Le modèle économique de la « propriété de vacances » dans le monde

1. Histoire de l'émergence et du développement du modèle économique de la « propriété de vacances » dans le monde

En 1946, face à la forte demande de vacances au Royaume-Uni après la fin de la Seconde Guerre mondiale, Fred Pontin, Bill Butlin et les frères Warner eurent l'idée de développer leur activité de colonies de vacances. Au fil du temps, leur activité devint le modèle du secteur moderne des voyages à forfait. Ce modèle connut un essor rapide grâce à la baisse des prix et à la facilité des voyages aériens, et à la croissance rapide du nombre de personnes partant ou souhaitant partir en vacances .

C'est sur ce marché de masse qu'est officiellement apparu en 1963 le modèle connu sous le nom de « timeshare » (traduit approximativement par « propriété de vacances »). Initialement en Suisse sous le nom de « propriété de vacances », mais après des recherches approfondies, ce modèle économique a été rapidement appliqué aux États-Unis et est revenu se développer en Europe (Écosse) en 1975. En 5 ans, les complexes de multipropriété ont explosé sur ce marché, généralement dans les principales destinations touristiques d'Europe, l'Espagne étant en tête du développement.

D'un point de vue marketing, la propriété de vacances est un produit très différent d'un forfait vacances classique ou d'un séjour en hôtel. Elle est présentée comme offrant des services attractifs que les voyages organisés n'offrent pas, tels que : une qualité supérieure, des services de luxe en hôtel, un hébergement indépendant dans des lieux facilement accessibles, un paysage idyllique, une sécurité garantie et, après l'achat, la propriété est « à vous pour toujours » . Cependant, ce concept est encore relativement nouveau et mal compris par les acheteurs. Ainsi, malgré sa commercialisation à grande échelle, les ventes de ce modèle économique sont souvent faibles à ses débuts.

Dans les années 1980, grâce à la stratégie d'exploitation de la psychologie des acheteurs, des activités commerciales à grande échelle ont commencé à se développer dans plusieurs grandes stations balnéaires espagnoles. Parallèlement, les ventes de propriétés de vacances ont explosé, démontrant le potentiel d'un secteur d'activité prometteur. Cependant, à partir de cette période, de nombreuses critiques et plaintes concernant des vendeurs vendant des produits contrefaits ont commencé à apparaître et à se propager en Europe et dans plusieurs autres pays, obligeant les gouvernements de ces pays à mettre en place rapidement des cadres réglementaires appropriés pour protéger les droits des acheteurs participant à ce type de transaction, aux nombreux risques potentiels.

2. Aperçu des caractéristiques du modèle économique de la multipropriété de vacances et de la situation actuelle des problèmes rencontrés par les acheteurs

Selon le dictionnaire juridique international, la « timeshare » désigne une forme de propriété commune, généralement un bien immobilier de villégiature ou de loisirs, dont le propriétaire a le droit d'utiliser le bien pendant une certaine période chaque année. Cette définition est donnée dans l'optique de considérer la propriété de vacances comme une forme de propriété commune d'un bien immobilier. Cependant, cette approche n'est plus cohérente avec la tendance générale du développement mondial, où la propriété de vacances n'est plus considérée comme une forme de propriété immobilière. Une autre interprétation est que la propriété de vacances désigne l'acquisition par l'acheteur d'une partie du droit sur un bien immobilier de villégiature spécifique ; il s'agit d'une forme de propriété par plusieurs personnes ayant le droit d'utiliser un bien immobilier pendant une certaine période chaque année. La multipropriété est également décrite comme une forme de propriété de vacances où l'acheteur aura le droit d'utiliser une semaine (ou plus) par an dans un appartement/complexe/villa/villa spécifique, décrit dans le contrat, pendant une période déterminée d'un ou plusieurs ans.

En réalité, dans de nombreux pays à travers le monde, le modèle économique de la multipropriété de vacances perd progressivement de sa réputation en termes d'image et de marque, en raison des plaintes fréquentes et persistantes des acheteurs/propriétaires de ce type de propriété au cours des dernières décennies. Par conséquent, pour se démarquer de l'image discréditée de ce modèle, certaines entreprises ont utilisé d'autres termes pour remplacer le terme « timeshare », par exemple : « Club de vacances » ; « Propriété fractionnée » ; « Club de destination » ; « Propriété de vacances » ; etc. Cependant, quels que soient les termes ou concepts utilisés pour le décrire, il s'agit toujours de « timeshare » – un modèle économique de multipropriété de vacances.

Ainsi, avec le processus de formation et de développement, nous pouvons résumer certaines caractéristiques du modèle de propriété de vacances ainsi que les méthodes de transaction spécifiques de ce modèle comme suit :

La propriété de vacances est un produit et un modèle économique complexes. Pour investir ou participer à un tel projet, l'acheteur doit signer un contrat de propriété de vacances, un document au contenu complexe définissant les droits et obligations des parties liées au produit.

La valeur d'un contrat de propriété de vacances varie de quelques dizaines à plusieurs milliers de dollars américains (10 000 à 40 000 USD). De plus, après avoir souscrit à un contrat de propriété de vacances, l'acheteur doit également s'acquitter de frais annuels (généralement des frais de gestion, des frais d'exploitation et des frais d'entretien) calculés en fonction du nombre de semaines de vacances, du type de semaines de vacances qu'il possède dans l'année, ainsi que de la valeur du contrat signé. Les contrats de propriété de vacances s'appliquent pour une durée déterminée chaque année, et leur durée peut généralement aller de plusieurs années à plusieurs décennies, voire jusqu'à 80 ans (en Australie).

La propriété de vacances est un secteur assez spécifique. Selon la nature et le contenu précis des contrats entre l'acheteur et le vendeur, le secteur de la propriété de vacances peut être divisé en principaux types de produits, notamment :

(i) Propriété de vacances avec propriété hebdomadaire fixe.

(ii) Propriété de vacances avec propriété hebdomadaire flottante.

(iii) Propriété de vacances avec propriété hebdomadaire tournante ou flexible.

(iv) Obtenez des vacances avec un programme de points.

La propriété de vacances n'est pas un produit, une marchandise ou un service essentiel et courant que l'on peut facilement acquérir. Par conséquent, pour vendre des propriétés de vacances, les vendeurs privilégient souvent des stratégies exploitant la psychologie du client. Plus précisément, ils approchent souvent les clients potentiels par le biais de publicité/marketing par téléphone ou par des moyens similaires, allant jusqu'à leur promettre des cadeaux, des bons d'achat ou des vacances gratuites, afin de les inviter, de les attirer ou de les inciter à assister à une présentation/session de présentation sur les voyages, les présentant ainsi et les convainquant de signer un contrat de propriété de vacances dès cette présentation.

- Lors de la conclusion d'un contrat de propriété de vacances, la plupart des acheteurs ne comprennent pas, ou ne comprennent pas encore, pleinement les avantages et les inconvénients de ce type de produit, en particulier ne considèrent pas ou n'évaluent pas soigneusement le coût total qu'ils doivent payer et devront payer pendant de nombreuses années selon l'accord, seulement jusqu'à ce que des problèmes réels surviennent.

- Choisir d'acheter une propriété de vacances est souvent perçu comme un investissement rentable. Dans de nombreux pays, la pratique montre qu'il ne faut choisir de posséder une propriété que pour profiter de ses vacances ou de celles de sa famille pendant une période donnée, et non pas considérer cela comme un investissement rentable.

- Le problème de la « fraude » dans la « revente de biens immobiliers de vacances ». Face à la difficulté de vendre des biens immobiliers de vacances, un groupe de « revendeurs de biens immobiliers de vacances » a proposé de revendre les biens immobiliers de l'acheteur à un tiers, à condition que le propriétaire du bien immobilier de vacances verse une commission à l'avance. Cependant, dans la réalité, la plupart de ces cas n'ont pas revendu, ou ne peuvent même pas le faire, et le propriétaire continue de perdre une commission (importante) au profit du courtier.

- Les principaux problèmes courants rencontrés par les acheteurs de propriétés de vacances dans de nombreux pays sont généralement les suivants :

(i) les frais d’entretien annuels sont trop élevés et durent de nombreuses années, car les contrats de multipropriété ont généralement des durées allant de plusieurs années à plusieurs décennies ;

(ii) ne peut pas annuler ou se retirer du contrat signé ;

(iii) la réservation initialement prévue ne peut être effectuée ;

(iv) il est impossible ou très difficile de sous-louer ou de céder le contrat ;

(v) comportement trompeur, voire frauduleux, « arnaqueur », comportement de pression commerciale du vendeur ; etc…

En particulier, la question de l’annulation d’un contrat de propriété de vacances signé reste le problème le plus important et le plus difficile du modèle économique de propriété de vacances dans les pays du monde entier, et c’est également le problème qui a conduit au plus grand nombre de litiges et de plaintes de la part des acheteurs depuis les années 1980.

