تقاضا برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در شهر هوشی مین در سال 2023 به شدت افزایش خواهد یافت.

کاهش مداوم نرخ سود سپرده در دو سال گذشته، سرمایه‌گذاران را دوباره به کانال املاک و مستغلات جذب می‌کند.

بازار املاک و مستغلات در شهر هوشی مین شاهد تغییر آشکاری است، زیرا تعداد خریداران خانه برای سرمایه‌گذاری به طور فزاینده‌ای از تقاضای واقعی مسکن پیشی گرفته است. این تغییر تصادفی نیست، بلکه عوامل بسیاری در آن نقش دارند: انتظارات از افزایش قیمت‌ها، جستجوی پناهگاهی امن برای جریان نقدی و جذابیت مناطق اقماری به سرعت در حال توسعه.

معاملات به شدت افزایش یافت

طبق آخرین نظرسنجی گروه DKRA، تا ۵۰٪ از خریداران املاک و مستغلات در شهر هوشی مین و مناطق اطراف آن با هدف سرمایه‌گذاری و عمدتاً با هدف سود بلندمدت اقدام به خرید می‌کنند. به طور خاص، داده‌های ۸ ماهه گروه DKRA نشان‌دهنده بهبود قوی بازار است. عرضه آپارتمان به بیش از ۲۸۰۰۰ واحد رسید که نسبت به مدت مشابه ۵۸٪ افزایش یافته است. میزان مصرف به بیش از ۲۰۰۰۰ واحد رسید که ۳.۱ برابر بیشتر است. برای خانه‌های شهری و ویلاها، عرضه ۷۱٪ افزایش یافت و به بیش از ۱۰۰۰۰ محصول رسید که حجم مصرف ۴ برابر بیشتر از سال گذشته بود. به ویژه برای زمین، اگرچه افزایش عرضه ناچیز بود، اما میزان جذب نیز ۲.۲ برابر افزایش یافت.

یک پروژه آپارتمانی در حومه شهر هوشی مین اخیراً برای فروش افتتاح شده است. عکس: تان تان

آقای وو هونگ تانگ، معاون مدیر کل گروه DKRA، گفت: «سن معمول مشتریان سرمایه‌گذاری ۳۵ تا ۴۴ سال است که ۳۷ درصد را تشکیل می‌دهد، در حالی که گروه خریداران مسکن در گروه سنی جوان‌تر، از ۲۵ تا ۳۴ سال، متمرکز است که حدود ۴۰ درصد را تشکیل می‌دهد. این نشان دهنده تفاوت در رفتار است. بر این اساس، مشتریانی که برای سکونت خرید می‌کنند اغلب خریداران خانه برای اولین بار هستند، بنابراین به موقعیت مکانی، امکانات رفاهی و محیط زندگی بسیار علاقه‌مند هستند، در حالی که خریداران سرمایه‌گذاری اغلب دارای املاک و مستغلات، جریان نقدی آزاد و تجربه مالی هستند، بنابراین عمدتاً بر سودآوری و پتانسیل افزایش قیمت تمرکز می‌کنند.»

خانم شوین (ساکن بخش وین هوی، شهر هوشی مین) گفت که به لطف شغل ثابتش در بانک و درآمد حدود ۸۰ میلیون دونگ ویتنامی در ماه، از سیاست وام ترجیحی بانک برای خرید اقساطی آپارتمان استفاده کرده و ۲ آپارتمان در وین هومز گرند پارک (بخش لانگ بین، شهر هوشی مین) خریداری کرده است. هدف از این کار هم سرمایه‌گذاری و هم اجاره دادن برای جبران هزینه‌های بهره است. خانم شوین گفت: «اجاره به عنوان پرداخت بهره در نظر گرفته می‌شود، چند سال بعد آپارتمان دیگری خواهم داشت.»

در همین حال، خانم فونگ در بخش تو دوک، اگرچه مالک املاک و مستغلات زیادی در شهر هوشی مین، دونگ نای و لام دونگ است، اخیراً به سرمایه‌گذاری در پروژه‌ای در لانگ هائو (کان گیوک سابق، که اکنون در استان تای نین است) به مبلغ ۶ تا ۷ میلیارد دونگ، آن هم برای اهداف سرمایه‌گذاری، ادامه داده است. او می‌گوید: «طبق تجربه من، خرید ملک و واگذاری آن در آنجا چیزی را از دست نمی‌دهد، بسیار امن‌تر از سایر کانال‌ها است.»

آقای تا ترونگ کین، مدیر کل شرکت املاک و مستغلات Wowhome، اظهار داشت که کاهش مداوم نرخ بهره در 2 سال گذشته، املاک و مستغلات را به یک کانال سرمایه‌گذاری جذاب تبدیل کرده است. نرخ بهره وام‌های مسکن نیز پایین است، بسیاری از بانک‌ها با سرمایه‌گذاران همکاری کرده‌اند تا سیاست‌های ترجیحی برای وام گرفتن جوانان با بهره حدود 7 درصد ارائه دهند. علاوه بر این، قانون جدید تجارت املاک و مستغلات به اجرا درآمده است که به شفاف‌تر شدن معاملات، کاهش خطرات قانونی و ایجاد اعتماد برای سرمایه‌گذاران کمک می‌کند. آقای کین تأکید کرد: «حذف چارچوب قیمت زمین و جایگزینی آن با لیست قیمتی که به بازار نزدیک می‌شود، فرصت بسیار خوبی برای سودآوری زودهنگام محسوب می‌شود.»

علاوه بر این، شهر هوشی مین و استان‌های غربی در حال ورود به قوی‌ترین مرحله توسعه زیرساخت‌ها در سال‌های اخیر هستند. پروژه‌های کلیدی مانند جاده کمربندی ۳، بزرگراه هوشی مین - موک بای، خط ۲ مترو، خط ۳A، به همراه خط ۱ مترو و مجموعه‌ای از بزرگراه‌های تکمیل‌شده، به تدریج در حال تشکیل یک شبکه ارتباطی همزمان هستند که باعث افزایش مستقیم ارزش املاک و مستغلات می‌شود. آقای کین گفت: «قیمت زمین، آپارتمان و زمین در شهر هوشی مین و مناطق مجاور به شدت افزایش یافته و سود دو برابری را برای سرمایه‌گذاران، هم سود سرمایه و هم جریان نقدی اجاره بها، به ارمغان آورده است.»

جریان‌های سرمایه‌گذاری در حال تغییر هستند

یک روند قابل توجه این است که جریان سرمایه از شمال به شدت به سمت جنوب در حال تغییر است، زیرا سرمایه‌گذاران متوجه شده‌اند که با همان میزان سرمایه، خرید املاک و مستغلات برای اجاره در شهر هوشی مین نسبت به سایر بازارها مؤثرتر است. آقای تران مین تین، مدیر مرکز تحقیقات بازار و درک مشتری گروه وان مانت، اظهار داشت که بازار املاک و مستغلات در شهر هوشی مین وارد چرخه رشد جدیدی شده است.

به گفته آقای تین، گسترش مرزهای اداری، به ویژه پس از ادغام بین دونگ و با ریا - وونگ تاو در شهر هوشی مین، یک ابرشهر اقتصادی ایجاد کرده، فضای توسعه را گسترش داده و سرمایه‌گذاری‌های کلان را جذب کرده است. در کنار آن، فعالیت‌های سرمایه‌گذاری عمومی ترویج شده، مجموعه‌ای از پروژه‌های بزرگ زیرساختی به طور مداوم آغاز و تکمیل شده‌اند و فرصت‌های بزرگی را برای بازار املاک و مستغلات ایجاد کرده‌اند. نمونه بارز آن مدل TOD (توسعه شهری با توجه به جهت‌گیری حمل و نقل عمومی) است که به شهر هوشی مین کمک می‌کند تا ۴۶ قطعه زمین دیگر با مساحت بیش از ۷۳۰۰ هکتار برای اجرا داشته باشد. از این تعداد، انتظار می‌رود ۱۱ مکان آزمایشی در امتداد خطوط مترو شماره ۱، شماره ۲ و جاده کمربندی ۳، مناطق حومه شهر را به مراکز جدید تبدیل کنند. طبق پیش‌بینی آقای تین، قیمت املاک و مستغلات در این مناطق پس از تکمیل زیرساخت‌ها می‌تواند ۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش یابد. آقای تین پیش‌بینی کرد: «پروژه‌های زیرساختی کلیدی مانند جاده کمربندی ۲، جاده کمربندی ۳، خطوط مترو ۱ و ۲ و پل‌های ۳ و ۴ تو تیم به تدریج شبکه ترافیکی را تکمیل می‌کنند. برنامه‌ریزی تو تیم به عنوان یک مرکز مالی بین‌المللی جدید، تقاضای زیادی را برای دفاتر کلاس A و مسکن‌های لوکس ایجاد می‌کند و موقعیت شهر هوشی مین را به عنوان پویاترین بازار کشور تثبیت می‌کند.»

