Les mini-appartements « font fortune » grâce à la location facile

Contrairement au marché immobilier morose, les mini-appartements à louer connaissent toujours de bonnes transactions.

Mme Tran Thi Hanh, employée de bureau louant un mini-appartement à My Dinh (district de Nam Tu Liem, Hanoï ), raconte que lorsqu'elle était étudiante, elle et une amie partageaient une chambre de 15 m² près de l'école pour 2,5 millions de VND par mois. L'ancienne chambre manquait d'équipements et était peu pratique car elles devaient partager la salle de bain. Après avoir commencé à travailler et à gagner un revenu, elles ont décidé de déménager pour louer un mini-appartement.

« Nous louons un mini-appartement pour 4,5 millions de VND par mois, à la fois propre et sécurisé. Cet appartement de 26 m² est situé au 3e étage. Le propriétaire a également installé un ascenseur pour faciliter les déplacements. La maison est entièrement équipée : climatisation, tables et chaises, étagères de cuisine et cuisinière électrique, matelas, armoires… Il ne nous reste plus qu'à emménager, pas besoin d'acheter grand-chose », a déclaré Mme Hanh, ajoutant que depuis son emménagement, elle n'a rien trouvé à redire. L'entrée est équipée d'une serrure à empreinte digitale, et des caméras sont installées au sous-sol pour le stationnement et dans les couloirs de chaque étage.

Les mini-appartements attirent les locataires. (Photo d'illustration).

M. Tran Van Hai, agent immobilier à Hanoï, a déclaré que le nombre de transactions d'achat et de vente de mini-appartements restait stable et régulier. Actuellement, les investisseurs sont très friands d'achats immobiliers pour répondre à leurs besoins, ce qui explique la bonne liquidité des mini-appartements à louer.

« Il y a trois semaines, j'ai contacté le propriétaire pour prendre des photos et obtenir des informations. J'ai publié l'annonce sur des forums et, en moins d'une semaine, le mini-appartement a trouvé preneur. La plupart des mini-appartements à 6-7 milliards de VND ne se vendent qu'en un mois, ou au plus tard deux mois après qu'il y ait un acheteur », a expliqué M. Hai.

Selon M. Hai, ce type de logement est récemment devenu très populaire, car la demande de logements locatifs des étudiants et des nouveaux travailleurs a évolué. Ils ne préfèrent plus les anciens dortoirs, mais des chambres de 25 à 40 m², entièrement meublées. Les parents, notamment les étudiants de province, souhaitent trouver des chambres spacieuses pour leurs enfants.

En général, chaque mini-appartement est entièrement meublé par le propriétaire : climatisation, chauffe-eau, lit, armoire, cuisinière… Le loyer moyen est de 4 à 7 millions de VND par mois, hors charges, électricité et eau. Chaque mini-immeuble compte en moyenne entre 10 et 25 pièces, toutes équipées d'ascenseurs. De nombreux propriétaires aménagent le dernier étage pour leur famille, séparé des appartements loués.

« Par rapport au début de l'année 2022, le prix de vente des maisons construites comme mini-appartements destinés à la location a diminué, mais pas de manière significative. Avec une fourchette de prix comprise entre 6 et 12 milliards de VND, les investisseurs peuvent acquérir une maison construite pour la location et entièrement meublée. Par exemple, un mini-appartement à louer dans le centre de Cau Giay, d'une superficie de près de 90 m² par étage et réparti sur quatre étages, est proposé à 11 milliards de VND. Ou encore, un mini-appartement à Thanh Xuan, générant un revenu passif stable de 50 millions de VND par mois, est proposé à plus de 9 milliards de VND », a ajouté M. Hai.

M. Nguyen Tan Thanh, un investisseur du district de Hoang Mai, à Hanoi, a expliqué que si, dans le passé, les gens terminaient la construction de mini-appartements et cherchaient seulement des moyens de les vendre, aujourd'hui, de nombreux investisseurs complètent les appartements avec des meubles de base pour les vendre et les louer.

En 2017, M. Thanh a acheté un terrain de 250 m² rue Tam Trinh (Hoang Mai, Hanoï) pour 6 milliards de VND. Il y a construit six étages, chacun comprenant cinq appartements d'environ 40 m². Le rez-de-chaussée étant un parking partagé, ce mini-immeuble compte 25 appartements au total. Le coût de la construction et des finitions intérieures s'élève à environ 6 milliards de VND. Chaque appartement est loué par M. Thanh pour 4 millions de VND par mois.

« J'ai 100 millions de VND à dépenser chaque mois. Alors que les prix de l'immobilier sont élevés, je vends ces 25 mini-appartements pour 1,2 milliard de VND chacun. S'il y a des acheteurs, je conclurai la vente, sinon je les louerai », a expliqué M. Thanh.

Selon cet investisseur, les mini-appartements à louer sont populaires pour deux raisons. Premièrement, il s'agit de biens immobiliers attenants à un terrain, dont les prix augmentent régulièrement, ce qui les rend propices à l'investissement et à la constitution de réserves. Deuxièmement, les mini-appartements génèrent une liquidité stable grâce à leurs flux de trésorerie, un atout majeur. Avec des mini-immeubles en centre-ville, le taux d'occupation des chambres est très élevé. De nombreux investisseurs disposant d'un capital disponible souhaitent acheter quelques appartements à louer afin de se constituer une réserve pour leurs vieux jours.

Selon les experts immobiliers, la construction et la location de mini-appartements résidentiels vont se développer à Hanoï et constitueront une opportunité intéressante pour les investisseurs individuels dans les années à venir. Ce produit est accessible à la plupart des locataires. En termes d'emplacement, ce type d'appartement est plus répandu en banlieue, car il existe encore des terrains constructibles et propices à l'investissement.

Cependant, de nombreux experts mettent en garde contre le fait que les mini-appartements sont tous propriétaires du terrain constructible. Les acheteurs peuvent être reconnus par l'État comme propriétaires de chaque appartement de la maison, mais pour obtenir un livre rouge et le séparer, les mini-appartements doivent respecter une réglementation juridique stricte. C'est cette faiblesse qui entrave le développement durable du marché des mini-appartements. Les investisseurs doivent être lucides avant de décider d'investir.

Les experts estiment également que louer un mini-appartement est plus rentable que l'acheter. Si vous souhaitez réellement acheter, il est important de bien vous renseigner sur le projet, l'investisseur, la légalité, etc., au lieu de vous fier uniquement aux annonces.

Ngoc Vy

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