3. Lois régissant la propriété de vacances dans certains pays et recommandations pour le Vietnam

Français En ce qui concerne l'état actuel des activités commerciales sous le nom de « services de villégiature à long terme/propriété de vacances » (ou noms similaires) au Vietnam ces dernières années, on peut voir que ce type présente également des caractéristiques et des problèmes similaires avec le modèle commercial de propriété de vacances qui est apparu dans le monde depuis les années 1960. Originaire d'un modèle commercial complexe (comme analysé), non seulement au Vietnam, les problèmes existants du modèle de propriété de vacances sont apparus depuis longtemps dans de nombreux pays et régions du monde, notamment en Europe, aux États-Unis, en Australie, en Angleterre, en France, en Allemagne, en Espagne, etc.

Face à des situations aussi complexes, bien que les lois de chaque pays et région puissent avoir des approches différentes de la « propriété de vacances », de nombreux endroits comme l’Union européenne, le Royaume-Uni, la France, l’Allemagne, l’Espagne, l’Australie et certains États des États-Unis ont des réglementations directes pour gérer cette activité, par exemple :

Dans l'Union européenne, le secteur de la propriété de vacances est directement réglementé par une loi distincte de 1994 (la loi sur la propriété de vacances adoptée par la Communauté européenne en 1994) ; une directive de 2008 (directive 2008/122/CE du Parlement européen et du Conseil du 14 janvier 2009 relative à la protection des consommateurs en ce qui concerne certains aspects des services de propriété de vacances, des produits de vacances à long terme, des contrats de rachat et de revente) et la législation spécifique des États membres (en particulier ceux dotés de complexes touristiques et touristiques).

Aux États-Unis, par exemple dans l'État de Floride, la propriété de vacances est actuellement réglementée et régie directement par l'État de Floride dans les statuts de l'État de Floride de 2018 (chapitre 721 avec 98 articles) datés du 25 septembre 2018 des États-Unis d'Amérique sur l'établissement de procédures et l'exigence de divulgation publique d'informations sur la vente, l'échange, la promotion et l'exploitation des activités de propriété de vacances.

En Australie, l’activité de propriété de vacances est directement réglementée par la loi sur les sociétés (chapitre 5).

En général, en raison du fait que le modèle de propriété de vacances se développe depuis longtemps, de nombreux pays et régions disposent de réglementations juridiques ainsi que d'un mécanisme réglementaire direct et relativement complet pour garantir la transparence et la rigueur des opérations commerciales des entreprises, généralement : réglementations sur l'octroi de licences pour les activités de propriété de vacances ; réglementations sur les conditions d'offre de produits sur le marché ; exigences relatives à la responsabilité de fournir des informations complètes et exactes dans la publicité et avant la signature d'un contrat ; droits de l'acheteur (délai de rétractation/réflexion) ; mécanisme de gestion ; traitement des violations, etc.

En particulier, certains droits des clients sont strictement réglementés, tels que : les clients ont le droit de résilier le contrat sans condition dans un délai donné sans aucun frais et ne peuvent pas annuler ce droit pour quelque raison que ce soit ; interdire aux consommateurs de payer avant la fin du délai de rétractation susmentionné ; ou exiger des entreprises qu'elles ouvrent des comptes séquestres pour garantir la capacité de payer des clients lorsqu'ils doivent se retirer du contrat et spécifier une période de remboursement spécifique.

Bien que le secteur de la location de vacances soit directement réglementé par les lois de nombreux pays et régions du monde, le Vietnam ne dispose pas encore d'un cadre juridique complet et spécifique pour encadrer ce type d'activité. Par conséquent, compte tenu des recherches sur les pratiques internationales et de l'évaluation de la situation actuelle au Vietnam, il est extrêmement urgent, dans le contexte actuel, de se concentrer sur la révision et la mise en place d'un cadre juridique complet et strict pour réglementer le secteur des services de location de vacances . L'objectif est de minimiser les risques, de garantir les droits des personnes participant à ce type de transaction et de stabiliser l'ordre social.

[*] Quelques sources de référence :

- https://www.legislation.gov.au/C2004A00818/2021-04-05

- https://legaldictionary.thefreedictionary.com/time-share

- https://timeshareconsumerassociation.org.uk

- https://www.nolo.com/legal-encyclopedia

- https://eur-lex.europa.eu/legal-content

- http://www.leg.state.fl.us/statutes

- https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Committees/Joint

Source : https://moit.gov.vn/tin-tuc/bao-chi-voi-nguoi-dan/mo-hinh-kinh-doanh-so-huu-ky-nghi-tren-the-gioi-tu-lich-su-hinh-thanh-den-nhung-van-de-nguoi-mua-gap-phai.html