Convertir d'autres terrains en terrains résidentiels

Faire souffrir les gens

M. Nguyen Van Hieu (7e arrondissement, Hô Chi Minh-Ville) explique qu'il possède un terrain de plus de 2 000 mètres ^carrés dans le quartier de Phu Thuan, dans le 7e arrondissement. Depuis près de dix ans, il n'a pu ni modifier la destination de ce terrain ni le diviser, car il se situe dans une zone d'aménagement mixte comprenant des parcs, des infrastructures de transport et des zones résidentielles, bien qu'il soit situé dans un quartier déjà habité. Durant toutes ces années, il a multiplié les démarches pour obtenir de l'aide et faire modifier le plan d'aménagement, en vain. Le fait que son terrain soit situé dans cette zone a entraîné une dépréciation considérable de sa valeur. Alors que les terrains voisins se vendent à des centaines de millions de VND/ ^m² , le sien est proposé à un prix dérisoire de seulement 16 millions de VND/ ^m² , sans trouver preneur.

Les gens attendent la conversion des types de terrains prévus dans les projets d'aménagement en terrains résidentiels.

« Les terrains autour de ma parcelle ne sont pas inclus dans le périmètre d'aménagement, ce qui permet une libre circulation des personnes et une valorisation du patrimoine immobilier. Malheureusement, ma parcelle se trouve en plein cœur de ce périmètre. Cette situation limite non seulement les droits fondamentaux des usagers, mais entraîne également une chute brutale de la valeur des terrains. Chacun sait que ce projet d'aménagement est irréalisable et difficile à mettre en œuvre, car il existe depuis des décennies, mais personne ne fait rien pour y remédier. Si un mécanisme permettait de modifier la destination d'une partie des terrains résidentiels concernés par ce projet d'aménagement suspendu, cela soulagerait en partie la population », a expliqué M. Hieu.

Selon les responsables de plusieurs districts, pour les terrains à usage mixte incluant des zones résidentielles, la superficie résidentielle est divisée uniquement en pourcentage de la superficie totale, sans que son emplacement précis ne soit défini. De ce fait, aucun fondement n'est établi pour autoriser un changement d'affectation. Le projet de zonage du Département de l'Aménagement et de l'Architecture (QH-KT) n'a pas encore déterminé avec précision l'emplacement de chaque type de terrain : zones résidentielles, espaces verts, voies de circulation, établissements médico- éducatifs , etc. Par conséquent, il est impossible de vérifier la conformité de chaque parcelle avec le plan approuvé, que ce soit dans les îlots à usage mixte ou dans les ensembles de logements temporaires et permanents (nouveaux résidents). Cette situation engendre préjudice et frustration chez les ménages dont les terrains sont concernés par les projets d'aménagement.

Dans le district de Binh Tan, selon les statistiques, 155 parcelles de terrain, couvrant une superficie de plus de 341 hectares, font l'objet d'un aménagement, réparties en deux catégories : terrains résidentiels nouvellement construits et terrains à usage mixte. Le Comité populaire du district de Binh Tan a reconnu que la satisfaction des besoins de la population dans ces deux catégories d'aménagement est actuellement très limitée. M. Nguyen Van Su, chef du Département de la gestion urbaine du district de Binh Tan, a expliqué que la loi foncière ne distingue pas les terrains résidentiels nouvellement construits des terrains existants, mais stipule que les terrains résidentiels constructibles seront convertis à d'autres fins. Les terrains résidentiels nouvellement construits étant par essence des terrains résidentiels, le district de Binh Tan recommande de modifier leur destination lorsqu'ils sont constructibles et de délivrer les permis de construire nécessaires.

Si le règlement sur le changement de destination des sols est adopté, il facilitera la tâche de nombreux ménages.

Le représentant du Comité populaire du district de Hoc Mon a également proposé d'harmoniser les procédures de changement d'affectation des terrains résidentiels nouvellement construits et des terrains résidentiels existants avec celles des zones d'aménagement et des terrains résidentiels actuels, afin de garantir les droits et intérêts légitimes des habitants. Le Comité populaire du 6e district a adressé à plusieurs reprises des documents au Comité populaire de la ville et au Département de la planification et de l'investissement pour demander la suppression de la planification des terrains résidentiels nouvellement construits et leur affectation aux zones d'habitation existantes (pour les zones sans plan d'aménagement détaillé de 1/500), conformément à la loi sur l'urbanisme. Le district de Binh Chanh a élaboré un projet de modification du plan d'aménagement, proposant la conversion intégrale des terrains ruraux nouvellement construits en terrains résidentiels, afin de permettre aux habitants de changer l'affectation de leurs sols, de diviser les parcelles et d'obtenir des permis de construire.

Adapter la planification à un nouvel objectif

En réponse aux recommandations des districts, le représentant du Département de la planification et de l'investissement a indiqué que, pour les îlots destinés à la construction de nouveaux logements, le Département des ressources naturelles et de l'environnement conseille le Comité populaire de la ville sur les conditions, le contenu et les procédures de changement de destination conformément à la loi foncière. Concernant les îlots à vocation mixte, regroupant diverses fonctions (logements, commerces, travaux publics, espaces verts, etc.), il est impossible de déterminer la proportion ou l'emplacement précis des différents groupes fonctionnels au niveau du plan de zonage à l'échelle 1/2 000. Par conséquent, pour les îlots relevant de cette vocation mixte, les Comités populaires des districts et de la ville de Thu Duc doivent examiner et proposer des ajustements au plan de zonage à l'échelle 1/2 000, ou bien organiser l'établissement, l'évaluation et l'approbation d'un plan détaillé à l'échelle 1/500 afin de déterminer l'emplacement précis des logements sur l'îlot. Ce plan servira de base aux changements de destination, au lotissement et à la délivrance des permis de construire.

M. Nguyen Toan Thang, directeur du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville, a admis : la difficulté commune que rencontrent actuellement les districts et les villes pour appliquer la planification urbaine afin de résoudre les problèmes de conversion des terres d'autres types de terrains en terrains résidentiels pour les ménages et les particuliers est due à l'absence de base permettant de déterminer l'emplacement de la planification foncière. « Actuellement, pour les îlots résidentiels prévus dans les plans de zonage à l'échelle 1/2 000, il est impossible de déterminer l'emplacement précis de chaque type d'usage du sol : zones résidentielles, espaces publics, parcs, aires de jeux, parkings, voies internes… Par conséquent, une planification détaillée à l'échelle 1/500 ou un plan d'urbanisme est nécessaire à la gestion et au développement urbains. Dans le cas d'îlots à usage mixte, les comités populaires des districts, des communes et de la ville de Thu Duc doivent examiner et proposer des ajustements au plan de zonage à l'échelle 1/2 000 ou organiser l'élaboration, l'évaluation et l'approbation d'un plan détaillé à l'échelle 1/500 pour lesdits îlots afin de déterminer l'emplacement précis des zones résidentielles, condition nécessaire aux changements d'usage du sol, à la délivrance des permis de construire et au lotissement… », a déclaré M. Nguyen Toan Thang.

Récemment, à l'issue de réunions avec les services et les districts, le vice-président du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville, Bui Xuan Cuong, a chargé le Département des ressources naturelles et de l'environnement de la ville de se concerter avec le Département de la planification et de l'investissement, le Département de la justice et les services et antennes concernés afin d'élaborer une décision autorisant la conversion de la destination des terrains, actuellement destinés à la construction de logements individuels, en zones résidentielles dans le cadre des plans de zonage, conformément à la loi sur l'urbanisme et fondée sur la loi foncière de 2013. Les conditions d'autorisation de cette conversion, notamment la planification et la localisation des terrains concernés, doivent être conformes au plan d'aménagement (zone résidentielle), garantissant ainsi la cohérence avec les plans d'aménagement connexes approuvés par les autorités compétentes. Par ailleurs, le terrain concerné par le changement d'affectation doit être adjacent à une voie de circulation (existante ou nouvellement créée et réceptionnée conformément à la réglementation), afin de garantir un espace suffisant pour le lotissement. Ces informations apportent des solutions à de nombreux districts et redonnent espoir à de nombreux ménages qui en avaient besoin mais n'avaient pas pu y accéder depuis longtemps.

Afin de disposer d'une base pour la conversion des finalités d'utilisation des sols, le Département de la planification et de l'investissement présidera et guidera les comités populaires des districts, des villes et de la ville de Thu Duc pour examiner les propositions d'ajustement des plans de zonage à l'échelle de 1/2 000 ou organiser l'établissement, l'évaluation et l'approbation de plans détaillés à l'échelle de 1/500 pour les îlots à vocation mixte afin de déterminer l'emplacement précis des terrains résidentiels.

Bui Xuan Cuong, vice-président du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville

Source : https://thanhnien.vn/cho-chuyen-dat-khac-sang-dat-o-185240510201419952.htm