Les prix des maisons deviennent hors de portée

Les prix de l'immobilier montent en flèche, dépassant les revenus des travailleurs, même ceux des employés de la finance et de la banque - les secteurs les mieux rémunérés - qui ne peuvent pas suivre.

Parmi les 20 secteurs économiques (hors agences et organisations internationales) étudiés par l'Office général des statistiques pour déterminer le revenu moyen de 2010 à aujourd'hui, les travailleurs du secteur financier, bancaire et des assurances ont dominé pendant dix ans, sur les périodes 2010-2011 et 2013-2020. Le revenu de ce groupe était de 4,8 millions en 2010, et a augmenté à 11,5 millions en 2023.

Selon les rapports financiers des banques commerciales de VN30 et d'Agribank , le revenu mensuel moyen provenant du salaire et des primes d'un employé de banque est passé de 21 millions de VND en 2014 à 36 millions de VND en 2023, soit une augmentation de 6 à 7 % par an.

« Les employés de banque font toujours partie du groupe des industries ayant les revenus les plus élevés, avec une moyenne de 25 à 40 millions de VND par mois », a affirmé Mme Nguyen Thu Trang, directrice de la marque Manpower, Manpowergroup Vietnam - une société spécialisée dans le recrutement et le conseil en ressources humaines.

Malgré leurs salaires élevés par rapport au niveau général, la croissance des revenus des employés de banque n'a pas suivi la hausse des prix de l'immobilier au cours des dix dernières années. Selon les données de Savills Vietnam, le prix moyen des appartements de classes C, B et A a augmenté respectivement de 11 %, 10 % et 16 % par an sur la période 2014-2023. Le niveau des prix est resté stable sur la période 2015-2017, mais a ensuite fortement augmenté, creusant l'écart entre les revenus et les prix de l'immobilier.

Par exemple, en 2014, le revenu mensuel moyen des employés du secteur bancaire et financier – le groupe de travailleurs le mieux payé – équivalait au prix de 0,7 mètre carré d'un appartement de classe B ou de 1,05 mètre carré d'un appartement de classe C. D'ici 2023, le salaire de ce groupe ne suffirait qu'à acheter 0,5 mètre carré d'un appartement de classe B et 0,72 mètre carré d'un appartement de classe C.

Malgré la hausse des revenus, l'accession à la propriété demeure difficile en raison d'une hausse des prix nettement plus rapide. Selon le rapport sur le travail et l'emploi de l'Office général des statistiques, le revenu mensuel moyen d'un travailleur vietnamien passera de 4,5 millions de VND en 2014 à 7,5 millions de VND en 2022, soit une augmentation de 7 % par an, soit la moitié du taux de croissance du prix des appartements.

D'ici le troisième trimestre, avec un revenu mensuel moyen de 7,6 millions de VND, on estime qu'un ménage de deux travailleurs devra consacrer 21 à 23 années de revenus pour posséder un appartement de 55 à 60 m², à condition que les prix de l'immobilier n'augmentent pas. Si le taux d'épargne est de 50 % après prise en charge des frais de subsistance, ce nombre d'années doublera.

Les données de Numbeo, plateforme mondiale de statistiques sur le coût de la vie, indiquent que l'indice du prix de l'immobilier au Vietnam atteindra 22,8 points à la mi-2024, l'un des plus élevés d'Asie du Sud-Est. Ce chiffre est près de trois fois supérieur à celui de la Malaisie et supérieur à celui de nombreux pays développés comme le Japon, Singapour ou la Corée du Sud.

Plus le HPR est élevé, plus il est difficile d'accéder à la propriété. Depuis 2014, le HPR du Vietnam a augmenté de 27 %, passant de 17,8 points à 17,8 points, ce qui reflète clairement l'écart entre la croissance des revenus et les prix de l'immobilier. Parallèlement, la capacité de remboursement des prêts des Vietnamiens est également très faible, atteignant seulement 0,4 point – un niveau inférieur à celui de la plupart des pays d'Asie du Sud-Est, à l'exception des Philippines.

La situation est plus grave dans les grandes villes. Hô-Chi-Minh-Ville a enregistré un indice HPR de 32,4 points, soit 1,4 fois supérieur à la moyenne nationale. Parallèlement, la capacité de remboursement des prêts n'était que de 0,3 point, reflétant la difficulté d'accès au logement. À Hanoï , l'indice HPR était inférieur à la moyenne nationale, à 20,6 points, mais restait parmi les plus élevés d'Asie.

