نرخ بهره وام را با دقت محاسبه کنید

در این زمینه، اخیراً، در پیش‌نویس مصوبه مربوط به سرمایه ترجیحی برای توسعه مسکن اجتماعی، وزارت ساخت و ساز یک بسته اعتباری به مبلغ ۱۰۰۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام به صورت وام‌های ترجیحی پیشنهاد کرده است که انتظار می‌رود برای بخش مسکن اجتماعی پیشرفت چشمگیری ایجاد کند.

مشکلات مربوط به تخصیص اعتبار

در اوایل آوریل ۲۰۲۳، در تصمیم ۳۳۸/QD-TTg، دولت اجرای پروژه «سرمایه‌گذاری در ساخت حداقل ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی در دوره ۲۰۲۱-۲۰۲۵» را تصویب کرد. با هدف تلاش برای تکمیل حدود ۱,۰۶۲,۲۰۰ آپارتمان در محلات تا سال ۲۰۳۰. از این تعداد، ۴۲۸,۰۰۰ واحد در دوره ۲۰۲۱-۲۰۲۵ و ۶۳۴,۲۰۰ واحد در دوره ۲۰۲۵-۲۰۳۰ تکمیل خواهند شد.

پیشنهاد وزارت ساخت و ساز مبنی بر بسته اعتباری ۱۰۰۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام در شرایط کمبود سرمایه برای توسعه مسکن اجتماعی، مناسب است. عکس: Thanh Hai

برای اجرای این پروژه، دولت همچنین پیشنهاد بانک دولتی (SBV) را برای تخصیص ۱۲۰،۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنام به ۴ بانک تجاری سهامی تعیین‌شده توسط دولت، با نرخ بهره وام ۸.۷٪ در سال برای سرمایه‌گذاران و ۸.۲٪ در سال برای خریداران و مستاجران مسکن اجتماعی، تصویب کرده است. از اول ژوئیه ۲۰۲۳، هر ۶ ماه یکبار، SBV نرخ بهره وام ترجیحی را به بانک‌های تجاری شرکت‌کننده اعلام خواهد کرد، به این معنی که نرخ بهره می‌تواند مطابق با بازار شناور باشد.

با توجه به اینکه بانک مرکزی نرخ بهره را تنها ۱.۵ تا ۲ درصد کمتر از سطح عمومی وام‌های میان‌مدت و بلندمدت در سال تعیین کرده است، مجموعه‌ای از بانک‌های تجاری (TP Bank، VP Bank، MB Bank، Techcom Bank و HD Bank) برای «تقسیم کیک» با مبلغ ثبت‌نام ۵۰۰۰ میلیارد دانگ برای هر بانک، درخواست داده‌اند و منبع سرمایه پشتیبانی نرخ بهره را به ۱۴۵۰۰۰ میلیارد دانگ افزایش داده‌اند.

متأسفانه، پس از نزدیک به 20 ماه اجرا، این بسته اعتباری توسط مردم رد شده است زیرا مقررات تعیین شده توسط بانک دولتی برای توان مالی آنها مناسب نیست. بنابراین، پس از بارها "سنجش ​​و کنار گذاشتن"، در اوایل سپتامبر 2024، بانک دولتی تصمیم گرفت نرخ بهره را برای سرمایه‌گذاران به 7٪ در سال و برای خریداران خانه به 6.5٪ در سال کاهش دهد.

با این حال، طبق ارزیابی، مقررات مربوط به چنین نرخ‌های بهره‌ای هنوز برای خریداران خانه بسیار بالاست، بنابراین تاکنون این بسته اعتباری هنوز در وضعیت کندی قرار دارد، این موضوع در گزارش مفصل وزارت ساخت و ساز در مورد اجرای بسته اعتباری ترجیحی ۱۲۰،۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام برای مسکن اجتماعی نشان داده شده است.

