Paradoxe : les entreprises doivent louer des terrains à elles-mêmes

Pour disposer de terrains pour construire des usines, des ateliers... auparavant, de nombreuses entreprises devaient « céder » leurs terrains à l'Etat, puis devaient louer en retour leurs propres terrains.

Difficulté à récupérer ses terres

Au début des années 2000, conformément à la politique du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, les installations de production ont dû être délocalisées en périphérie afin d'éviter toute pollution environnementale. Parallèlement, les terrains industriels du centre-ville ont été aménagés à des fins urbaines et de services.

À l'heure actuelle, les zones industrielles sont rares et parfois inadaptées. Si de nombreux terrains périurbains bénéficient d'un plan d'urbanisme résidentiel, il n'existe pas de plan de lotissement au 1/2000, ce qui est inadapté à la construction d'usines. Une solution proposée consiste à ce que les particuliers ou les entreprises possédant des terrains les cèdent à l'État. Ce dernier louera ensuite leurs propres terrains aux utilisateurs pour la construction d'usines (terrains non agricoles ) moyennant des paiements annuels et des baux à court terme (5 ou 10 ans).

Cependant, lorsque le contrat de location expire ou que l'entreprise souhaite liquider le contrat de location foncière et rééditer le livre rose dans son état actuel ou antérieur, elle rencontrera de nombreux problèmes.

Un exemple typique est le cas de M. Cao Cuong, du district de Binh Chanh, dans l'ancienne Hô-Chi-Minh-Ville, qui a mis en œuvre la politique de délocalisation de son usine de production vers la banlieue en 1990. Avec l'approbation du Comité populaire du district de Binh Chanh, M. Cao Cuong a acheté une parcelle de terre agricole de ^{5 930 m²} , certifiée « livre rose ». En 2006, il a cédé cette terre à l'entreprise dont il était le propriétaire afin de demander un changement de destination pour la production et l'activité commerciale.

M. Cao Cuong a dû louer son propre terrain.

Cependant, comme le terrain appartient au plan de rénovation résidentielle existant, il n'existe pas de plan de construction détaillé approuvé à l'échelle 1/2 000, le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville a donc approuvé la politique lui permettant de céder le terrain au Comité populaire de l'ancien district de Binh Chanh pour le louer à son entreprise pendant 10 ans (2010 - 2020) sur une superficie de ^{5 150 m2} pour la construction d'une usine, en payant un loyer annuel, les ^{780 m2} restants (dont ³⁸⁰ m2 derrière et ^{400 m2} devant le terrain) appartiennent au corridor de protection du canal, il reste donc des terres agricoles.

En 2017, alors que le bail arrivait à échéance, l'entreprise de M. Cao Cuong a soumis une demande écrite de prolongation, mais celle-ci a été refusée car la zone était réservée à un usage résidentiel, tandis que l'usine était destinée à la production et à l'activité commerciale. Par conséquent, en 2018, l'entreprise a finalisé les procédures de restitution du terrain à M. Cao Cuong. Durant cette période, ce dernier a également soumis de nombreuses demandes de prolongation du bail, de modification de l'affectation du terrain ou de renouvellement du livret rose, conformément à son statut actuel ou initial, pour une utilisation continue à l'expiration du bail.

Cependant, le processus de règlement a duré de nombreuses années. Jusqu'en 2024, il a pu convertir ^{4 800 m²} en terrains résidentiels, mais a dû s'acquitter de la totalité des droits d'utilisation du terrain, sans déduire le prix du terrain agricole. Les ^{350 m²} restants, terrains de production et d'activité, n'ont pas pu être convertis en terrains résidentiels, mais il n'a pas obtenu de livret rose et a été contraint de renouveler son bail foncier et de payer le loyer annuel.

