Alors que beaucoup se plaignent de la difficulté d'acheter un appartement satisfaisant en centre-ville pour 5 milliards de VND, de nombreux appartements anciens ou en périphérie sont en vente pour seulement 2 à 3 milliards de VND, mais peu de personnes s'y intéressent. Ce tableau illustre l'écart important entre les besoins réels et les capacités financières des acheteurs, et reflète clairement la stratification du marché immobilier urbain.
Il ne manque pas d’appartements pour 2 à 3 milliards de VND.
Selon CBRE Vietnam, au deuxième trimestre, le prix moyen des maisons de ville à Hô-Chi-Minh-Ville a atteint 160 à 300 millions de VND/m², soit une hausse de 9 % par rapport à la même période l'an dernier. Le prix des appartements a fluctué entre 82 et 220 millions de VND/m², soit une hausse de 29 %. Dans les zones centrales, trouver un appartement avec un budget de 5 milliards de VND est devenu difficile, mais des études réelles ont montré qu'en périphérie ou pour des projets dont la durée de vie est de 10 à 20 ans, l'offre d'appartements à moins de 3 milliards de VND restait importante. Le problème réside dans le fait que ces produits ne répondent souvent pas aux critères de plus en plus stricts des acheteurs.
M. Huynh Van Hung (de Dong Thap ) a déclaré avoir publié une annonce pour acheter un appartement à Hô-Chi-Minh-Ville pour environ 2 milliards de VND afin que son fils puisse étudier à l'université. Il a immédiatement reçu des messages de dizaines d'agents proposant des appartements neufs et anciens dans des quartiers et communes éloignés du centre, à des prix courants compris entre 2 et 3 milliards de VND. Il a finalement opté pour un appartement de près de 50 m² à Vinhomes Grand Park (quartier de Long Binh) pour 2,6 milliards de VND, car son fils pouvait aller à l'école à proximité.
Selon une enquête menée par un journaliste du journal Nguoi Lao Dong, il existe actuellement de nombreux appartements secondaires dans des projets éloignés du centre tels que Moonlight Boulevard (quartier d'An Lac) ; Green Town Binh Tan (commune de Vinh Loc) ; Vision, Conic Boulevard (quartier de Tan Tao) ; Akari City (quartier d'An Lac) ; Westgate (commune de Binh Chanh) ; SaigonIntela (Binh Hung)... annoncés à la vente à seulement 2-3 milliards de VND, pas aussi élevé que beaucoup de gens le pensent.
Le complexe d'appartements Sunrise Riverside (commune de Nha Be) est actuellement proposé au prix de 2,5 à 3 milliards de VND/appartement.
Même l'est de Hô-Chi-Minh-Ville, en plein essor depuis de nombreuses années, compte de nombreux appartements abordables, tels que Vinhomes Central Park (quartier de Long Binh) ; 9 View Apartment (quartier de Phuoc Long) ; The Art Gia Hoa (quartier de Phuoc Long)… Cependant, il n'est pas toujours facile pour les vendeurs de trouver des acheteurs. Mme Hong (résidant dans l'immeuble Green River, quartier de Binh Dong) a expliqué avoir mis en vente son appartement de plus de 70 mètres carrés pendant plusieurs mois avant de trouver preneur, malgré un prix de seulement 2,7 milliards de VND. La principale raison est qu'il s'agit d'un logement social, ce qui empêche l'acheteur de transférer la propriété immédiatement, ce qui ralentit considérablement la transaction, malgré la proximité du centre-ville et l'abondance des commodités.
Il est intéressant de noter que la comparaison des prix au mètre carré révèle une nette différence. Les nouveaux projets, proches du centre, coûtent rarement moins de 50 millions de VND/m², tandis que les projets livrés il y a plus de dix ans ne coûtent que 31 à 37 millions de VND/m². Par exemple, dans le projet Phu Hoang Anh (commune de Nha Be), un appartement de 129 m² est à vendre pour environ 4,5 milliards de VND, soit 35 millions de VND/m². Cependant, l'attrait est faible car le projet s'est rapidement dégradé, sa conception n'est pas optimale et la superficie est trop importante par rapport à la demande. À l'inverse, les projets voisins coûtent jusqu'à 70 à 90 millions de VND/m², dont la valeur augmente considérablement.
Inadéquation entre les besoins et la capacité financière
M. Ta Trung Kien, directeur de la société immobilière Viet A, a déclaré avoir vendu en seulement deux semaines 70/100 appartements et bureaux restants du projet Sunrise Riverside (commune de Nha Be). Il s'agit de petits appartements de seulement 50 à 55 m², vendus entre 2,5 et 3,3 milliards de VND/appartement. Grâce à des prestations complètes, les acheteurs peuvent emménager ou louer immédiatement, et grâce à la politique de prêt bancaire, un apport initial d'environ 1,2 à 1,5 milliard de VND suffit. « La clientèle est principalement composée de jeunes couples ou de célibataires motorisés, à la recherche d'un logement confortable et moderne », a expliqué M. Kien.
Selon M. Kien, le principal problème demeure l'inadéquation entre la demande et la capacité financière. « Les acheteurs recherchent souvent des appartements spacieux, de deux à trois chambres, situés en centre-ville, bénéficiant d'un bon dossier de crédit et d'un soutien bancaire pour les paiements échelonnés. Or, avec une capacité financière de 3 milliards de VND, il est quasiment impossible de répondre à ces critères », a déclaré M. Kien.
M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint de DKRA Group Real Estate Services Company, a également admis qu'il ne manquait pas d'appartements à moins de 3 milliards de dongs à Hô-Chi-Minh-Ville, notamment en banlieue ou dans la vieille province de Binh Duong . Cependant, ces projets sont souvent excentrés ou concernent des appartements anciens dépourvus d'équipements et de services modernes. « Les jeunes d'aujourd'hui privilégient généralement les équipements, le cadre de vie et la gestion opérationnelle, ce qui les rend souvent réticents aux appartements anciens, même s'ils sont bon marché. De plus, les facteurs juridiques ont également un impact important sur les prix de vente, car les projets bénéficiant d'un programme d'achats et de toutes les commodités sont toujours 10 à 30 % plus chers que les projets moins transparents », a expliqué M. Thang.
Il a analysé que pour acheter un appartement à 2,5 milliards de VND avec un capital emprunté, l'acheteur doit disposer de 1 à 1,5 milliard de VND. Les autres ont besoin d'un revenu stable de 35 à 40 millions de VND par mois pendant 10 ans pour rembourser leur dette. Or, ces personnes disposant de revenus ne souhaitent souvent pas acquérir d'appartements anciens et dénués de commodités, mais privilégient des projets plus haut de gamme, entre 7 et 10 milliards de VND et situés en centre-ville. À l'inverse, les personnes disposant d'un revenu moyen de 15 à 20 millions de VND par mois ont peu de chances d'épargner suffisamment pour acheter un appartement à 2 ou 3 milliards de VND. Par conséquent, le problème du logement social est toujours pris dans un cercle vicieux entre la demande et les revenus : lorsque les acheteurs sont prêts, il n'existe pas de produits satisfaisants, et lorsque l'offre dépasse leur capacité de paiement !
Selon les experts, le marché immobilier résidentiel continuera de connaître une forte différenciation à l'avenir. Les projets de logements sociaux peuvent répondre en partie aux besoins des travailleurs à faibles revenus, mais avec un revenu mensuel de 10 à 15 millions de VND, l'achat d'un appartement est difficile. « Même les groupes dont les revenus dépassent 20 millions de VND par mois ne bénéficieront probablement pas de la politique d'achat de logements sociaux. Cela montre que l'écart entre l'offre et la demande réelle persistera, notamment dans un contexte de pénurie de terrains et de coûts de développement de plus en plus élevés », a souligné M. Thang.
Source : https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm
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