Le gouvernement a publié de nouvelles réglementations concernant l'évaluation foncière.

4 méthodes d'évaluation foncière

Le décret 12/2024/ND-CP modifie les articles 4 et 5 du décret n° 44/2014/ND-CP relatif aux méthodes d’évaluation foncière et aux conditions d’application de chaque méthode.

Plus précisément, la méthode comparative est mise en œuvre en ajustant les prix de parcelles de terrain ayant la même destination, présentant certaines similitudes quant aux facteurs influençant les prix, ayant été transférées sur le marché ou ayant fait l'objet d'une vente aux enchères de droits d'utilisation, l'adjudicataire ayant rempli ses obligations financières conformément à la décision de la vente. Cette méthode consiste à analyser et comparer les facteurs influençant les prix des terrains, après déduction de la valeur des actifs y afférents (le cas échéant), afin de déterminer le prix de la parcelle à évaluer.

La méthode comparative est appliquée à l'évaluation dans les cas où il existe au moins trois parcelles de terrain comparables ayant la même finalité d'utilisation des terres, certaines similitudes dans les facteurs affectant les prix des terres et des droits d'utilisation des terres qui ont été transférés sur le marché et obtenus par adjudication, le soumissionnaire gagnant ayant rempli ses obligations financières conformément à la décision d'adjudication (ci-après dénommées parcelles de terrain comparables), à l'exception des cas spécifiés aux points a, b, c et d ci-dessous.

La méthode du revenu est mise en œuvre en divisant le revenu net annuel moyen par unité de surface par le taux d'intérêt moyen des dépôts d'épargne en dongs vietnamiens à 12 mois auprès des banques commerciales où l'État détient plus de 50 % du capital social ou du total des droits de vote dans la province, et ce pendant les trois années consécutives précédant la fin du dernier trimestre pour lequel des données sont disponibles avant la date d'évaluation.

La méthode du revenu est appliquée à l'évaluation des parcelles de terres agricoles et des parcelles de terres non agricoles (à l'exclusion des terrains résidentiels) lorsque la parcelle ou la zone à évaluer ne remplit pas les conditions requises pour la méthode comparative, mais que les revenus et les dépenses liés à l'utilisation des terres conformément à la finalité légale d'utilisation des terres au moment de l'évaluation peuvent être déterminés, sauf dans les cas spécifiés aux points a, b, c et d ci-dessous.

La méthode du surplus est mise en œuvre en soustrayant le total des coûts de développement estimés de la parcelle ou de la zone du total des recettes de développement estimées, sur la base de l'utilisation la plus efficace du sol (coefficient d'utilisation du sol, densité de construction, nombre maximal d'étages du bâtiment) conformément au plan d'utilisation du sol et au plan de construction détaillé approuvés par l'autorité compétente.

La méthode du surplus est appliquée à l'évaluation dans les cas où la parcelle de terrain ou la zone destinée aux projets d'investissement ne remplit pas les conditions requises pour la méthode comparative ou la méthode du revenu, mais où les revenus totaux du développement et les coûts totaux du développement du projet peuvent être estimés, sauf dans les cas spécifiés aux points a, b, c et d ci-dessous.

La méthode du coefficient d'ajustement des prix fonciers consiste à multiplier le prix du terrain figurant dans le tableau des prix fonciers par le coefficient d'ajustement. Ce coefficient est fixé par le Comité populaire provincial ou municipal (ci-après dénommé Comité populaire provincial) après comparaison du prix du terrain dans le tableau avec le prix du marché en vigueur.

La méthode du coefficient d'ajustement du prix foncier est appliquée pour déterminer le prix des parcelles et des zones foncières déjà spécifiées dans le tableau des prix fonciers publié par le Comité populaire provincial et qui relèvent de l'un des cas suivants :

a) Les cas stipulés au point a, clause 4, article 114 et clause 3, article 189 de la loi foncière ;

b) Calcul des paiements annuels de loyer foncier lorsque l’État loue des terres sans mettre aux enchères les droits d’utilisation des terres ;

c) Calcul du prix de départ pour la vente aux enchères des droits d’utilisation des terres lorsque l’État attribue ou loue des terres dans les cas où la parcelle ou la zone a déjà fait l’objet d’investissements en infrastructures techniques conformément au plan de construction détaillé ;

d) Détermination du prix du terrain ou de la zone à évaluer lorsque la valeur totale calculée selon le tableau des prix fonciers pour la zone soumise aux redevances d'utilisation des terres et aux redevances de location de terres est inférieure à 30 milliards de VND pour les villes administrées centralement, inférieure à 10 milliards de VND pour les provinces montagneuses et de haute altitude, et inférieure à 20 milliards de VND pour les autres provinces dans les cas suivants :

Les cas stipulés aux points b et d de l'article 114, paragraphe 4, et de l'article 172, paragraphe 2, de la loi foncière ;

Les frais de location foncière sont calculés en un seul versement pour toute la durée du bail lorsque l'État loue un terrain sans mettre aux enchères les droits d'utilisation du terrain.

d) Calcul de l’indemnisation lorsque l’État récupère des terres dans les cas où plusieurs parcelles de terrain adjacentes ayant la même utilisation prévue sont récupérées mais ne répondent pas aux conditions d’application de la méthode comparative.

Le décret stipule que les parcelles de terrain comparables utilisées pour l'évaluation foncière doivent satisfaire aux conditions d'exercice des droits d'utilisation des terres telles que stipulées dans la loi foncière.

Informations relatives à l'application des méthodes d'évaluation foncière .

Le décret 12/2024/ND-CP ajoute également un article 5b relatif aux informations nécessaires à l'application des méthodes d'évaluation foncière. Ainsi, les informations sur les prix des terrains, les loyers des baux fonciers et les loyers des baux commerciaux, nécessaires à l'application de la méthode comparative, de la méthode du surplus et au calcul des coefficients d'ajustement des prix fonciers, comprennent :

1) Le prix de l'offre gagnante pour les droits d'utilisation des terres dans les cas où le soumissionnaire gagnant a rempli ses obligations financières conformément à la décision d'offre gagnante.

2) Prix des terrains après que les procédures fiscales aient été effectuées auprès de l'autorité fiscale ou enregistrées au bureau d'enregistrement foncier en cas de transfert de droit d'utilisation des terres ;

3) Prix de location des terrains, prix de location des locaux ;

4) Prix du marché des transferts fonciers.

Le décret stipule que les informations utilisées pour appliquer la méthode d'évaluation foncière doivent être des informations datant de moins de 24 mois avant la date d'évaluation foncière, en privilégiant les informations les plus proches de cette date, et collectées auprès des sources suivantes :

- Base de données foncières nationale, base de données nationale des prix ;

- Bureaux d'enregistrement foncier, unités organisant des ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres et unités organisant des ventes aux enchères d'actifs ;

- Les autorités fiscales, les agences agricoles et de développement rural ;

- Bourses immobilières, entreprises immobilières ;

- Les organismes ayant pour fonction de conseiller en matière d'évaluation foncière et les sociétés d'expertise ;

- Établissements de crédit, associations immobilières, instituts/centres de recherche ;

- Mener des entretiens directs avec le cédant ou le cessionnaire dans les cas où le transfert a déjà eu lieu sur le marché.

Conformément au décret 12/2024/ND-CP, les informations sur les revenus et les dépenses provenant de l'utilisation de terres non agricoles aux fins de l'application de la méthode du revenu sont collectées à partir des sources suivantes : revenus des activités de production et commerciales enregistrés dans les états financiers ou revenus des baux fonciers et des baux de locaux perçus au cours d'une période continue de 3 ans (calculée du 1er janvier au 31 décembre) précédant immédiatement la date d'évaluation.

Si les revenus provenant de la parcelle ou de la zone à évaluer sont incomplets pour chaque année et ne reflètent pas fidèlement les revenus réels tirés de l'utilisation du terrain, il convient de recueillir, à des fins de comparaison, des informations sur les prix de location des terrains et des locaux pour au moins trois parcelles.

Le coût de génération de revenus provenant de l'utilisation du terrain, tel que stipulé ci-dessus, est déterminé sur la base des normes et des prix unitaires publiés par les organismes d'État compétents ou des taux d'investissement dans la construction publiés par le ministère de la Construction ; dans les cas où il n'existe pas de normes, de prix unitaires ou de taux d'investissement dans la construction publiés par les organismes d'État compétents, les données de coût réel moyen du marché d'au moins trois parcelles de terrain les plus proches de la parcelle ou de la zone à évaluer, comme stipulé au point b, clause 5 du présent article, seront utilisées comme base.

Lors de l'application de méthodes comparatives, la méthode du surplus doit sélectionner des parcelles de terrain comparables selon l'ordre de priorité suivant : a) Similitude en termes de localisation, d'état des infrastructures, de superficie, de taille, de forme, de coefficient d'utilisation des sols, de densité de construction, de hauteur des bâtiments et d'autres facteurs affectant les prix des terrains par rapport à la parcelle de terrain à évaluer ; b) Distance la plus courte par rapport à la parcelle de terrain ou à la zone à évaluer, sans être limitée par les limites administratives des unités administratives communales, de district ou provinciales.

Le Comité populaire provincial fixe les prix précis des terrains.

En ce qui concerne la détermination des prix spécifiques des terrains, le décret 12/2024/ND-CP stipule que, sur la base des principes d'évaluation foncière spécifiés à l'article 112, paragraphe 1, de la loi foncière, des conditions d'application des méthodes d'évaluation foncière et des résultats de l'évaluation du prix des terrains par le Conseil d'évaluation foncière, le comité populaire provincial décide des prix spécifiques des terrains, ou le comité populaire de district décide des prix spécifiques des terrains dans les cas où le comité populaire provincial délègue son autorité conformément à la loi sur l'organisation du gouvernement local.

Les prix spécifiques des terrains servent de base aux cas stipulés à l'article 114, paragraphe 4, à l'article 172, paragraphe 2, et à l'article 189, paragraphe 3, de la loi foncière ; il s'agit du prix de départ pour la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres lorsque l'État attribue des terres avec des redevances d'utilisation des terres ou loue des terres avec un paiement unique pour toute la durée du bail.

Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement est chargé d'assister le Comité populaire, au même niveau, dans l'organisation de la fixation des prix fonciers spécifiques.

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