Kim Oanh Real Estate espère résoudre les difficultés liées au logement social.

Lors du séminaire intitulé « Identifier le marché immobilier fin 2024 et début 2025 », organisé récemment par le journal Nguoi Lao Dong, Mme Dang Thi Kim Oanh, présidente du conseil d'administration de la société par actions Kim Oanh Real Estate Group, a souligné les difficultés auxquelles le marché immobilier est confronté, notamment dans le secteur du logement social.

Présentation du séminaire « Identifier le marché immobilier fin 2024 et début 2025 », organisé par le journal Nguoi Lao Dong.

La demande de logements est très forte.

Mme Oanh a déclaré que le groupe Kim Oanh bénéficie de plus de 16 ans d'expérience dans le secteur immobilier. Au fil des ans, l'entreprise a mené à bien de nombreux projets d'envergure à Binh Duong, Dong Nai , Hô Chi Minh-Ville et Ba Ria Vung Tau. Lorsque le gouvernement a annoncé son plan de construction d'un million de logements sociaux, le groupe Kim Oanh a perçu la mise en œuvre par l'État de nombreuses réformes visant à créer un marché immobilier sain et durable.

« Parallèlement, nous sommes convaincus que le marché connaîtra des évolutions positives à compter du 1er août 2024, date d'entrée en vigueur officielle des trois nouvelles lois. Afin de se préparer à ces changements, le groupe Kim Oanh a pris l'initiative de développer des projets d'envergure, en se concentrant non seulement sur les zones urbaines classiques, mais aussi sur les logements sociaux destinés aux personnes à faibles revenus et aux ménages sans domicile fixe », a déclaré Mme Oanh.

D'après le président du groupe Kim Oanh, la demande de logements sociaux est actuellement très forte dans les zones à fort développement industriel telles que Binh Duong, Dong Nai et Ba Ria-Vung Tau. Ces provinces attirent des centaines de milliers de travailleurs migrants, mais l'offre actuelle de logements sociaux est insuffisante pour répondre à la demande.

Mme Dang Thi Kim Oanh, présidente du conseil d'administration de la société par actions Kim Oanh Real Estate Group, a pris la parole lors du séminaire.

Dans ce contexte, l'entreprise s'est efforcée de trouver des solutions efficaces, en s'inspirant des modèles de logement social des pays développés. Mme Oanh a notamment exprimé son admiration pour la réussite du modèle de logement social à Singapour, où 90 % de la population vit dans des ensembles de logements sociaux modernes, confortables et écologiques, construits selon des normes élevées.

« Notre ambition est de créer des projets de logements sociaux répondant aux normes singapouriennes pour les familles vietnamiennes », a déclaré Mme Oanh, exprimant sa détermination et précisant que le Groupe a signé un accord de coopération stratégique avec Surbana Jurong Group, acteur majeur du développement de logements sociaux à Singapour et à l'international. Grâce à cette collaboration, le Groupe Kim Oanh prévoit de proposer des projets de logements sociaux de haute qualité sur le marché immobilier vietnamien.

Conformément au plan, le groupe Kim Oanh développera 26 projets de logements sociaux, soit un total de 40 000 appartements. La superficie totale allouée à ces logements sociaux est de 107 hectares. En novembre, le groupe Kim Oanh lancera son premier projet de logements sociaux dans la nouvelle ville de Binh Duong, d'une superficie de 26,69 hectares.

Ce projet répond non seulement à des normes techniques et de qualité élevées, mais promet également de marquer les esprits sur le marché grâce à sa certification EDGE pour les bâtiments écologiques et à l'intégration de centaines d'équipements modernes pour les résidents. À noter que le prix de vente des appartements sociaux de ce projet est environ 50 % inférieur à celui des projets similaires sur le marché.

Difficultés d'accès aux terres

Cependant, Mme Kim Oanh a souligné sans détour les difficultés rencontrées par les entreprises investissant dans le logement social. La disponibilité foncière constitue un obstacle majeur. La réglementation impose aux projets de logements sociaux de consacrer 20 % de la superficie totale à la construction de logements sociaux. Or, l'attribution de ces terrains aux entreprises ou aux collectivités locales demeure très incohérente.

Mme Oanh a suggéré de confier entièrement le projet aux entreprises, avec la garantie qu'elles seraient tenues responsables en cas de retard. « Si l'entreprise ne respecte pas ses engagements, elle devra en assumer la responsabilité, et les prix des logements seront alors plus raisonnables, ce qui profitera aux clients », a-t-elle déclaré.

Un autre problème concerne le prix des terrains pour les projets de logements sociaux. Mme Oanh a suggéré qu'il est nécessaire d'améliorer la clarté et la transparence de l'évaluation foncière, tant pour les terrains attribués par l'État que pour ceux acquis par les entreprises. Elle a cité l'exemple du projet de logements sociaux du groupe Kim Oanh à Binh Duong, où, malgré l'acquisition du terrain il y a huit ans, le coût et le profit de l'investissement s'élèvent aujourd'hui à environ 1 000 milliards de dongs.

Lors du séminaire, Mme Oanh a soulevé de nombreux obstacles et difficultés rencontrés dans la mise en œuvre du logement social.

Ce terrain appartenait initialement à une zone industrielle autorisée, qui a ensuite été lotie à usage résidentiel et a reçu une autorisation de construction à l'échelle 1/500. Si on calcule sa valeur sur la base d'un prix du terrain industriel de 170 $/m², elle dépasserait 1 000 milliards de VND. Cependant, en appliquant les prix actuels des terrains commerciaux, ce chiffre dépasserait les 3 000 milliards de VND, ce qui représente un obstacle majeur au développement de projets de logements sociaux.

Elle a donc suggéré que l'État établisse une distinction claire entre les terrains qu'il alloue et ceux acquis par les entreprises, afin de fixer des prix transparents et raisonnables. Cela permettrait également d'éviter les infractions commises par les entreprises lors des investissements et les inciterait à coopérer avec l'État dans le développement du logement social.

Un autre problème auquel les entreprises sont confrontées concerne les procédures juridiques. Mme Oanh a expliqué que, malgré l'existence de réglementations spécifiques pour le logement social, les procédures administratives n'ont pas été simplifiées dans les faits, ce qui allonge les délais de réalisation des projets. Cela nuit à l'efficacité des investissements des entreprises. Elle a proposé des réformes procédurales afin d'alléger les contraintes pesant sur les entreprises et d'accélérer la construction de logements sociaux.

Par ailleurs, la question des marges bénéficiaires constitue un obstacle majeur pour les entreprises. La réglementation limite leur marge bénéficiaire à 10 %, tandis que les frais de vente représentent jusqu'à 6 %, ne laissant que 6 % du bénéfice net. Il devient donc difficile d'attirer les grandes entreprises dans ce secteur. Mme Oanh a exhorté le gouvernement à mettre en œuvre des mesures incitatives plus claires afin d'encourager les entreprises à participer au développement du logement social.

Concernant l’échange de terrains pour la construction de logements sociaux, bien que la nouvelle loi stipule que les investisseurs sont autorisés à proposer des échanges, cela est conditionné par la présence de terrains dans le même type de zone urbaine ou appartenant à la même société.

En réalité, cela s'avère très difficile à réaliser car tous les promoteurs ne possèdent pas plusieurs terrains dans le même type de zone urbaine. Par exemple, de nombreuses entreprises souhaitent actuellement échanger des projets précédemment approuvés après des modifications, mais ne peuvent le faire car les deux terrains concernés ne se situent pas dans la même ville et n'appartiennent pas à la même société, même s'ils font partie du même groupe.

contraintes de capital

Par ailleurs, l'obtention de prêts pour la mise en œuvre de projets de logements sociaux se heurte à de nombreuses difficultés. Selon Mme Oanh, les entreprises ne peuvent prétendre qu'à des prêts à taux préférentiel couvrant environ 15 % de l'investissement total du projet, accordés par les Fonds d'investissement pour le développement des provinces et des villes.