به طور خاص، تا پایان سه ماهه سوم سال 2024، تنها 34/63 منطقه اسنادی داشتند که 83 پروژه واجد شرایط وام‌های ترجیحی را در پورتال اطلاعات الکترونیکی اعلام می‌کرد، با مجموع مانده وام معوق پرداخت شده 1783 میلیارد دونگ (از جمله مشتریان شرکتی: 1633 میلیارد دونگ؛ خریداران خانه: 150 میلیارد دونگ)، که حدود 1.1٪ از کل سرمایه پشتیبانی ثبت شده را تشکیل می‌دهد.

«اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی در حال حاضر با مشکلات زیادی روبرو است. تنها در سه ماهه سوم سال 2024، کل کشور 8 پروژه اجرا شده با مقیاس 4960 واحد؛ 3 پروژه برای سیاست سرمایه‌گذاری با مقیاس 2676 واحد تأیید شده؛ و تنها 1 پروژه با مقیاس 200 واحد به طور ناقص تکمیل شده است. از طریق تلفیق گزارش‌های محلی، از سال 2021 تا پایان سه ماهه سوم سال 2024، کل کشور 79 پروژه مسکن اجتماعی با مقیاس 42414 واحد را تکمیل کرده است؛ ساخت 131 پروژه با مقیاس 111687 واحد آغاز شده است.» - مدیر اداره مدیریت بازار مسکن و املاک و مستغلات (وزارت ساخت و ساز) هوانگ های اعلام کرد.

اولویت باید به خریداران مسکن داده شود.

اگر بر اساس داده‌های جمع‌آوری‌شده گزارش‌شده توسط وزارت ساخت‌وساز، تاکنون کل کشور تنها بیش از ۱۴۳۰۰۰ آپارتمان مسکن اجتماعی تکمیل‌شده و در حال ساخت داشته باشد، هدف‌گذاری ۴۲۸۰۰۰ آپارتمان در دوره ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۵ پروژه تقریباً غیرممکن است، زیرا در کمتر از ۱۳ ماه، فقط یک «معجزه» می‌تواند تا ۲۵۸۰۰۰ آپارتمان جدید را تکمیل کند. رویای صاحب‌خانه شدن در آینده‌ای نزدیک برای افراد کم‌درآمد و کارگران باید طولانی‌تر شود.

به گفته رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، لو هوانگ چائو، مسکن اجتماعی یک سیاست اصلی حزب و دولت است. این امر از طریق عزم برای اصلاح و تکمیل قانون مسکن ۲۰۲۳، قانون زمین ۲۰۲۴ و تعدادی از احکام راهنما تحت این قانون با هماهنگ‌سازی و یکسان‌سازی مقررات مربوط به مسکن اجتماعی، بیشتر نشان داده می‌شود.

با این حال، سازوکارهای منابع اعتباری ترجیحی برای توسعه مسکن اجتماعی هنوز کاستی‌های زیادی دارند که جای نگرانی دارند، یعنی فقدان منابع «سرمایه اولیه» یا وجود برخی مقررات سختگیرانه به طوری که افراد نمی‌توانند یا در دسترسی به آنها مشکل دارند.

«فرمان 100/2024/ND-CP دولت تصریح می‌کند: سطح سرمایه، نرخ بهره ترجیحی، مدت و نحوه پرداخت وام برای پروژه‌های مسکن اجتماعی (7.92٪ در سال برای سرمایه‌گذاران مسکن اجتماعی برای فروش، اجاره-خرید؛ 6.6٪ برای پروژه‌های فقط اجاره)، شرایطی را برای سرمایه‌گذاران ایجاد کرده است تا به منابع اعتباری ترجیحی برای اجرای پروژه دسترسی داشته باشند. با این حال، در ابلاغیه رسمی 4524/NHCS-TDSV مورخ 1 آگوست 2024 بانک سیاست‌های اجتماعی ویتنام، بر اساس فرمان 100/2024/ND-CP برای خریداران خانه، نرخ بهره وام 6.6٪ در سال بالا است.» - آقای لی هوانگ چائو نظر خود را بیان کرد.

