Appartements de luxe à seulement 40 - 50 millions de VND/ m2
Le matin du 16 juin, à notre arrivée à la résidence Lexington, nous avons appris que de nombreuses maisons étaient vendues à bas prix. Il s'agit d'un immeuble de standing situé en front de l'avenue Mai Chi Tho, dans le quartier d'An Phu-An Khanh, à Thu Duc. Cependant, après de nombreuses années d'attente, des centaines d'appartements n'ont toujours pas obtenu de permis de construire, ce qui frustre de nombreuses personnes et les incite à vendre. M. Phan Ngoc Bao An, directeur général de Nova Lexington Real Estate Joint Stock Company, investisseur de la résidence Lexington, a déclaré que depuis fin 2022, de nombreuses demandes de transfert d'appartements ont été déposées dans cet immeuble. Actuellement, cinq demandes de transfert sont signées chaque jour, alors qu'auparavant, aucune vente n'était réalisée.
De nombreux clients qui ont acheté des appartements à Lexington Residence ont dû les vendre à un prix inférieur au prix d'achat auprès de l'investisseur il y a longtemps.
M. Tran Khoi, un résident local, a déclaré que l'appartement n'était pas assorti d'un certificat d'immatriculation et ne pouvait donc pas être hypothéqué pour emprunter de l'argent à la banque. Son prix était donc très bas, actuellement d'environ 40 millions de VND/ m² . En 2016, l'investisseur l'a vendu à des clients pour un prix compris entre 45 et 50 millions de VND/ m² . Il convient de noter que, malgré ce prix très bas, il était très difficile de trouver des acheteurs. De plus, comme les acheteurs achetaient et vendaient à bas prix, de nombreux documents de transfert concernant cet appartement ont été retournés par le service des impôts de la ville de Thu Duc, soupçonné de sous-déclaration visant à échapper à l'impôt. Trouver un acheteur a été déjà assez difficile. Lors de la visite au service des impôts de la ville de Thu Duc, ils ont exigé des explications et ont même renvoyé les documents, ce qui a compliqué les choses et a même refusé d'approuver la taxe de transfert. La plupart des résidents ici achètent pour vivre. Mais après de nombreuses années sans documents, las et en pleine crise économique , ils sont contraints de vendre à bas prix. Car les appartements livrés, avec des certificats roses, dans le même segment et le même quartier, se vendent entre 80 et 100 millions de VND/ m² », a déclaré M. Khoi.
Non loin de là, dans l'immeuble Masterise Thao Dien (ville de Thu Duc), après des mois de galère pour vendre son appartement en attique de près de 400 m² , entièrement meublé, il a été vendu 17 milliards de VND au lieu des 19 milliards annoncés. En réalité, le mètre carré de l'appartement ne coûte que 42 millions de VND. Une étude de l'immeuble montre que de nombreux appartements sont proposés à la vente à des prix plutôt bas, avoisinant les 60 millions de VND/ m² en moyenne, tandis que les nouveaux projets dans le même quartier proposent entre 80 et 100 millions de VND/ m² .
Récemment, Mme Phuong Di a vendu un appartement de 145 m² dans l'immeuble Himlam Riveside (7e arrondissement), entièrement meublé, pour environ 5,9 milliards de VND. Ainsi, le mètre carré d'un appartement de luxe avec un livre rose, situé en plein cœur de Him Lam Tan Hung, ne coûte que 40 millions de VND. Grâce à cet emplacement, les nouveaux projets affichent des prix compris entre 80 et 100 millions de VND/ m² . « Si je vends cet appartement à un prix assez bas, c'est parce que je dois actuellement emprunter près de 3 milliards de VND à la banque. Chaque mois, le capital et les intérêts s'élèvent à environ 48 millions de VND. C'est une somme colossale, qui devient un fardeau alors que les revenus diminuent. Vendre un peu moins cher pour rembourser la dette bancaire est préférable à la conserver et à devoir la rembourser chaque mois, ce qui est très stressant », a déclaré Mme Di.
