L'ère de la spéculation immobilière est-elle révolue ?

VTV.vn - La hausse des taux d'intérêt hypothécaires après le Nouvel An lunaire exerce une pression sur les acheteurs et les entreprises immobilières, et provoque une forte différenciation du marché.

La hausse des taux d'intérêt hypothécaires juste après le Nouvel An lunaire a un impact manifeste sur le marché immobilier, affectant les acheteurs, les promoteurs et le système bancaire. Les experts estiment que cette évolution n'est pas inattendue, mais qu'elle va précipiter le marché dans une phase de consolidation plus intense.

Les taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires ont un impact sur le marché immobilier.

Immédiatement après le Nouvel An lunaire, les banques publiques et privées ont annoncé des ajustements de leurs taux d'intérêt, les taux hypothécaires affichant une hausse significative. Une enquête menée dans une agence de Vietcombank à Hô Chi Minh-Ville a révélé que le taux d'intérêt le plus bas pour les prêts destinés à l'achat d'appartements ou de maisons de ville avec certificat ou contrat de vente est de 9,5 %. Il s'agit d'une augmentation importante par rapport au taux de 6 % appliqué pendant douze mois depuis le milieu de l'année précédente.

Les banques publiques ont annoncé des taux d'intérêt allant de 9 % à plus de 13 % pour les prêts à terme fixe de 6, 12 et 18 mois.

Les banques non étatiques ont enregistré des taux d'intérêt fixes similaires, mais les taux d'intérêt variables ont augmenté, oscillant entre 11 et 15 %.

Selon Mme Mai Thanh Thao, directrice adjointe du département des services bancaires et aux entreprises chez Savills Vietnam, la hausse des taux d'intérêt des prêts immobiliers après le Têt reflète un processus d'ajustement cyclique au sein du système bancaire.

Après la période de forte activité de décaissement en fin d'année et la hausse de la demande de prêts en début d'année, les banques revoient généralement leur structure de crédit, équilibrent leurs coûts en fonds propres et ajustent leurs taux d'intérêt en fonction de l'appétit pour le risque. Parallèlement, les limites de croissance du crédit (marge de crédit) incitent les banques à être plus sélectives quant aux nouveaux prêts, notamment dans le secteur immobilier, qui présente un coefficient de risque élevé.

Par ailleurs, le contexte de politique monétaire mondiale, encore marqué par le resserrement précédent, a incité le système bancaire national à maintenir une certaine prudence. « Cet ajustement des taux d'intérêt reflète un équilibre entre l'objectif de croissance du crédit et la maîtrise des risques, et non une mesure de resserrement soudaine destinée au marché immobilier », a déclaré Mme Thao.

Les acheteurs de maisons et les entreprises sont soumis aux plus fortes pressions.

Pour les acquéreurs immobiliers, la hausse des mensualités de remboursement de dettes impacte directement leur capacité de paiement mensuelle. Selon M. Vo Hong Tu, directeur du cabinet d'avocats Minh Tu, un prêt d'environ 900 millions de VND, dont les mensualités s'élevaient auparavant à 7-8 millions de VND, peut désormais atteindre près de 15 millions de VND avec l'application d'un taux d'intérêt variable. Cette situation contraint de nombreux ménages à reporter leur projet d'achat immobilier afin de préserver leur équilibre financier.

Savills indique également que les acheteurs les plus touchés sont ceux qui disposent d'un fort endettement. Face à la hausse des coûts d'emprunt, les acheteurs se montrent plus prudents et privilégient les produits adaptés à leurs capacités financières plutôt que de se retirer complètement du marché. La demande immobilière demeure, mais les décisions d'achat seront mûrement réfléchies.

Parallèlement, pour les entreprises immobilières, la principale difficulté réside dans le coût du capital et la trésorerie. Celles qui ont un fort recours à l'endettement ou qui misent sur des ventes rapides pour générer des liquidités seront confrontées à davantage de difficultés. À l'inverse, les entreprises disposant d'une assise financière solide, de réserves foncières saines et d'un statut juridique clair parviennent à maintenir une activité stable.

Pour les investisseurs ayant recours à l'effet de levier, cette période est particulièrement difficile. Les stratégies de court terme ou de « day trading » utilisant des capitaux empruntés deviennent plus risquées, contraignant nombre d'investisseurs à restructurer leurs portefeuilles, voire à accepter des ventes à perte pour alléger la pression du remboursement de leurs dettes.

Selon les experts, un environnement de taux d'intérêt élevés comporte également de nombreux risques pour les emprunteurs, notamment ceux qui ont contracté des prêts assortis de taux d'intérêt préférentiels à court terme.

Les prêts à taux d'intérêt initialement bas peuvent subir une forte hausse lors du passage à un taux variable, perturbant ainsi les plans financiers initiaux. De plus, les banques ont désormais tendance à évaluer les actifs avec plus de prudence, ce qui entraîne une baisse du ratio prêt/valeur et oblige les acheteurs à prévoir un apport personnel plus important.

De plus, les frais connexes tels que les frais de remboursement anticipé, les frais d'engagement ou les exigences en matière d'assurance augmentent également le coût total réel de l'emprunt.

D'un point de vue systémique, la hausse des taux d'intérêt expose également les banques à un risque accru de créances irrécouvrables si les emprunteurs rencontrent des difficultés de trésorerie. Par conséquent, les établissements de crédit durcissent leurs critères d'octroi et évaluent avec soin la solvabilité de leurs clients.

Des opportunités existent encore pour les véritables acheteurs de maisons.

Bien que la hausse des taux d'intérêt exerce une pression à court terme, Savills estime que le contexte actuel n'est pas défavorable à tous les acheteurs. Dans un marché plus prudent, les acquéreurs pourraient avoir davantage d'opportunités de négocier de meilleurs prix, notamment s'ils disposent d'une situation financière solide et d'un ratio prêt/valeur raisonnable.

Les experts recommandent aux acheteurs de maîtriser leur ratio d'endettement, en veillant à ce que leurs mensualités ne dépassent pas leurs capacités de remboursement et en évitant de se fier uniquement aux taux d'intérêt préférentiels initiaux. Il est également essentiel, pour minimiser les risques, de privilégier les biens immobiliers dont le statut juridique est clair, qui sont fonctionnels et offrent une bonne liquidité.

Dans le même temps, les emprunteurs doivent maintenir une réserve financière équivalente à 6 à 12 mois de remboursement pour faire face aux fluctuations des taux d'intérêt ou des revenus.

Dans le contexte actuel, le marché immobilier entre dans une phase de différenciation plus marquée, où les acheteurs et les entreprises disposant de solides assises financières seront avantagés, tandis que les investisseurs fortement dépendants de capitaux empruntés subiront des pressions importantes. Ce phénomène est perçu comme un ajustement du marché vers une plus grande durabilité, axée sur les besoins réels et les capacités financières effectives.

Source : https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm