بازار دفاتر اداری شاهد کاهش قیمت اجاره خواهد بود.

طبق گزارش وزارت ساخت و ساز ، در سه ماهه چهارم سال 2023، قیمت اجاره دفاتر در شهرهای بزرگ نسبت به سه ماهه قبل 9 تا 22 درصد کاهش یافته است. در عین حال، نرخ گردش مالی دفاتر و روند جابجایی دفاتر از مرکز شهر به مناطق اطراف نیز در حال افزایش است.

در شهر هوشی مین، میزان خالی بودن دفاتر اداری و جابجایی به مناطق اطراف مرکز شهر در مقایسه با سه ماهه قبل افزایش یافته است. این امر منجر به افزایش نرخ اشغال ۱۵ تا ۲۵ درصدی در برخی از مناطق مرکزی مانند تان بین و فو نهوان شده است. برای مقابله با این وضعیت، بسیاری از ساختمان‌ها مجبور به افزایش مشوق‌ها، کاهش اجاره بها یا ارائه شرایط اجاره طولانی‌تر برای قراردادهای خاص شده‌اند.

افزایش عرضه منجر به متروکه شدن بسیاری از فضاهای اداری اجاره‌ای در مرکز شهر شده است (شکل 1). — تعداد فضاهای اداری خالی در مناطق مرکزی رو به افزایش است.

طبق تحقیقات CBRE، سال ۲۰۲۳ با بیشترین رشد در عرضه دفاتر اداری در شهر هوشی مین از سال ۲۰۱۹، با نزدیک به ۱۷۰،۰۰۰ متر مربع فضای جدید قابل اجاره، عمدتاً در پروژه‌های اداری درجه A با موقعیت مکانی مناسب، سالی با بالاترین رشد در عرضه دفاتر اداری در شهر هوشی مین بوده است. در طول سال ۲۰۲۳، شهر هوشی مین نزدیک به ۸۰،۰۰۰ متر مربع فضای اداری جذب شده را ثبت کرد که بیش از ۹۰٪ آن از چهار ساختمان درجه A تازه تکمیل شده حاصل شده است.

با این حال، معاملات جابجایی همچنان بخش بزرگی از سال گذشته را تشکیل می‌دهند و نزدیک به ۴۸ درصد را شامل می‌شوند. اکثر این معاملات با هدف نقل مکان به دفاتر جدیدتر و با کیفیت بالاتر و با نرخ اجاره رقابتی انجام شده است. بر این اساس، نرخ خالی بودن پروژه های درجه A با ۱۲.۵ درصد افزایش به ۱۸.۶ درصد و برای پروژه های درجه B با ۱.۴ درصد افزایش نسبت به سال قبل به ۱۰.۱ درصد رسیده است.

به همین ترتیب، گزارش اخیر انجمن دلالان املاک ویتنام (VARS) نیز اشاره کرده است که میزان اشغال ساختمان‌های اداری کاهش یافته و با چشم‌انداز عرضه بیش از حد در دوره آینده روبرو است. دلایل ذکر شده شامل اضافه شدن عرضه جدید و با کیفیت بالا به بازار در حالی است که ساختمان‌های اداری قدیمی‌تر به طور فعال در حال بازسازی یا ارتقاء نیستند؛ و افزایش شدید بازگشت املاک اجاره‌ای توسط مشاغل، به ویژه در پایان سال، به دلیل مشکلات مالی است.

علاوه بر این، عادت و روند کار از راه دور، و همچنین پدیده واگذاری فضاهای اداری توسط مشاغل کوچک و جستجوی آپارتمان‌ها یا خانه‌های ارزان‌تر برای صرفه‌جویی در هزینه‌ها، نیز به طور قابل توجهی بر میزان اشغال ساختمان‌های اداری تأثیر می‌گذارد.

افزایش عرضه منجر به متروکه شدن بسیاری از فضاهای اداری اجاره‌ای در مرکز شهر شده است (شکل 2). — تغییر از مرکز شهر به ساختمان‌های اداری جدید نیز منجر به کاهش قیمت اجاره شده است.

در مورد قیمت اجاره، VARS معتقد است که قیمت‌ها همچنان ثابت خواهند ماند، یا حتی در ساختمان‌های اداری جدید و باکیفیت یا در تمدید قراردادهای قبلی، کمی افزایش خواهند یافت.

در هانوی ، اجاره بهای درخواستی برای فضای اداری درجه A از 25 تا 50 دلار آمریکا در ماه، با هزینه خدمات از 4 تا 8 دلار آمریکا در ماه متغیر است. اجاره بهای درخواستی برای ساختمان‌های درجه B بسته به منطقه از 12 تا 28 دلار آمریکا در ماه متغیر است. قیمت کلی اجاره بها در بازار به دلیل عرضه جدید که عمدتاً شامل فضای اداری درجه A با کیفیت بالا است، نسبت به سال گذشته اندکی، 4 درصد افزایش یافته است.

در شهر هوشی مین، قیمت اجاره فضای اداری درجه A از 35 تا 70 دلار آمریکا به ازای هر متر مربع در ماه متغیر است. قیمت اجاره فضای اداری درجه B از 20 تا 35 دلار آمریکا به ازای هر متر مربع در ماه متغیر است. اکثر عرضه جدید از ساختمان‌های درجه A با گواهینامه‌های دفتر سبز ناشی می‌شود و مستاجران باکیفیتی را از بخش‌های مالی، بانکی و فناوری، به ویژه مشاغل خارجی، جذب می‌کند.

با این حال، اگر نرخ جابجایی فضای اداری همچنان افزایش یابد، منجر به کاهش قیمت اجاره بها، به ویژه در ساختمان‌های اداری قدیمی‌تر، خواهد شد. این اتفاق تقریباً قطعی است که در سال ۲۰۲۴ رخ خواهد داد.

بنابراین، کسب‌وکارهایی که ساختمان‌های اداری اجاره می‌کنند باید ایجاد سازوکارهایی را برای تبدیل فضای اداری به واحدهای مسکونی با اولویت مسکن مقرون‌به‌صرفه در نظر بگیرند. این امر هم فشار ناشی از عدم تعادل عرضه و تقاضا در بازار اداری را کاهش می‌دهد و هم عرضه مسکن اضافی را ایجاد می‌کند که به طور فزاینده‌ای کمیاب می‌شود.

منبع