سرمایه‌گذاری «گشت و گذار» در املاک و مستغلات را محدودتر کنید؟

به گفته کارشناسان، اعمال مالیات ۲۰ درصدی بر سود واقعی حاصل از نقل و انتقال املاک یا اعمال نرخ مالیات تصاعدی بر اساس مدت زمان نگهداری در صورتی که قیمت خرید و هزینه‌ها قابل تعیین نباشد، به محدود کردن فعالیت‌های سرمایه‌گذاری «سودجویانه» کمک خواهد کرد.

بسیاری از کارشناسان معتقدند که با اجرای سیاست جدید مالیات بر درآمد شخصی که توسط وزارت دارایی برای اظهار نظر تهیه شده است، سفته بازی در املاک و مستغلات دیگر جایی برای بقا نخواهد داشت - عکس: Q.DINH

به گفته کارشناسان، اعمال مالیات ۲۰ درصدی بر سود واقعی حاصل از نقل و انتقال املاک و مستغلات یا اعمال نرخ مالیات تصاعدی بر اساس مدت زمان نگهداری در صورتی که قیمت خرید و هزینه‌ها قابل تعیین نباشد، به محدود کردن فعالیت‌های سرمایه‌گذاری «گشت و گذار» در املاک و مستغلات کمک خواهد کرد.

در پیش‌نویس قانون مالیات بر درآمد شخصی (PIT - جایگزین) که برای اظهار نظر ارائه شده است، وزارت دارایی پیشنهاد می‌کند که مالیات بر درآمد شخصی بر نقل و انتقالات املاک و مستغلات توسط افراد با ضرب درآمد مشمول مالیات در نرخ مالیات 20٪ برای هر نقل و انتقال اعمال شود. این درآمد مشمول مالیات با قیمت فروش منهای قیمت خرید و هزینه‌های معقول مربوط به کسب درآمد از نقل و انتقالات املاک و مستغلات تعیین می‌شود.

نرخ «قابل قبول» مالیات نقل و انتقال املاک چقدر است؟

در صورتی که قیمت خرید و هزینه‌های مربوطه مشخص نشده باشد، مالیات بر درآمد شخصی با ضرب قیمت فروش در نرخ مالیات محاسبه می‌شود. نرخ مالیات در این حالت بر اساس دوره مالکیت و حداکثر ۱۰٪ از قیمت فروش محاسبه خواهد شد.

به طور خاص، نرخ مالیات برای املاک و مستغلات با دوره نگهداری کمتر از ۲ سال، ۱۰٪/قیمت فروش و برای املاک و مستغلات با دوره نگهداری ۲ تا ۵ سال، ۶٪/قیمت فروش است.

نرخ مالیات برای املاک و مستغلاتی که به مدت ۵ تا ۱۰ سال نگهداری می‌شوند، ۴٪ از قیمت فروش است... برای املاک و مستغلاتی که به مدت ۱۰ سال یا بیشتر نگهداری می‌شوند و املاک و مستغلاتی که از ارث به دست می‌آیند، نرخ مالیات ۲٪ از قیمت فروش است. برای املاک و مستغلاتی که از ارث به دست می‌آیند، مدت نگهداری محاسبه نمی‌شود، اما انتقال ملک مشمول نرخ مالیات ۲٪ از قیمت فروش خواهد بود.

دوره نگهداری املاک و مستغلات از زمانی که فرد حق مالکیت و استفاده از املاک و مستغلات را دارد (از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون مالیات بر درآمد شخصی) تا زمان انتقال محاسبه می‌شود. برای املاک و مستغلات ناشی از ارث، نرخ مالیات انتقال بدون توجه به دوره نگهداری، همان نرخ فعلی، یعنی ۲٪ از قیمت فروش، باقی می‌ماند.

آقای تران خان کوانگ، مدیر شرکت سهامی سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ویت آن هوآ، در گفتگو با توئی تره گفت که نرخ مالیات بر درآمد شخصی ۲۰٪ بر سود نقل و انتقال املاک و مستغلات، نرخ مالیاتی قابل قبولی است.

به گفته آقای کوانگ، پرداخت مالیات بر سود پس از کسر هزینه ها، تأثیر زیادی بر فعالیت های سرمایه گذاری نخواهد داشت و به شفافیت بیشتر بازار کمک خواهد کرد.

