Les difficultés liées à l'évaluation foncière ont freiné l'avancement du projet.
D'après une enquête du ministère de la Construction , plus de 50 % des projets immobiliers rencontrent des difficultés et des obstacles, et subissent des retards de mise en œuvre en raison de la complexité des méthodes d'évaluation foncière nécessaires à la détermination des prix de marché. S'y ajoutent des difficultés d'ordre juridique, de planification et d'investissement. À titre d'exemple, le calcul des redevances d'utilisation des sols prend à lui seul entre un et deux ans. Ces facteurs expliquent la forte baisse de l'offre en 2022 par rapport à la même période de l'année précédente.
Il est à noter qu'après l'inspection de nombreux projets, l'évaluation foncière a considérablement ralenti. Certains projets ont été retardés de deux à trois ans, voire de dix ans, sans qu'un prix du terrain ne soit fixé. Ces dernières années, de nombreux projets d'investissement n'ont pas pu être approuvés en raison de ces problèmes.
Les nombreuses divergences d'opinions concernant l'évaluation foncière compliquent davantage la détermination des prix de marché des terrains. Parallèlement, les projets doivent encore s'acquitter des frais administratifs avant de pouvoir procéder au transfert des terrains. Ce processus d'évaluation foncière inquiète également de nombreuses entreprises et collectivités locales, car il freine l'avancement des projets d'investissement, notamment immobiliers.
Les retards dans l'évaluation foncière ont entraîné le report de nombreux projets d'investissement immobilier pendant des années.
Le manque de consensus sur l'évaluation foncière se reflète également dans les nombreuses opinions exprimées récemment, notamment sur la question de savoir s'il faut abolir ou conserver la méthode du surplus dans l'évaluation foncière, étant donné que cette méthode n'est plus mentionnée dans le projet de décret modifiant et complétant le décret 44/2014/ND-CP sur les prix fonciers.
De nombreux avis estiment donc que les méthodes de comparaison directe, de déduction et de revenu peinent à remplacer intégralement la méthode du surplus, notamment pour les projets immobiliers. Par conséquent, la suppression de cette méthode du projet pourrait engendrer des difficultés d'évaluation supplémentaires, entraînant des retards dans la mise en œuvre des projets. De plus, modifier la méthode d'évaluation témoigne de l'instabilité de la politique en vigueur, impactant les projets d'investissement actuellement évalués selon la méthode du surplus et, de ce fait, les résultats des entreprises.
Partageant cet avis, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a indiqué que la ville avait principalement appliqué la méthode du surplus pour le calcul des redevances d'utilisation et de location des terrains au cours des huit dernières années. Sur les 320 projets de logements commerciaux et d'aménagement urbain de la ville, 280, soit 87,5 %, utilisent cette méthode. Il est donc nécessaire de maintenir la méthode du surplus, tout en modifiant la circulaire 36/2014/TT-BTNMT relative aux méthodes d'évaluation foncière, afin d'affiner l'estimation du coût total et des recettes totales prévues des projets.
Cependant, cet expert a souligné que l'application de la méthode du surplus engendre également des risques juridiques pour les fonctionnaires et les parties prenantes. Par exemple, un risque d'erreur important existe, car cette méthode repose sur une estimation du coût total d'investissement et des recettes totales du projet, alors que la base de données essentielle – les informations initiales – est imprécise et non mise à jour en temps réel… De ce fait, l'indice des prix moyen ne peut être déterminé.
C’est pourquoi beaucoup estiment qu’au lieu d’éliminer la méthode de la plus-value, il faudrait prendre des mesures pour améliorer la précision de la collecte de données lors de l’utilisation de cette méthode.
Pourquoi la méthode du surplus reste-t-elle si lente alors qu'elle existe encore aujourd'hui ?
En réponse aux opinions susmentionnées, lors du récent « Atelier sur l'évaluation foncière appropriée pour faciliter les projets », M. Dao Trung Chinh, directeur du Département de la planification et du développement fonciers du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et chef de l'équipe de rédaction de la loi foncière modifiée, a souligné que le projet de loi ne prévoit pas l'abolition de la méthode, mais que, pour le moment, la méthode du surplus ne sera pas appliquée.
La suppression de la méthode du surplus dans le nouveau projet de loi a suscité de nombreux désaccords.
D'après l'explication fournie, la résolution 18-NQ/TW du Comité central de gestion et d'utilisation des terres exige que la méthode de détermination des prix fonciers suive de près les conditions du marché. Or, la méthode du surplus stipule que les prix sont déterminés sur la base de coûts et de revenus estimés. Par le passé, les prix fonciers figurant dans les actes de transfert étant souvent inférieurs aux prix réels, l'utilisation de cette méthode, bien qu'avantageuse pour l'évaluateur, ne reflétait pas fidèlement le marché.
De plus, la méthode résiduelle, lorsqu'elle est mise en œuvre en pratique, repose sur de nombreuses hypothèses. La modification d'un seul indicateur suffit à rendre le prix du terrain déterminé par cette méthode très inexact. Sans compter qu'avec cette méthode, différentes personnes utilisant des méthodes différentes et collectant des informations et des paramètres différents aboutiront à des prix différents.
M. Chinh a notamment soulevé la question suivante : « Les autorités locales et les investisseurs craignent que l’abandon de la méthode du surplus n’entrave l’évaluation foncière. La question est : pourquoi le processus reste-t-il si lent malgré l’existence de cette méthode ? »
Selon lui, la base de données actuelle du marché est incomplète, non normalisée et ne reflète pas fidèlement la valeur marchande. Par conséquent, la méthode d'évaluation foncière par excédent ne sera pas appliquée dans l'immédiat. Ainsi, le projet de loi foncière amendée prévoit l'utilisation d'au moins deux méthodes d'évaluation pour chaque parcelle. En cas de divergence entre ces deux méthodes, la valeur la plus élevée sera retenue.
La législation actuelle prévoit cinq méthodes d'évaluation foncière : la méthode de comparaison directe, la méthode par déduction, la méthode du revenu, la méthode du surplus et la méthode du coefficient d'ajustement. Le projet de modification du décret n° 44/2014/ND-CP et de la circulaire n° 36/2014/TT-BTNMT, actuellement examiné par le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, n'en retient que trois : la méthode de comparaison, la méthode du revenu et la méthode du coefficient d'ajustement.
Cette approche a suscité de nombreux commentaires concernant les méthodes actuelles d'évaluation foncière que l'organisme rédacteur propose de modifier, la suppression de la méthode du surplus étant la plus controversée.
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