سرویس «نجات خانه» در بحبوحه بحران املاک و مستغلات در چین

(دن تری) - یک صنعت زیرزمینی از موج ورشکستگی‌ها رونق می‌گیرد، در حالی که صندوق‌های میلیارد دلاری به طور گسترده سرمایه خود را خارج می‌کنند. این دو حالت افراطی، شکاف‌های عمیق فزاینده‌ای را در بازار املاک و مستغلات چین آشکار می‌کند.

در بحبوحه رکود چهار ساله املاک در چین، داستان عجیبی در رسانه‌های اجتماعی دست به دست می‌شود. در حالی که میلیون‌ها صاحب‌خانه با چشم‌انداز «ارزش منفی» (ارزش خانه‌شان کمتر از مبلغی است که به بانک بدهکارند) و خطر از دست دادن ملک خود مواجه هستند، یک راه حل شگفت‌انگیز ارائه شده است: حتی اگر بانک خانه شما را مصادره کند، شما همچنان می‌توانید به طور قانونی آن را نگه دارید.

کنجکاوی، خبرنگاری از لیانهه زائوبائو را بر آن داشت تا در این مورد تحقیق کند. تنها چند روز پس از گذاشتن نظر زیر یک پست، او بیش از دوازده پیام از "کارشناسان" دریافت کرد که همگی مصمم بودند به "نجات خانه" کمک کنند.

این پنجره‌ای به سوی یک صنعت در سایه است، خدمتی منحصر به فرد که از دل ناامیدی بازار زاده شده است.

همزمان با رکود بازار املاک و مستغلات چین، یک کسب و کار مرموز نجات خانه به لطف صاحبان خانه با «ارزش ویژه منفی» که سعی می‌کنند با بازخرید بدهی‌های معوق خود، املاک خود را حفظ کنند، در حال پول درآوردن است (عکس: رویترز).

ترفندهای منحصر به فرد نجات در خانه

یک متخصص زن پس از نیم ساعت تحلیل عواقب وخیم عدم پرداخت بدهی‌اش، از طریق تلفن هشدار داد: «نه تنها خانه‌تان را از دست خواهید داد، بلکه در مقایسه با دیگران یک دهه عقب خواهید افتاد. خرید خانه جدید بسیار دشوار خواهد بود.»

او پس از اینکه مشتریانش را وحشت‌زده کرد، شروع به استفاده از اولین ترفند خود کرد: تغییر ساختار وام برای کاهش پرداخت ماهانه، و کمک به صاحب‌خانه برای عبور موقت از دوره دشوار. او با اطمینان گفت: «اگر فقط چند سال دیگر صبر کنید، قیمت خانه قطعاً دوباره افزایش خواهد یافت.»

اما راز واقعی زمانی آشکار می‌شود که مشتری تردید می‌کند. این فرآیند بسیار پیچیده‌تر و جسورانه‌تر است.

این ورشکستگی فعال است. در آن زمان، صاحبخانه پرداخت اقساط را متوقف می‌کند، اجازه می‌دهد بانک ملک را توقیف کرده و برای حراج قضایی به فروش برساند.

اینجاست که پای «خویشاوند» به میان می‌آید. یکی از اقوام یا دوستان مورد اعتماد، با کمک یک «شرکت نجات خانه»، خانه را به مزایده گذاشته و اغلب با نصف قیمت بازار، آن را دوباره می‌خرد. روی کاغذ، مالکیت تغییر کرده است، اما در واقعیت، مالک قدیمی هنوز حق کامل استفاده از آن را دارد.

این همچنین نوعی بازخرید بدهی خود شخص است. از آنجا که قیمت حراج پایین است، بدهی بانک هنوز پرداخت نشده است. بانک به پیگیری مبلغ باقیمانده ادامه خواهد داد. با این حال، اگر صاحب خانه دارایی دیگری برای توقیف نداشته باشد، بانک "اجرای حکم را متوقف می‌کند" و بدهی بد را با تخفیف زیاد، اغلب تنها 30٪ از ارزش اصلی، به یک شرکت مدیریت دارایی (AMC) می‌فروشد. در این مرحله، از طریق یک شرکت واسطه، بدهکار می‌تواند بدهی خود را با قیمت ارزان بازخرید کند.

نتیجه یک چرخه معیوب کاملاً بسته است. صاحبخانه نه تنها سقف بالای سر خود را حفظ می‌کند، بلکه بیشتر بدهی خود را نیز تسویه می‌کند. البته، این «معجزه» رایگان به دست نمی‌آید.

خدمات "نجات خانه" - جمع آوری پول از درد ورشکستگی

ظهور «شرکت‌های امداد و نجات خانگی» حتی در وخیم‌ترین شرایط، گواه روشنی بر قانون عرضه و تقاضا است. وقتی میلیون‌ها نفر با مشکل یکسانی روبرو هستند، یک صنعت خدماتی جدید برای حل آن متولد می‌شود.

مدل کسب‌وکار آنها مبتنی بر سوءاستفاده از خلأهای قانونی و کمبود اطلاعات از مشتریان است. کارمزد خدمات ارزان نیست و از ۵٪ ارزش اولیه وام یا از ۸٪ تا ۲۰٪ مانده وام متغیر است. با توجه به وام‌های مسکن میلیون‌ها یوانی، این رقم بسیار زیادی است.

یک متخصص زن توضیح داد: «ما پول شما را نمی‌گیریم. ما فقط سرمایه‌ای را که باید به بانک بپردازید، می‌گیریم.» این استدلال، اگرچه تا حدودی مغالطه‌آمیز است، اما به روانشناسی کسانی که در تنگنا هستند ضربه می‌زند: بهتر است برای حفظ ملک و کاهش بدهی، هزینه زیادی بپردازید تا اینکه همه چیز را از دست بدهید.

بازار به سرعت در حال رشد است. در پلتفرم RedNote، موضوع «عدم پرداخت وام مسکن» نزدیک به ۶۰ میلیون بازدید داشته است. شرکت‌ها به این موضوع می‌بالند که تجربه مدیریت بدهی‌های معوق برای انواع دارایی‌ها، از آپارتمان‌ها و دفاتر گرفته تا هتل‌ها و کارخانه‌ها را دارند و اکنون در سراسر کشور فعالیت می‌کنند.

آمار نیز تا حدودی این موضوع را تأیید می‌کند. داده‌های گووکسیندا نشان می‌دهد که تنها در سال ۲۰۲۴، ۶۵۸۰۰۰ ملک برای حراج قضایی ارائه شده است که نسبت به سال قبل ۵۱.۶۹ درصد افزایش داشته است. سایر مؤسسات تحقیقاتی این رقم را حتی بالاتر و تا ۱.۶ میلیون واحد نیز اعلام کرده‌اند.

اما تحلیلگران هشدار می‌دهند که خدمات امداد و نجات در منزل فقط یک مسکن موقت هستند، نه درمانی برای مشکل اساسی. صاحبان خانه‌ای که درگیر این فرآیند می‌شوند، خود را در یک مخمصه قانونی قرار می‌دهند و در آینده با خطر دعاوی پیچیده و بحران اعتباری جدی‌تری مواجه می‌شوند.

در سطح کلان، بدهی‌های معوق «ساخته شده» و منتقل شده مانند این، مانند کاشت یک بمب ساعتی دیگر در سیستم مالی از قبل شکننده چین است.

سرمایه‌گذاران بین‌المللی دوباره با ضررهای بی‌سابقه، برای فروش دارایی‌هایی به ارزش ۱۴۰ میلیارد دلار هجوم آورده‌اند. تصویر دو قطعه مسکونی تقریباً خالی در پروژه‌ای در شهر کیدونگ چین، تحت کنترل شرکت مدیریت سرمایه اوکتری (عکس: بلومبرگ) را نشان می‌دهد.

مهاجرت بی‌رحمانه: ۱۴۰ میلیارد دلار از املاک تجاری «تبخیر» شد

در تضاد کامل با تلاش‌ها برای حفظ ثروت مردم، سرمایه‌گذاران بین‌المللی در حال فرار گسترده و بی‌رحمانه‌ای هستند. نزدیک به ۱۴۰ میلیارد دلاری که آنها طی ۱۵ سال گذشته روی ساختمان‌های اداری، مراکز خرید و انبارهای چین شرط‌بندی کرده‌اند، اکنون بار سنگینی بر دوش آنهاست.

نام‌های مشهور در نقشه مالی جهانی مانند بلک‌راک، گروه کارلایل، اچ‌اس‌بی‌سی و استاندارد چارترد همگی به دنبال راه‌هایی برای خروج از بازار هستند، از جمله مجبور شدن به فروش دارایی‌ها با ضررهای سنگین.

طبق گزارش بلومبرگ اینتلیجنس، انتظار می‌رود فروش املاک فرسوده در چین بین سال‌های ۲۰۲۳ و ۲۰۲۴ به ۱۶ میلیارد دلار برسد که بالاترین رکورد تاریخی ۲۲ درصد از معاملات سال گذشته است. بانکداران و سرمایه‌گذاران تخمین می‌زنند که ارزش سرمایه ساختمان‌های اداری درجه یک در پکن و شانگهای حداقل ۴۰ درصد از اوج خود در سال ۲۰۱۹ کاهش یافته است.

معاملات کلاسیک «فرار از کنترل» به داستانی تبدیل شده‌اند که در دنیای مالی دهان به دهان می‌چرخد.

«نابودی» بلک‌راک: در پایان سال ۲۰۲۴، پس از شکست در فروش دو ساختمان اداری در مجتمع واترفرانت پلیس (شانگهای)، صندوق بلک‌راک تصمیم گرفت دارایی‌ها را رها کند و مدیریت وام ۷۸۰ میلیون یوانی را به بانک استاندارد چارترد سپرد. این اقدام، سرمایه‌گذاری ۴۲۰ میلیون یوانی آنها را به طور کامل از بین برد.

ضرر ۵۰ درصدی کارلایل: همچنین در شانگهای، صندوق گروه کارلایل، ساختمان کرست را به قیمت ۸۲۶ میلیون یوان فروخت، که تنها ۵۷ درصد از قیمتی است که تقریباً یک دهه پیش برای آن پرداخت کرده بود، حتی کمتر از وام مسکن ۱ میلیارد یوانی.

«ونیز شرق» اوکتری: حتی صندوق سرمایه‌گذاری لاشخورها که به دنبال دارایی‌های در معرض خطر است، مانند اوکتری کپیتال، با پروژه تفریحی اورگراند ونیز که از اورگراند تصاحب کرد، دست و پنجه نرم می‌کند. قیمت خانه‌ها در آنجا بیش از نصف قیمت اوج خود کاهش یافته است.

حتی بخش لجستیک که زمانی به لطف رونق تجارت الکترونیک به عنوان نقطه روشنی دیده می‌شد، از عرضه بیش از حد مصون نیست. گفته می‌شود بلک‌استون، یکی از بزرگترین بازیگران این حوزه، برای حفظ مشتریان خود مجبور شده است به طور متوسط ​​۲۵ درصد کاهش اجاره بها را بپذیرد.

راه حل نمی‌تواند فقط «نجات خانه» یا «فروش آن» باشد.

با نگاهی به داده‌های کلان، تصویر حتی تیره‌تر هم می‌شود. آخرین گزارش دفتر ملی آمار چین (NBS) که در 20 اکتبر منتشر شد، نشان داد که قیمت خانه‌های نوساز در ماه سپتامبر نسبت به ماه قبل 0.4 درصد کاهش یافته است - سریع‌ترین کاهش ماهانه در 11 ماه گذشته.

این رکود گسترده است، از شهرهای درجه یک مانند پکن و شنژن گرفته تا شهرهای درجه پایین. گلدمن ساکس گفت شهرهای کوچکتر به دلیل «بنیادهای ضعیف رشد و عرضه بیش از حد شدید» با مشکلات فزاینده‌ای روبرو هستند.

برای املاک تجاری، وضعیت حتی بدتر است. نرخ خالی بودن دفاتر در سراسر چین در سال 2024 به نزدیک به 25 درصد رسید که بالاترین رکورد تاکنون است. مالکان ساختمان در یک "جنگ تخفیف" شدید گرفتار شده‌اند که باعث شده میانگین اجاره بها 6.9 درصد کاهش یابد که شدیدترین کاهش سالانه تاکنون است. CBRE پیش‌بینی می‌کند که بازار شانگهای قادر به جذب تمام عرضه جدید قبل از سال 2028 نخواهد بود.

هشدارها در مورد «دهه از دست رفته» برای املاک تجاری چین بیش از هر زمان دیگری آشکار است (عکس: گتی).

داستان‌های مردم داخلی که سعی می‌کنند خانه‌های خود را نگه دارند و موسسات مالی بین‌المللی که دارایی‌های خود را در چین می‌فروشند، اگرچه متضاد هستند، اما هر دو علائم یک بیماری هستند: فروپاشی اعتماد و عدم تعادل شدید در عرضه و تقاضا.

مهم نیست که طرح «نجات خانه» چقدر هوشمندانه و منحصر به فرد باشد، این طرح فقط یک راه حل موقت است، راهی برای پوشاندن زخم چرکین به جای التیام آن. این طرح مشکل ریشه‌ای را حل نمی‌کند: قیمت خانه‌ها بیش از حد کاهش یافته و درآمد مردم دیگر امن نیست.

در همین حال، خروج سرمایه‌گذاران خارجی، رأی عدم اعتماد آشکاری به چشم‌انداز بهبود بازار است. آنها دیگر به داستان رشد املاک و مستغلات چین اعتقادی ندارند.

نیکلاس ویلسون از آکسفورد اکونومیکس هشدار داد: «تا سال ۲۰۳۰، ارزش اسمی ساختمان‌ها می‌تواند کمتر از سال ۲۰۲۰ باشد» و افزود که چشم‌انداز «دهه از دست رفته» برای املاک تجاری چین در حال تبدیل شدن به یک واقعیت است.

واضح است که راه حل این بحران نمی‌تواند در ترفندهای مالی یا فروش از روی وحشت نهفته باشد. این بحران نیازمند یک راه حل جامع‌تر است که ریشه در بهبود اقتصادی ، ثبات شغلی و از همه مهم‌تر، بازسازی اعتماد در میان شهروندان و سرمایه‌گذاران داشته باشد.

منبع: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm