Assouplir toutes les restrictions en matière d'accession à la propriété

Le marché boursier chinois vient d'enregistrer une très forte hausse, suite à l'annonce simultanée par de nombreuses autorités locales de mesures de sauvetage du marché immobilier, faisant suite au signal du gouvernement de Pékin.

Le 29 septembre, le gouvernement de la ville de Guangzhou a annoncé soudainement que toutes les restrictions sur les achats de logements seraient levées et que la décision prendrait effet à compter du 30 septembre.

Auparavant, les ménages immigrés s'installant à Guangzhou devaient s'acquitter d'impôts ou de cotisations sociales pendant au moins six mois pour pouvoir acquérir au maximum deux logements. Les personnes seules étaient limitées à un seul appartement. Ces conditions ont désormais été supprimées.

Le gouvernement de Shanghai a également décidé de réduire de trois à un an la période de paiement obligatoire des impôts fonciers (pour pouvoir acquérir un logement). La ville a abaissé le taux d'apport initial pour les primo-accédants à 15 %. Ces nouvelles mesures entreront en vigueur le 1er octobre.

Les autorités de Shenzhen ont pris une mesure similaire en assouplissant les restrictions d'achat de logements. Auparavant, la ville limitait à deux le nombre de logements qu'une famille locale pouvait posséder, et à un seul celui qu'une personne seule pouvait acquérir. La nouvelle réglementation autorise les résidents à acheter un appartement supplémentaire dans certains quartiers. Les familles immigrées comptant au moins deux enfants peuvent quant à elles acheter deux logements au lieu d'un.

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Les grandes villes chinoises se redressent simultanément pour sauver le marché immobilier. Photo : Colliers

Ces mesures d'assouplissement des conditions d'achat de logements dans plusieurs grandes villes chinoises interviennent alors que Pékin annonce une série de mesures visant à sauver le marché immobilier après plusieurs années de crise qui ont gravement affecté la croissance économique .

Auparavant, le gouvernement chinois avait mis en œuvre une série de mesures pour sauver l'économie, telles que la baisse des taux d'intérêt des prêts hypothécaires et l'examen du rachat des logements excédentaires...

Le Politburo chinois a convenu le 26 septembre d'augmenter les dépenses publiques, de stabiliser le marché immobilier et de se montrer déterminé à atteindre les objectifs économiques fixés pour 2024.

Bloomberg a cité une source selon laquelle le ministère chinois des Finances prévoit d'émettre des obligations d'État spéciales d'une valeur de plusieurs centaines de milliards de dollars en 2024 afin de stimuler la consommation et d'aider les gouvernements locaux à résoudre leurs problèmes d'endettement.

Auparavant, la Banque populaire de Chine (PBOC) avait réduit le taux de réserves obligatoires (RRR) de 50 points de base et le taux de prêt à moyen terme (MLF) et le taux préférentiel des prêts (LPR) de 20 à 30 points de base.

Les actions immobilières grimpent en flèche ; le marché immobilier chinois va-t-il bientôt se redresser ?

L'indice Hang Seng du marché immobilier chinois a progressé de 7 % le 30 septembre, prolongeant ainsi sa série de hausses. La semaine précédente, les prix de l'immobilier avaient bondi de plus de 30 %.

De nombreux autres secteurs boursiers ont également progressé, contribuant à la hausse de 8,5 % de l'indice CSI 300 de Chine continentale lors de la dernière séance de septembre. Cet indice a ainsi enregistré sa meilleure semaine en 16 ans (du 23 au 27 septembre).

Lors de la séance du 30 septembre, de nombreuses actions de géants de l'immobilier ont fortement progressé, telles que Longfor Group Holdings (cotée à la Bourse de Hong Kong) (+12,4 %), Hang Lung Properties (+12,7 %) et China Vanke (+11,7 %).

Sur CNBC , Allen Feng, directeur général du cabinet d'études Rhodium Group, a déclaré que l'assouplissement des restrictions sur les achats de logements pourrait contribuer à stimuler les ventes immobilières dans les villes de premier rang telles que Pékin, Shanghai et Guangzhou.

Ces quatre dernières années, le marché immobilier et de la construction chinois a traversé une grave crise suite aux mesures drastiques prises par le gouvernement de Pékin pour assainir le secteur et éliminer les entreprises en difficulté. Certaines sociétés, comme Evergrande et Country Garden, ont fait faillite.

Cependant, l'immobilier et la construction représentent plus de 25 % du PIB chinois. Par conséquent, l'impact sur la deuxième économie mondiale est considérable. De nombreux secteurs liés à l'immobilier sont également en difficulté.

Ces signaux de sauvetage du marché immobilier sont considérés comme rares. Outre cette politique de sauvetage, Pékin a également mis en œuvre de nombreuses mesures pour stimuler le marché financier.

Cependant, une question préoccupe beaucoup de gens : après de nombreuses années de crise, le marché immobilier chinois peut-il se redresser rapidement ? Un organisme affaibli et épuisé peut-il se rétablir rapidement ?

Dans un article diffusé sur CNBC, l'expert Allen Feng a fait remarquer que des mesures similaires visant à assouplir les restrictions sur les achats de logements avaient été mises en œuvre dans certaines autres petites villes de Chine, mais qu'elles n'avaient pas été très efficaces.

La raison, selon Gary Ng, économiste chez Natixis, est « des niveaux de stocks élevés ».

En réalité, l'effondrement du marché immobilier chinois ces dernières années a engendré de nombreuses conséquences négatives. Ceci s'explique par les inquiétudes du gouvernement de Pékin face à la croissance trop rapide des grands groupes immobiliers, à l'augmentation considérable de leur endettement et à l'apparition d'une offre excédentaire de logements.

Cependant, de nombreux experts ont fait remarquer que la conclusion d'une offre excédentaire de logements en Chine n'est pas entièrement exacte. Dans les grandes villes, même pendant la crise immobilière, de nombreux types de biens immobiliers ont continué à voir leur prix augmenter. La pénurie d'appartements persistait dans les villes de premier rang. Les habitants étaient contraints de vivre dans des appartements exigus, souvent une seule chambre pour toute une famille.

Le phénomène de surpopulation évoqué se manifeste probablement surtout dans les zones éloignées des grandes villes, dépourvues d'écoles, d'hôpitaux, d'emplois, etc. Les promoteurs immobiliers chinois ont peut-être contracté des emprunts importants et investi trop rapidement dans des endroits qui ne sont pas en mesure d'attirer des habitants.

Les dirigeants continuent de vendre des actions dans un contexte où les entreprises automobiles rencontrent des difficultés sur le marché des voitures de luxe, mais enregistrent des signaux positifs grâce à la vente de voitures chinoises bon marché.