Le modèle économique de la « propriété de vacances » à travers le monde – De son histoire aux problèmes qu'il soulève...

1. L'histoire de l'émergence et du développement du modèle commercial de la « propriété de vacances » dans le monde entier.

En 1946, pour répondre à la forte demande de vacances au Royaume-Uni après la Seconde Guerre mondiale, Fred Pontin, Bill Butlin et les frères Warner eurent l'idée de développer leur activité de campings. Progressivement, leur concept devint le modèle de l'industrie moderne des vacances tout compris. Ce modèle connut un essor rapide avec la baisse des prix et la démocratisation du transport aérien, et l'augmentation fulgurante du nombre de personnes voyageant, ou toujours prêtes à voyager , pour leurs vacances.

C’est sur ce marché de masse que le modèle connu sous le nom de « temps partagé » a officiellement émergé en 1963. Initialement appelé « propriété de vacances » en Suisse, après une étude approfondie, ce modèle commercial a été rapidement adopté aux États-Unis, puis est revenu en Europe (Écosse) en 1975. En cinq ans, les complexes de temps partagé ont connu un essor fulgurant sur ce marché, notamment dans les principales destinations européennes, l’Espagne étant à l’avant-garde.

D'un point de vue marketing, la multipropriété est un produit très différent des séjours vacances classiques. Ce modèle est présenté comme offrant des services attractifs qui font défaut aux formules tout compris : hébergements haut de gamme, services hôteliers de luxe, cuisine équipée dans des lieux facilement accessibles, cadre paisible, sécurité garantie et la propriété exclusive du bien après l'achat. Cependant, ce concept étant encore relativement nouveau et mal compris des acheteurs, malgré un marketing intensif, les ventes de ce modèle économique restent souvent faibles au début.

Dans les années 1980, grâce à une stratégie exploitant la psychologie des consommateurs, des entreprises de grande envergure ont commencé à se développer dans plusieurs stations balnéaires majeures d'Espagne. Parallèlement, les ventes de formules de vacances en temps partagé ont explosé, démontrant le potentiel de ce segment commercial prometteur. Cependant, à partir de cette période, de nombreuses plaintes concernant des vendeurs présentant leurs produits de manière trompeuse ont émergé et se sont propagées à travers l'Europe et d'autres pays, obligeant les gouvernements à élaborer des cadres juridiques appropriés et opportuns afin de protéger les droits des acheteurs participant à ce type de transaction potentiellement risquée.

2. Aperçu des caractéristiques du modèle commercial de la propriété de vacances en temps partagé et des problèmes actuels rencontrés par les acheteurs.

Selon les dictionnaires juridiques internationaux, le terme « temps partagé » désigne une forme de propriété partagée – généralement des résidences de vacances ou de loisirs – où les propriétaires ont le droit d'utiliser le bien pendant une période déterminée chaque année. Cette définition, qui considère le temps partagé comme une forme de propriété partagée, ne correspond plus à l'évolution actuelle du droit immobilier, qui ne le perçoit plus comme une forme de propriété immobilière à part entière. Une autre interprétation veut que le temps partagé signifie que les acheteurs acquièrent une part des droits sur une résidence de vacances spécifique – autrement dit, une forme de propriété où plusieurs personnes ont le droit d'utiliser conjointement le bien pendant une période déterminée chaque année. Enfin, le temps partagé est décrit comme une forme de propriété de vacances donnant à l'acheteur le droit d'utiliser une semaine (ou plus) par an d'un appartement, d'un complexe, d'une villa ou d'un lieu de villégiature, conformément aux termes du contrat, pour une période déterminée d'un ou plusieurs ans.

En réalité, dans de nombreux pays du monde, le modèle économique du temps partagé perd progressivement en crédibilité et en image de marque en raison des plaintes fréquentes et répétées des acheteurs/propriétaires au cours des dernières décennies. Par conséquent, pour se dissocier de cette image ternie, certaines entreprises ont utilisé des termes alternatifs pour remplacer « temps partagé », tels que : « club de vacances », « propriété proportionnelle », « club de destination », « propriété de vacances », etc. Cependant, quel que soit le terme ou le concept utilisé, il s’agit toujours, au fond, de « temps partagé » : un modèle économique basé sur le temps partagé.