« Les prix de l'immobilier augmentant beaucoup plus vite que les salaires vont rapidement accroître les inégalités de revenus », ont déclaré le Dr Le Kien Cuong, de l'Université bancaire de Ho Chi Minh-Ville, et ses collègues dans une étude de 2021. Marché immobilier et inégalités de revenus au Vietnam : état actuel et implications politiques. Selon lui, certains ménages ont de moins en moins de chances de devenir propriétaires à l’avenir, car ils doivent utiliser leurs économies pour louer une maison.

Mme Giang Huynh, directrice de la recherche et du programme S22M chez Savills Vietnam, a également déclaré que si les prix de l'immobilier continuent d'augmenter plus vite que les revenus, l'écart entre riches et pauvres se creusera. Les personnes aux revenus moyens et inférieurs auront des difficultés à accéder au logement, ce qui aura de graves conséquences pour la stabilité du marché et de la société.

Selon le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, la hausse rapide des prix de l'immobilier, supérieure aux revenus salariaux, non seulement exerce une pression sur la sécurité sociale, mais favorise également la spéculation immobilière. L'argent spéculatif attend souvent que les prix augmentent, au lieu d'être investi dans la production et les affaires, ce qui a des répercussions négatives sur l'inflation et la valeur de la monnaie.

« L’incapacité à freiner la spéculation et l’asymétrie entre les segments du logement ont inévitablement conduit au bout du tunnel pour le marché immobilier actuel », a-t-il déclaré.

M. Vo a également souligné que le marché immobilier joue un rôle important dans la production, les affaires et la macroéconomie. L'instabilité du marché aura un impact négatif sur l'ensemble de l'économie, comme ces dernières années. En effet, la difficulté de trouver un logement adapté aux moyens financiers des habitants ne concerne pas uniquement le Vietnam. De nombreuses grandes villes du monde sont également confrontées à cette pression, la demande de logements augmentant en raison de l'afflux d'immigrants.

Mme Giang Huynh a déclaré qu'à Hô-Chi-Minh-Ville et à Hanoï, l'offre ne répond pas à la demande. Cela s'explique en partie par des obstacles juridiques à l'approbation des projets, qui ralentissent l'augmentation de l'offre. De plus, la hausse des prix des terrains et des coûts de construction fait grimper les prix de l'immobilier.

Selon un rapport du Département de la construction de Ho Chi Minh-Ville, l'indice des prix de la construction de la ville a fortement augmenté, passant de 103 points en 2020 à 123 points en 2023, par rapport au niveau de base de 2015. L'augmentation des coûts des intrants a obligé les investisseurs à fixer des prix de sortie plus élevés pour garantir l'efficacité du projet.

En analysant les données de 2018 à aujourd'hui, le Dr Dinh The Hien a également constaté une hausse constante des revenus et des prix des appartements. Selon lui, cela s'explique en partie par l'écart entre l'offre et la demande entre les segments haut de gamme et bas de gamme. Les nouveaux produits lancés ne répondent pas aux besoins réels en matière de logement, car les appartements de luxe représentent une part importante du marché. De plus, de nombreux acheteurs sont des investisseurs soucieux de garantir leur rentabilité, ce qui pousse constamment les prix à la hausse.

Il a également déclaré que le chaos sur le marché immobilier est en partie dû à une gestion laxiste dans certaines localités, notamment dans la région sud - le plus grand marché immobilier du pays.

Selon le professeur Dang Hung Vo, une réforme de la fiscalité immobilière est nécessaire pour stabiliser le marché. En particulier, la deuxième taxe foncière contribuera à éliminer la spéculation sur les prix des biens. Pour y parvenir, l'une des solutions importantes consiste à moderniser l'infrastructure de gestion des données afin de garantir la transparence des informations sur le marché immobilier.

« Cela nécessite une feuille de route spécifique et une recherche multidimensionnelle pour pouvoir être appliqué avec succès », a souligné le professeur Vo.

Partageant le même point de vue, le Dr Dinh The Hien a déclaré qu'il était nécessaire d'assurer la transparence de la gestion et de mettre en œuvre de nouvelles lois par décret afin de stabiliser le marché. Il est notamment important de lever les obstacles juridiques aux projets afin d'accroître rapidement l'offre.

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