بازار دفاتر اداری شاهد کاهش قیمت اجاره خواهد بود

طبق گزارش وزارت ساخت و ساز ، در سه ماهه چهارم سال 2023، قیمت اجاره دفاتر در شهرهای بزرگ در مقایسه با سه ماهه قبل، 9 تا 22 درصد کاهش یافته است. در عین حال، وضعیت بازگشت املاک و روند انتقال دفاتر از منطقه مرکزی به مناطق اطراف نیز رو به افزایش است.

در شهر هوشی مین، وضعیت بازگشت محل‌ها و انتقال دفاتر به مناطق اطراف مرکز شهر در مقایسه با سه‌ماهه قبل افزایش یافته است. این امر منجر به افزایش نرخ اشغال برخی از دفاتر در مناطق مرکزی مانند تان بین و فو نهوان به ۱۵ تا ۲۵ درصد شده است. برای مقابله با این وضعیت، بسیاری از ساختمان‌ها مجبور به افزایش مشوق‌ها، کاهش قیمت اجاره یا اختصاص زمان بیشتر برای هر قرارداد خاص شده‌اند.

افزایش شدید عرضه باعث شده است که بسیاری از دفاتر اجاره‌ای در مناطق مرکزی در شکل 1 متروکه شوند. — وضعیت دفاتر خالی در مناطق مرکزی رو به افزایش است.

طبق تحقیقات CBRE، سال ۲۰۲۳ سال بالاترین رشد در عرضه دفاتر اداری در شهر هوشی مین از سال ۲۰۱۹ خواهد بود، به طوری که نزدیک به ۱۷۰،۰۰۰ متر مربع فضای اجاره‌ای جدید، عمدتاً در پروژه‌های اداری درجه A با موقعیت مکانی مناسب، تکمیل شده است. در کل سال ۲۰۲۳، شهر هوشی مین نزدیک به ۸۰،۰۰۰ متر مربع فضای اداری جذب شده را ثبت کرد و بیش از ۹۰٪ از این مساحت از ۴ ساختمان درجه A تازه تکمیل شده حاصل شد.

با این حال، در سال گذشته، معاملات جابجایی همچنان بخش بزرگی از معاملات، نزدیک به ۴۸٪، را تشکیل می‌داد. بیشتر این معاملات با هدف جابجایی به دفاتر جدیدتر و با کیفیت بهتر و قیمت‌های اجاره رقابتی انجام شده است. بر این اساس، نرخ خالی بودن پروژه‌های کلاس A همچنان با ۱۲.۵ درصد افزایش به ۱۸.۶ درصد و کلاس B با ۱.۴ درصد افزایش نسبت به سال قبل به ۱۰.۱ درصد رسیده است.

به همین ترتیب، در گزارش اخیر انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS)، همچنین آمده است که میزان اشغال ساختمان‌های اداری کاهش یافته و در دوره آینده با چشم‌انداز عرضه بیش از حد مواجه است. دلیل این امر این است که بازار منابع جدید و باکیفیت عرضه زیادی دارد، در حالی که ساختمان‌های اداری قدیمی به طور فعال بازسازی و ارتقا نمی‌یابند. موج بازگشت مشاغل به محل‌های خود، به ویژه در پایان سال به دلیل مشکلات مالی، به شدت افزایش یافته است.

علاوه بر این، عادت و روند کار از راه دور و همچنین وضعیت مشاغل کوچک که برای محل کار خود هزینه می‌کنند و به دنبال اجاره آپارتمان‌ها و خانه‌های شخصی با قیمت پایین برای صرفه‌جویی در هزینه‌ها هستند، نیز به طور قابل توجهی بر میزان اشغال ساختمان‌های اداری تأثیر می‌گذارد.

افزایش شدید عرضه باعث شده است که بسیاری از دفاتر اجاره‌ای در منطقه مرکزی در شکل ۲ متروکه شوند. — تغییر از مناطق مرکزی به ساختمان‌های اداری جدید نیز منجر به کاهش قیمت اجاره شد.

در مورد قیمت اجاره، VARS معتقد است که قیمت‌ها همچنان ثابت خواهند ماند، حتی در ساختمان‌های اداری جدید و باکیفیت یا در قیمت‌های تمدید قراردادهای قبلی، کمی افزایش خواهند یافت.

در هانوی ، اجاره بهای درخواستی برای فضای اداری درجه A بین ۲۵ تا ۵۰ دلار آمریکا به ازای هر متر مربع در ماه است و هزینه‌های خدمات نیز بین ۴ تا ۸ دلار آمریکا به ازای هر متر مربع در ماه متغیر است. اجاره بهای درخواستی برای ساختمان‌های درجه B بسته به منطقه، بین ۱۲ تا ۲۸ دلار آمریکا به ازای هر متر مربع در ماه است. اجاره بهای کلی بازار به دلیل عرضه جدید که عمدتاً شامل فضاهای اداری درجه A با کیفیت بالا است، نسبت به سال گذشته اندکی افزایش یافته است، ۴ درصد.

در شهر هوشی مین، قیمت اجاره فضای اداری کلاس A از 35 تا 70 دلار آمریکا به ازای هر متر مربع در ماه متغیر است. قیمت اجاره فضای اداری کلاس B از 20 تا 35 دلار آمریکا به ازای هر متر مربع در ماه متغیر است. عرضه جدید عمدتاً از ساختمان‌های کلاس A است که دارای گواهینامه دفتر سبز هستند و مستاجران با کیفیت بالا را از بخش‌های مالی، بانکی، فناوری، به ویژه شرکت‌های خارجی جذب می‌کنند.

با این حال، اگر وضعیت بازگشت فضای اداری همچنان رو به افزایش باشد، منجر به کاهش اجاره بها، به ویژه در ساختمان‌های اداری قدیمی‌تر خواهد شد. این اتفاق قطعاً در سال ۲۰۲۴ رخ خواهد داد.

بنابراین، واحدهای تجاری اجاره دفتر باید سازوکاری را مطالعه و ایجاد کنند تا امکان تبدیل کارکردهای اداری به مسکونی را با اولویت دادن به بخش مسکن مقرون‌به‌صرفه فراهم کنند، تا هم فشار ناشی از عدم تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار اداری کاهش یابد و هم عرضه مسکن که به طور فزاینده‌ای کمیاب است، افزایش یابد.

منبع