نرخ بهره وام را با دقت محاسبه کنید.

در این زمینه، وزارت ساخت و ساز اخیراً یک بسته وام ترجیحی ۱۰۰۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی را در پیش‌نویس قطعنامه مربوط به سرمایه ترجیحی برای توسعه مسکن اجتماعی پیشنهاد داده است که انتظار می‌رود برای بخش مسکن اجتماعی پیشرفت چشمگیری ایجاد کند.

موانع موجود در پرداخت اعتبار

در اوایل آوریل ۲۰۲۳، در تصمیم ۳۳۸/QD-TTg، دولت اجرای پروژه «سرمایه‌گذاری در ساخت حداقل ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی در دوره ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۵» را تصویب کرد. هدف، تلاش برای تکمیل تقریباً ۱,۰۶۲,۲۰۰ واحد مسکونی تا سال ۲۰۳۰ است. از این تعداد، ۴۲۸,۰۰۰ واحد در دوره ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۵ و ۶۳۴,۲۰۰ واحد در دوره ۲۰۲۵ تا ۲۰۳۰ تکمیل خواهند شد.

پیشنهاد وزارت ساخت و ساز برای بسته اعتباری ۱۰۰ تریلیون دانگ ویتنام با توجه به کمبود فعلی بودجه برای توسعه مسکن اجتماعی، مناسب است. (عکس: Thanh Hai)

برای اجرای این پروژه، دولت همچنین پیشنهاد بانک دولتی ویتنام (SBV) را برای تخصیص ۱۲۰،۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنام به چهار بانک تجاری تعیین‌شده توسط دولت، با نرخ بهره وام برای سرمایه‌گذاران ۸.۷٪ در سال و برای خریداران/مستاجران مسکن اجتماعی ۸.۲٪ در سال، تصویب کرده است. از اول ژوئیه ۲۰۲۳، SBV به صورت دوره‌ای هر شش ماه یکبار نرخ بهره وام ترجیحی را برای بانک‌های تجاری شرکت‌کننده اعلام خواهد کرد، به این معنی که نرخ‌های بهره ممکن است تابع نوسانات بازار باشند.

با توجه به اینکه بانک مرکزی ویتنام نرخ بهره را برای وام‌های میان‌مدت و بلندمدت تنها ۱.۵ تا ۲ درصد کمتر از نرخ عمومی بازار در سال تعیین کرده است، تعدادی از بانک‌های تجاری (TP Bank، VP Bank، MB Bank، Techcom Bank و HD Bank) برای «تقسیم سهم» درخواست داده‌اند و برای شرکت در این برنامه با ۵۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام برای هر بانک ثبت‌نام کرده‌اند و کل سرمایه برای پشتیبانی از نرخ بهره را به ۱۴۵۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام افزایش داده‌اند.

متأسفانه، پس از نزدیک به 20 ماه اجرا، این بسته اعتباری توسط مردم رد شده است زیرا مقررات تعیین شده توسط بانک دولتی ویتنام (SBV) برای توانایی‌های مالی آنها مناسب نیست. بنابراین، پس از بررسی‌های فراوان، در اوایل سپتامبر 2024، SBV تصمیم گرفت نرخ بهره را برای توسعه‌دهندگان به 7٪ در سال و برای خریداران خانه به 6.5٪ در سال کاهش دهد.

با این حال، طبق ارزیابی‌ها، نرخ بهره تعیین‌شده هنوز برای خریداران خانه بسیار بالاست، به همین دلیل است که این بسته اعتباری تا به امروز محبوبیت چندانی نداشته است. این موضوع در گزارش مفصل وزارت ساخت و ساز در مورد اجرای بسته اعتباری ترجیحی ۱۲۰ هزار میلیارد دانگ ویتنام برای مسکن اجتماعی مشهود است.