Cela ne suffit pas à couvrir les coûts, tandis que les prêts des banques commerciales, même à taux préférentiels, affichent des taux d'intérêt allant de 8,2 % à 9 % par an – bien supérieurs aux taux d'intérêt que les entreprises peuvent accepter pour la construction de logements sociaux.

Non seulement les entreprises rencontrent des difficultés, mais les particuliers aussi font face à de nombreux obstacles pour acquérir un logement social. Mme Oanh a cité l'exemple des taux d'intérêt des prêts immobiliers destinés à l'achat de logements sociaux : avant le 1er août 2024, ces taux étaient de 4,8 % par an auprès de la Banque de politique sociale, mais ils sont passés à 6,6 % par an après cette date, soit un taux quasiment équivalent à celui des prêts commerciaux. Cette situation dissuade les travailleurs, déjà à faibles revenus, d'emprunter pour devenir propriétaires.

« De nombreux acheteurs, même ceux qui remplissent les conditions de revenus, ne peuvent obtenir de prêts car le processus d'approbation est trop compliqué, notamment l'obligation de justifier de revenus pour les trois derniers mois », a déclaré Mme Oanh.

Par ailleurs, la procédure de vérification des revenus des emprunteurs demeure complexe, ce qui pose problème à de nombreuses personnes qui en ont réellement besoin. « Nombreux sont les clients du groupe Kim Oanh qui ont versé entre 20 et 30 % du prix de leur maison à l’avance, mais qui n’ont toujours pas reçu leur logement car la banque n’a pas débloqué les fonds dans les délais impartis », a ajouté Mme Oanh.

Par ailleurs, la réglementation relative aux conditions de revenus pour l'acquisition d'un logement social présente de nombreuses lacunes. Concrètement, si une personne seule doit justifier d'un revenu de 15 millions de VND, tandis qu'un couple marié doit en justifier de 30 millions, même une différence d'un seul million de VND, par exemple 29 millions ou 31 millions de VND, ne sera pas prise en compte. De ce fait, de nombreuses personnes se voient refuser l'accès à la propriété, alors même qu'elles ont déjà contracté un prêt hypothécaire sur leur appartement et sont tenues de rembourser le capital et les intérêts à la banque.

Mme Oanh a également souligné que la plupart des entreprises du secteur du logement social ne sont actuellement pas motivées par le profit. De ce fait, certaines privilégient la construction de logements bon marché et de faible qualité, ce qui engendre des conditions de vie médiocres. On peut citer, par exemple, des immeubles de seulement cinq étages sans ascenseur, ou des appartements de petite taille, dépourvus d'équipements et de sécurité. Par conséquent, ces logements se dégradent rapidement, entraînant des coûts de réparation élevés, et les quartiers sont très inesthétiques.

Par ailleurs, Singapour propose des appartements de différentes tailles, allant du studio au T5, adaptés à la vie multigénérationnelle. Cette offre, à la fois pratique et gage de constructions de qualité, permet une utilisation durable et la transmission du logement de génération en génération sans qu'il soit nécessaire d'acquérir un nouveau bien. De plus, bien qu'il s'agisse de logements sociaux, ils offrent de nombreux équipements modernes répondant aux besoins des résidents.

Le groupe Kim Oanh a étudié la question et reconnu la pertinence de cette approche. Fort de cette expérience, il est déterminé à développer des logements sociaux de qualité à Singapour pour les Vietnamiens. « Nous sommes convaincus que si le gouvernement parvient à lever les obstacles rencontrés par les entreprises, à proposer des taux d'intérêt préférentiels pour les prêts et à simplifier les démarches administratives pour les acquéreurs de logements sociaux, alors son plan de construction d'un million de logements sociaux sera un franc succès. Nos travailleurs bénéficieront ainsi de meilleures conditions de vie dans des logements spacieux, propres et bien équipés, ce qui leur permettra de travailler sereinement et de contribuer au développement économique », a déclaré Mme Oanh avec assurance.

Source : https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm