Paradoxe : les entreprises doivent louer des terrains à elles-mêmes.

Pour disposer de terrains permettant de construire des usines, des ateliers… auparavant, de nombreuses entreprises devaient « céder » leurs terrains à l’État, puis les louer à nouveau.

Difficulté à récupérer ses terres

Au début des années 2000, conformément à la politique du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, les sites de production ont dû être délocalisés en périphérie afin d'éviter la pollution environnementale. Parallèlement, les terrains occupés par les usines du centre-ville devaient être réaménagés à des fins urbaines et de services.

Actuellement, les zones industrielles sont rares et parfois inadaptées. Si de nombreux terrains périurbains sont destinés à un usage résidentiel, aucun plan de lotissement à 500 m² n'est prévu, ce qui les rend impropres à la construction d'usines. Une solution envisagée consiste à ce que les particuliers ou les entreprises propriétaires de terrains les cèdent à l'État. Ce dernier louerait ensuite ces terrains (non agricoles ) à des entreprises pour la construction d'usines, moyennant des loyers annuels et des baux de courte durée (5 ou 10 ans).

Cependant, lorsque le contrat de location expire ou que l'entreprise souhaite liquider le contrat de location foncière et rééditer le livre rose dans son état actuel ou antérieur, elle rencontrera de nombreux problèmes.

Un exemple typique est celui de M. Cao Cuong, du district de Binh Chanh, dans l'ancien Hô Chi Minh-Ville, qui a mis en œuvre la politique de délocalisation de son site de production en périphérie en 1990. Avec l'approbation du Comité populaire du district de Binh Chanh, M. Cao Cuong a acquis un terrain agricole de ^{5 930 m²} , accompagné d'un titre de propriété. En 2006, il a transféré ce terrain à la société dont il était propriétaire afin d'en demander le changement de destination, le transformant ainsi en terrain destiné à la production et à l'exploitation commerciale.

M. Cao Cuong a dû louer son propre terrain.

Cependant, comme le terrain fait partie du plan de rénovation résidentielle existant, il n'existe pas de plan de construction détaillé approuvé à l'échelle 1/2 000. Par conséquent, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a approuvé la politique selon laquelle il remettrait le terrain au Comité populaire de l'ancien district de Binh Chanh afin de le louer à son entreprise pour une durée de 10 ans (2010-2020) sur une superficie de ^{5 150 m²} pour la construction d'une usine, moyennant le paiement d'un loyer annuel. Les ^{780 m²} restants (dont ^{380 m²} à l'arrière et ^{400 m²} à l'avant du terrain) appartiennent au corridor de protection du canal et restent donc des terres agricoles.

En 2017, à l'approche de l'échéance du bail, la société de M. Cao Cuong a déposé une demande écrite de prolongation, qui a été refusée car la zone était classée en zone résidentielle, tandis que l'usine était destinée à la production et à des activités commerciales. Par conséquent, en 2018, la société a finalisé les démarches pour restituer le terrain à M. Cao Cuong. Durant cette période, il a également déposé plusieurs demandes de prolongation du bail, de changement de destination du terrain et de réédition du certificat d'occupation (titre foncier) conformément à la situation actuelle ou initiale, afin de pouvoir continuer à exploiter le terrain à l'expiration du bail.

Cependant, la procédure de régularisation a duré de nombreuses années. En 2024, il a pu convertir ^{4 800 m²} en terrain résidentiel, mais a dû s'acquitter de la totalité de la taxe foncière, sans déduction du prix du terrain agricole. Les ^{350 m²} restants, destinés à la production et à l'activité commerciale, n'ont pas pu être convertis en terrain résidentiel. De plus, il n'a pas obtenu de titre de propriété (livre rose) et a été contraint de renouveler son bail et de payer le loyer annuel.

Comme Mme Phuong, qui, pour construire une usine, a dû en 2010 céder 4 890 ^{mètres carrés} de son terrain au Comité populaire du district de Binh Chanh, puis son entreprise a signé un contrat de location avec l'État. En 2018, l'entreprise a remis le terrain à Mme Phuong. Cependant, la réglementation ne lui permet de le louer que jusqu'en 2020. Depuis plusieurs années, Mme Phuong demande le renouvellement du titre de propriété (livre rose) pour ce terrain, toujours pour le même usage, mais sans succès. Par ailleurs, si elle change la destination du terrain en zone résidentielle, elle devra s'acquitter de plus de 160 milliards de dongs d'impôts, une somme considérable qui la place dans une situation extrêmement difficile.

Proposition de réédition du livre rose

M. Cao Cuong a déclaré que de nombreux problèmes similaires se posent à travers le pays. Les particuliers qui créent leurs propres terrains mais souhaitent y construire des usines doivent les céder à l'État et ensuite louer leur terrain. Or, maintenant que le bail a expiré, le propriétaire ne reçoit plus le titre de propriété initial (livre rose). S'il ne peut plus louer le terrain, l'État se trouve également face à un dilemme, car la législation actuelle ne réglemente pas clairement cette situation. Si la destination du terrain est modifiée pour en faire un logement, sa valeur est fixée à 0 VND pour le calcul des impôts. Ce calcul est similaire à celui des redevances d'utilisation des terrains publics loués par les entreprises. De telles réglementations entraînent de nombreuses conséquences sur les actifs, les investissements, les hypothèques, les transactions, etc.

L'avocat Tran Minh Cuong, du barreau de Ho Chi Minh-Ville, a également déclaré que la loi foncière actuelle de 2024 et le décret 103/2024 ont créé des difficultés, des obstacles et des insuffisances auxquels de nombreuses personnes et entreprises sont confrontées lorsqu'elles effectuent des procédures de changement de destination des terres et de liquidation des contrats de location de terres non agricoles louées avec des paiements de loyer annuels provenant de terres auto-constituées, et non de terres publiques louées.

À ce jour, le terrain de Mme Phuong n'a pas été converti en terrain résidentiel.

Le décret 103/2024 ne fait pas de distinction claire entre les terrains privés faisant l'objet d'un loyer annuel et les terrains publics loués par l'État. En raison de cette absence de distinction, lors de la conversion d'un terrain en zone résidentielle, les deux types de terrains sont soumis à une taxe d'utilisation résidentielle de 100 %, calculée sur la base du prix du terrain au moment de la conversion (la valeur du terrain étant alors considérée comme nulle). De ce fait, les utilisateurs de ces terrains doivent payer des taxes d'utilisation résidentielle bien plus élevées que pour les autres parcelles agricoles, car le coût d'acquisition réel du terrain n'est pas pris en compte.

Bien que la loi actuelle ne prévoie aucun mécanisme permettant la réémission des titres fonciers (livrets roses) dans leur état actuel ou tel qu'il était avant la signature du bail lors de la résiliation de celui-ci, elle ne dispose d'aucune réglementation concernant la récupération des terres dans ce cas. Cette situation engendre de nombreuses difficultés pour la délivrance de ces titres aux particuliers et aux entreprises à l'expiration du bail. Il en résulte l'apparition de petites parcelles morcelées et abandonnées, difficiles à gérer et impropres à toute activité commerciale.

Par conséquent, l'avocat Tran Minh Cuong a proposé de modifier et de compléter le décret 103/2024 relatif aux frais de conversion d'usage des terrains loués avec un loyer annuel, appartenant à des ménages ou des particuliers, qu'il s'agisse de biens hérités ou acquis par leurs soins, et non de terrains publics loués par l'État. Lors de la conversion en terrain résidentiel, les frais seraient calculés comme pour les terrains non agricoles, les terrains commerciaux ou les terrains agricoles en vigueur au moment de la conversion, et non pas à hauteur de 100 % du prix d'un terrain résidentiel. De plus, les titulaires de ces terrains auraient la possibilité de résilier le bail avant son terme s'ils n'en ont plus besoin et d'obtenir un nouveau certificat d'occupation (livret rose) correspondant au statut ou à la catégorie du terrain tel qu'il était avant la location.

Source : https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm