در بحبوحه رکود چهار ساله بازار املاک و مستغلات چین، داستانی عجیب در رسانههای اجتماعی در حال انتشار است. در حالی که میلیونها صاحبخانه با چشمانداز «ارزش منفی» (کاهش ارزش خانهشان به کمتر از وام مسکن باقیمانده) و خطر از دست دادن کامل ملک خود مواجه هستند، یک راهحل غیرمنتظره پدیدار شده است: حتی اگر خانه شما توقیف شده باشد، هنوز میتوانید بهطور قانونی مالکیت آن را حفظ کنید.
کنجکاوی، خبرنگاری از لیانهه زائوبائو را بر آن داشت تا در این مورد تحقیق کند. تنها چند روز پس از گذاشتن نظر در یک پست، او بیش از دوازده پیام از «کارشناسان» دریافت کرد که همگی ادعا میکردند میتوانند به «نجات خانه» کمک کنند.
این دروازهای به یک کسبوکار پنهان است، خدمتی منحصربهفرد که از دلِ ناچاریِ بازار زاده شده است.
در بحبوحه بازار املاک و مستغلات راکد چین، یک کسب و کار پنهان پسانداز مسکن در حال پول درآوردن است، زیرا صاحبان خانه با ارزش سهام منفی به دنبال حفظ املاک خود با بازخرید بدهیهای معوق خود هستند (عکس: رویترز).
تاکتیکهای منحصر به فرد نجات در خانه
یک متخصص زن پس از نیم ساعت تحلیل عواقب شدید توقف پرداخت بدهیها، از طریق تلفن هشدار داد: «شما فقط خانهتان را از دست نمیدهید؛ بلکه در مقایسه با دیگران یک دهه عقب میافتید. خرید خانه جدید یک رویای دور از دسترس خواهد بود.»
پس از اینکه مشتری را دچار اضطراب کرد، اولین تاکتیک خود را به کار گرفت: تغییر ساختار وام برای کاهش پرداخت ماهانه، و کمک به صاحبخانه برای گذر موقت از این دوره دشوار. او با اطمینان گفت: «فقط چند سال دیگر صبر کنید، مطمئناً قیمت خانه دوباره افزایش خواهد یافت.»
اما راز واقعی تنها زمانی آشکار میشود که مشتری تردید نشان دهد. این فرآیند بسیار پیچیدهتر و جسورانهتر است.
این یک قصور عمدی است. در این صورت، صاحبخانه پرداخت اقساط را متوقف میکند و به بانک اجازه میدهد ملک را توقیف کرده و به حراج بگذارد.
این زمانی است که «اقوام» وارد عمل میشوند. یکی از اقوام یا دوستان مورد اعتماد، با کمک یک «شرکت امداد و نجات خانه»، در حراج شرکت میکند و خانه را دوباره میخرد، اغلب فقط با نصف ارزش بازار. روی کاغذ، مالکیت تغییر کرده است، اما در واقعیت، مالک قبلی حق استفاده کامل را حفظ میکند.
این همچنین شامل بازخرید بدهی خود شخص میشود. به دلیل قیمت پایین حراج، بدهی بانک پرداخت نشده باقی میماند. بانک به پیگیری مبلغ باقیمانده ادامه خواهد داد. با این حال، اگر صاحب خانه دارایی دیگری برای توقیف نداشته باشد، بانک "اجرای حکم را متوقف" کرده و بدهی بد را با تخفیف قابل توجهی، معمولاً تنها 30٪ از ارزش اصلی، به یک شرکت مدیریت دارایی (AMC) میفروشد. در این مرحله، از طریق شرکت واسطه، بدهکار میتواند بدهی خود را با قیمت مناسب بازخرید کند.
نتیجه، یک چرخه معیوب کاملاً شکسته بود. صاحبخانه نه تنها خانه خود را حفظ کرد، بلکه بخش بزرگی از بار بدهی خود را نیز از بین برد. البته، این «معجزه» رایگان به دست نیامد.
خدمات «نجات در منزل» - سود بردن از درد ورشکستگی.
ظهور «شرکتهای امداد و نجات خانگی» آشکارترین گواه قانون عرضه و تقاضا، حتی در وخیمترین شرایط است. وقتی میلیونها نفر با مشکل یکسانی روبرو میشوند، یک صنعت خدماتی جدید برای حل آن ظهور خواهد کرد.
مدل کسب و کار آنها مبتنی بر سوءاستفاده از خلاهای قانونی و کمبود اطلاعات مشتریان است. کارمزد خدمات ارزان نیست و از ۵٪ مبلغ اولیه وام یا از ۸٪ تا ۲۰٪ مانده حساب متغیر است. برای وامهای مسکن به ارزش میلیونها یوان، این مبلغ هنگفتی است.