آقای کوانگ گفت: «اگر این نرخ مالیات اعمال شود، خریداران و فروشندگان باید هزینه‌های واقعی متحمل شده مانند قیمت خرید، هزینه‌های بهره وام، هزینه‌های کارگزاری یا هزینه‌های نوسازی و تعمیر... را به درستی و به طور کامل محاسبه کنند تا قبل از محاسبه مالیات، در هزینه‌های معتبر مستثنی شده لحاظ شوند.» اما او معتقد است که نرخ مالیات ۲ تا ۱۰ درصد بر قیمت فروش بر اساس دوره نگهداری باید اصول قابل اجرا را روشن کند.

نیاز به شفاف‌سازی مقررات مربوط به تعیین هزینه‌های ورودی

این پیش‌نویس همچنین تصریح می‌کند که در مواردی که قیمت خرید و هزینه‌ها قابل تعیین نباشد، محاسبه مالیات بر اساس دوره نگهداری خواهد بود. در همین حال، دوره نگهداری به عنوان دوره زمانی تعریف می‌شود که قانون به آن اشاره می‌کند، زمانی که فرد از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون (به عنوان مثال، از اول ژانویه ۲۰۲۶) تا زمان انتقال، حق مالکیت و استفاده از املاک و مستغلات را دارد، یعنی عطف به ماسبق نمی‌شود و قبل از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون جایگزین محاسبه نمی‌شود.

آقای کوانگ گفت: «اگر زمان طبق موارد فوق اعمال شود، نکات زیادی برای روشن شدن وجود خواهد داشت زیرا معاملات اساساً به وضوح هزینه‌ها، قیمت خرید... قیمت فروش را نشان می‌دهند، بنابراین آژانس تهیه پیش‌نویس باید موارد را به طور خاص‌تری بیان کند تا مشخص شود که آیا نرخ مالیات طبق زمان نگهداری اعمال می‌شود یا خیر.»

در همین حال، آقای دین مین توان، مدیر منطقه جنوبی باتدونگسان، گفت که پیشنهاد افزایش مالیات بر اساس دوره نگهداری، با بالاترین نرخ تا 10 درصد، که 5 برابر بیشتر از نرخ فعلی است، تأثیرات زیادی خواهد داشت.

یک نظرسنجی اخیر توسط این شرکت نشان داد که ۵۹٪ از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی گفته‌اند که املاک و مستغلات را عمدتاً برای اهداف سرمایه‌گذاری و نه برای اهداف زندگی خریداری کرده‌اند و بخش بزرگی از کسانی که املاک و مستغلات دارند، قصد دارند ظرف سال آینده آن را بفروشند.

این نشان می‌دهد که مردم ویتنام واقعاً دوست دارند در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کنند، اما دوره نگهداری کوتاه است، آنها تمایل دارند "وقتی قیمت مناسب است، بفروشند" و در هر زمان به طور انعطاف‌پذیری جریان سرمایه را به سایر دارایی‌های سودآورتر تغییر دهند.

بنابراین، پیشنهاد مالیات بر اساس مدت زمان نگهداری، فشار بر بازیگران کوتاه‌مدت را تشدید می‌کند و مستقیماً به سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت و «موج‌سواران» که بخش بزرگی از تقاضای بازار را تشکیل می‌دهند، ضربه می‌زند.

آقای توآن این موضوع را مطرح کرد: «این اقدامی است که به وضوح هدف «پاداش دادن به کسانی که دارایی‌هایشان را نگه می‌دارند و مجازات کسانی که سریع می‌فروشند» را نشان می‌دهد، اما در عین حال نگرانی‌های زیادی را در مورد به موقع بودن و اثرات سرریز در شرایطی که بازار هنوز بهبود نیافته است، ایجاد می‌کند.»

بسیاری از سرمایه‌گذاران خرد از بازار حذف خواهند شد.

به گفته کارشناسان املاک و مستغلات، با اعمال نرخ مالیات بر اساس مدت زمان نگهداری، بخش‌های زمین و آپارتمان‌های لوکس اولین بخش‌هایی هستند که تحت تأثیر سرمایه‌گذارانی قرار می‌گیرند که اغلب در عرض ۶ تا ۱۸ ماه برای به حداکثر رساندن سود، «گشت و گذار» می‌کنند، بنابراین نرخ مالیات ۱۰٪ اعمال می‌شود.

یک کارشناس گفت: «با این نرخ مالیات، حاشیه سود سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت به طور قابل توجهی کاهش می‌یابد و جذابیت سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهد و بسیاری از سرمایه‌گذاران خرد از بازی حذف می‌شوند.»

سازمان مردم نهاد هاین

منبع: https://tuoitre.vn/siet-dau-tu-luot-song-bat-dong-san-20250722081425817.htm