دکتر فام ویت توان، مدیر موسسه اقتصاد و محیط زیست شهر هوشی مین، گفت که افزایش تقاضا برای املاک و مستغلات برای سرمایه‌گذاری در این دوره یک روند طبیعی است و منعکس کننده تقاضای واقعی برای جریان نقدی بلااستفاده است. آقای توان نظر خود را اینگونه بیان کرد: «تغییر از تقاضای مسکونی به سرمایه‌گذاری، بلوغ بازار املاک و مستغلات ویتنام را نشان می‌دهد.»

با توجه به تحولات بازار، کارشناسان معتقدند که املاک و مستغلات شهر هوشی مین می‌تواند از سال ۲۰۳۰ وارد مرحله رونق شود، زمانی که پروژه‌های زیرساختی کلیدی به بهره‌برداری برسند و تو تیم به یک مرکز مالی بین‌المللی تبدیل شود. زیرا این موارد نه تنها ارزش املاک و مستغلات را به سطح بی‌سابقه‌ای افزایش می‌دهند، بلکه جریان‌های سرمایه بین‌المللی را نیز به شدت جذب می‌کنند و جامعه‌ای از متخصصان سطح بالا را برای زندگی و کار جذب می‌کنند.

از منظری دیگر، آقای تران خان کوانگ، مدیر کل شرکت املاک و مستغلات ویت آن هوآ، گفت که عرضه در بازار املاک و مستغلات کم نیست، اما اکثر محصولات قیمت بالایی دارند. خریداران اکثراً از قبل خانه دارند و فقط برای اهداف سرمایه‌گذاری در خرید ملک مشارکت می‌کنند و منتظر افزایش قیمت‌ها برای فروش مجدد هستند.

علاوه بر این، برخی از مقررات جدید مربوط به املاک و مستغلات ناخواسته باعث ایجاد عدم تعادل می‌شوند. به عنوان مثال، تشدید تقسیم و فروش زمین، مقررات سختگیرانه‌تر در مورد هزینه‌های استفاده از زمین یا مکانیسم "جبران خسارت خود مذاکره‌ای" کار را برای پروژه‌های کوچک دشوار می‌کند. در حالی که پروژه‌های بزرگ از نظر جبران خسارت توسط دولت حمایت می‌شوند، محصولات خود را با قیمتی بسیار بالاتر از هزینه واقعی به بازار عرضه می‌کنند. این امر باعث ایجاد عرضه زیاد می‌شود، اما قیمت‌ها منعکس کننده ارزش واقعی نیستند و بازار را تحریف می‌کنند و فرصت‌ها را برای سرمایه‌گذاران ثانویه از بین می‌برند.

ترویج بخش مسکن ارزان قیمت

آقای تران خان کوانگ، در زمینه جهت‌گیری دولت به سمت توسعه مسکن مقرون‌به‌صرفه، گفت که لازم است پیشرفت پروژه‌های مسکن اجتماعی تسریع شود، ضمن اینکه کسب‌وکارها را به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تجاری با قیمت‌های مناسب تشویق کنیم. مهم‌تر از آن، لازم است رویه‌های قانونی کوتاه شوند تا پروژه‌های کم‌هزینه بتوانند به‌زودی وارد بازار شوند و با محصولات گران‌قیمت رقابت کنند و از این طریق به تعادل قیمت‌ها و توسعه سالم‌تر بازار کمک کنند.

منبع: https://nld.com.vn/nhu-cau-dau-tu-bat-dong-san-tang-tro-lai-1962509222026228.htm