Notre rapide aperçu de cet immeuble montre que la qualité, les équipements et les services sont très bons, étant proche du centre commercial Lotte Mart et de l'école internationale Vietnam-Australie, mais les prix des appartements sont assez bon marché, fluctuant autour de 40 à 45 millions de VND/ m2 car le marché immobilier est gelé, de nombreuses personnes doivent « vendre » pour rembourser leurs prêts bancaires.
BAISSE DE PRIX EN RAISON DE LA RÉDUCTION DES PERTES
M. Doan Chi Thanh, président du conseil d'administration de la société immobilière HASG, a déclaré que jusqu'à présent, aucun investisseur n'avait baissé son prix pour limiter ses pertes. Seuls certains projets ont accordé une réduction de 40 à 45 % du prix de vente aux clients qui payaient immédiatement 95 % de la valeur du bien. La réduction des pertes ne se produit que sur le marché secondaire, les clients ayant recours à un levier financier excessif auprès des banques. Les taux d'intérêt des prêts sont élevés alors que le marché est calme et les revenus diminuent. Ils sont donc contraints de vendre à un prix égal ou inférieur au prix d'achat pour se débarrasser de leurs biens et se préserver. « Hormis certaines personnes qui doivent vendre parce qu'elles ne peuvent pas supporter les taux bancaires et sont calmes pour diverses raisons, le marché n'a pas beaucoup évolué en termes de prix. Certains investisseurs mettent même en vente des appartements à des prix supérieurs à ceux de certains produits du même segment et du même emplacement, voire supérieurs au prix de vente de la phase 1 », a déclaré M. Thanh.
Selon l'expert immobilier Tran Khanh Quang, les projets d'appartements de luxe étaient auparavant proposés à la vente à environ 40-50 millions de VND/m², et de nombreux projets atteignaient 80 millions de VND, voire des centaines de millions de VND/m². La plupart de ces projets proposent des prestations et des aménagements haut de gamme sur le papier. Ainsi, à la livraison, la qualité et l'emplacement ne correspondent pas au prix de vente. Par conséquent, les prix sur le marché primaire stagnent, rendant difficile toute augmentation. « La plupart des appartements de luxe virtuels se revendent désormais entre 40 et 50 millions de VND/ m² , tandis que les appartements abordables à 30 et 40 millions de VND/ m² … ont retrouvé leur prix réel. Actuellement, seuls les plus démunis baissent leurs prix, tandis que la plupart des autres clients maintiennent le cap. Les investisseurs qui vendent des projets neufs ne baissent pas non plus leurs prix, mais proposent d'excellentes conditions de vente et des délais de paiement plus longs… Ainsi, les prix des nouveaux projets pourraient baisser d'environ 15 à 20 % par rapport au prix du marché. Le marché actuel est favorable aux acheteurs. Si vous achetez pour y vivre ou pour louer, il est conseillé d'acheter un appartement déjà loué afin de vérifier la qualité et le service. Si vous avez des revenus stables, l'achat immobilier est une bonne chose », a analysé M. Quang.
Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, a également déclaré qu'à l'heure actuelle, la plupart des personnes ayant des besoins réels en matière de logement ont des revenus réduits, tandis que les investisseurs fortunés déposent de l'argent en banque pour des raisons de sécurité et de profit. Cela affaiblit le pouvoir d'achat du marché, mais en réalité, les prix de l'immobilier restent très élevés. Seules quelques entreprises en difficulté de trésorerie sont prêtes à baisser leurs prix de 30 à 40 % sous forme de remises lorsque les clients paient rapidement, et non l'ensemble du marché. En effet, une forte baisse des prix en cette période peut avoir l'effet inverse, car elles craignent d'affecter les clients précédents et de semer la panique. Par conséquent, seuls des taux d'intérêt plus élevés, des remises en cas de paiement immédiat et des échéanciers de paiement peuvent être envisagés. Pour les projets non encore lancés, les investisseurs peuvent réduire les bénéfices escomptés, mais pas les prix, car les coûts des intrants, y compris les coûts irrécupérables et les coûts flottants, sont encore trop élevés.
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