Protégez les droits des clients !

Conformément à l'article 23, clause 5, de la loi sur les affaires immobilières de 2023, les investisseurs de projets immobiliers ne sont autorisés à collecter des dépôts ne dépassant pas 5 % du prix de vente ; location-achat de maisons, travaux de construction et surface de plancher de construction dans les travaux de construction que lorsqu'ils ont rempli toutes les conditions de mise en activité conformément à la réglementation.

Outre la réglementation relative aux dépôts, l'article 25 de la loi de 2023 sur l'immobilier régit également les paiements pour l'achat, la vente et la location de logements sur papier. Par conséquent, les parties effectuent des paiements multiples, le premier ne devant pas dépasser 30 % du contrat, dépôt compris (l'ancienne réglementation ne prévoyait pas de dépôt).

Les paiements ultérieurs doivent être proportionnels à l'avancement des travaux, sans toutefois dépasser 70 % de la valeur du contrat tant que la maison, les travaux et la surface de plancher n'ont pas été livrés. Si le vendeur est une société à capitaux étrangers, ils ne doivent pas dépasser 50 % de la valeur du contrat. Si l'acheteur ou le locataire-acheteur n'a pas obtenu de certificat d'agrément, il ne peut percevoir plus de 95 % de la valeur du contrat. Le solde sera versé dès l'obtention du certificat d'agrément.

L'acompte est la première étape du processus d'achat et de vente, effectué avant la signature du contrat. Auparavant, en l'absence de réglementation sur les acomptes pour les achats immobiliers, la situation du marché en la matière était inégale, ce qui présentait des risques potentiels. De nombreux investisseurs acceptaient des acomptes et acceptaient de réserver un logement avec des sommes importantes. Certains projets, même non éligibles à la vente de futurs logements, étaient néanmoins proposés à la vente, invitant les clients à déposer des acomptes pour lever des capitaux supplémentaires.

En réalité, de nombreux projets immobiliers ont perçu des dépôts et des acomptes auprès des clients, par l'intermédiaire de courtiers ou directement auprès de l'investisseur. Cependant, l'investisseur n'a pas réalisé le projet ou l'a réalisé à moitié, puis l'a abandonné, laissant les acquéreurs dans l'expectative.

La réglementation sur les dépôts immobiliers vise à protéger les droits des acquéreurs et à éviter que des dépôts trop importants ne conduisent à des fraudes préjudiciables. Elle vise également à encadrer plus strictement la réalisation de projets immobiliers afin d'éviter que des investisseurs aux ressources financières limitées ne se retrouvent « pris au dépourvu » et ne « détiennent les terrains en attendant le bon moment ».

Du point de vue des investisseurs, de nombreuses agences immobilières sont « impatientes » car, en réalité, depuis des années, la plupart d'entre elles « utilisent leur propre argent pour se faire frire ». Elles mobilisent des capitaux auprès des acquéreurs pour investir… ainsi, de nombreux clients ont payé 95 % du prix d'achat, mais ignorent quand ils recevront les documents d'accession à la propriété…

Pire encore, l'investisseur est en difficulté : le client ignore quand il recevra la maison ! Il arrive même que l'investisseur mobilise des capitaux sans apport, avec une « garantie » bancaire. Cela signifie que le client et le promoteur immobilier investissent ensemble « pour absorber les profits et les pertes », mais la « langue » appartient toujours au client !

Pour construire progressivement un marché immobilier sain, il faudrait, en plus des réglementations actuelles, prévoir davantage de contraintes et de sanctions adaptées à la réalité des opérations de dépôt et de mobilisation de capitaux, à la fois pour protéger les droits légitimes des clients et pour filtrer les investisseurs qui « attrapent les voleurs à mains nues ».

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