اعتبار املاک و مستغلات: سختگیرانه نیست، اما گزینشی است.

سیاست بانک دولتی ویتنام (SBV) برای سال ۲۰۲۶، با هدف کنترل رشد اعتبارات املاک و مستغلات و اولویت دادن به جریان سرمایه به سمت تولید و تجارت، باعث شده است که بانک‌ها به طور فزاینده‌ای بخش‌های خاصی را برای سرمایه‌گذاری انتخاب کنند.

غربالگری و کاهش نسبت وام‌ها.

تک‌کام‌بانک در سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۶، سودی معادل ۸۹۰۰ میلیارد دونگ ویتنام ثبت کرد که افزایشی ۲۲.۶ درصدی را نشان می‌دهد. نکته قابل توجه این است که نسبت وام‌های املاک و مستغلات برای اولین بار به زیر ۳۰ درصد و به ۲۸.۹ درصد کاهش یافت که نشان‌دهنده روند بازسازی سبد اعتباری است. در همین حال، بخش‌های خرده‌فروشی و شرکت‌های کوچک و متوسط ​​(SME) با وام‌های معوق ۳۹۵،۳۰۰ میلیارد دونگ ویتنام، که افزایشی ۳۳ درصدی نسبت به مدت مشابه سال گذشته را نشان می‌دهد، به محرک رشد تبدیل شدند. چندین بخش رشد قوی را تجربه کردند، از جمله وام‌های بدون وثیقه (افزایش ۱۵۹.۱ درصدی)، وام‌های ساختمانی (افزایش ۷۲ درصدی)، وام‌های مسکن (افزایش ۶.۴ درصدی) و وام‌های حاشیه‌ای (افزایش ۲ درصدی).

پیش از آن، در سال ۲۰۲۵، تک‌کام‌بانک نیز به تدریج نسبت وام‌های املاک و مستغلات را از ۳۳.۲٪ (در سال ۲۰۲۴) به ۳۱.۱٪ از کل وام‌های معوق کاهش داد.

در LPBank ، وام‌های معوق برای کسب و کار املاک و مستغلات در سه ماهه اول سال 2026 به 14721.8 میلیارد دونگ رسید که نسبت به ابتدای سال 2.4 درصد کاهش یافته است. در حال حاضر، نسبت وام‌های املاک و مستغلات در این بانک تنها حدود 3.65 درصد از کل وام‌های معوق را تشکیل می‌دهد.

آقای نگوین لی نام، مدیر بخش مشتریان انفرادی بانک ACB ، اظهار داشت که این بانک برای اهداف سوداگرانه وام نمی‌دهد، بلکه منابع خود را بر خدمت‌رسانی به مشتریانی که خانه‌ها را برای استفاده واقعی خریداری می‌کنند، متمرکز می‌کند و از دسترسی آنها به سرمایه برای بهبود کیفیت زندگی‌شان حمایت می‌کند. بانک ACB همچنین با توسعه‌دهندگان برای طراحی بسته‌های مالی مناسب همکاری می‌کند و پشتیبانی و مشاوره مداوم به مشتریان ارائه می‌دهد.

به گفته آقای نام، رشد وام مسکن در بانک ACB در سه ماهه اول امسال کاهش یافته است. دلایل این امر نه تنها از سیاست‌های بانکی، بلکه از نگرانی‌های مردم در مورد وضعیت پیچیده اقتصادی، قیمت بالای املاک و مستغلات و فشار افزایش نرخ بهره نیز ناشی می‌شود. بسیاری از خریداران مسکن با افزایش نرخ بهره وام به ۱۲ تا ۱۴ درصد، از ترس بازگشت به سطوح بالای قبلی که از توان مالی آنها فراتر خواهد رفت، محتاط شده‌اند.

با این حال، ACB این را یک نشانه مثبت می‌داند و نه دلیلی برای نگرانی. مشتریان اکنون با احتیاط و مسئولیت‌پذیری بیشتری با وام‌های خود برخورد می‌کنند و می‌دانند چگونه زمان و محصول مناسب را برای اطمینان از توانایی بازپرداخت پایدار انتخاب کنند.

وام املاک و مستغلات همچنان یکی از بخش‌های وام‌دهی در مقیاس بزرگ در بسیاری از بانک‌ها در سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۶ بود، اما تصویر دیگر رشد یکنواختی را نشان نمی‌داد. طبق گزارش‌های مالی تلفیقی برای سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۶ از ۱۲ بانک با توضیحات دقیق، کل وام‌های معوق مربوط به املاک و مستغلات به بیش از ۹۹۰،۲۷۰ میلیارد دونگ ویتنام رسید که در مقایسه با پایان سال ۲۰۲۵، ۶.۴ درصد افزایش یافته است.

از این میان، SHB و BVBank دو بانکی هستند که وام‌های املاک و مستغلات آنها بیش از 30٪ از کل وام‌های معوق آنها را تشکیل می‌دهد. VPBank، به ویژه، وام‌های معوق برای تجارت املاک و مستغلات را با 238473 میلیارد دونگ ثبت کرد که افزایشی بیش از 31000 میلیارد دونگ در مقایسه با ابتدای سال، معادل تقریباً 15٪، را نشان می‌دهد و همچنان به عنوان بخشی با بیشترین حجم وام معوق در سبد اعتباری بانک بر اساس صنعت، باقی مانده است.

کسب‌وکارها باید وابستگی خود را به اعتبار کاهش دهند.

به گفته دکتر کان ون لوک، اقتصاددان ارشد BIDV، تا پایان سال 2025، وام‌های معوق در بخش املاک و مستغلات به 4.7 میلیون میلیارد دانگ ویتنام خواهد رسید که نسبت به سال 2024، 36 درصد افزایش نشان می‌دهد، در حالی که انتظار می‌رود اعتبار در کل صنعت بیش از 19 درصد افزایش یابد.

در سال ۲۰۲۶، هدف رشد اعتبار در کل بخش بانکی تقریباً ۱۵٪ است، بنابراین اعتبار املاک و مستغلات نیز کنترل خواهد شد. به گفته آقای لوک، کنترل اعتبار املاک و مستغلات پس از یک دوره رشد سریع ضروری است، اما این به معنای "سخت‌گیری" نیست، بلکه به معنای مقررات گزینشی است. سیاست مقامات نظارتی هدایت جریان سرمایه به بخش خرید املاک و مستغلات و محدود کردن اعتبار برای سفته‌بازی است تا ریسک سیستمی کاهش یابد.

در مورد سرمایه‌گذاران، تنوع‌بخشی به منابع تأمین مالی و کاهش وابستگی به اعتبار بانکی ضروری است. در سال ۲۰۲۵، کسب‌وکارهای املاک و مستغلات تقریباً ۱۲۳۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام اوراق قرضه منتشر خواهند کرد. تنها در چهار ماه اول سال ۲۰۲۶، این رقم به نزدیک به ۴۰۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام رسید که ۵۱٪ از کل انتشار در کل بازار را تشکیل می‌دهد. با این حال، فشار برای سررسید شدن اوراق قرضه در سال جاری بسیار زیاد است، حدود ۲۰۴۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام که ۶۱٪ آن مربوط به بخش املاک و مستغلات است.

دکتر نگوین هو هوان، دانشیار دانشگاه اقتصاد هوشی مین، تحلیل کرد که در شرایط کنترل اعتبار املاک و مستغلات و افزایش فشار ناشی از بدهی‌های معوق، یافتن کانال‌های جایگزین برای بسیج سرمایه به همراه سیاست‌های اعتباری انعطاف‌پذیر به یک مسئله حیاتی برای کسب‌وکارهای املاک و مستغلات تبدیل شده است.

آقای هوان خاطرنشان کرد که کسب‌وکارهای املاک و مستغلات بیش از حد به اعتبار بانکی وابسته هستند و فشار قابل توجهی بر سیستم مالی وارد می‌کنند. در همین حال، اکثر بانک‌ها سرمایه کوتاه‌مدت را بسیج می‌کنند اما به بخش املاک و مستغلات برای دوره‌های میان‌مدت و بلندمدت وام می‌دهند و این امر باعث ایجاد عدم تطابق در سررسیدها و ریسک‌های نقدینگی می‌شود.

دکتر نگوین هو هوان، دانشیار، تأکید کرد: «برای تنوع‌بخشی به جریان‌های سرمایه برای بازار املاک و مستغلات و کاهش وابستگی به اعتبار بانکی، به راه‌حل‌های بیشتری نیاز است.»

به گفته آقای هوان، برای حل این مشکل، به راه‌حل‌های ساختاری نیاز است، مانند توسعه قوی بازار اوراق قرضه شرکتی که در حال حاضر راکد است تا به کانال اصلی تأمین سرمایه میان‌مدت و بلندمدت تبدیل شود. در عین حال، لازم است از طریق سازوکارهای آزمایشی (جعبه‌های شنی)، مراکز مالی بین‌المللی و به‌ویژه راه‌حل‌های توکنیزه کردن املاک و مستغلات، مدل‌های جدید افزایش سرمایه مورد تحقیق قرار گیرد.

برعکس، وام‌دهی بیش از حد به بخش املاک و مستغلات، خطر بدهی‌های معوق را افزایش می‌دهد. دلیل اصلی این است که بسیاری از مشاغل املاک و مستغلات از اهرم مالی بالایی استفاده می‌کنند، به این معنی که حتی نوسانات کوچک در نرخ بهره می‌تواند فشار قابل توجهی در بازپرداخت بدهی ایجاد کند و مشاغل را در معرض خطر بدهی‌های معوق قرار دهد.

واضح است که در چارچوب کنترل گزینشی مداوم اعتبار املاک و مستغلات، مشاغل املاک و مستغلات دیگر نمی‌توانند مانند گذشته به شدت به سرمایه بانکی متکی باشند. تنوع بخشیدن به منابع سرمایه، از اوراق قرضه و صندوق‌های سرمایه‌گذاری گرفته تا مدل‌های مالی جدید، برای توسعه پایدار بازار و کاهش فشار بر سیستم اعتباری بسیار مهم خواهد بود.

منبع: https://baodautu.vn/tin-dung-bat-dong-san-khong-siet-nhung-chon-loc-d599713.html