Les prix de l'immobilier restent élevés.

VTV.vn - Les experts estiment que la hausse des taux d'intérêt réduit principalement la liquidité, mais ne suffit pas à faire baisser le niveau général des prix.

Les taux d'intérêt hypothécaires devraient à nouveau augmenter à partir de début 2026. Nombreux sont ceux qui anticipent que le coût élevé du capital exercera une pression à la baisse sur les prix de l'immobilier. Or, le marché affiche une tendance inverse. Les prix des logements restent élevés et continuent même de progresser dans certains segments. Les experts estiment que la hausse des taux d'intérêt réduit principalement la liquidité plutôt que de suffire à faire baisser les prix de manière générale.

Les taux d'intérêt ont fortement augmenté, mais les prix de l'immobilier continuent de grimper.

M. Dinh Minh Tuan, directeur de la région Sud de Batdongsan.com.vn, estime que les taux d'intérêt élevés ne font que ralentir le marché, sans pour autant entraîner une baisse des prix de l'immobilier. De nombreux investisseurs pensent qu'en cas de hausse des taux d'intérêt ou de fluctuations de l' économie mondiale, les capitaux se retirent des actifs risqués comme l'immobilier pour se réfugier dans les banques ou l'or.

Toutefois, selon M. Tuan, les données récentes ne confirment pas entièrement cette hypothèse. Les taux d'intérêt ont fortement augmenté, mais les prix de l'immobilier ont continué de progresser.

Une étude de marché réalisée par batdongsan.com.vn début mars 2026 a révélé que les taux d'intérêt des prêts immobiliers ont fortement augmenté par rapport à la même période de l'année précédente. Les banques publiques appliquent actuellement des taux préférentiels d'environ 7 à 9 % par an pendant les 6 à 12 premiers mois. Passé ce délai, le taux variable en vigueur se situe entre 10 et 12 % par an, en fonction de la situation de l'emprunteur.

Par exemple, dans une agence bancaire de Hô Chi Minh -Ville, le taux d'intérêt des prêts immobiliers avec certificats ou contrats de vente existants est actuellement à son niveau le plus bas, à 9,6 % par an. À titre de comparaison, durant la même période l'an dernier, le taux d'intérêt fixe n'était que d'environ 6 à 7 % par an, soit une augmentation de près de 60 %.

De même, de nombreuses autres banques ont également augmenté leurs taux d'intérêt de manière significative. Certaines ont porté le taux fixe sur 24 mois à plus de 12 % par an, ou appliqué des taux de 9,7 % à 13,5 % selon la durée du prêt. Les banques privées suivent également cette tendance, avec des taux d'intérêt courants allant de 8,5 % à 12 % en début de prêt et augmentant progressivement au fil du temps – comme l'a cité M. Tuan.

Non seulement le coût du capital augmente, mais le crédit immobilier est également soumis à un contrôle plus strict. La Banque d'État du Vietnam impose aux établissements de crédit de limiter la croissance de leurs encours de prêts immobiliers à environ 25 % du total des prêts en cours. De ce fait, l'accès au capital devient plus difficile, tant pour les acquéreurs que pour les promoteurs immobiliers.

M. Dinh Minh Tuan a également souligné trois raisons expliquant la difficulté des prix de l'immobilier à baisser. Premièrement, le marché immobilier présente un important décalage temporel. Contrairement aux actions ou à l'or, l'immobilier est un actif de grande valeur, peu liquide et dont le cycle de vie est long. Lorsque le marché rencontre des difficultés, la première réaction est généralement une forte baisse des transactions. Les acheteurs reportent leurs décisions, tandis que les vendeurs ne sont pas pressés de baisser leurs prix. Par conséquent, la liquidité diminue avant même que les prix ne subissent un ajustement notable.

Ensuite, la rareté de l'offre contribue à cette situation. Depuis de nombreuses années, l'offre d'appartements dans les grandes villes est freinée par des obstacles juridiques et de longs processus d'approbation des projets. Le nombre de nouveaux projets mis sur le marché est insuffisant pour répondre à la demande croissante de logements. Face à une offre limitée, les promoteurs ont tendance à maintenir, voire à augmenter, les prix afin de maximiser leurs profits, malgré la morosité générale du marché, comme l'a analysé M. Tuan.