در مواجهه با وضعیت فوق، به منظور گسترش منابع سرمایه ترجیحی برای توسعه مسکن اجتماعی، در پیش‌نویس قطعنامه منابع سرمایه ترجیحی برای توسعه مسکن اجتماعی، که توسط وزارت ساخت و ساز با وزارتخانه‌ها و شعب قبل از ارائه به دولت برای اعلام، در حال مشورت است، پیشنهاد شده است که یک بسته ترجیحی ۱۰۰۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی برای وام از منابع سرمایه اوراق قرضه، به مدت ۵ سال اجرا شود. این اولین باری است که وزارت ساخت و ساز پیشنهاد اعمال بسته مسکن اجتماعی را با انتشار اوراق قرضه ارائه می‌دهد.

بر این اساس، نرخ بهره این بسته اعتباری ترجیحی برابر با نرخ بهره برای خانوارهای فقیر خواهد بود که توسط نخست وزیر در هر دوره تعیین می‌شود؛ دوره پرداخت تا زمان پرداخت کامل بسته اعتباری خواهد بود، اما از 31 دسامبر 2030 تجاوز نخواهد کرد.

معاون رئیس باشگاه املاک و مستغلات هانوی، نگوین دیپ، در بحث در مورد این موضوع گفت که پیشنهاد وزارت ساخت و ساز در پیش نویس قطعنامه در مورد سرمایه ترجیحی برای توسعه مسکن اجتماعی یک پیشرفت است زیرا منبع سرمایه توسعه را گسترش می‌دهد و فرصت‌هایی را برای خریداران مسکن اجتماعی ایجاد می‌کند. با این حال، لازم است مقررات مربوط به نرخ بهره وام برای این بسته اعتباری نیز روشن شود، که در آن خریداران خانه در مرکز قرار دارند و باید در اولویت قرار گیرند.

آقای نگوین دیپ گفت: «اگر نرخ بهره وام بسته اعتباری ۱۰۰۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام برابر با نرخ بهره وام برای خانوارهای فقیر باشد که توسط نخست وزیر در هر دوره، بر اساس فرمان ۱۰۰/۲۰۲۴/ND-CP، ۶.۶٪ در سال تعیین می‌شود، تشویق مردم به قرض گرفتن پول برای خرید مسکن اجتماعی در حال حاضر دشوار خواهد بود، زیرا نرخ بهره وام طبق فرمان قبلی ۴۸۶/۲۰۲۳/QD-TTg تنها ۴.۸٪ در سال بود.»

لی هوانگ چائو، رئیس HoREA، با همین دیدگاه، پیشنهاد داد که دولت اجازه اجرای مداوم مقررات مربوط به نرخ بهره وام ۴.۸٪ در سال را طبق تصمیم ۴۸۶/۲۰۲۳/QD-TTg نخست وزیر در نظر بگیرد. در حال حاضر، بانک سیاست‌های اجتماعی ویتنام در حال اجرای برنامه «وام برای حمایت از خانوارهای فقیر دارای مسکن» با نرخ بهره ۳٪ در سال است، بنابراین بهتر است نرخ بهره وام برای خریداران و مستاجران مسکن اجتماعی ۳ تا ۴.۸٪ در سال اعمال شود تا خریداران خانه تشویق شوند، بازار تحریک شود و انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاران برای تسریع در اجرای پروژه ایجاد شود.

 

پیشنهاد وزارت ساخت و ساز مبنی بر بسته اعتباری ۱۰۰ هزار میلیارد دانگ در شرایط کمبود فعلی سرمایه برای توسعه مسکن اجتماعی بسیار مناسب است، اما همچنین لازم است از درس آشکار بسته اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد دانگ تحت قطعنامه ۳۳/۲۰۲۳/NQ-CP بدون وام گیرندگان درس گرفته شود، که در آن لازم است مقررات مربوط به شرایط، نرخ بهره وام... مطابق با شرایط واقعی مردم به دقت مطالعه شود.

دکتر نگوین هوی تان - کارشناس مالی

منبع: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html