Assouplir toutes les restrictions sur l’accession à la propriété

La bourse chinoise vient d'enregistrer une très forte hausse alors que de nombreux gouvernements locaux ont annoncé simultanément des mesures pour sauver le marché immobilier, suivant le signal du gouvernement de Pékin.

Le 29 septembre, le gouvernement de la ville de Guangzhou a soudainement annoncé que toutes les restrictions sur les achats de logements seraient levées et que la décision entrerait en vigueur à partir du 30 septembre.

Selon la réglementation précédente, les ménages immigrés s'installant à Guangzhou devaient payer des impôts ou des cotisations sociales pendant au moins six mois pour pouvoir acheter un maximum de deux logements. Les célibataires étaient limités à un seul appartement. Désormais, ces conditions ont été supprimées.

Le gouvernement de Shanghai a également décidé de réduire la période de paiement obligatoire des impôts de trois à un an (pour pouvoir acheter un logement). La ville a également abaissé l'apport personnel pour l'achat d'un premier logement à 15 %. La nouvelle réglementation entre en vigueur le 1er octobre.

Les autorités de Shenzhen ont pris une mesure similaire en assouplissant les restrictions à l'achat de logements. Auparavant, la ville limitait la propriété des familles locales à un maximum de deux logements. Les célibataires étaient limités à un seul. Les nouvelles règles permettent aux résidents d'acquérir un appartement supplémentaire dans certains quartiers. Les familles immigrées avec au moins deux enfants peuvent acquérir deux logements au lieu d'un.

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Les grandes villes chinoises se retournent simultanément pour sauver le secteur immobilier. Photo : Colliers

Les mesures visant à assouplir les conditions d'achat de logements dans plusieurs grandes villes de Chine interviennent alors que Pékin annonce une série de mesures pour sauver le marché immobilier après plusieurs années de crise qui ont gravement affecté la croissance économique .

Auparavant, le gouvernement chinois avait simplement mis en place une série de mesures pour sauver l’économie, comme la baisse des taux d’intérêt des prêts hypothécaires, l’examen du rachat de l’offre excédentaire d’appartements…

Le Politburo chinois a convenu le 26 septembre d'augmenter les dépenses budgétaires, de stabiliser le marché immobilier et d'être déterminé à atteindre les objectifs économiques pour 2024.

Bloomberg a cité une source affirmant que le ministère chinois des Finances prévoyait d'émettre des obligations gouvernementales spéciales d'une valeur de plusieurs centaines de milliards de dollars en 2024 pour stimuler la consommation et aider les gouvernements locaux à résoudre leurs problèmes d'endettement.

Auparavant, la Banque populaire de Chine (PBOC) avait réduit le ratio de réserves obligatoires (RRR) de 50 points de base et avait réduit le taux de prêt à moyen terme (MLF) et le taux préférentiel de prêt (LPR) de 20 à 30 points de base.

Les actions immobilières augmentent fortement, l'immobilier chinois va-t-il bientôt se redresser ?

L'indice immobilier Hang Seng de la Chine continentale a progressé de 7 % le 30 septembre, prolongeant la hausse du groupe d'actions. La semaine dernière, les prix de l'immobilier ont augmenté de plus de 30 %.

De nombreux autres groupes d'actions ont également progressé, contribuant à la hausse de 8,5 % de l'indice CSI 300 de Chine continentale lors de la dernière séance de bourse de septembre. Cet indice a enregistré sa plus forte hausse hebdomadaire en 16 ans (du 23 au 27 septembre).

Lors de la séance du 30 septembre, de nombreuses actions de géants de l'immobilier ont fortement augmenté, comme Longfor Group Holdings (cotée à la Bourse de Hong Kong) qui a augmenté de 12,4% ; Hang Lung Properties a augmenté de 12,7% ; China Vanke a augmenté de 11,7%...

Sur CNBC , Allen Feng, directeur général du cabinet de recherche Rhodium Group, a déclaré que l'assouplissement des restrictions sur les achats de logements pourrait contribuer à stimuler les ventes de propriétés dans les villes de premier plan, telles que Pékin, Shanghai et Guangzhou.

Au cours des quatre dernières années, le marché chinois de l'immobilier et de la construction a traversé une grave crise après que le gouvernement de Pékin a pris des mesures drastiques pour redresser les entreprises en difficulté du secteur. Certaines sociétés comme Evergrande et Country Garden ont fait faillite.

Cependant, l'immobilier et la construction représentent plus de 25 % du PIB chinois. L'impact sur la deuxième économie mondiale est donc très lourd. De nombreux secteurs liés à l'immobilier sont également en difficulté.

Ces signes d'un « retour en arrière » pour sauver le secteur immobilier sont considérés comme rares. Outre sa politique de sauvetage immobilier, Pékin a également lancé de nombreuses solutions pour stimuler le marché financier.

Cependant, beaucoup s'inquiètent : après des années de crise, le marché immobilier chinois pourra-t-il se redresser rapidement ? Un corps affaibli et épuisé peut-il se rétablir rapidement ?

Dans une déclaration sur CNBC, l'expert Allen Feng a commenté que des mesures similaires visant à assouplir les restrictions sur les achats de logements ont été mises en œuvre dans d'autres petites villes de Chine, mais n'ont pas été très efficaces.

La raison, selon Gary Ng, économiste chez Natixis, est due aux « niveaux de stocks élevés ».

En réalité, l'effondrement du marché immobilier chinois ces dernières années a eu de nombreuses conséquences négatives. En effet, le gouvernement de Pékin s'inquiète du développement rapide des grandes sociétés immobilières, de l'augmentation vertigineuse des taux d'endettement et de l'émergence d'une offre excédentaire de logements.

Cependant, de nombreux experts ont souligné que l'hypothèse d'une offre excédentaire de logements en Chine était inexacte. Dans les grandes villes, malgré la crise immobilière, les prix de nombreux biens immobiliers ont continué d'augmenter. La pénurie d'appartements dans les villes de premier rang persistait. Les habitants devaient vivre dans des appartements exigus, avec une seule chambre pour toute la famille.

Le phénomène de surpopulation évoqué se situe probablement principalement dans les zones éloignées des grandes villes, dépourvues d’écoles, d’hôpitaux, d’emplois, etc. Les promoteurs immobiliers chinois ont peut-être beaucoup emprunté et investi trop vite dans des endroits qui ne sont pas qualifiés pour attirer les gens à vivre.

Les dirigeants continuent de vendre des actions dans le contexte des entreprises automobiles confrontées à des difficultés dans le secteur des voitures de luxe mais enregistrant des signaux positifs grâce à la vente de voitures chinoises bon marché.