Quelles sont les prévisions pour le marché immobilier en 2025 ?

Les décisions « fondamentales » sont efficaces

La loi foncière de 2024, la loi sur le logement de 2023 et la loi sur les affaires immobilières de 2023 entrent officiellement en vigueur à compter du 1er août 2024, soit 5 mois plus tôt que prévu, ce qui constitue un tournant important pour le marché immobilier.

Outre les trois lois mentionnées ci-dessus, de nombreuses localités ont également publié de nouvelles listes de prix fonciers et de nouvelles réglementations sur les conditions de lotissement. Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville, notamment, ont fortement modifié ces deux dispositions.

La nouvelle liste des prix des terrains publiée par Hô-Chi-Minh-Ville sera en vigueur du 31 octobre au 31 décembre 2025. Le prix le plus élevé enregistré est de 687 millions de VND/m², dans le secteur des rues Dong Khoi, Le Loi et Nguyen Hue (1er arrondissement). Ce prix est quatre fois supérieur à l'ancienne liste.

La nouvelle liste de prix des terrains a également été annoncée par le Comité populaire de Hanoi le 20 décembre et entrera en vigueur immédiatement jusqu'au 31 décembre 2025. La nouvelle liste de prix des terrains publiée est 2 à 6 fois plus élevée que l'ancienne liste de prix.

Il est à noter que le prix des terrains dans de nombreuses rues du district de Hoan Kiem, notamment Ba Trieu (de Hang Khay à Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (de Le Thanh Tong à Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao (de Tran Thanh Tong à Le Duan) a atteint le prix le plus élevé de plus de 695,3 millions de VND/m². Ce prix est 3,7 fois plus élevé qu'avant l'ajustement.

Les prix des terrains à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville ont radicalement changé (Photo : Duong Tam).

En outre, de nombreuses localités édictent également des réglementations sur les conditions de division des terres, les conditions de remembrement des terres et la superficie minimale de division des terres.

À Hô-Chi-Minh-Ville, la superficie minimale pour la séparation des terres, la consolidation, les parcelles de terrain nouvellement formées et les parcelles de terrain restantes après la séparation (à l'exclusion de la zone sous planification de la circulation) doit être d'au moins 36 m2 dans les districts de la zone 1, 50 m2 pour la zone 2 et 80 m2 pour la zone 3.

À Hanoï, le 7 octobre, une nouvelle réglementation sur le morcellement des terres est officiellement entrée en vigueur. Plus précisément, pour les terrains résidentiels des quartiers et des villes, les parcelles doivent mesurer au moins 4 m de long et de large, pour une superficie minimale de 50 m².

Dans les communes de plaine, la superficie après séparation ne doit pas être inférieure à 80 m², à 100 m² en moyenne et à 150 m² en montagne. Ceci vise à garantir une planification raisonnable et à éviter une subdivision excessive des parcelles.

La réglementation interdisant la subdivision et la vente de terrains a également fait couler beaucoup d'encre dans certaines provinces et villes l'année dernière. Plus précisément, Hô-Chi-Minh-Ville a interdit la subdivision et la vente de terrains dans le cadre de projets de construction de logements pour des organisations et des particuliers, notamment dans les cinq districts de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi et Can Gio.

En 2024, le marché immobilier à Hanoi sera remarqué car les prix de vente seront de plus en plus poussés à la hausse, notamment dans le segment des appartements.

Selon les données d'une unité de recherche, le prix des appartements à Hanoi est passé d'une moyenne de 40 millions de VND/m2 en 2022 à plus de 70 millions de VND/m2 à la fin du troisième trimestre 2024. La forte augmentation continue des prix des appartements à Hanoi rend la possibilité d'être propriétaire d'un logement de plus en plus éloignée pour les gens.

Sur les réseaux sociaux, des groupes communautaires appellent également à cesser d'acheter des maisons à Hanoï pour éviter les « prix exorbitants ». Le nombre de membres de ces groupes augmente rapidement, atteignant 100 000 à 200 000 membres en peu de temps.

À l'heure actuelle, la controverse sur la question de savoir qui gonfle les prix des appartements a éclaté. M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier (VNREA), a estimé que depuis près d'un an, les prix de vente sur le marché immobilier de Hanoï étaient illusoires. En particulier, le prix des appartements a augmenté de plus de 50 % à certains endroits, tandis que celui des terrains résidentiels et des terrains dans les quartiers en voie de devenir des districts a augmenté de plus de 90 %.

Il a expliqué que la principale raison de la hausse des prix de l'immobilier est la concentration de l'offre neuve dans le segment haut de gamme. Certains investisseurs et spéculateurs ont profité de la rareté de l'offre pour faire grimper les prix des appartements.

De nombreuses ventes aux enchères de terrains en 2024 ont suscité l'émoi dans l'opinion publique (Photo : Duong Tam).

Les enchères foncières sont également un sujet brûlant sur le marché immobilier de Hanoï en 2024. Les prix les plus élevés ont régulièrement battu des records, notamment à Hoai Duc (plus de 133 millions de VND/m²) et à Thanh Oai (plus de 100 millions de VND/m²). À Thanh Oai, en particulier, environ 80 % des acheteurs n'ont pas payé.

Les enchères de terrains se sont poursuivies dans d'autres districts, notamment à Ha Dong, Thach That et Soc Son. L'enchère de 58 lots de terrains dans le district de Soc Son a notamment suscité le plus de remous, avec des enchères atteignant 30 milliards de VND/m², soit 12 000 fois le prix de départ.

Face aux signes inhabituels de la vente aux enchères à Soc Son, l'Agence d'enquête de la police de la ville de Hanoi a arrêté et détenu d'urgence 5 suspects pour enquête liée à l'enchère de 30 milliards de VND/m2.

En 2024, le marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville continue de connaître une pénurie de projets et de produits immobiliers. En 11 mois, seuls quatre projets, représentant plus de 1 600 unités, ont pu mobiliser des capitaux pour commercialiser des produits, soit une baisse de 75 % par rapport à la même période l'an dernier. Cependant, ces produits appartiennent tous au segment haut de gamme.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré que c'était la première fois que le segment du logement haut de gamme dominait l'ensemble du marché et qu'il n'y avait plus d'offre de logements de milieu de gamme et abordables (neufs) à des prix abordables dans les projets commerciaux.

Marché immobilier 2025 : Continuer à entrer dans un nouveau cycle

Le président de l'HoREA prédit qu'en 2025, le marché continuera de connaître une pénurie de nouveaux projets immobiliers, une pénurie de logements commerciaux et de logements sociaux, entraînant des prix élevés des logements.

L'augmentation continue des prix des logements ces dernières années est due à l'offre limitée de projets de logements commerciaux, ce qui entraîne une pénurie continue d'offre de logements commerciaux selon la loi de l'offre et de la demande, avec des augmentations des prix des appartements d'environ 15 à 20 % au cours de la période 2015-2023 et peut-être encore de 15 à 20 % en 2025.

Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), en 2025, le marché continuera d'entrer résolument dans un nouveau cycle, malgré quelques difficultés et obstacles persistants. La chaleur du marché se répartira progressivement de manière plus uniforme entre les régions. En particulier, la région du Nord restera chaude, tandis que la région du Sud montrera des signes évidents de hausse de la température.

L’offre de logements devrait continuer à se concentrer sur le segment haut de gamme (Illustration : Duong Tam).

Dans le secteur de l'immobilier résidentiel, l'offre devrait croître, toujours principalement dans les métropoles suburbaines. On estime que l'offre immobilière à Hanoï et dans les villes satellites atteindra environ 37 000 produits, tandis qu'à Hô-Chi-Minh-Ville et sa banlieue, elle atteindra environ 18 000 produits. L'offre de biens immobiliers résidentiels réduira la différenciation régionale.

L'offre reste principalement axée sur les produits haut de gamme et de luxe. Cependant, le segment abordable devrait connaître une nette amélioration grâce à la multiplication des projets de logements sociaux.

Le segment des appartements, principalement haut de gamme, continue de dominer le marché. Le segment des villas et maisons de ville devient progressivement le centre d'intérêt du marché. Les projets situés dans les grandes zones urbaines, en particulier, continuent d'attirer l'attention grâce à des finitions de plus en plus soignées et à des prix de vente élevés.

L'offre reste principalement concentrée chez les grands investisseurs. Les projets privilégient une conception intelligente, l'intégration technologique et le respect des normes de durabilité.

Les terrains lotis, bénéficiant de documents juridiques standard et situés dans des zones dotées d'infrastructures développées et d'un fort potentiel, restent le segment que beaucoup sont prêts à « payer ». Les terrains lotis, bénéficiant de documents juridiques garantis et situés dans des zones dotées d'infrastructures achevées, évalués à moins de 2 milliards de VND, continuent d'enregistrer une forte hausse des prix.

Le segment de l'immobilier industriel, déjà prometteur, est encore plus prometteur avec des signaux positifs de la reprise économique , ainsi que des opportunités qui s'ouvrent de la part de nombreux « aigles » du monde avec la décision de choisir le Vietnam comme « lieu d'atterrissage ».

Le secteur de l'immobilier touristique et de villégiature affiche des signes plus positifs, notamment pour les condotels, dont les projets en exploitation ont obtenu des certificats. Le secteur de l'immobilier commercial et de bureaux maintient une dynamique de croissance stable.

Les activités de fusions-acquisitions, de coopération et d'association pour le développement de projets continuent de se maintenir à flot, avec des résultats de plus en plus impressionnants. La liquidité reste concentrée dans les zones où l'offre de nouvelles opérations est abondante et diversifiée, ainsi que dans les provinces et villes à fort taux d'urbanisation. Les transactions dans les zones suburbaines et les provinces et villes entourant les deux zones urbaines spéciales ont fortement augmenté.

M. Nguyen Quoc Anh, expert immobilier, a déclaré que le marché entrera en phase de consolidation entre le quatrième trimestre 2024 et le deuxième trimestre 2025. Les investisseurs sont progressivement plus confiants quant aux perspectives de développement du secteur immobilier. Le segment des appartements cédera désormais sa place prépondérante aux maisons individuelles et aux maisons de ville.

Après cette période, le marché entrera dans une phase de reprise, prévue entre le deuxième et le quatrième trimestre 2025. À ce moment-là, les investisseurs n'accorderont plus trop d'importance au prix de vente et aux facteurs juridiques, comme lorsque le marché était morose. Le potentiel de hausse des prix sera désormais le facteur déterminant dans la décision d'investir. Par conséquent, les segments rentables tels que les terrains et les villas en projet bénéficient également d'une attention particulière de la part des investisseurs.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/du-bao-gi-cho-thi-truong-bat-dong-san-2025-20241230155916375.htm