À l'instar de Mme Phuong, pour construire une usine, elle a dû céder 4 890 ^{mètres carrés} de terrain au Comité populaire du district de Binh Chanh en 2010. Son entreprise a ensuite signé un contrat de location avec l'État pour la superficie concernée. En 2018, l'entreprise a cédé le terrain à Mme Phuong. Cependant, conformément à la réglementation, elle ne peut continuer à louer son terrain que jusqu'en 2020. Mme Phuong a sollicité pendant de nombreuses années la réémission d'un livret rose pour ce terrain à la même fin, mais sans succès. Par ailleurs, si elle décide de convertir le terrain en terrain résidentiel, elle devra, selon les calculs, payer plus de 160 milliards de dongs d'impôts sur cette superficie, un montant si important qu'elle se retrouve dans une situation extrêmement délicate.

Proposition de réédition du livre rose

M. Cao Cuong a expliqué que de nombreux problèmes similaires existaient à travers le pays. Les particuliers qui créent leur propre terrain pour y construire des usines doivent le céder à l'État et le louer. Or, à l'expiration du bail, le propriétaire foncier ne bénéficiera plus du permis de construire initial. S'il ne peut plus continuer à louer le terrain, l'État se trouve également confronté à un dilemme, la législation actuelle n'encadrant pas clairement ce point. Si la destination du terrain est modifiée pour en faire un terrain résidentiel, sa valeur est calculée à 0 VND lors du calcul de l'impôt. Ce calcul est similaire à celui des redevances foncières pour les terrains publics loués par les entreprises. De telles réglementations ont de nombreuses conséquences sur les actifs, les investissements, les hypothèques, les transactions, etc.

L'avocat Tran Minh Cuong, du Barreau de Ho Chi Minh-Ville, a également déclaré que la loi foncière actuelle de 2024 et le décret 103/2024 ont créé des difficultés, des obstacles et des insuffisances auxquels de nombreuses personnes et entreprises sont confrontées lorsqu'elles effectuent des procédures de changement d'affectation des terres et de liquidation des contrats de location de terres non agricoles louées avec des paiements de loyer annuel provenant de terres auto-établies et non de terres publiques louées.

Jusqu’à présent, le terrain de Mme Phuong n’a pas été converti en terrain résidentiel.

Le décret 103/2024 n'établit pas de distinction claire entre les terres privées donnant droit à un loyer annuel et les terres publiques louées par l'État. En raison de cette absence de distinction, lors de la conversion en terrains résidentiels, les deux types de terrains doivent acquitter 100 % de la redevance foncière résidentielle, calculée selon le prix du terrain au moment de la conversion (valeur foncière nulle). Par conséquent, les exploitants doivent s'acquitter de redevances foncières bien plus élevées que pour les autres terrains agricoles, car la valeur réelle du terrain n'est pas calculée.

Bien que la loi ne prévoie actuellement aucun mécanisme permettant de réémettre des carnets roses en l'état ou avant la location du terrain lors de la résiliation d'un bail foncier, elle ne prévoit pas non plus de réglementation sur la récupération des terres dans ce cas, ce qui pose de nombreux problèmes de délivrance de carnets roses à l'expiration du bail foncier pour les particuliers et les entreprises. Cela conduit à l'apparition de terres dispersées, petites et abandonnées, difficiles à gérer et impossibles à commercialiser.

Par conséquent, l'avocat Tran Minh Cuong a proposé de modifier et de compléter le décret 103/2024 relatif aux frais de conversion d'affectation foncière pour les terres louées avec des loyers annuels provenant de ménages et de particuliers, héritées ou auto-créées, et non pour les terres publiques louées par l'État. En cas de conversion en terrain résidentiel, les frais d'affectation foncière sont calculés comme pour les terrains de production et d'activité non agricoles ou les terrains agricoles au moment de la conversion d'affectation foncière, sans appliquer 100 % du prix du terrain résidentiel. De plus, ces cas ont le droit de résilier le contrat de bail avant terme s'il n'y a plus de besoin et de se voir délivrer un nouveau livret rose en fonction de l'état ou du type de terrain actuel avant la location.

Source : https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm