میلیون میلیارد دانگ ویتنام «پمپ» شد و باعث شد نرخ بهره پایین در پایین‌ترین حد خود باقی بماند. جریان نقدی فراوان به سرعت کانال‌های پناهگاهی مانند سهام و به ویژه املاک و مستغلات را پیدا کرد. تا ۳۰ ژوئن، اعتبار معوقه املاک و مستغلات به ۳.۱۸ میلیون میلیارد دانگ ویتنام رسیده بود که ۲.۴ برابر بیشتر از پایان سال ۲۰۲۴ است و ۱۸.۵٪ از کل بدهی معوقه کل سیستم را تشکیل می‌دهد. به طور خاص، برخی از بانک‌هایی که به املاک و مستغلات وام می‌دهند، بیش از ۶۴٪ از کل بدهی‌های معوقه را تشکیل می‌دهند.

دکتر تران شوان لونگ، معاون مدیر موسسه تحقیقات و ارزیابی بازار املاک و مستغلات ویتنام (VARS IRE)، اظهار داشت که سرمایه ارزان، همراه با محرک‌های بلندمدت مانند زیرساخت‌های بزرگراهی، سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در ویتنام، گردشگری و افزایش درآمد، رونق آشکاری برای املاک و مستغلات ایجاد کرده است. در واقع، در سال‌های اخیر، هر پروژه سرمایه‌گذاری عمومی مانند بزرگراه‌ها، فرودگاه‌ها و پل‌های رودخانه‌ای نه تنها ارتباط منطقه‌ای را تغییر داده، بلکه بلافاصله باعث افزایش قیمت زمین‌های اطراف نیز شده است.

در حالی که تقاضای واقعی برای مسکن مقرون به صرفه برآورده نشده است، سرمایه به سمت پروژه‌های لوکس، تفرجگاه‌ها یا زمین‌های احتکاری که سپس رها می‌شوند، جریان می‌یابد.

در عین حال، سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی به شدت به ویتنام سرازیر می‌شود، زیرا شرکت‌های جهانی زنجیره‌های تأمین خود را بازسازی می‌کنند و تقاضا برای املاک صنعتی، لجستیک، دفاتر و حتی بازار مسکن برای متخصصان را افزایش می‌دهند. بهبود گردشگری همچنین باعث "رونق" املاک و مستغلات تفریحی می‌شود، در حالی که درآمد مردم به تدریج افزایش می‌یابد و قدرت خرید مسکن آنها را تقویت می‌کند.

دکتر لونگ گفت: «می‌توان گفت که بخش املاک و مستغلات با «باد موافق» از سوی سیاست‌های پولی و پویایی‌های اقتصاد کلان مواجه است و همین امر بازار املاک و مستغلات ۲۰۲۵ را به اولویت جریان نقدی در این دوره تبدیل می‌کند.»

آقای نگوین کوانگ هوی - مدیر اجرایی دانشکده امور مالی و بانکداری دانشگاه نگوین ترای - با تحلیل دلایل شتاب بازار گفت که سرمایه‌گذاری عمومی در زیرساخت‌های کلیدی مانند بزرگراه شمال-جنوب، فرودگاه‌های بین‌المللی، پل‌های رودخانه‌ای یا راه‌آهن‌های پرسرعت، فضای توسعه شهری و پارک‌های صنعتی را گسترش داده و در عین حال ارزش زمین را در مناطق ارتباطی جدید افزایش داده است. علاوه بر این، موج سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی به ویتنام همچنان با قدرت در حال جریان است، زیرا جایگاه ویتنام در زنجیره تأمین جهانی به طور فزاینده‌ای در حال افزایش است. این امر نه تنها تقاضا برای زمین‌های صنعتی، انبارها و دفاتر را به شدت افزایش می‌دهد، بلکه منجر به ایجاد بازار مسکن برای متخصصان خارجی نیز می‌شود.

ویلاهای متروکه زیادی در کمون آن خان، شهر هانوی .

علاوه بر این، به گفته آقای هوی، بهبود قوی گردشگری، ویتنام را به مقصدی جذاب تبدیل کرده و رشد املاک و مستغلات تفریحی، هتل‌ها و تجارت را ارتقا داده است. به طور خاص، اقتصاد و درآمد مردم در سال‌های اخیر افزایش یافته و پایه محکمی برای قدرت خرید مسکن ایجاد کرده است. بنابراین، در شرایطی که پول از کانال‌های پس‌انداز و طلا خارج می‌شود، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به عنوان یک کانال امن با پتانسیل جذب سرمایه ظهور کرده است.

اهرم مالی و ریسک‌های احتمالی

علاوه بر سرمایه ارزان، بسیاری از سرمایه‌گذاران بسته‌های وام مسکن با پشتیبانی مالی راه‌اندازی کرده‌اند که دوره تنفس اصل پول تا ۵ سال دارند و فقط باید ۱۰ تا ۳۰ درصد از ارزش اولیه آپارتمان را پرداخت کنند. این یک مزیت برای خریداران واقعی است، اما راه را برای دلالان برای استفاده از اهرم مالی باز می‌کند.

