Suppression des frais d'utilisation du sol pour le projet

Hô Chi Minh-Ville compte environ 100 projets immobiliers commerciaux « en attente » de notification d'obligations financières.

Lors d'une séance de travail avec le président du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, Nguyen Van Duoc, et les départements concernés le week-end dernier, M. Jun Sung Ho, directeur général de Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Corée) - l'investisseur du projet Thu Thiem Eco Smart City (quartier d'An Khanh), a exprimé son désir de continuer à mettre en œuvre le projet si Hô Chi Minh-Ville supprime les obstacles à l'investissement, en particulier l'exonération des frais d'utilisation du sol supplémentaires du projet de 5,4 %/an.

100 projets avec obligations financières

Le président du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, Nguyen Van Duoc, a pris acte des recommandations des entreprises et a déclaré qu'il soumettrait un rapport au gouvernement central pour examen des solutions appropriées. Les dirigeants de la ville se félicitent de la volonté de Lotte de continuer à accompagner le projet, à partager les difficultés et à le mettre en œuvre dans les délais.

En réalité, le problème soulevé par Lotte n'est pas un cas isolé. Auparavant, l'investisseur du projet Empire City – la joint-venture Empire City – avait également adressé un document au Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville demandant un réexamen des obligations financières contractées. Selon ce service, depuis 2017, l'entreprise a honoré ses obligations financières, soit près de 3 600 milliards de VND, et la décision d'attribution des terrains de la ville stipulait clairement que l'entreprise « n'avait pas à payer davantage » en passant d'un bail foncier unique à une attribution de terrains avec redevances foncières. Sur cette base, le projet a été achevé et livré à ses résidents trois lots de travaux, représentant environ 1 200 appartements. Cependant, le paiement de redevances foncières supplémentaires est considéré comme une lourde charge, affectant gravement les flux de capitaux et les plans d'affaires.

Un secteur du projet Empire City rencontre des difficultés de procédure. Photo : Hoang Trieu

De même, l'administration fiscale de Hô-Chi-Minh-Ville a récemment émis un document demandant à la société par actions d'investissement immobilier Hung Loc Phat de verser 400 milliards de dongs supplémentaires pour le projet Green Star Sky Garden. Selon l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), la ville compte actuellement une centaine de projets immobiliers commerciaux en attente de notification de leurs obligations financières, dont de nombreux projets d'envergure menés par des entreprises telles que Novaland , Hung Thinh Land et TTC Land.

M. Le Hoang Chau, président de l'HoREA, a déclaré que l'association avait proposé à plusieurs reprises d'abolir complètement la réglementation prévoyant la perception d'une taxe supplémentaire de 5,4 % dans les cas où les entreprises ne sont pas en faute. Selon lui, « le retard dans la détermination des obligations financières est principalement imputable aux procédures administratives, et non aux investisseurs ». Selon M. Chau, ce mécanisme engendre non seulement des pertes pour les entreprises, mais aussi des pertes de recettes budgétaires, car la redevance foncière est suspendue et ne peut être payée à temps, tandis qu'une série de projets doivent suspendre temporairement leurs travaux, ce qui entraîne un gaspillage de fonds fonciers.

Il estime que si le gouvernement parvient à résoudre ce problème, les projets suspendus honoreront rapidement leurs obligations financières, débloquant ainsi des flux de capitaux de plusieurs dizaines de milliers de milliards de dongs pour le marché immobilier. « Les redevances foncières sont essentielles pour restaurer l'offre de logements et stimuler la croissance économique . Une fois ce problème complètement résolu, cela constituera également une garantie importante pour l'environnement d'investissement au Vietnam », a-t-il souligné.

Le plus gros nœud

M. Dang Hong Anh, président de l'Association des jeunes entrepreneurs du Vietnam (VYEA) et président du conseil fondateur de la société par actions immobilière Saigon Thuong Tin (TTC Land), a déclaré que les problèmes liés aux obligations financières foncières constituent le principal obstacle au développement du marché immobilier à Hô-Chi-Minh-Ville. « Conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024 et du décret 103/2024/ND-CP, les droits d'utilisation des terres sont déterminés au moment où l'État rend la décision d'attribution des terres. Or, en réalité, de nombreux grands projets sont mis en œuvre par phases ; chaque attribution de terrain nécessite une nouvelle évaluation, ce qui engendre des inconvénients », a-t-il expliqué.

Il a cité de nombreux projets pour lesquels la ville a temporairement attribué des terrains lors de la première phase à des investisseurs afin qu'ils puissent commencer la construction, tandis que le reste attendait l'achèvement des indemnisations et le déblaiement du site. Lorsque la décision d'attribuer les terrains lors de la première phase a été prise, l'entreprise a acquitté des frais d'utilisation du sol pour l'ensemble du projet, conformément à la planification détaillée. Cependant, lors de l'attribution des terrains restants, les autorités ont déterminé des obligations financières supplémentaires en fonction du nouveau prix du terrain, obligeant l'entreprise à payer des centaines de milliards de dongs supplémentaires, alors même que cette zone avait été incluse dans le paiement précédent.

Selon M. Hong Anh, cette situation non seulement augmente les coûts d'investissement et retarde la mise en œuvre, mais affecte également l'ensemble de la chaîne de valeur du marché immobilier. « Un projet retardé non seulement nuit aux entreprises, mais entraîne également une série de conséquences : les acheteurs de logements attendent, les banques doivent restructurer leurs prêts, l'offre est bloquée et le marché perd de la liquidité », a-t-il déclaré.

Selon M. Dang Hong Anh, la question des obligations financières relatives aux redevances foncières pour les projets d'attribution temporaire de terrains est depuis longtemps au cœur des préoccupations du monde des affaires. Le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a également transmis de nombreux documents aux ministères des Finances et de l'Agriculture et de l'Environnement afin de proposer des solutions, mais aucune directive précise n'a encore été émise. Par conséquent, de nombreuses entreprises ont acquitté des redevances foncières pour l'ensemble du projet il y a des décennies et doivent encore payer pour la surface supplémentaire attribuée, alors que les prix des terrains sont aujourd'hui bien plus élevés. Il s'agit d'un fardeau financier considérable, qui porte préjudice aux entreprises, affecte gravement les plans d'affaires, entraîne la stagnation de nombreux projets et réduit indirectement l'offre de logements à Hô Chi Minh-Ville.

M. Dang Hong Anh a suggéré la mise en place d'un mécanisme spécifique pour traiter cette question de manière juste et raisonnable. « Nous recommandons que le ministère des Finances et le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement soumettent rapidement au gouvernement un mécanisme permettant de déduire et de compenser les obligations financières précédemment remplies par les entreprises, en fonction de la superficie, pour les projets ayant intégralement acquitté les redevances foncières conformément à la planification détaillée au 1/500, mais dont l'attribution des terres n'a pas encore été finalisée. Cela garantira l'équité et la transparence, tout en protégeant les droits légitimes de l'État et des entreprises. Ce n'est qu'à cette condition que nous pourrons gérer rigoureusement les recettes budgétaires tout en encourageant les entreprises à investir en toute confiance, contribuant ainsi à la promotion socio-économique et répondant aux besoins en logements des habitants de Hô-Chi-Minh-Ville », a-t-il souligné.

Proposition visant à supprimer complètement la réglementation des 5,4 %

Lors d'une récente conférence de presse socio-économique, un représentant du Département de l'Agriculture et de l'Environnement de Hô-Chi-Minh-Ville a déclaré que le Comité populaire de la ville avait officiellement proposé au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et au ministère des Finances d'envisager la suppression de la réglementation prévoyant la perception d'un supplément de 5,4 % sur les redevances foncières et les loyers fonciers pendant la période où les obligations financières n'ont pas encore été déterminées. Selon les explications de la ville, cette réglementation a été instaurée dans le but de « partager la responsabilité financière entre l'État et la population », mais en réalité, le retard est principalement imputable à l'organisme de gestion. Il est donc impossible de contraindre les entreprises et la population à supporter cette charge supplémentaire.

La ville a également souligné que, dans le contexte de la reprise socio-économique post-pandémie de COVID-19, la suppression de cette réglementation contribuerait à réduire la pression sur les coûts, à stimuler l'investissement et à promouvoir la croissance. Actuellement, la loi prévoit un taux de perception supplémentaire de 5,4 %, mais dans le projet de modification du décret 103 relatif aux redevances foncières et aux loyers fonciers, le ministère des Finances propose deux options : le réduire à 3,6 % ou le supprimer complètement. Cependant, cette suppression complète ne peut être mise en œuvre que si elle est directement prévue par la loi foncière. Le ministère des Finances a donc également proposé au ministère de l'Agriculture et de l'Environnement de l'étudier et de la compléter lors du prochain processus de modification de la loi.

Selon de nombreux experts et entreprises, le retard dans la détermination des obligations financières est souvent dû à la complexité des procédures administratives, alors que les entreprises ont déjà réglé leurs obligations de redevances foncières. Ces recettes supplémentaires entraînent une hausse des coûts d'investissement, ce qui fait grimper le prix des biens immobiliers, impactant directement les acquéreurs et réduisant l'accessibilité au logement.

Certains experts estiment également que si des frais supplémentaires sont appliqués, ils ne devraient l'être qu'aux projets ayant mis en exploitation des terrains et générant des bénéfices, afin d'éviter que des entreprises ne se retrouvent dans une situation où elles « conservent les terrains en attendant le bon moment ». Cependant, en l'absence de faute de l'investisseur, le maintien de frais supplémentaires est injuste. Selon les experts, la solution la plus fondamentale consiste à supprimer complètement la réglementation des 5,4 % et, parallèlement, à mettre en place un mécanisme clair de calcul des frais d'utilisation du sol afin d'assurer transparence et cohérence, ce qui permettrait de débloquer une série de projets bloqués et de restaurer la confiance sur le marché immobilier.

Besoin de plus de précisions

Le président de l'HoREA, Le Hoang Chau, a également souligné que le projet de résolution, qui prévoit un certain nombre de mécanismes politiques pour lever les difficultés et les obstacles à la mise en œuvre de la loi foncière, doit clarifier la gestion des redevances foncières supplémentaires. « Le gouvernement doit réglementer spécifiquement la déduction des sommes versées par les entreprises pour la période pendant laquelle les redevances foncières ou le loyer foncier n'ont pas été calculés, lorsque les utilisateurs du terrain ne sont pas responsables. Il s'agit d'une base juridique nécessaire pour gérer des projets tels que l'Eco Smart City de Lotte ou Empire City, afin d'éviter que les entreprises ne soient lésées », a analysé M. Chau.

Source : https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm