Autoriser la conversion d'autres types de terrains en terrains résidentiels.

Causer des souffrances au peuple.

M. Nguyen Van Hieu (7e arrondissement, Hô Chi Minh-Ville) déclare être propriétaire d'un terrain de plus de 2 000 mètres ^carrés dans le quartier de Phu Thuan, dans le 7e arrondissement. Depuis près de dix ans, il lui est impossible de modifier la destination de ce terrain ou de le subdiviser, car il est situé dans un périmètre d'aménagement mixte comprenant des parcs, des infrastructures de transport et des zones résidentielles, bien qu'il se trouve au sein d'un quartier déjà résidentiel. Durant toutes ces années, il a multiplié les démarches et les demandes d'aide afin de faire évoluer le plan, mais en vain. L'inclusion de son terrain dans ce plan d'aménagement a considérablement réduit sa valeur. Alors que les terrains voisins se vendent à des centaines de millions de dongs le ^mètre carré, le sien est proposé à un prix dérisoire de 16 millions de dongs le ^mètre carré, sans trouver preneur.

Les gens attendent avec impatience la conversion des terrains prévus dans les projets d'aménagement en terrains résidentiels.

« Les terrains entourant ma propriété ne sont inclus dans aucun plan d'aménagement. On peut donc y acheter, vendre et y construire librement, ce qui leur confère une certaine valeur. Malheureusement, mon terrain est pris au piège d'un plan d'aménagement. Être concerné par un tel plan restreint non seulement les droits fondamentaux des usagers, mais fait également chuter la valeur des terrains. Tout le monde sait que ce plan est irréalisable et difficile à mettre en œuvre car il existe depuis des décennies, mais personne ne fait rien pour le modifier. Si un mécanisme permettait la conversion d'une partie des terrains concernés par ce plan d'aménagement suspendu, cela atténuerait quelque peu les difficultés rencontrées par les riverains », a expliqué M. Hieu.

Selon les responsables de nombreux districts et comtés, pour les terrains classés en zone mixte incluant des fonctions résidentielles, la superficie résidentielle est uniquement exprimée en pourcentage de la superficie totale, sans précision quant à son emplacement exact. De ce fait, aucun fondement n'est établi pour autoriser un changement d'affectation des sols. Le plan de zonage du Département de l'Aménagement et de l'Architecture (QH-KT) ne définit pas non plus précisément l'emplacement de chaque fonction du sol, ne distinguant pas les zones résidentielles, les parcs et espaces verts, les infrastructures de transport, ni les établissements de santé et d'enseignement . Par conséquent, il n'existe pas de base suffisante pour déterminer la conformité de chaque parcelle au plan approuvé, au sein des zones mixtes et des zones de logements temporaires/longs (nouveaux quartiers résidentiels). Cette situation engendre préjudices et frustration chez les ménages dont les terrains sont concernés par ces projets d'aménagement.

Dans le district de Binh Tan, les statistiques montrent que 155 parcelles de terrain, couvrant une superficie de plus de 341 hectares, font actuellement l'objet d'un plan d'aménagement. Ce plan prévoit deux types de projets : la construction de nouveaux logements et des zones à usage mixte. Le Comité populaire du district de Binh Tan reconnaît que la prise en compte des besoins des résidents dans ces deux types d'aménagement est actuellement très limitée. M. Nguyen Van Su, chef du Département de la gestion urbaine du district de Binh Tan, explique que la loi foncière actuelle ne définit pas clairement la distinction entre terrains constructibles pour les nouveaux logements et terrains existants. Elle stipule simplement que les terrains résidentiels conformes au plan d'aménagement peuvent être convertis à d'autres usages. Étant donné que les terrains constructibles pour les nouveaux logements sont par essence des terrains résidentiels existants, le district de Binh Tan propose d'autoriser la conversion d'usage des terrains conformes au plan d'aménagement et de délivrer des permis de construire officiels dans ces cas.

Si la réglementation relative à la conversion des terres est approuvée, cela atténuera les difficultés de nombreux ménages.

Les représentants du Comité populaire du district de Hoc Mon ont également suggéré que les procédures de changement d'affectation des sols pour les zones résidentielles nouvellement construites et les terrains résidentiels de longue durée soient traitées de la même manière que pour les zones résidentielles et les zones d'habitation existantes, afin de garantir les droits et intérêts légitimes de la population. Le Comité populaire du 6e arrondissement a adressé à plusieurs reprises des demandes écrites au Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville et au Département de l'urbanisme et de l'architecture afin de supprimer la compétence en matière d'urbanisme pour les terrains résidentiels nouvellement construits et d'adapter leur affectation à celle des zones d'habitation existantes (pour les zones ne disposant pas d'un plan détaillé à l'échelle 1/500), conformément à la loi sur l'urbanisme. Parallèlement, le district de Binh Chanh a élaboré un projet de modification du plan, proposant que les terrains ruraux nouvellement construits soient intégralement requalifiés en terrains résidentiels afin de permettre aux habitants de changer l'affectation des sols, de subdiviser les parcelles et d'obtenir des permis de construire.

Adapter la planification pour modifier l'objectif

En réponse aux propositions des districts et des communes, les représentants du Département de l'urbanisme et de l'architecture ont indiqué que, pour les îlots urbains destinés à la construction de nouveaux logements, le Département des ressources naturelles et de l'environnement conseille le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville sur les conditions, le contenu et les procédures de changement d'affectation des sols, conformément à la loi foncière. Pour les îlots urbains à usage mixte, regroupant plusieurs fonctions telles que le logement, le commerce, les travaux publics et les espaces verts, les proportions et les emplacements précis de ces groupes fonctionnels ne peuvent pas encore être déterminés au niveau du plan de zonage au 1/2 000. Par conséquent, pour les îlots urbains à usage mixte, les Comités populaires des districts et des communes, y compris celui de la ville de Thu Duc, doivent examiner et proposer des ajustements au plan de zonage au 1/2 000 ou organiser l'élaboration, l'évaluation et l'approbation du plan détaillé au 1/500 afin de déterminer l'emplacement précis des zones résidentielles au sein de l'îlot. Ce plan servira de base aux changements d'affectation des sols, aux lotissements et aux permis de construire.

M. Nguyen Toan Thang, directeur du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville, a reconnu que la difficulté commune rencontrée actuellement par les districts et les communes dans l'application de la planification urbaine pour traiter les demandes de changement de destination des terres, d'autres types de terres à des terres résidentielles pour les ménages et les particuliers, réside dans l'absence de base pour déterminer l'emplacement prévu des terres. « Actuellement, pour les îlots résidentiels prévus dans les plans de zonage à l'échelle 1/2 000, il est impossible de déterminer précisément l'emplacement de chaque type d'usage du sol : zones résidentielles, espaces publics, parcs, aires de jeux, parkings, voies internes, etc. Par conséquent, une planification ou un aménagement urbain détaillé à l'échelle 1/500 est nécessaire à la gestion et au développement urbains. Dans le cas d'îlots à usage mixte, les comités populaires des districts, des comtés et de la ville de Thu Duc doivent examiner et proposer des ajustements au plan de zonage à l'échelle 1/2 000 ou organiser l'élaboration, l'évaluation et l'approbation de plans détaillés à l'échelle 1/500 pour lesdits îlots. Ces plans permettront de déterminer l'emplacement précis des zones résidentielles au sein de l'îlot, condition nécessaire aux changements d'affectation des sols, à la délivrance des permis de construire et au lotissement… », a déclaré M. Nguyen Toan Thang.

Récemment, à l'issue d'une réunion avec les services et les districts, le vice-président du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville, Bui Xuan Cuong, a chargé le Département des ressources naturelles et de l'environnement de la ville de se concerter avec le Département de l'urbanisme et de l'architecture, le Département de la justice et les autres services concernés afin d'élaborer une décision autorisant la conversion de la destination des terrains, initialement destinés à d'autres types, en terrains résidentiels pour les ménages et les particuliers dans les zones prévues pour les ensembles résidentiels dans les plans de zonage, conformément aux dispositions de la loi sur l'urbanisme et sur la base des dispositions de la loi foncière de 2013. Les conditions d'autorisation de cette conversion sont les suivantes : la planification et la localisation du terrain concerné doivent être conformes au plan d'aménagement (ce dernier le désignant comme terrain résidentiel), garantissant ainsi l'uniformité avec les projets d'aménagement connexes approuvés par les autorités compétentes. Par ailleurs, le terrain concerné doit être adjacent à une voie publique (existante ou nouvellement créée, inspectée et cédée conformément à la réglementation) et respecter les limites requises pour le lotissement. Ces informations apportent une solution à de nombreux districts et comtés, ainsi qu'un espoir à de nombreux ménages qui n'avaient pas accès à ces services depuis longtemps.

Afin de fournir une base pour la conversion de l'utilisation des sols, le Département de la planification et de l'architecture dirigera et guidera les comités populaires des districts, des comtés et de la ville de Thu Duc pour examiner et proposer des ajustements au plan de zonage à l'échelle 1/2 000 ou organiser la préparation, l'évaluation et l'approbation du plan détaillé à l'échelle 1/500 pour les îlots urbains à usage mixte afin de déterminer l'emplacement précis des terrains résidentiels.

Le vice-président du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville , Bui Xuan Cuong

Source : https://thanhnien.vn/cho-chuyen-dat-khac-sang-dat-o-185240510201419952.htm