Investir dans des appartements locatifs reste populaire malgré de faibles marges bénéficiaires

Taux d'intérêt inférieur à celui d'un dépôt d'épargne

En fin d'année, de nombreux appartements du centre-ville restent vacants, faute de locataires pendant la basse saison. De plus, les loyers dans certains quartiers centraux sont élevés par rapport à la moyenne, ce qui explique la pénurie fréquente de clients.

Selon M. Nguyen Quang Anh, propriétaire d'un appartement de deux chambres dans le district de Tan Binh, le loyer annoncé pour cet appartement est de 13 à 14 millions de VND par mois. Ainsi, s'il le loue à l'année, M. Quang Anh gagnera environ 156 millions de VND par an, hors autres charges.

L'investissement dans des appartements à louer est toujours privilégié en raison des faibles marges bénéficiaires, figure 1 — De nombreux appartements sont investis avec des meubles de base dans le but de les louer, en attendant que le bien prenne de la valeur.

Ce niveau de revenu, comparé aux intérêts perçus sur les dépôts bancaires, est en réalité équivalent. Il arrive que le bénéfice de la location d'un logement ne soit même pas égal aux intérêts perçus par la banque.

« Actuellement, si je vends cet appartement, il vaudra environ 4 milliards de VND. En le déposant à la banque, je gagnerai environ 200 millions de VND par an avec un taux d'intérêt de 5 %. Sans compter que par le passé, le taux d'intérêt bancaire atteignait parfois 10 %. Cependant, conserver le bien en location présente certains avantages, comme un revenu mensuel supplémentaire et la constitution d'un patrimoine qui prend de la valeur au fil du temps », a déclaré M. Quang Anh.

On sait que le prix de l'appartement de M. Quang Anh a augmenté de 25 % quatre ans après son achat. Grâce aux revenus locatifs, la marge bénéficiaire annuelle est toujours supérieure à 300 millions de dollars. Cependant, la condition est que des locataires à long terme soient présents pour garantir un flux de trésorerie continu, et que le propriétaire trouve lui-même des locataires afin d'économiser sur les frais de courtage.

De même, l'appartement de deux chambres à louer de Mme Dang Ngoc Tram ( Binh Duong ) à Di An City n'enregistre qu'une marge bénéficiaire de 4 % par an, pour un loyer de 6 millions de VND par mois. Cependant, ce niveau de rentabilité n'inclut pas encore les coûts d'amortissement des actifs, d'investissement intérieur, de rénovation et de prospection de clients.

« Comme je l'ai acheté principalement pour un investissement à long terme, la location est un moyen d'éviter que le bien ne reste vide et ne génère pas de trésorerie. Ce quartier est encore en développement, la hausse future du prix du bien est donc certaine, et la marge bénéficiaire locative n'est donc pas trop importante », a déclaré Mme Tram.

Les marges bénéficiaires sont affectées par de nombreux facteurs.

Cependant, investir dans des appartements locatifs reste encore une option privilégiée par de nombreux investisseurs. Cela s'explique notamment par les taux d'intérêt préférentiels, les remises et les avantages offerts par de nombreux projets. Parallèlement, le marché montre des signes positifs annonçant une reprise dans les années à venir. Investir dans la location est donc le meilleur moyen de tirer parti de cette période.

De plus, la marge bénéficiaire de l'investissement dans les appartements locatifs a fortement diminué en raison de l'impact de nombreux facteurs tels que l'augmentation continue des prix de l'immobilier, les sources limitées de locataires avec des produits haut de gamme et les difficultés de location à court terme...

L'investissement dans des appartements à louer est toujours privilégié en raison des faibles marges bénéficiaires, figure 2 — Certains appartements éloignés du centre avec des loyers bon marché ont même une marge bénéficiaire nettement inférieure aux intérêts de l'épargne.

Pour plusieurs des raisons mentionnées ci-dessus, la marge bénéficiaire a continuellement diminué, surtout en période difficile. Le rapport de Batdongsan.com.vn montre également qu'au cours de la période 2017-2018, la marge bénéficiaire des appartements locatifs était toujours à un niveau élevé de 6 à 8 %, puis a commencé à baisser à partir de 2019, avec une marge bénéficiaire de 5,2 %, avant de chuter en 2020-2021, lorsque la pandémie a frappé, retombant respectivement à 4,3-4,5 % en 2020-2021 et à 4-4,3 % en 2022-2023.

M. Le Bao Long, directeur de la stratégie de Batdongsan.com.vn, a déclaré que les prix des appartements augmentent rapidement. Rien qu'au troisième trimestre 2023, le prix de vente moyen des appartements à Hô-Chi-Minh-Ville s'élevait à 45,5 millions de VND/m² (prix des logements principaux et secondaires inclus), mais les loyers n'ont pas augmenté en conséquence. Même par rapport au pic de 2018-2019, les loyers des appartements à Hô-Chi-Minh-Ville ont fortement diminué.

Cependant, même si les profits ne sont pas aussi élevés qu'avant, dans le contexte difficile actuel, les appartements restent le type de logement le moins touché par rapport aux autres car ce type de logement répond à des besoins réels.

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