Ainsi, compte tenu de sa formation et de son développement, certaines caractéristiques du modèle de temps partagé, ainsi que ses méthodes de transaction spécifiques, peuvent être résumées comme suit :

La propriété de vacances est un produit et un modèle commercial complexes. Pour investir dans un tel modèle ou y participer, l'acheteur doit signer un contrat de propriété de vacances – un document au contenu assez complexe qui détaille les droits et obligations des parties impliquées.

La valeur moyenne d'un contrat de temps partagé se situe entre quelques dizaines et plusieurs dizaines de milliers de dollars américains (10 000 à 40 000 USD). De plus, après l'acquisition d'un droit de séjour, l'acheteur doit s'acquitter de frais annuels (généralement des frais de gestion, d'exploitation du complexe ou d'entretien) calculés en fonction de la superficie, du nombre et du type de semaines de vacances acquises au cours de l'année, ainsi que de la valeur du contrat. Les contrats de temps partagé sont valables pour une période déterminée chaque année, dont la durée peut aller de plusieurs années à plusieurs décennies, voire jusqu'à 80 ans (en Australie).

Le marché de la propriété de vacances est un secteur assez spécialisé. Selon la nature et le contenu précis des accords entre l'acheteur et le vendeur, ce marché peut être divisé en grandes catégories de produits à l'échelle mondiale, notamment :

(i) Propriété de vacances avec droits de propriété à semaine fixe.

(ii) Propriété de vacances avec droits de propriété hebdomadaires flottants.

(iii) Propriété de vacances avec droits de propriété rotatifs ou flexibles au cours de la semaine.

(iv) Propriété de vacances avec un programme de points.

La propriété de vacances n'est pas un bien de consommation courante ni un produit de première nécessité que les gens achètent facilement. C'est pourquoi, pour la vendre, les vendeurs s'appuient souvent sur des stratégies qui exploitent la psychologie du consommateur. Concrètement, ils contactent fréquemment les clients potentiels par le biais de publicités et de campagnes marketing, notamment par téléphone, en leur promettant des cadeaux, des bons d'achat ou des séjours gratuits afin de les inciter à assister à une présentation sur les voyages de vacances. L'objectif est ensuite de les convaincre de signer un contrat de propriété de vacances sur place.

- Lorsqu'ils concluent un contrat de temps partagé, les acheteurs ignorent souvent, ou ne comprennent pas pleinement, les avantages et les inconvénients de ce type de produit, et omettent notamment d'examiner et d'évaluer soigneusement le coût total qu'ils devront payer sur de nombreuses années comme convenu, ne se rendant compte des problèmes qu'en pratique.

Choisir d'acheter un produit de multipropriété en se basant sur l'idée fausse qu'il s'agit d'un investissement rentable est une erreur. L'expérience de nombreux pays a démontré que la multipropriété ne devrait être choisie que pour profiter de vacances personnelles ou familiales pendant une période définie, et non considérée comme un investissement lucratif.

Le problème de la « fraude » liée à la « revente de droits de vacances ». Face à la difficulté de vendre ces droits, certains « courtiers en revente » proposent de revendre les droits de l'acheteur à un tiers, moyennant le paiement d'une commission initiale. Or, dans la plupart des cas, la revente échoue, voire s'avère impossible, laissant ainsi le propriétaire avec une commission importante versée au courtier.

- Les principaux problèmes rencontrés par les acheteurs de temps partagé dans de nombreux pays sont les suivants :

(i) les frais d’entretien annuels sont trop élevés et s’étendent sur de nombreuses années car les contrats de temps partagé ont généralement des durées allant de quelques années à plusieurs décennies ;

(ii) incapable d’annuler ou de se retirer du contrat signé ;

(iii) incapable d’effectuer les réservations comme prévu initialement ;

(iv) Il est impossible ou très difficile de sous-louer ou de transférer le contrat ;

(v) Conduite trompeuse, voire frauduleuse, « trompeuse », tactiques de pression à la vente de la part du vendeur ; etc.

Parmi ces problèmes, celui de l'annulation d'un contrat de propriété de vacances conclu reste le plus important et le plus complexe du modèle commercial de la propriété de vacances dans le monde entier, et c'est également celui qui a donné lieu au plus grand nombre de litiges et de plaintes de la part des acheteurs des années 1980 à nos jours.

3. Lois régissant les activités commerciales liées au temps partagé dans plusieurs pays et recommandations pour le Vietnam.

Au regard de l'état actuel des activités commerciales menées au Vietnam ces dernières années sous l'appellation « services de vacances longue durée/propriété de vacances » (ou appellations similaires), il apparaît clairement que ce type d'entreprise partage des caractéristiques et des problèmes similaires avec le modèle de la propriété de vacances existant dans le monde entier depuis les années 1960. De par sa complexité (comme analysé), les problèmes liés à ce modèle se sont manifestés non seulement au Vietnam, mais aussi dans de nombreux pays et régions du monde, notamment en Europe, aux États-Unis, en Australie, au Royaume-Uni, en France, en Allemagne, en Espagne, etc.

Face à ces réalités complexes, bien que les lois de chaque pays et région puissent adopter des approches différentes en matière de « propriété de vacances », de nombreux endroits comme l'Union européenne, le Royaume-Uni, la France, l'Allemagne, l'Espagne, l'Australie et certains États des États-Unis ont mis en place des réglementations directes pour encadrer cette activité, par exemple :

Au sein de l'Union européenne, le secteur de la propriété de vacances est directement réglementé par une loi distincte de 1994 (la loi sur la propriété de vacances adoptée par la Communauté européenne en 1994) ; une directive de 2008 (directive 2008/122/CE du Parlement européen et du Conseil du 14 janvier 2009 relative à la protection des consommateurs à l'égard de certains aspects des services de propriété de vacances, des produits de vacances à long terme, des contrats de rachat et de revente) et la législation spécifique des États membres (en particulier ceux qui possèdent des stations touristiques).

Aux États-Unis, par exemple dans l'État de Floride, la propriété en temps partagé est actuellement réglementée et directement régie par la loi de l'État de Floride de 2018 (chapitre 721, 98 articles) du 25 septembre 2018, établissant des procédures et des exigences pour la divulgation d'informations concernant la vente, l'échange, la promotion et l'exploitation des temps partagés.

En Australie, le secteur de la propriété de vacances est réglementé directement par la loi sur les sociétés (chapitre 5).

Du fait du développement ancien du modèle de la propriété de vacances, de nombreux pays et régions ont mis en place des réglementations et des mécanismes de contrôle relativement complets afin de garantir la transparence et la rigueur des activités des entreprises. Ces réglementations comprennent notamment : la réglementation des licences d’exploitation des propriétés de vacances ; la réglementation des conditions de mise sur le marché des produits ; l’obligation de fournir des informations complètes et exactes dans la publicité et avant la signature des contrats ; les droits des acheteurs (délai de rétractation) ; les mécanismes de gestion ; le traitement des infractions, etc.

En particulier, certains droits des consommateurs sont définis de manière très stricte : les consommateurs ont le droit de résilier le contrat sans condition et sans frais dans un délai déterminé, et ce droit ne peut être révoqué pour quelque raison que ce soit ; il est interdit d’exiger des consommateurs qu’ils paient avant la fin du délai de rétractation susmentionné ; ou d’exiger de l’entreprise qu’elle ouvre un compte séquestre pour garantir sa capacité à payer les consommateurs lorsqu’ils souhaitent se rétracter du contrat et de préciser un délai de remboursement concret.

Alors que le secteur de la propriété de vacances est directement réglementé par la législation de nombreux pays et régions du monde, le Vietnam ne dispose actuellement d'aucun cadre juridique spécifique et exhaustif pour encadrer ce type d'activité. Par conséquent, compte tenu des pratiques internationales et de la situation actuelle au Vietnam, il est extrêmement urgent, dans le contexte actuel, de se concentrer sur la révision et l'élaboration d'un cadre juridique complet et rigoureux pour réglementer les services de propriété de vacances. L'objectif est de minimiser les risques, de garantir les droits des citoyens participant à ce type de transaction et de préserver l'ordre public .

[*] Quelques sources de référence :

- https://www.legislation.gov.au/C2004A00818/2021-04-05

- https://legaldictionary.thefreedictionary.com/time-share

Mais   https://timeshareconsumerasscation.org.uk

Mais   https://www.nolo.com/encyclopédie-juridique

- https://eur-lex.europa.eu/legal-content

- http://www.leg.state.fl.us/statutes

- https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Committees/Joint

Source : https://moit.gov.vn/tin-tuc/bao-chi-voi-nguoi-dan/mo-hinh-kinh-doanh-so-huu-ky-nghi-tren-the-gioi-tu-lich-su-hinh-thanh-den-nhung-van-de-nguoi-mua-gap-phai.html