یک متخصص زن توضیح داد: «ما پول شما را نمیگیریم. ما فقط اصل پولی را که به بانک بدهکار هستید، میگیریم.» این استدلال، اگرچه تا حدودی مغالطهآمیز بود، اما برای کسانی که در تنگنا بودند، بسیار جذاب بود: بهتر است هزینه زیادی برای حفظ داراییها و کاهش بدهی بپردازید تا اینکه همه چیز را از دست بدهید.
اندازه این بازار به سرعت در حال گسترش است. در پلتفرم RedNote، موضوع «نکول وام مسکن» نزدیک به ۶۰ میلیون بازدید داشته است. شرکتها به این موضوع میبالند که در مدیریت بدهیهای معوق برای انواع داراییها، از آپارتمانها و دفاتر گرفته تا هتلها و کارخانهها، تجربه دارند و اکنون در سراسر کشور فعالیت میکنند.
آمار نیز تا حدودی این موضوع را تأیید میکند. دادههای گووکسیدا نشان میدهد که تنها در سال ۲۰۲۴، ۶۵۸۰۰۰ ملک برای حراج قضایی گذاشته شده است که نسبت به سال قبل ۵۱.۶۹ درصد افزایش داشته است. سایر مؤسسات تحقیقاتی حتی ارقام بالاتری را تا ۱.۶ میلیون ملک گزارش میدهند.
با این حال، تحلیلگران هشدار میدهند که خدمات نجات خانه فقط یک مسکن موقت هستند و نمیتوانند علت اصلی را درمان کنند. صاحبان خانه که در این فرآیند شرکت میکنند، خود را در یک نقطه خفگی قانونی قرار میدهند و در آینده خود را در معرض خطر گرفتار شدن در دعاوی پیچیده و بحران اعتباری جدیتر قرار میدهند.
در سطح کلان، نحوه «دستکاری» و انتقال بدهیهای معوق، معادل کاشت یک بمب ساعتی دیگر در سیستم مالی از قبل شکننده چین است.
سرمایهگذاران بینالمللی بار دیگر با فروش دیوانهوار داراییهایی به ارزش ۱۴۰ میلیارد دلار، ضررهای بیسابقهای را متحمل شدهاند. تصویر دو قطعه زمین مسکونی تقریباً خالی در پروژهای در شهر کیدونگ چین، تحت کنترل شرکت مدیریت سرمایه اوکتری (عکس: بلومبرگ) را نشان میدهد.
یک مهاجرت ویرانگر: ۱۴۰ میلیارد دلار املاک تجاری «ناپدید» میشود.
در تضاد کامل با تلاشهای شهروندان برای حفظ داراییهای خود، سرمایهگذاران بینالمللی در حال مهاجرت گسترده و ویرانگری هستند. نزدیک به ۱۴۰ میلیارد دلاری که آنها طی ۱۵ سال گذشته در ساختمانهای اداری، مراکز خرید و انبارها در چین سرمایهگذاری کردهاند، اکنون به بار سنگینی تبدیل شده است.
نامهای برجسته در نقشه مالی جهانی مانند بلکراک، گروه کارلایل، اچاسبیسی و استاندارد چارترد همگی در حال بررسی راههای خروج از این بازار هستند، از جمله فروش داراییها با ضررهای قابل توجه.
طبق گزارش بلومبرگ اینتلیجنس، ارزش کل فروش داراییهای معوق در چین بین سالهای ۲۰۲۳ و ۲۰۲۴ به ۱۶ میلیارد دلار رسید که ۲۲ درصد از کل معاملات سال گذشته را تشکیل میدهد - نرخی بیسابقه. بانکداران و سرمایهگذاران تخمین میزنند که ارزش سرمایه ساختمانهای اداری درجه یک در پکن و شانگهای در مقایسه با اوج خود در سال ۲۰۱۹ حداقل ۴۰ درصد کاهش یافته است.
معاملات کلاسیک «رها کردن کشتی» به داستانهای پرطرفداری در دنیای مالی تبدیل شدهاند.
«نابودی» بلکراک: در اواخر سال ۲۰۲۴، پس از شکست در فروش دو ساختمان اداری در مجتمع واترفرانت پلیس (شانگهای)، صندوق بلکراک تصمیم گرفت داراییها را رها کند و مدیریت وام ۷۸۰ میلیون یوانی را به بانک استاندارد چارترد سپرد. این اقدام باعث شد سرمایهگذاری ۴۲۰ میلیون یوانی آنها به طور کامل از بین برود.
