Le paradoxe du marché locatif à Hô Chi Minh-Ville et le besoin de logements abordables

Le problème du logement abordable est toujours pris dans un cercle vicieux entre la demande et les revenus.

Alors que beaucoup se plaignent de la difficulté à acquérir un appartement satisfaisant en centre-ville pour 5 milliards de VND, la réalité est tout autre : de nombreux appartements anciens ou situés en périphérie sont en vente pour seulement 2 à 3 milliards de VND, mais peu d'acheteurs sont intéressés. Cette situation illustre le décalage important entre les besoins réels et les capacités financières des acquéreurs, et reflète clairement la stratification du marché immobilier urbain.

Les appartements à 2-3 milliards de VND ne manquent pas.

Selon CBRE Vietnam, au deuxième trimestre, le prix moyen des maisons de ville à Hô Chi Minh-Ville a atteint 160 à 300 millions de VND/m², soit une hausse de 9 % par rapport à la même période l'an dernier. Le prix des appartements a fluctué entre 82 et 220 millions de VND/m², enregistrant une augmentation de 29 %. Dans le centre-ville, trouver un appartement avec un budget de 5 milliards de VND est devenu difficile, mais des enquêtes de terrain ont montré qu'en périphérie ou dans les programmes immobiliers livrés depuis 10 à 20 ans, l'offre d'appartements à moins de 3 milliards de VND restait importante. Le problème réside dans le fait que ces biens ne répondent souvent pas aux critères de plus en plus exigeants des acheteurs.

M. Huynh Van Hung (de Dong Thap ) a expliqué avoir publié une annonce pour acheter un appartement à Hô Chi Minh-Ville, aux alentours de 2 milliards de VND, afin que son fils puisse y faire ses études universitaires. Il a immédiatement reçu des messages de dizaines d'agents immobiliers lui proposant des appartements neufs et anciens dans des quartiers et communes éloignés du centre, à des prix oscillant généralement entre 2 et 3 milliards de VND. Finalement, il a opté pour un appartement de près de 50 m² à Vinhomes Grand Park (quartier de Long Binh) pour 2,6 milliards de VND, afin de faciliter l'accès à l'université pour son fils.

Selon une enquête menée par un journaliste du quotidien Nguoi Lao Dong, de nombreux appartements secondaires situés dans des projets éloignés du centre-ville, tels que Moonlight Boulevard (quartier d'An Lac), Green Town Binh Tan (commune de Vinh Loc), Vision, Conic Boulevard (quartier de Tan Tao), Akari City (quartier d'An Lac), Westgate (commune de Binh Chanh) et SaigonIntela (Binh Hung), sont actuellement proposés à la vente pour seulement 2 à 3 milliards de VND, un prix bien inférieur à ce que beaucoup imaginent.

Le complexe d'appartements Sunrise Riverside (commune de Nha Be) est actuellement proposé à un prix de 2,5 à 3 milliards de VND/appartement.

Même l'est d'Hô-Chi-Minh-Ville, quartier prisé depuis des années, compte de nombreux appartements abordables, comme Vinhomes Central Park (arrondissement de Long Binh), 9 View Apartment (arrondissement de Phuoc Long) et The Art Gia Hoa (arrondissement de Phuoc Long). Cependant, trouver des acheteurs n'est pas toujours chose aisée. Mme Hong (résidant dans la résidence Green River, arrondissement de Binh Dong) explique avoir mis en vente son appartement de plus de 70 mètres carrés pendant des mois avant de trouver preneur, malgré un prix de seulement 2,7 milliards de dongs. La principale raison ? Il s'agit d'un logement social : le transfert de propriété n'est pas immédiat, ce qui ralentit considérablement la transaction, même si l'appartement est situé à proximité du centre et offre toutes les commodités.

Il est important de noter que la différence de prix au mètre carré est flagrante. Les programmes immobiliers neufs, proches du centre, coûtent rarement moins de 50 millions de VND/m², tandis que ceux livrés il y a plus de dix ans se situent entre 31 et 37 millions de VND/m². Par exemple, dans le programme Phu Hoang Anh (commune de Nha Be), un appartement de 129 m² est proposé à environ 4,5 milliards de VND, soit 35 millions de VND/m². Cependant, ce programme peine à trouver preneur car il s'est rapidement dégradé, sa conception n'est pas optimale et sa superficie est trop importante par rapport à la demande. Parallèlement, les programmes immobiliers voisins atteignent des prix de 70 à 90 millions de VND/m², affichant ainsi une valeur bien plus élevée.

Inadéquation entre les besoins et les capacités financières

M. Ta Trung Kien, directeur de la société immobilière Viet A, a déclaré avoir vendu en seulement deux semaines 70 des 100 appartements et bureaux-appartements restants du projet Sunrise Riverside (commune de Nha Be). Il s'agit de petits appartements d'une superficie de 50 à 55 m², proposés entre 2,5 et 3,3 milliards de VND. Grâce à leurs équipements complets, les acheteurs peuvent emménager ou louer immédiatement. De plus, la possibilité d'obtenir un prêt bancaire ne requiert qu'un apport initial d'environ 1,2 à 1,5 milliard de VND. « Nos clients sont principalement de jeunes couples ou des célibataires véhiculés, à la recherche d'un logement confortable et moderne », a précisé M. Kien.

Le principal problème, selon M. Kien, demeure le décalage entre la demande et les capacités financières. « Les acheteurs recherchent souvent des appartements spacieux, de 2 à 3 chambres, en centre-ville, avec un historique de crédit complet et un soutien bancaire pour les paiements échelonnés. Or, avec un budget de 3 milliards de VND, il est quasiment impossible de satisfaire à ces critères », a-t-il déclaré.

M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint de DKRA Group Real Estate Services Company, a également reconnu que les appartements à moins de 3 milliards de VND ne manquent pas à Hô Chi Minh-Ville, notamment en périphérie et dans l'ancienne province de Binh Duong . Cependant, ces projets sont souvent excentrés ou concernent des appartements anciens dépourvus de services et d'équipements modernes. « Les jeunes d'aujourd'hui privilégient les équipements, le cadre de vie et la gestion, et sont donc souvent réticents face aux appartements anciens, même s'ils sont bon marché. De plus, les facteurs juridiques ont un impact important sur les prix de vente : les projets disposant d'un certificat de conformité et d'équipements complets sont toujours 10 à 30 % plus chers que les projets moins transparents », a expliqué M. Thang.

Il a analysé que pour acheter un appartement de 2,5 milliards de VND à crédit, l'acquéreur doit disposer de 1 à 1,5 milliard de VND d'apport. Le reste nécessite un revenu stable de 35 à 40 millions de VND par mois pendant 10 ans pour rembourser la dette. Or, ces personnes disposant de revenus préfèrent souvent acheter des appartements plus haut de gamme, dont le prix se situe entre 7 et 10 milliards de VND en centre-ville, plutôt que des appartements anciens et peu confortables. À l'inverse, les personnes ayant un revenu moyen de 15 à 20 millions de VND par mois peinent à épargner suffisamment pour acquérir un appartement de 2 à 3 milliards de VND. Par conséquent, le problème du logement social est constamment pris dans un cercle vicieux entre l'offre et la demande : lorsque les acheteurs sont prêts à acheter, l'offre est insuffisante, et lorsque les biens disponibles dépassent leurs moyens, le prix reste élevé.

D'après les experts, le marché du logement locatif restera marqué par une forte différenciation dans les prochains mois. Si les logements sociaux peuvent répondre en partie aux besoins des travailleurs à faibles revenus, l'acquisition d'un appartement reste difficile avec un salaire mensuel de 10 à 15 millions de VND. « Même les ménages dont le revenu dépasse 20 millions de VND par mois ont peu de chances de bénéficier du dispositif d'accession à la propriété pour les logements sociaux. Cela démontre que le déséquilibre entre l'offre et la demande persistera, notamment en raison de la rareté des terrains disponibles et de l'augmentation constante des coûts de développement », a souligné M. Thang.

Source : https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm