رفع موانع مربوط به هزینه‌های استفاده از زمین برای پروژه‌های املاک و مستغلات در شهر هوشی مین.

شهر هوشی مین در حال حاضر تقریباً ۱۰۰ پروژه املاک تجاری دارد که منتظر ابلاغ تعهدات مالی هستند.

آقای جون سونگ هو، مدیر کل شرکت Lotte Properties HCMC (لوته، کره جنوبی) - سرمایه‌گذار پروژه شهر هوشمند Thu Thiem Eco (منطقه An Khanh)، در جلسه‌ای با رئیس کمیته مردمی شهر هوشی مین، نگوین ون دوک، و ادارات مربوطه در آخر هفته گذشته، تمایل خود را برای ادامه اجرای این پروژه در صورت حل موانع سرمایه‌گذاری توسط شهر هوشی مین، به ویژه معافیت از هزینه اضافی استفاده از زمین ۵.۴٪ در سال برای این پروژه، ابراز کرد.

۱۰۰ پروژه با تعهدات مالی مواجه هستند.

نگوین ون دوک، رئیس کمیته مردمی شهر هوشی مین، توصیه‌های کسب و کارها را پذیرفت و اظهار داشت که برای بررسی راه‌حل‌های مناسب به دولت مرکزی گزارش خواهد داد. رهبران شهر از همکاری مداوم لوته، به اشتراک گذاشتن مشکلات و اجرای پروژه طبق برنامه استقبال کردند.

در واقع، مسئله مطرح شده توسط لوته یک مورد منحصر به فرد نیست. پیش از این، سرمایه گذار پروژه امپایر سیتی - شرکت مشترک امپایر سیتی - نیز سندی را به کمیته مردمی شهر هوشی مین ارسال کرده و درخواست بررسی تعهدات مالی ناشی از آن را کرده بود.

طبق اعلام این واحد، از سال ۲۰۱۷، این شرکت به تعهدات مالی خود که نزدیک به ۳۶۰۰ میلیارد دانگ ویتنام است، عمل کرده است و تصمیم تخصیص زمین شهر نیز به وضوح بیان می‌کند که این شرکت هنگام تغییر از پرداخت اجاره زمین یک‌باره به تخصیص زمین با هزینه‌های استفاده از زمین، «مجبور به پرداخت هیچ هزینه اضافی» نیست.

بر این اساس، این پروژه سه مجموعه ساختمان، معادل تقریباً ۱۲۰۰ آپارتمان، را تکمیل و به ساکنان تحویل داده است. با این حال، الزام به پرداخت هزینه‌های اضافی استفاده از زمین، «بار سنگینی» محسوب می‌شود که به طور جدی بر جریان نقدینگی و برنامه‌های تجاری تأثیر می‌گذارد.

بخشی از پروژه شهر امپراتوری با مشکلات رویه‌ای روبرو است. عکس: HOANG TRIEU

به همین ترتیب، اداره مالیات شهر هوشی مین اخیراً سندی صادر کرده و از شرکت سهامی سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات هونگ لوک فات خواسته است تا ۴۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی اضافی برای پروژه باغ آسمان سبز ستاره‌ای پرداخت کند. طبق اعلام انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، این شهر در حال حاضر حدود ۱۰۰ پروژه املاک و مستغلات تجاری دارد که در انتظار ابلاغ تعهدات مالی هستند، از جمله بسیاری از پروژه‌های بزرگ توسط شرکت‌هایی مانند نوالند ، هونگ تین لند و تی‌تی‌سی لند.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس HoREA، گفت که این انجمن بارها درخواست لغو کامل هزینه اضافی ۵.۴ درصدی برای کسب‌وکارهایی که مقصر نیستند را مطرح کرده است. به گفته وی، «تأخیر در تعیین تعهدات مالی عمدتاً ناشی از رویه‌های اداری است، نه تقصیر سرمایه‌گذاران.»

به گفته آقای چائو، این سازوکار نه تنها باعث ضرر و زیان برای کسب‌وکارها می‌شود، بلکه منجر به از دست رفتن درآمد بودجه نیز می‌شود، زیرا هزینه‌های استفاده از زمین «معلق» هستند و نمی‌توان آنها را به موقع پرداخت کرد، در حالی که پروژه‌های متعددی مجبورند ساخت و ساز را به طور موقت متوقف کنند و این باعث اتلاف منابع زمین می‌شود.

او استدلال کرد که اگر دولت بتواند این مشکل را حل کند، پروژه‌های متوقف‌شده به سرعت به تعهدات مالی خود عمل خواهند کرد و در نتیجه ده‌ها هزار میلیارد دونگ سرمایه برای بازار املاک و مستغلات آزاد خواهد شد.

او تأکید کرد: «هزینه‌های استفاده از زمین برای احیای عرضه مسکن و افزایش رشد اقتصادی کلیدی هستند. پس از حل این مشکل، تضمین مهمی برای محیط سرمایه‌گذاری ویتنام نیز خواهد بود.»

بزرگترین گره

آقای دانگ هونگ آن، رئیس انجمن کارآفرینان جوان ویتنام (VYEA) و رئیس هیئت موسس شرکت سهامی عام املاک و مستغلات سایگون تونگ تین (TTC Land)، معتقد است که موانع مربوط به تعهدات مالی زمین، "بزرگترین تنگنا"ی است که مانع توسعه بازار املاک و مستغلات شهر هوشی مین می‌شود.

او گفت: «طبق مقررات قانون زمین ۲۰۲۴ و فرمان ۱۰۳/۲۰۲۴/ND-CP، هزینه‌های استفاده از زمین در زمانی که دولت تصمیم تخصیص زمین را صادر می‌کند، تعیین می‌شود. با این حال، در واقعیت، بسیاری از پروژه‌های بزرگ به صورت مرحله‌ای اجرا می‌شوند و هر بار که زمین تخصیص داده می‌شود، ارزیابی جدیدی لازم است که باعث ناهماهنگی می‌شود.»

او به چندین پروژه اشاره کرد که در آنها شهرداری در مرحله اولیه به طور موقت زمین را برای شروع به سرمایه‌گذاران اختصاص داده است، در حالی که بخش باقیمانده منتظر تکمیل پرداخت غرامت زمین و آزادسازی آن است. پس از اتخاذ اولین تصمیم در مورد تخصیص زمین، مشاغل هزینه‌های استفاده از زمین را برای کل پروژه بر اساس طرح تفصیلی پرداخت کردند.

با این حال، هنگامی که زمین باقیمانده اختصاص داده شد، مقامات بر اساس قیمت جدید زمین، تعهدات مالی اضافی تعیین کردند و شرکت را مجبور به پرداخت صدها میلیارد دونگ بیشتر کردند، حتی اگر آن منطقه قبلاً در پرداخت قبلی لحاظ شده بود.

به گفته آقای هونگ آن، این وضعیت نه تنها هزینه‌های سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد و پیشرفت اجرا را طولانی‌تر می‌کند، بلکه بر کل زنجیره ارزش بازار مسکن نیز تأثیر می‌گذارد. او گفت: «یک پروژه با تأخیر نه تنها به کسب‌وکارها آسیب می‌رساند، بلکه منجر به مجموعه‌ای از پیامدهای منفی نیز می‌شود: خریداران خانه منتظر می‌مانند، بانک‌ها مجبور به تغییر ساختار وام‌ها می‌شوند، عرضه مختل می‌شود و بازار نقدینگی خود را از دست می‌دهد.»

به گفته آقای دانگ هونگ آن، موضوع تعهدات مالی در مورد هزینه‌های استفاده از زمین برای پروژه‌هایی که زمین موقتاً اختصاص داده شده است، مدت‌هاست که توسط جامعه تجاری مطرح شده است. کمیته مردمی شهر هوشی مین نیز اسناد متعددی را برای درخواست راه‌حل به وزارت دارایی و وزارت کشاورزی و محیط زیست ارسال کرده است، اما تاکنون هیچ راهنمایی خاصی در این زمینه ارائه نشده است.

در نتیجه، بسیاری از مشاغلی که دهه‌ها پیش برای کل پروژه هزینه استفاده از زمین پرداخت می‌کردند، اکنون مجبور به پرداخت هزینه‌های اضافی برای منطقه تازه اختصاص داده شده، با قیمت‌های فعلی زمین که چندین برابر بیشتر است، هستند. این یک بار مالی قابل توجه است که باعث ضرر و زیان برای مشاغل می‌شود، برنامه‌های تجاری آنها را به طور جدی تحت تأثیر قرار می‌دهد، منجر به تأخیر در پروژه می‌شود و به طور غیرمستقیم عرضه مسکن در شهر هوشی مین را کاهش می‌دهد.

آقای دانگ هونگ آن پیشنهاد داد که برای رسیدگی منصفانه و منطقی به این موضوع، به سازوکار ویژه‌ای نیاز است. «ما پیشنهاد می‌کنیم که وزارت دارایی و وزارت کشاورزی و محیط زیست، سازوکاری را به سرعت به دولت ارائه دهند که امکان کسر و جبران تعهدات مالی قبلی توسط کسب‌وکارها را بر اساس مساحت، برای پروژه‌هایی که هزینه کامل استفاده از زمین را طبق برنامه‌ریزی تفصیلی ۱/۵۰۰ پرداخت کرده‌اند اما هنوز تخصیص زمین را تکمیل نکرده‌اند، فراهم کند.»

