Quelles sont les prévisions pour le marché immobilier en 2025 ?

Les décisions « fondamentales » sont efficaces

La loi foncière de 2024, la loi sur le logement de 2023 et la loi sur les affaires immobilières de 2023 entrent officiellement en vigueur à compter du 1er août 2024, soit 5 mois plus tôt que prévu, ce qui constitue un tournant important pour le marché immobilier.

Outre les trois lois mentionnées ci-dessus, de nombreuses localités ont également publié de nouvelles listes de prix des terrains et de nouvelles réglementations sur les conditions de division des terres. Notamment, Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville ont procédé à d’importants ajustements dans ces deux domaines.

La nouvelle liste de prix des terrains publiée par Ho Chi Minh-Ville sera appliquée du 31 octobre au 31 décembre 2025. Le prix du terrain le plus élevé enregistré est de 687 millions de VND/m2, dans la zone des rues Dong Khoi, Le Loi, Nguyen Hue (District 1). Ce prix est 4 fois plus élevé que l’ancien cadre de prix du foncier.

La nouvelle liste de prix des terrains a également été annoncée par le Comité populaire de Hanoi le 20 décembre et entre en vigueur immédiatement jusqu'au 31 décembre 2025. La nouvelle liste de prix des terrains publiée est 2 à 6 fois plus élevée que l'ancienne liste de prix.

Notamment, les prix des terrains dans de nombreuses rues du district de Hoan Kiem, notamment Ba Trieu (de Hang Khay à Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (de Le Thanh Tong à Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao (de Tran Thanh Tong à Le Duan) ont le prix le plus élevé de plus de 695,3 millions de VND/m2. Ce prix est 3,7 fois plus élevé qu’avant l’ajustement.

Les prix des terrains à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville ont radicalement changé (Photo : Duong Tam).

En outre, de nombreuses localités édictent également des réglementations sur les conditions de division des terres, les conditions de remembrement des terres et la superficie minimale de division des terres.

À Hô-Chi-Minh-Ville, la superficie minimale pour la séparation des terres, la consolidation, les parcelles de terrain nouvellement formées et les parcelles de terrain restantes après la séparation (à l'exclusion de la zone sous planification de la circulation) doit être d'au moins 36 m2 dans les districts de la zone 1, 50 m2 pour la zone 2 et 80 m2 pour la zone 3.

À Hanoi, le 7 octobre, de nouvelles réglementations sur la division des terres sont officiellement entrées en vigueur. Plus précisément, pour les terrains résidentiels dans les quartiers et les villes, la parcelle de terrain doit avoir une longueur et une largeur de 4 m ou plus, avec une superficie minimale de 50 m2.

Dans les communes de plaine, la superficie après séparation ne doit pas être inférieure à 80 m2, dans la zone moyenne elle est de 100 m2, dans la zone montagneuse elle est de 150 m2. Il s’agit de garantir une planification adéquate et d’éviter une subdivision excessive des parcelles de terrain.

Les réglementations interdisant la subdivision et la vente de terrains ont également été très en vogue dans certaines provinces et villes au cours de l’année écoulée. Plus précisément, Ho Chi Minh-Ville interdit la subdivision et la vente de terrains dans le cadre de projets permettant aux organisations et aux particuliers de construire leurs propres maisons, y compris dans les 5 districts de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi et Can Gio.

En 2024, le marché immobilier à Hanoi sera remarqué car les prix de vente seront de plus en plus poussés à la hausse, notamment dans le segment des appartements.

Selon les données d'une unité de recherche, le prix des appartements à Hanoi est passé d'une moyenne de 40 millions de VND/m2 en 2022 à plus de 70 millions de VND/m2 à la fin du troisième trimestre 2024. La forte augmentation continue des prix des appartements à Hanoi rend l'accession à la propriété de plus en plus inaccessible pour les gens.

Sur les réseaux sociaux, des groupes communautaires appellent également les gens à cesser d'acheter des maisons à Hanoi pour éviter les « prix fous ». Le nombre de membres des groupes a augmenté rapidement pour atteindre 100 000 à 200 000 membres, en peu de temps.

À l'heure actuelle, la controverse porte sur « qui gonfle les prix des appartements ? » arrivé. M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier (VNREA), a estimé que depuis près d'un an, le prix de vente du marché immobilier de Hanoi est devenu virtuel. En particulier, le type d'appartement a augmenté de plus de 50 % dans certains endroits, les terrains résidentiels et les terrains dans les districts sur le point de devenir des districts ont augmenté de plus de 90 %.

Il a déclaré que la principale raison des prix élevés de l'immobilier est que la nouvelle offre est concentrée dans le segment haut de gamme. Certains investisseurs et spéculateurs ont profité de la rareté de l’offre adéquate pour faire grimper les prix des appartements.

De nombreuses ventes aux enchères de terrains en 2024 ont suscité l'émoi dans l'opinion publique (Photo : Duong Tam).

Les enchères de terrains sont également un mot-clé brûlant sur le marché immobilier de Hanoi en 2024. Le prix gagnant le plus élevé établit également continuellement des records comme à Hoai Duc à plus de 133 millions de VND/m2, Thanh Oai à plus de 100 millions de VND/m2. En particulier, lors de la vente aux enchères de Thanh Oai, environ 80 % des enchérisseurs gagnants n'ont pas payé.

La situation des enchères de terrains continue dans d'autres districts tels que Ha Dong, Thach That et Soc Son. En particulier, la vente aux enchères de 58 lots de terrain dans le district de Soc Son a provoqué le plus de bruit lorsque l'offre a atteint 30 milliards de VND/m2, soit 12 000 fois plus que le prix de départ.

Face aux signes inhabituels de la vente aux enchères à Soc Son, l'Agence d'enquête de la police de la ville de Hanoi a arrêté et détenu d'urgence 5 suspects pour enquête liée à l'enchère de 30 milliards de VND/m2.

Le marché immobilier de Ho Chi Minh-Ville en 2024 continue d'enregistrer une pénurie de projets et de produits de logement. En 11 mois, seulement 4 projets, équivalents à plus de 1 600 unités, ont été éligibles pour lever des capitaux pour mettre des produits sur le marché, soit une baisse de 75 % par rapport à la même période l'année dernière. Cependant, ces produits appartiennent tous au segment haut de gamme.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré que c'était la première fois que le segment du logement haut de gamme dominait l'ensemble du marché et qu'il n'y avait plus d'offre de logements de milieu de gamme et abordables (neufs) à des prix abordables dans les projets commerciaux.

Marché immobilier 2025 : Continuer à entrer dans un nouveau cycle

Le président de l'HoREA prédit qu'en 2025, le marché continuera de connaître une pénurie de nouveaux projets immobiliers, une pénurie de logements commerciaux et de logements sociaux, entraînant des prix élevés des logements.

L'augmentation continue des prix des logements ces dernières années est due à l'offre limitée de projets de logements commerciaux, ce qui entraîne une pénurie continue d'offre de logements commerciaux selon la loi de l'offre et de la demande, avec des augmentations des prix des appartements d'environ 15 à 20 % au cours de la période 2015-2023 et peut-être encore de 15 à 20 % en 2025.

Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), en 2025, le marché continuera d'entrer avec audace dans un nouveau cycle, malgré quelques difficultés et obstacles persistants. La chaleur du marché se propagera plus progressivement et uniformément entre les régions. Alors que la région du Nord continue d'être chaude, la région du Sud montrera des signes clairs d'augmentation de la température.

L’offre de logements devrait continuer à se concentrer sur le segment haut de gamme (Illustration : Duong Tam).

Pour le segment de l'immobilier résidentiel, l'offre devrait augmenter, toujours principalement grâce aux métropoles de banlieue. On estime que l'offre immobilière à Hanoi et dans les villes satellites atteindra environ 37 000 produits, tandis qu'à Ho Chi Minh-Ville et dans ses banlieues, elle atteindra environ 18 000 produits. L’offre immobilière résidentielle réduit la différenciation régionale.

La structure de l’offre reste principalement constituée de produits haut de gamme et de luxe. Le segment abordable connaîtra toutefois une amélioration plus nette grâce à l'augmentation des projets de logements sociaux.

Les immeubles d’appartements, principalement dans le segment haut de gamme, continuent de dominer le marché. Les villas/maisons de ville deviennent progressivement le centre d’intérêt du marché. Les projets dans les grandes zones urbaines continuent d'attirer l'attention avec des normes de finition de plus en plus impressionnantes, ainsi que des prix de vente élevés.

L’offre reste encore principalement concentrée chez les grands investisseurs. Les projets se concentrent davantage sur la conception intelligente, l’intégration de la technologie et le respect des normes de durabilité.

Pour les terrains divisés en parcelles, avec des documents juridiques standard dans des zones dotées d'infrastructures développées et d'un fort potentiel, c'est toujours le segment dans lequel de nombreuses personnes sont prêtes à « investir de l'argent ». Les terrains divisés en parcelles, avec un statut juridique garanti, dans des zones dotées d'infrastructures achevées et évalués à moins de 2 milliards de VND continuent d'enregistrer de bons taux de croissance des prix.

Le segment de l'immobilier industriel, déjà prometteur, est encore plus prometteur avec des signaux positifs de la reprise économique , ainsi que des opportunités qui s'ouvrent de la part de nombreux « aigles » du monde avec la décision de choisir le Vietnam comme « lieu d'atterrissage ».

Le segment de l'immobilier touristique et de villégiature présente des signaux plus positifs, notamment les produits de condotels, lorsque les projets d'exploitation ont commencé à obtenir des certificats. Le segment de l’immobilier commercial et de bureaux maintient une dynamique de croissance stable.

Les activités de fusions et acquisitions, de coopération et d'association de développement de projets continuent de maintenir la pression avec des résultats de plus en plus impressionnants. La liquidité est toujours concentrée dans les zones où l’offre de nouveaux biens est abondante et diversifiée, ainsi que dans les provinces/villes où les taux d’urbanisation sont élevés. Les transactions dans les zones suburbaines et les provinces/villes autour des deux zones urbaines spéciales ont fortement augmenté.

M. Nguyen Quoc Anh, expert immobilier, a déclaré que du quatrième trimestre 2024 au deuxième trimestre 2025 est la période où le marché entre dans une phase de consolidation. Les investisseurs sont progressivement plus confiants quant aux perspectives de développement du secteur immobilier. Le segment des appartements va désormais céder sa place centrale aux maisons individuelles et aux maisons de ville.

Après cette période, le marché évoluera vers une période de prospérité, qui devrait débuter à partir du deuxième trimestre 2025 jusqu'au quatrième trimestre 2025. À ce moment-là, les investisseurs n'accorderont plus trop d'importance au prix de vente et aux facteurs juridiques comme lorsque le marché était morose. En revanche, le potentiel d’appréciation des prix est la clé pour décider d’investir de l’argent. Les segments rentables tels que les terrains et les villas en projet bénéficient donc d’une attention particulière de la part des investisseurs.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/du-bao-gi-cho-thi-truong-bat-dong-san-2025-20241230155916375.htm