La troisième raison tient au fait que la pression financière sur les vendeurs est modérée. Selon M. Tuan, contrairement à certains marchés internationaux où le recours à l'endettement est important, de nombreux propriétaires immobiliers au Vietnam ne dépendent pas fortement des emprunts. Cela leur permet d'éviter d'être contraints de vendre leurs biens en cas de hausse des taux d'intérêt. Ils peuvent ainsi attendre la reprise du marché et conserver leurs actifs comme placement à long terme.

Partageant cet avis, M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, a également déclaré que les taux d'intérêt ne constituent qu'un facteur parmi d'autres influençant le marché. Les prix de l'immobilier dépendent largement de l'offre et de la demande. En l'absence d'amélioration de l'offre, il est difficile d'anticiper une chute brutale des prix du simple fait d'une hausse des taux d'intérêt. Par conséquent, il est impossible de prévoir une baisse des prix de l'immobilier proportionnelle à la hausse des taux d'intérêt.

L’année 2026 sera une période de stabilisation du marché, mais cette stabilisation sera inégale selon les segments.

Le marché est fragmenté et privilégie la valeur intrinsèque.

Selon les données de marché de batdongsan.com.vn, durant la période 2022-2025, malgré les difficultés rencontrées par le marché immobilier en raison d'une forte baisse de liquidités, les prix des appartements dans les deux principales villes ont tout de même augmenté de manière significative.

À Hanoï , le prix des appartements est passé d'environ 40 millions de VND/m² à près de 87 millions de VND/m². À Hô Chi Minh-Ville, on a également enregistré une hausse, d'environ 46 millions de VND/m² à environ 75 millions de VND/m². Fait remarquable, le taux d'augmentation à Hanoï a même dépassé celui de Hô Chi Minh-Ville, un phénomène rare ces dernières années.

Cette évolution met en lumière une caractéristique importante du marché immobilier : les prix ne réagissent pas immédiatement aux fluctuations à court terme des coûts du capital ou du sentiment du marché.

Les experts prévoient une plus grande stabilité des marchés en 2026, mais de façon inégale selon les segments. M. Su Ngoc Khuong, directeur principal des investissements chez Savills Vietnam, estime que les taux d'intérêt élevés inciteront les investisseurs à la prudence, notamment pour les prêts importants. Cependant, cela n'entraînera pas nécessairement une baisse des prix des actifs.

« Dans un contexte de hausse des coûts d'investissement, le marché s'autorégulera. Les produits ayant une réelle valeur d'utilité, un statut juridique clair et la capacité de générer des flux de trésorerie resteront privilégiés, ce qui permettra de maintenir des prix plus élevés », a analysé M. Khuong.

Cette tendance confirme également l'analyse de M. Dinh Minh Tuan, selon laquelle les segments répondant aux besoins réels en matière de logement continueront de dynamiser le marché. Les appartements situés dans les grandes villes et leurs zones périphériques bien desservies devraient conserver une liquidité stable.

De plus, l'offre de nouveaux logements devrait se concentrer dans les zones périurbaines, où le foncier reste abondant et où les infrastructures font l'objet d'investissements importants. Cela permet d'accroître les surfaces constructibles sans exercer de pression à la baisse sur les prix dans le centre-ville.

Il convient de noter que les segments du logement social et du logement abordable devraient se développer prochainement grâce à des politiques incitatives. Cependant, selon les experts, cette augmentation contribuera principalement à améliorer l'offre globale, plutôt qu'à entraîner une baisse généralisée des prix.

D'après M. Nguyen Van Dinh, le marché entre dans une phase de restructuration. Les investisseurs ayant recours à un fort effet de levier et misant sur des gains à court terme rencontreront des difficultés, tandis que les acheteurs sérieux et les investisseurs à long terme tireront leur épingle du jeu.

L'évolution actuelle de la situation montre que les taux d'intérêt élevés ne constituent pas un levier suffisamment puissant pour faire baisser les prix de l'immobilier. Ils agissent plutôt comme un filtre, ralentissant le marché et obligeant les acteurs à adapter leurs stratégies. Le maintien de prix élevés dans l'immobilier n'est plus un paradoxe, mais reflète fidèlement la nature de l'offre et de la demande ainsi que les caractéristiques propres au marché immobilier.

Source : https://vtv.vn/gia-nha-van-neo-o-muc-cao-100260320183544717.htm