Contrairement au marché immobilier atone, le marché locatif des mini-appartements enregistre toujours de bonnes ventes.
Mme Tran Thi Hanh, employée de bureau qui loue un petit appartement à My Dinh (district de Nam Tu Liem, Hanoï ), raconte que lorsqu'elle était étudiante, elle partageait avec une amie une chambre de 15 m² près de l'école pour 2,5 millions de dongs par mois. Cette chambre, peu confortable, était peu pratique car elles devaient partager la salle de bain. Après avoir commencé à travailler et à gagner leur vie, elles ont décidé de déménager dans un petit appartement.
« Nous avons ajouté le loyer à 4,5 millions de VND par mois pour un mini-appartement propre et sécurisé. D'une superficie de 26 m², il est situé au 3e étage. Le propriétaire a également installé un ascenseur pour plus de commodité. L'appartement est entièrement équipé : climatisation, table et chaises, étagères de cuisine, plaque de cuisson électrique, lit et matelas, armoire… Nous venons d'emménager, pas besoin d'acheter grand-chose », a déclaré Mme Hanh, ajoutant qu'elle n'avait rien à redire depuis son arrivée. L'entrée est sécurisée par un digicode et des caméras sont installées au parking souterrain et dans le couloir à chaque étage.
Les mini-appartements attirent de nombreux locataires. (Image illustrative).
D'après M. Tran Van Hai, agent immobilier à Hanoï, le volume des transactions d'achat et de vente de mini-appartements reste stable. Actuellement, les investisseurs privilégient les biens adaptés à leurs besoins réels, ce qui assure une bonne liquidité au marché locatif des mini-appartements.
« Il y a trois semaines, j'ai contacté le propriétaire pour prendre des photos et recueillir des informations. J'ai publié l'annonce sur des forums il y a moins d'une semaine, et l'immeuble de mini-appartements a déjà trouvé preneur. La plupart des mini-appartements dont le prix se situe entre 6 et 7 milliards de dongs se vendent en un mois, voire deux mois maximum », a expliqué M. Hai.
D'après M. Hai, ce type de logement a récemment gagné en popularité car les besoins des étudiants et des jeunes actifs ont évolué. Ils délaissent les chambres meublées traditionnelles au profit de chambres de 25 à 40 mètres carrés tout confort. En particulier, les parents des étudiants venant d'autres provinces souhaitent leur trouver des chambres spacieuses et confortables.
En général, chaque mini-appartement est entièrement meublé par le propriétaire et équipé de la climatisation, d'un chauffe-eau, d'un lit, d'une armoire et d'une kitchenette. Le loyer moyen est de 4 à 7 millions de VND par mois, hors charges (eau, électricité, etc.). Chaque immeuble de mini-appartements compte généralement entre 10 et 25 unités et est équipé d'un ascenseur. De nombreux propriétaires aménagent le dernier étage en espace de vie privé, séparé des appartements loués.
« Comparativement au début de 2022, les prix de vente des maisons construites en mini-immeubles d'appartements destinés à la location ont légèrement baissé. Avec un budget de 6 à 12 milliards de VND, les investisseurs peuvent encore acquérir une maison entièrement meublée conçue pour la location. Par exemple, un immeuble de quatre étages, d'une superficie d'environ 90 m² par étage, situé en plein centre de Cau Giay, est proposé à la vente à 11 milliards de VND. De même, un immeuble similaire à Thanh Xuan, générant un revenu locatif stable de 50 millions de VND par mois, est proposé à la vente à plus de 9 milliards de VND », a ajouté M. Hai.
M. Nguyen Tan Thanh, un investisseur du district de Hoang Mai à Hanoï, a expliqué que si par le passé les promoteurs se concentraient uniquement sur la vente de mini-immeubles d'appartements après leur construction, de nombreux promoteurs équipent désormais les appartements d'un mobilier intérieur de base pour les vendre et les louer.
En 2017, M. Thanh a acquis un terrain de 250 m² rue Tam Trinh (district de Hoang Mai, Hanoï) pour 6 milliards de dongs. Il y a fait construire un immeuble de six étages, comprenant cinq appartements d'environ 40 m² chacun par étage. Le rez-de-chaussée étant un parking commun, cet immeuble compte au total 25 appartements. Le coût total de la construction et des finitions intérieures s'est élevé à environ 6 milliards de dongs. M. Thanh loue chaque appartement pour 4 millions de dongs par mois.
« En moyenne, je dispose de 100 millions de VND à dépenser chaque mois. Malgré la flambée des prix de l'immobilier, je vends ces 25 mini-appartements à 1,2 milliard de VND chacun. S'il y a un acheteur, je conclurai la vente ; sinon, je les louerai », a confié Thanh.
Selon cet investisseur, les mini-appartements en location sont prisés pour deux raisons. Premièrement, ce sont des biens immobiliers avec terrain, dont la valeur s'apprécie durablement, ce qui les rend idéaux pour la constitution d'un patrimoine. Deuxièmement, les mini-appartements génèrent un flux de trésorerie régulier, un atout majeur de ce type de bien. Les immeubles de mini-appartements situés en centre-ville affichent des taux d'occupation très élevés. De nombreux investisseurs disposant de liquidités préfèrent acquérir quelques unités pour les louer et se constituer une épargne retraite.
D'après les experts immobiliers, la construction et la location de mini-appartements à usage résidentiel vont se développer de plus en plus à Hanoï et représenteront une opportunité lucrative pour les investisseurs particuliers dans les années à venir. Ce type de logement répond aux besoins de la grande majorité des personnes qui souhaitent se loger. En termes de localisation, il est davantage présent dans les zones périurbaines, du fait de la disponibilité de terrains constructibles.
Cependant, de nombreux experts soulignent également que les immeubles de mini-appartements partagent le même terrain sur lequel ils sont construits. Si les acquéreurs peuvent se voir attribuer la propriété de leurs logements individuels, l'obtention et la subdivision des titres fonciers imposent à l'immeuble de mini-appartements de se conformer à une réglementation stricte. Cette contrainte freine le développement durable du marché des mini-appartements. Les investisseurs doivent donc faire preuve de prudence avant d'investir massivement.
Les experts estiment également que louer un mini-appartement est plus avantageux que d'en acheter un. Si les clients envisagent réellement d'acheter, ils devraient se renseigner minutieusement sur l'immeuble, le promoteur et son statut juridique, au lieu de se fier uniquement aux publicités.
Ngoc Vy
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