به طور خاص، تا پایان سه ماهه سوم/2024، تنها 34 منطقه از 63 منطقه، اسنادی را در پورتال‌های الکترونیکی خود منتشر کرده بودند که 83 پروژه واجد شرایط دریافت وام‌های ترجیحی را فهرست می‌کرد. کل مانده وام پرداخت شده 1783 میلیارد دونگ بود (که از این میزان 1633 میلیارد دونگ به مشتریان شرکتی و 150 میلیارد دونگ به خریداران خانه اختصاص داشت) که تقریباً 1.1٪ از کل سرمایه پشتیبانی ثبت شده را نشان می‌دهد.

«اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی در حال حاضر با مشکلات زیادی روبرو است. تنها در سه ماهه سوم سال 2024، کشور شاهد 8 پروژه در حال اجرا با مقیاس 4960 واحد بود؛ 3 پروژه با مقیاس 2676 واحد تأیید سرمایه‌گذاری دریافت کردند؛ و تنها 1 پروژه با مقیاس 200 واحد به طور ناقص تکمیل شد. طبق گزارش‌های محلی، از سال 2021 تا پایان سه ماهه سوم سال 2024، کشور 79 پروژه مسکن اجتماعی با مقیاس 42414 واحد را تکمیل کرده است؛ و ساخت 131 پروژه با مقیاس 111687 واحد آغاز شده است.» - هوانگ های، مدیر اداره مسکن و مدیریت بازار املاک و مستغلات (وزارت ساخت و ساز)، اطلاع داد.

اولویت باید به خریداران مسکن داده شود.

بر اساس داده‌های جمع‌آوری‌شده از وزارت ساخت‌وساز، تاکنون تنها بیش از ۱۴۳۰۰۰ واحد مسکن اجتماعی در سراسر کشور تکمیل شده یا در دست ساخت است. بنابراین، دستیابی به هدف ۴۲۸۰۰۰ واحد برای دوره ۲۰۲۱-۲۰۲۵ در این پروژه تقریباً غیرممکن است، زیرا تنها یک «معجزه» می‌تواند ۲۵۸۰۰۰ واحد جدید را در کمتر از ۱۳ ماه تکمیل کند. رویای صاحب خانه شدن برای افراد کم‌درآمد و کارگران بیش از پیش به تأخیر خواهد افتاد.

به گفته لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، مسکن اجتماعی یک سیاست اصلی حزب و دولت است. این امر با عزم راسخ برای اصلاح و تکمیل قانون مسکن ۲۰۲۳، قانون زمین ۲۰۲۴ و چندین فرمان راهنما که یکنواختی و ثبات در مقررات مسکن اجتماعی را تضمین می‌کنند، بیشتر نشان داده شده است.

با این حال، سازوکارهای منابع اعتباری ترجیحی برای توسعه مسکن اجتماعی هنوز کاستی‌های زیادی دارند که باعث نگرانی می‌شوند، یعنی فقدان «سرمایه اولیه» یا در صورت وجود، مقررات تا حدودی سختگیرانه است که دسترسی افراد واجد شرایط را دشوار یا غیرممکن می‌کند.

آقای لو هوانگ چائو اظهار داشت: «فرمان دولتی 100/2024/ND-CP سطح سرمایه، نرخ‌های بهره ترجیحی، شرایط و نحوه پرداخت وام برای پروژه‌های مسکن اجتماعی (7.92٪ در سال برای سرمایه‌گذاران مسکن اجتماعی که اقدام به فروش یا اجاره-خرید می‌کنند؛ 6.6٪ برای پروژه‌هایی که فقط اجاره می‌دهند) را تعیین می‌کند و شرایط مطلوبی را برای سرمایه‌گذاران جهت دسترسی به منابع اعتباری ترجیحی برای اجرای پروژه‌ها ایجاد می‌کند. با این حال، در نامه رسمی 4524/NHCS-TDSV مورخ 1 آگوست 2024، از بانک سیاست اجتماعی، بر اساس فرمان 100/2024/ND-CP، نرخ بهره وام 6.6٪ در سال برای خریداران خانه بالا در نظر گرفته شده است.»

با توجه به وضعیت فوق، به منظور گسترش منابع سرمایه ترجیحی برای توسعه مسکن اجتماعی، پیش‌نویس مصوبه منابع سرمایه ترجیحی برای توسعه مسکن اجتماعی، که وزارت راه و شهرسازی در حال حاضر قبل از ارائه آن به دولت برای ابلاغ، در حال اخذ نظرات وزارتخانه‌ها و سازمان‌ها است، اجرای یک بسته وام ترجیحی به مبلغ ۱۰۰۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام از منابع سرمایه اوراق قرضه را به مدت ۵ سال پیشنهاد می‌دهد. این اولین باری است که وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد اجرای بسته مسکن اجتماعی از طریق انتشار اوراق قرضه را داده است.

بر این اساس، نرخ بهره این بسته اعتباری ترجیحی برابر با نرخ بهره وام به خانوارهای فقیر خواهد بود که توسط نخست وزیر در هر دوره تعیین می شود؛ دوره پرداخت تا زمان پرداخت کل بسته اعتباری ادامه خواهد یافت، اما از 31 دسامبر 2030 تجاوز نخواهد کرد.

نگوین دیپ، نایب رئیس باشگاه املاک و مستغلات هانوی، در بحث در مورد این موضوع گفت که پیشنهاد وزارت ساخت و ساز در پیش نویس قطعنامه در مورد منابع سرمایه ترجیحی برای توسعه مسکن اجتماعی، پیشگامانه است زیرا منابع سرمایه توسعه را گسترش می‌دهد و فرصت‌هایی را برای خریداران مسکن اجتماعی ایجاد می‌کند. با این حال، لازم است مقررات مربوط به نرخ بهره برای این بسته اعتباری نیز روشن شود، که در آن خریداران خانه در مرکز قرار دارند و باید در اولویت قرار گیرند.

آقای نگوین دیپ گفت: «اگر نرخ بهره بسته اعتباری ۱۰۰ تریلیون دانگ ویتنامی همان نرخ بهره وام به خانوارهای فقیر باشد که توسط نخست وزیر در هر دوره بر اساس فرمان ۱۰۰/۲۰۲۴/ND-CP تعیین می‌شود، که ۶.۶٪ در سال است، تشویق مردم به قرض گرفتن پول برای خرید مسکن اجتماعی در حال حاضر همچنان دشوار خواهد بود، زیرا نرخ بهره وام طبق فرمان ۴۸۶/۲۰۲۳/QD-TTg تنها ۴.۸٪ در سال بوده است.»

با همین دیدگاه، لو هوانگ چائو، رئیس HoREA، پیشنهاد کرد که دولت اجازه اجرای مداوم قانون نرخ بهره وام ۴.۸٪ در سال را که در تصمیم ۴۸۶/۲۰۲۳/QD-TTg نخست وزیر تصریح شده است، در نظر بگیرد. در حال حاضر، بانک سیاست اجتماعی در حال اجرای "برنامه وام برای حمایت از خانوارهای فقیر دارای مسکن" با نرخ بهره ۳٪ در سال است، بنابراین بهتر است نرخ بهره وام ۳-۴.۸٪ در سال برای کسانی که مسکن اجتماعی می‌خرند یا اجاره می‌کنند، اعمال شود تا خریداران خانه تشویق شوند، بازار تحریک شود و انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاران برای تسریع در اجرای پروژه ایجاد شود.

 

پیشنهاد وزارت ساخت و ساز برای بسته اعتباری ۱۰۰۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام با توجه به کمبود فعلی سرمایه برای توسعه مسکن اجتماعی بسیار مناسب است. با این حال، باید از تجربه آشکار بسته اعتباری ۱۲۰۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام تحت قطعنامه ۳۳/۲۰۲۳/NQ-CP که نتوانست وام گیرندگان را جذب کند، درس گرفت. به طور خاص، مقررات مربوط به شرایط وام و نرخ بهره باید به دقت مورد مطالعه قرار گیرد تا اطمینان حاصل شود که آنها برای شرایط واقعی مردم مناسب هستند.

دکتر نگوین هوی تان - کارشناس مالی

منبع: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html