Solutions intégrées pour le logement social

D'après une enquête de l'Institut de recherche sur le développement de Hô Chi Minh-Ville, la demande totale de logements sociaux dans la ville s'élève à 974 000 unités. L'objectif pour la période 2021-2030 était d'en construire 199 400, mais fin 2025, la ville n'en avait réalisé que 17 902 (9 % de l'objectif quinquennal). La période restante (2026-2030) prévoit la construction de 181 257 unités supplémentaires.

Projet de logements sociaux au 324 Ly Thuong Kiet. Photo de : THANH HIEN

Il existe manifestement un écart important entre la mise en œuvre effective et les objectifs en matière de logements sociaux pour 2030. Ces retards sont principalement dus à des obstacles systémiques tels qu'un manque de coordination dans la planification, l'insuffisance de terrains constructibles, des procédures d'investissement et des mécanismes financiers inadaptés, ainsi que des mécanismes d'incitation peu attractifs. Notamment, dans la demande totale de logements sociaux, la location-accession représente 68,1 %, l'achat 26 % et la location pure seulement 5,9 %.

Parmi ces personnes, les salariés (fonctionnaires, employés du secteur public, ouvriers, militaires, etc.) représentent 82 % des locataires en location longue durée ; les étudiants, quant à eux, représentent 14 % des locataires en résidences universitaires et en mini-appartements. Ainsi, 96 % de la population cible dispose d’un revenu stable et est parfaitement en mesure de payer un loyer si les prix sont raisonnablement encadrés. Or, le marché locatif est fortement sous-exploité et souffre d’une pénurie de logements. C’est pourquoi le logement locatif est considéré comme un pilier stratégique, comme l’ont reconnu et orienté le Secrétaire général et Président To Lam.

Pour atteindre 90 % de l'objectif de logements sociaux dans les cinq prochaines années et respecter l'engagement pris par le Secrétaire général et le Président, Hô Chi Minh-Ville doit mettre en œuvre simultanément des solutions clés et facilement réalisables. Il est notamment nécessaire de créer un guichet unique qui prenne en compte à la fois l'offre (investissement, construction, foncier, planification) et la demande (identification, vérification et attribution de logements aux bénéficiaires éligibles de manière transparente, équitable et raisonnable). Les délais légaux devraient être ramenés à environ 60 jours (de l'approbation de l'investissement à l'obtention du permis de construire).

Tirer parti des nouvelles dispositions (actuellement proposées dans le projet de loi sur les zones urbaines spéciales) pour résoudre les problèmes d'attribution des sols, notamment en autorisant la ville à confier des projets de logements sociaux à des investisseurs sur des terrains appartenant à l'État sans mise aux enchères des droits d'utilisation, sans modification de la destination des sols ni scission des projets en projets indépendants s'ils sont conformes au plan d'aménagement. Numériser l'intégralité du processus d'examen des critères d'éligibilité des locataires et l'intégrer à la base de données nationale de la population afin d'en accélérer le traitement et de prévenir les abus.

Concernant les obstacles financiers (principal frein à la participation du secteur privé), une solution globale, émanant à la fois de l'État et du marché, est nécessaire. Concrètement, le Conseil populaire de Hô-Chi-Minh-Ville devrait mettre en place un mécanisme spécifique permettant à la HFIC (Société d'investissement financier de l'État de Hô-Chi-Minh-Ville) de financer jusqu'à 70 % de l'investissement total du projet sur une période de sept ans, plutôt que de dépendre des fonds publics, dont le versement est souvent lent.

Compte tenu de l'offre importante et des besoins variés des différents groupes, il est nécessaire de diversifier les formes de logement social (achat, location-accession et location classique) pour tous les bénéficiaires. Cela implique de prioriser les zones en fonction des groupes cibles et des régions, ainsi que le type de logement et les mécanismes applicables.

Par exemple, les zones industrielles de Binh Chanh, Hoc Mon et Cu Chi proposeront des logements locatifs principalement destinés aux travailleurs. Pour les grandes zones industrielles, la priorité sera donnée aux zones urbaines intégrées pour les travailleurs, en appliquant le modèle de partenariat public-privé (PPP) et avec le soutien de HFIC pour un financement à hauteur de 70 %.

D’une part, un fonds de relogement à l’échelle de la ville sera créé ; d’autre part, les fonds publics seront utilisés pour adapter et convertir différents types de logements (relogement, logements sociaux, logements publics, rénovation urbaine) sans qu’il soit nécessaire de suivre des procédures d’élaboration, d’évaluation et d’approbation de plans de conversion fonctionnels – une proposition du projet de loi sur les zones urbaines spéciales visant à exploiter pleinement cette précieuse ressource.

Enfin, il est impératif de contrôler les loyers et de protéger les locataires. Un cadre de loyers de référence devrait être établi pour chaque zone, approuvé et rendu public par le Conseil populaire de Hô Chi Minh-Ville. La réglementation devrait prévoir une durée minimale de bail de trois ans et une augmentation de loyer maximale de 5 % par an afin de garantir la stabilité des locataires et d'éviter les expulsions brutales.

NGUYEN QUAN CHAT

Source : https://www.sggp.org.vn/giai-phap-dong-bo-cho-nha-o-xa-hoi-post853994.html