Contrôler les flux de capitaux vers l'immobilier.

Pour que le marché immobilier se développe durablement, il est nécessaire de contrôler les flux de capitaux, de prévenir la spéculation et d'encourager la construction de logements répondant aux besoins réels.

Le marché immobilier se redresse fortement, avec une augmentation rapide de l'offre et un assouplissement progressif des politiques financières. Cependant, cette reprise s'accompagne de nombreuses inquiétudes, notamment concernant la spéculation, les hausses artificielles des prix et les déséquilibres entre l'offre et la demande, s'ils ne sont pas maîtrisés à temps.

L'ambiance est de nouveau animée.

Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), au premier trimestre 2025, le marché a enregistré 27 000 biens immobiliers résidentiels mis en vente, soit une hausse de 33 % par rapport à la même période de l'année précédente. Parmi ceux-ci, plus de 14 500 étaient des nouveaux programmes immobiliers. Le nombre de nouveaux projets de logements approuvés a également progressé d'environ 18 %.

Un investissement important dans les infrastructures de transport est un facteur déterminant pour le lancement de nouveaux projets par les entreprises. Mme Huynh Thi Kim Thanh, responsable du conseil en investissement chez Savills Vietnam, a souligné que les projets d'infrastructure ont non seulement des effets à court terme, mais qu'ils jettent également les bases d'un marché immobilier pérenne, notamment dans les zones périurbaines et les provinces limitrophes.

Le projet Victoria Village de Novaland , situé dans la ville de Thu Duc à Hô Chi Minh-Ville, a récemment vu ses problèmes juridiques résolus grâce à une nouvelle politique.

M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, a indiqué que les informations relatives à la fusion des provinces et des villes ont également contribué à l'essor du marché immobilier. À titre d'exemple, en mars 2025, le nombre de recherches de maisons et de terrains à Da Nang a augmenté de 39 % et à Quang Nam de 96 % par rapport au mois précédent.

Selon le professeur Hoang Van Cuong, membre de la Commission des finances et du budget de l'Assemblée nationale , les résolutions 170 et 171, récemment adoptées par cette dernière, lèveront de nombreux obstacles aux projets bloqués, notamment ceux liés au transfert de propriété foncière et aux procédures juridiques. Il estime que de nombreux projets d'aménagement de terrains de premier choix pourront reprendre leur mise en œuvre sans nouvel appel d'offres, moyennant de simples ajustements de planification ou de prix.

M. Le Huu Nghia, directeur général de la société par actions Le Thanh Construction, prévoit que les capitaux immobiliers seront abondants à partir de 2025 et que le marché pourrait connaître un essor important en 2027. Cependant, il s'inquiète également de la capacité du système bancaire à répondre à la demande en cas de forte augmentation soudaine de celle-ci.

Orienter les flux de capitaux dans la bonne direction.

Le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, a estimé que les résolutions 170 et 171 pourraient permettre de débloquer environ 1 000 projets immobiliers, soit l'équivalent de 30 milliards de dollars de capitaux immobilisés. Le déblocage de ces capitaux stimulera fortement l'économie et restaurera la confiance des entreprises et des investisseurs.

Partageant cet avis, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a indiqué que la ville compte actuellement 343 projets enregistrés en vertu de la résolution 171, couvrant une superficie d'environ 1 913 hectares. On estime que si chaque projet comprend environ 830 logements, Hô Chi Minh-Ville disposera de 216 000 logements supplémentaires dans les 3 à 10 prochaines années.

En effet, l'immobilier contribue à hauteur d'environ 7,62 % au PIB et influence plus de 40 autres secteurs économiques. Par conséquent, la régulation et le contrôle des flux de capitaux vers ce secteur constituent une priorité absolue pour le gouvernement. M. Nguyen Duc Lenh, directeur adjoint de la succursale régionale II de la Banque d'État du Vietnam, a indiqué que l'encours des crédits immobiliers à Hô Chi Minh-Ville s'élève actuellement à 1 085 billions de VND, soit 27,5 % du total des prêts en cours. Cette croissance supérieure à la moyenne des crédits immobiliers montre que les banques « facilitent l'accès au crédit pour les entreprises ». Il a affirmé que si le cadre juridique est amélioré, les banques créeront des conditions plus favorables aux entreprises pour emprunter à moyen et long terme.

Selon M. Truong Van Phuoc, ancien président par intérim de la Commission nationale de surveillance financière, le Vietnam devrait s'inspirer du modèle chinois de développement immobilier, notamment en ce qui concerne l'allocation des capitaux. Il a proposé une réforme rapide du marché financier afin de soutenir un développement immobilier durable. La question de la provenance des capitaux et des bénéficiaires des prêts devrait être tranchée par le marché, mais l'État doit concevoir un cadre institutionnel approprié pour l'encadrer.

Le Dr Nguyen Van Dinh soutient qu'il est essentiel de bien distinguer les capitaux d'investissement de la spéculation. Les capitaux spéculatifs, souvent inactifs, ne créent pas de biens immobiliers mais se contentent de faire grimper les prix pour réaliser des profits. L'offre de logements augmente, mais ne correspond pas pleinement à la demande réelle. Dans certaines régions, la construction s'emballe, mais les acheteurs se font rares, faute d'études de marché approfondies. Par conséquent, si les flux de capitaux ne sont pas strictement contrôlés, il en résultera une situation où ceux qui ont réellement besoin d'un logement auront des difficultés à y accéder, tandis que cela incitera les spéculateurs à accumuler des biens immobiliers en prévision de hausses de prix.

« Cela a eu de graves conséquences en Chine et au Japon, affectant la structure sociale car les jeunes hésitent à se marier faute de pouvoir acheter une maison », a exprimé l'inquiétude de M. Dinh.

Prescrire un remède pour le marché.

D'un autre point de vue, le professeur Tran Ngoc Tho (Université d'économie de Hô Chi Minh-Ville) a comparé le marché immobilier à une personne d'âge mûr souffrant de « maladies liées à l'âge », présentant trois indicateurs alarmants : une forte pression artérielle (les prix des logements dépassant largement les revenus), une hyperglycémie (dépendance au crédit) et un taux de cholestérol élevé (stocks importants, augmentation des créances douteuses). Si cette situation perdure, le marché risque fort de s'effondrer.

Par conséquent, les politiques actuelles doivent s'apparenter à celles d'un bon médecin : diagnostiquer correctement la maladie, prescrire le traitement adéquat et administrer une dose suffisamment forte, plutôt que de se contenter d'apaiser le marché avec des solutions timides. Les « patients » – c'est-à-dire les entreprises et les investisseurs – doivent également apprendre à se soigner en baissant les prix, en restructurant leurs profits et en misant sur le logement abordable pour accroître leur liquidité.

M. Tho a également proposé d'imposer des taxes progressives élevées sur l'immobilier spéculatif, de réduire les coûts de production en contrôlant plus clairement le marché foncier, en organisant des ventes aux enchères publiques et en fixant des prix plafonds. Par ailleurs, un contrôle plus strict de l'endettement des entreprises immobilières est nécessaire pour éviter les risques systémiques.

Source : https://nld.com.vn/kiem-soat-dong-von-vao-bat-dong-san-196250422201857251.htm