با یک آپارتمان به ارزش ۳ میلیارد دانگ ویتنام، با تنها ۶۰۰ تا ۹۰۰ میلیون دانگ ویتنامی سرمایه، سفته‌بازان می‌توانند انتظار سود ۴۵۰ تا ۶۰۰ میلیون دانگ ویتنامی را پس از ۱ تا ۲ سال داشته باشند، که معادل نرخ ۵۰ تا ۷۰ درصد است. در طول دوره «تب و تاب»، بسیاری از مردم حتی قبل از دریافت خانه، سود خود را دو برابر کردند.

جذابیت سود، موجی از سرمایه‌گذاران F0 را به بازار کشانده است. آنها کالاها را نگه می‌دارند و منتظر افزایش قیمت‌ها هستند و مارپیچی از «کمیابی - قیمت‌های بالا - معاملات مجازی» ایجاد می‌کنند. این امر باعث می‌شود بازار به صورت مصنوعی پر جنب و جوش شود، اما خطر بی‌ثباتی بلندمدت را پنهان می‌کند.

علاوه بر این، برخی از شرکت‌ها «قانون را دور می‌زنند»، سرمایه را به نام تولید و تجارت قرض می‌گیرند اما در واقع آن را در املاک و مستغلات سرازیر می‌کنند و باعث ایجاد اختلال در تخصیص اعتبار می‌شوند. این امر نه تنها کارایی جریان سرمایه برای تولید واقعی را کاهش می‌دهد، بلکه بازار املاک و مستغلات را به حالت بیش از حد داغ شدن سوق می‌دهد و به راحتی منجر به حباب املاک و مستغلات می‌شود.

دکتر تران شوان لونگ هشدار داد: «سرمایه ارزان به سمت املاک و مستغلات سرازیر می‌شود و قیمت فروش بسیاری از پروژه‌ها را بسیار فراتر از ارزش واقعی آنها می‌برد. بسیاری از مشاغل نیز با سوءاستفاده از نام تولید، سرمایه قرض می‌گیرند و سپس به املاک و مستغلات روی می‌آورند که باعث اختلال در بازار می‌شود.»

در واقعیت، بسیاری از پروژه‌ها با قیمتی ۵ تا ۷ برابر بیشتر از درآمد مردم فروخته می‌شوند. این تفاوت، عدم تعادل جدی بین عرضه و تقاضا را نشان می‌دهد. در حالی که تقاضای واقعی برای مسکن مقرون به صرفه برآورده نشده است، سرمایه به سمت پروژه‌های لوکس، تفرجگاه‌ها یا زمین‌های احتکاری که سپس رها می‌شوند، جریان می‌یابد.

آقای لونگ تحلیل کرد: «خطرناک‌تر اینکه، ذهنیت «موج‌سواری» در حال بازگشت است. سرمایه‌گذاران کوچک، سرمایه کوتاه‌مدت را برای خرید و فروش قرض می‌گیرند و نقدینگی مجازی را بالا می‌برند. اگر نرخ بهره ناگهان دوباره افزایش یابد یا اعتبار تشدید شود، این گروه تحت فشار زیادی برای بازپرداخت بدهی قرار خواهند گرفت و خطر «فروپاشی» به کل سیستم سرایت خواهد کرد. تاریخ بازار املاک و مستغلات ویتنام شاهد «تب زمین» و سپس رکود بوده است که عواقب جدی برای مشاغل، بانک‌ها و مردم به جا گذاشته است.»

نگوین کوانگ هوی، اقتصاددان، با همین دیدگاه هشدار داد که اگرچه بازار املاک و مستغلات شلوغ است، اما هنوز خطرات بالقوه زیادی دارد. اول از همه، خطر افزایش قیمت زمین فراتر از قدرت خرید وجود دارد. وقتی پول زیادی در برخی مناطق متمرکز می‌شود، قیمت زمین می‌تواند سریع‌تر از درآمد افزایش یابد و منجر به عدم تعادل عرضه و تقاضا شود. مورد بعدی نقدینگی نامتوازن است، همه محصولات به راحتی قابل فروش مجدد نیستند، به خصوص پروژه‌هایی که از زیرساخت‌ها دور هستند یا اسناد قانونی ناقصی دارند. در نهایت، خطر روانشناسی جمعیت وجود دارد، بسیاری از مردم می‌توانند از روند پیروی کنند، اما وقتی بازار تنظیم می‌شود، به راحتی تحت فشار مالی قرار می‌گیرند.

آقای نگوین کوانگ هوی، مدیر اجرایی دانشکده امور مالی و بانکداری، دانشگاه نگوین ترای

کارشناسان می‌گویند بازار برای جلوگیری از حباب‌های املاک و مستغلات، به راه‌حل‌هایی برای مدیریت و کنترل جریان سرمایه به سمت املاک و مستغلات، به ویژه بخش سوداگرانه، نیاز دارد. تنها زمانی که سرمایه‌های سرمایه‌گذاری به حوزه‌هایی که ارزش واقعی ایجاد می‌کنند، بازگردند، اقتصاد می‌تواند توسعه متوازن و پایدار را حفظ کند.

vov.vn

منبع: https://baolaocai.vn/dong-tien-re-chay-manh-vao-bat-dong-san-co-hoi-dau-tu-hay-tiem-an-rui-ro-post881882.html