معامله ۵۰ درصدی ضرر کارلایل: همچنین در شانگهای، صندوق گروه کارلایل، ساختمان کرست را به قیمت ۸۲۶ میلیون یوان فروخت، تنها ۵۷ درصد از قیمتی که آن را برای نزدیک به یک دهه خریداری کرده بودند، حتی کمتر از وام مسکن ۱ میلیارد یوانی.
«ونیز شرق» اوکتری: حتی یک صندوق «کرکس» مانند اوکتری کپیتال که متخصص در جستجوی داراییهای کمیاب است، با پروژه عظیم تفریحی اورگراند ونیز که از اورگراند تصرف کردهاند، دست و پنجه نرم میکند. قیمت خانهها در آنجا بیش از نصف دوران اوج خود کاهش یافته است.
حتی بخش لجستیک که زمانی به لطف رونق تجارت الکترونیک نقطه روشنی محسوب میشد، از عرضه بیش از حد مصون نیست. طبق گزارشها، بلکاستون، یکی از بزرگترین بازیگران این حوزه، مجبور شده است برای حفظ مشتریان، به طور متوسط ۲۵ درصد کاهش در نرخ اجاره را بپذیرد.
راه حل نمیتواند صرفاً «نجات خانه» یا «فروش» داراییها باشد.
با نگاهی به دادههای اقتصاد کلان، تصویر حتی تیرهتر میشود. آخرین گزارش دفتر ملی آمار چین (NBS) که در 20 اکتبر منتشر شد، نشان میدهد که قیمت خانههای نوساز در ماه سپتامبر در مقایسه با ماه قبل 0.4 درصد کاهش یافته است - سریعترین کاهش ماهانه در 11 ماه گذشته.
این کاهش گسترده است، از شهرهای درجه یک مانند پکن و شنژن گرفته تا مناطق شهری درجه پایین. گلدمن ساکس خاطرنشان میکند که شهرهای کوچکتر به دلیل «بنیانهای ضعیف رشد و عرضه بیش از حد شدید» با مشکلات پیچیدهای روبرو هستند.
برای املاک تجاری، وضعیت حتی بدتر است. نرخ خالی بودن دفاتر اداری در سراسر چین در سال ۲۰۲۴ به نزدیک به ۲۵ درصد رسید که بالاترین سطح در تاریخ است. مالکان ساختمان در یک "جنگ قیمت" شدید گرفتار شدند و باعث شد میانگین اجاره بها ۶.۹ درصد کاهش یابد - شدیدترین کاهش سالانه ثبت شده تاکنون. CBRE پیشبینی میکند که بازار شانگهای قادر به جذب تمام عرضه جدید قبل از سال ۲۰۲۸ نخواهد بود.
هشدار «دهه از دست رفته» برای املاک تجاری چین بیش از هر زمان دیگری آشکار میشود (عکس: گتی).
داستانهای متضاد شهروندان چینی که به شدت تلاش میکنند خانههای خود را حفظ کنند و موسسات مالی بینالمللی که داراییهای خود را در چین میفروشند، هر دو علائم یک بیماری هستند: فروپاشی اعتماد و عدم تعادل شدید عرضه و تقاضا.
مهم نیست که طرح «نجات مسکن» چقدر هوشمندانه یا منحصر به فرد باشد، این طرح فقط یک راه حل موقت است، راهی برای پوشاندن یک زخم چرکین به جای التیام آن. این طرح به مشکل ریشهای نمیپردازد: قیمت مسکن بسیار پایین آمده و درآمد مردم دیگر امن نیست.
در همین حال، فرار سرمایهگذاران خارجی، رأی عدم اعتماد آشکاری به چشمانداز بهبود بازار است. آنها دیگر به داستان رشد املاک و مستغلات چین اعتقادی ندارند.
نیکلاس ویلسون، کارشناس اقتصاد آکسفورد، ارزیابی هشدارآمیزی ارائه داد: «تا سال ۲۰۳۰، ارزش اسمی ساختمانها میتواند حتی کمتر از سال ۲۰۲۰ باشد.» به گفته وی، چشمانداز «دهه از دست رفته» برای املاک تجاری چین به تدریج در حال تبدیل شدن به واقعیت است.
واضح است که راه حل این بحران نمیتواند در ترفندهای مالی یا فروش از روی وحشت نهفته باشد. این بحران نیازمند یک راه حل جامعتر است که از بهبود اقتصادی ، ثبات شغلی و مهمتر از همه، بازسازی اعتماد در بین مردم و سرمایهگذاران ناشی میشود.
منبع: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm
نظر (0)