او تأکید کرد: «این امر، انصاف و شفافیت را تضمین می‌کند و در عین حال از حقوق مشروع دولت و مشاغل محافظت می‌کند. تنها در این صورت می‌توانیم درآمد بودجه را به دقت مدیریت کنیم و در عین حال مشاغل را به سرمایه‌گذاری با اطمینان تشویق کنیم، به توسعه اجتماعی-اقتصادی کمک کنیم و نیازهای مسکن مردم در شهر هوشی مین را برآورده سازیم.»

پیشنهاد لغو کامل قانون ۵.۴٪.

در یک کنفرانس مطبوعاتی اجتماعی-اقتصادی اخیر، نماینده‌ای از وزارت کشاورزی و محیط زیست شهر هوشی مین اظهار داشت که کمیته مردمی شهر رسماً به وزارت منابع طبیعی و محیط زیست و وزارت دارایی پیشنهاد داده است که لغو مقرراتی را که ۵.۴٪ اضافی از هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین را در دوره قبل از تعیین تعهدات مالی دریافت می‌کند، بررسی کنند.

طبق توضیحات شهرداری، این آیین‌نامه با هدف «تقسیم مسئولیت مالی بین دولت و مردم» وضع شده است، اما در واقعیت، این تأخیر عمدتاً از سوی سازمان‌های اداری است. بنابراین، نمی‌توان کسب‌وکارها و شهروندان را مجبور به تحمل این هزینه اضافی کرد.

این شهر همچنین تأکید کرد که در چارچوب بهبود اجتماعی-اقتصادی پس از همه‌گیری کووید-۱۹، لغو این آیین‌نامه به کاهش فشار هزینه‌ها، تحریک سرمایه‌گذاری و ارتقای رشد کمک خواهد کرد. در حال حاضر، قانون، هزینه اضافی ۵.۴٪ را تعیین می‌کند، اما در پیش‌نویس اصلاحیه فرمان ۱۰۳ در مورد هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین، وزارت دارایی دو گزینه را پیشنهاد می‌دهد: کاهش آن به ۳.۶٪ یا لغو کامل آن.

با این حال، لغو کامل تنها در صورتی محقق می‌شود که مستقیماً در قانون زمین تصریح شده باشد، بنابراین وزارت دارایی همچنین توصیه کرده است که وزارت کشاورزی و محیط زیست این موضوع را برای گنجاندن در اصلاحیه آتی قانون بررسی کنند.

به گفته بسیاری از کارشناسان و مشاغل، در واقعیت، تأخیر در تعیین تعهدات مالی اغلب ناشی از رویه‌های اداری پیچیده است، در حالی که مشاغل قبلاً تعهدات مربوط به هزینه‌های استفاده از زمین خود را انجام داده‌اند. جمع‌آوری اضافی این هزینه‌ها، هزینه‌های سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد، قیمت محصولات املاک و مستغلات را بالا می‌برد، مستقیماً بر خریداران خانه تأثیر می‌گذارد و دسترسی آنها به مسکن را کاهش می‌دهد.

برخی از کارشناسان همچنین معتقدند که اگر قرار است هزینه اضافی اعمال شود، فقط باید برای پروژه‌هایی باشد که قبلاً زمین را به بهره‌برداری رسانده‌اند و سود ایجاد می‌کنند تا از وضعیتی که در آن کسب‌وکارها «زمین را در انتظار زمان مناسب احتکار می‌کنند» جلوگیری شود. با این حال، در مواردی که سرمایه‌گذار مقصر نیست، ادامه دریافت هزینه‌های اضافی ناعادلانه است.

به گفته کارشناسان، اساسی‌ترین راه حل، لغو کامل قانون ۵.۴٪ و همزمان صدور یک مکانیسم روشن در مورد زمان محاسبه هزینه استفاده از زمین برای ایجاد شفافیت و ثبات است، که در نتیجه آن مجموعه‌ای از پروژه‌های متوقف شده رفع انسداد شده و اعتماد به بازار املاک و مستغلات احیا می‌شود.

آیین‌نامه‌ها باید شفاف‌تر شوند.

رئیس HoREA، لو هوانگ چائو، همچنین تأکید کرد که پیش‌نویس قطعنامه‌ای که برخی از سازوکارهای سیاستی را برای رفع مشکلات و موانع در اجرای قانون زمین تصریح می‌کند، باید نحوه‌ی مدیریت هزینه‌های اضافی استفاده از زمین را به طور واضح‌تری تعریف کند. آقای چائو تحلیل کرد: «دولت باید به طور خاص کسر هزینه‌هایی را که مشاغل برای دوره‌هایی که هنوز مشمول هزینه‌های استفاده از زمین یا اجاره زمین نشده‌اند، در مواردی که ناشی از تقصیر کاربر زمین نباشد، تنظیم کند. این یک مبنای قانونی ضروری برای مدیریت پروژه‌هایی مانند شهر هوشمند زیست‌محیطی لوته یا شهر امپراتوری است و از موقعیت‌هایی که در آن با مشاغل به طور ناعادلانه رفتار می‌شود، جلوگیری می‌کند.»

منبع: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm