Pendant de nombreuses années, l'achat d'appartements destinés à la location a constitué une option sûre, assurant un revenu mensuel stable à de nombreuses personnes, notamment aux personnes d'âge mûr. Elles y voyaient non seulement un moyen de préserver leur patrimoine, mais aussi une source de profit durable grâce à la plus-value réalisée sur le bien immobilier au fil du temps. Cependant, la réalité de ces dernières années montre que la rentabilité de la location évolue rapidement : les prix d'achat des appartements s'envolent tandis que les loyers n'augmentent que très lentement.
Le rendement locatif des appartements a chuté de plus de moitié.
Une enquête menée par un journaliste du quotidien Nguoi Lao Dong a révélé qu'au cours des trois ou quatre dernières années seulement, les prix des appartements à Hô Chi Minh-Ville ont augmenté de 30 à 50 %, certains projets immobiliers ayant même doublé. Parallèlement, les loyers n'ont progressé que de 10 à 15 %. Ce décalage a entraîné une chute vertigineuse des rendements locatifs, avec des rendements annuels souvent aussi faibles que 2 à 3 %, inférieurs même aux taux d'intérêt des dépôts d'épargne.
Les prix des appartements s'envolent, mais les rendements locatifs ont chuté à des niveaux sans précédent.
Mme Thanh Dung (résidant dans le quartier de Xuan Hoa) a raconté qu'en 2015-2016, elle avait acheté deux appartements de deux chambres dans le complexe Masteri Thao Dien (quartier d'An Khanh) pour seulement 2,4 milliards de VND par logement. Après avoir terminé la décoration intérieure, elle les a loués pour 1 000 USD par mois. Cependant, après la pandémie, le loyer a chuté à 19 millions de VND par mois.
À l'inverse, la valeur de l'appartement a explosé. En avril 2025, elle en a vendu un pour 6,9 milliards de VND, soit une augmentation de près de 290 % par rapport au prix d'achat. Quelques mois plus tard, le nouveau propriétaire l'a revendu pour 8 milliards de VND, tandis que le loyer actuel du même bien n'a augmenté que de 1 à 2 millions de VND depuis sa vente. Le rendement locatif, qui était auparavant de 10 % par an, n'est plus que d'environ 3,5 %.
Non seulement Masteri Thao Dien, mais de nombreuses zones qui étaient autrefois des « paradis » pour la location d'appartements connaissent une situation similaire. Dans le quartier de Phu My Hung (dans les arrondissements de Tan Hung et Tan My), qui affichait jadis un rendement locatif de 6 à 9 % par an, de nombreux propriétaires se sont retirés. Mme Minh, investisseuse de longue date, a déclaré qu'elle possédait deux ou trois appartements dans ce quartier, mais qu'elle les avait tous vendus cette année.
« Auparavant, un appartement neuf de deux chambres, dont le prix avoisinait les 4,2 à 4,5 milliards de VND, se louait facilement entre 20 et 21 millions de VND par mois. Aujourd'hui, il est difficile de maintenir ce prix ; de nombreux appartements ne se louent plus qu'à 17 ou 18 millions de VND par mois en raison de la concurrence des nouveaux logements. La location n'est plus aussi rentable qu'avant, et je dois déclarer 5 % d'impôts chaque mois. J'ai donc décidé de vendre et d'investir ailleurs », a-t-elle expliqué.
Dans le segment plus abordable, comme le complexe d'appartements Phu My (quartier de Phu Thuan), un appartement de deux chambres coûte environ 3,8 à 3,9 milliards de VND, mais se loue pour seulement 12 millions de VND par mois, soit un rendement d'environ 4 %. Les projets des districts 8, Binh Tan et de l'ancien district 9 sont similaires : les prix varient de 2,7 à 3,5 milliards de VND par appartement, mais les loyers ne sont que de 8 à 10 millions de VND par mois, ce qui représente un rendement de 3 à 3,3 %.
L'argent facile n'est plus aussi répandu qu'avant.
Mme Huong, directrice des ventes d'une société spécialisée dans la location d'appartements à Phu My Hung, a reconnu que les loyers actuels sont trop élevés par rapport aux revenus locatifs. « Les locataires privilégient désormais les appartements récents, mais les coûts d'investissement ont fortement augmenté ces quatre ou cinq dernières années. Par conséquent, même si la demande locative persiste, la rentabilité pour les investisseurs a considérablement diminué », a-t-elle déclaré.
Le contexte général du marché reflète également cette tendance. Selon un rapport de CBRE Vietnam, au deuxième trimestre 2025, le prix moyen des appartements neufs à Hanoï a atteint 79 millions de VND/m², soit une hausse de 13 % par rapport à la même période l'année précédente ; le prix des appartements d'occasion a atteint 50 millions de VND/m², soit une augmentation de 15 %.
À Hô Chi Minh-Ville, les prix du marché neuf ont atteint 82 millions de VND/m², soit une hausse de 29 %, tandis que ceux du marché secondaire ont atteint 53 millions de VND/m², soit une augmentation de 33 %. Parallèlement, le rendement locatif brut dans ces deux grandes villes n'a été que de 3,4 % à 3,7 % au cours du premier semestre. Ce chiffre est nettement inférieur à celui de Bangkok (Thaïlande) (6,2 %), de Kuala Lumpur (Malaisie) (5,1 %) et de Séoul (Corée du Sud) (4,3 %), et supérieur uniquement à ceux de Hong Kong (Chine) (3,2 %) et de Singapour (3,3 %).
M. Vo Huynh Tuan Kiet, directeur du marketing des projets résidentiels chez CBRE Vietnam, a expliqué que la principale raison de la baisse des rendements locatifs est la faible offre de nouveaux logements, notamment à Hô Chi Minh-Ville, où seulement 1 676 nouveaux appartements ont été mis sur le marché au cours des premier et deuxième trimestres de 2025, soit le nombre le plus bas depuis 2015.
La plupart des projets se concentrent sur le segment moyen et haut de gamme, ce qui fait grimper les prix. Bien qu'à Hanoï l'offre soit plus abondante (1 400 unités au deuxième trimestre), celles-ci appartiennent toutes aux segments haut de gamme et luxe, contribuant également à la hausse des prix.
Outre les facteurs d'offre et de demande, les coûts annexes tels que l'entretien, la gestion et les taxes réduisent également les profits des investisseurs. De plus, la tendance des locations de courte durée via Airbnb et le développement important du logement social et du logement abordable diminuent la demande de locations d'appartements à long terme, notamment dans le segment moyen de gamme.
Cependant, certains experts estiment que des opportunités subsistent pour les investisseurs sélectifs. M. Ta Trung Kien, directeur de Wowhome, a déclaré : « En choisissant un programme immobilier neuf de qualité, bien situé et doté de nombreux équipements, le rendement locatif peut encore atteindre 4 à 5 % par an, avec une plus-value de 10 à 15 % par an. L’important est de ne plus acheter à la légère comme auparavant ; il faut examiner attentivement chaque bien. »
Une faible lumière
CBRE constate que les appartements de gamme moyenne dans les quartiers de Di An, Lai Thieu et Thu Dau Mot à Hô Chi Minh-Ville suscitent un vif intérêt, porté par la demande de logements et de locations émanant des ingénieurs et des professionnels travaillant dans les zones industrielles. Les rendements locatifs y sont particulièrement attractifs, tandis que les prix de l'immobilier présentent un potentiel de croissance à long terme, à l'image du développement industriel.
Source : https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm
Comment (0)