« Se rassembler » dans un centre de transactions de droits d'utilisation des terres
Selon le ministère de la Construction , le Premier ministre a chargé ce ministère de coordonner avec le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement (TN-MT) l'étude de la création d'une salle des marchés immobiliers et d'une salle des marchés des droits d'usage du sol. Dans le cadre de la mise en œuvre de cette directive, le ministère a constaté que l'intégration des deux salles des marchés en un seul centre de négociation des droits d'usage du sol faciliterait la réalisation simultanée des transactions et de l'octroi des droits d'usage du sol et du logement, réduisant ainsi les procédures administratives et les délais de mise en œuvre.
De nombreux experts craignent que l’intégration de la salle des marchés des droits d’utilisation des terres à la salle des marchés immobiliers puisse entraîner une surcharge.
Ce centre intégrera le système de base de données des unités concernées pour réaliser trois missions principales : la gestion des transactions immobilières, la gestion du recouvrement des impôts et la délivrance des certificats de droits d'usage des terrains et des logements. Les biens immobiliers, lorsqu'ils transitent par la salle des marchés, doivent être évalués, examinés et conformes à la réglementation avant d'être cotés, annoncés et négociés, ce qui contribue à prévenir les transactions frauduleuses, à lutter contre les pertes fiscales et à créer un environnement commercial sain.
Le centre fonctionne selon un système centralisé, favorisant l'utilisation des technologies de l'information et créant des conditions pratiques pour les particuliers et les entreprises. Le vendeur et l'acheteur effectuent les démarches nécessaires pour déclarer les informations relatives aux ventes et aux achats immobiliers et soumettre les demandes de transfert en ligne. Deux jours ouvrables après la finalisation de l'examen, l'acheteur reçoit un message confirmant l'approbation de l'examen et peut prendre rendez-vous au centre pour obtenir un certificat de propriété immobilière (livret rouge). Il suffit ensuite de se rendre une seule fois au centre pour finaliser toutes les démarches.
Le ministère de la Construction considère cette solution comme une solution innovante pour le fonctionnement du marché immobilier. Parallèlement, le centre servira de base au développement d'applications, à la gestion des transactions immobilières en phase avec la réalité, à la réduction des procédures administratives, des coûts et des délais, à la promotion du système industriel numérique et à la promotion de la transparence du marché immobilier. Le centre présente l'avantage de développer et d'intégrer un système de données immobilières synchrone, comprenant des informations sur le logement et le marché, des données foncières et fiscales, créant ainsi une base pour proposer la mise en place de mécanismes politiques visant à promouvoir un développement sain et stable du marché immobilier, à gérer rapidement et efficacement les transactions immobilières, à délivrer des certificats de droits d'usage du sol aux organisations et aux particuliers et à contribuer à l'amélioration de la qualité des services publics.
L'économiste Ngo Tri Long a expliqué que l'immobilier comprend les terrains et les actifs fonciers. Il est donc judicieux d'intégrer et de créer un centre unique de transactions sur les droits d'usage du sol. Ce centre est doté d'un règlement intérieur spécifique qui facilitera la diffusion et la transparence des informations sur le marché immobilier. Parallèlement, la gestion et les transactions sont simplifiées. Ainsi, les transactions de gestion sont centralisées en un seul point et contribuent à la transparence de la collecte des impôts, évitant ainsi la dissimulation des prix et la fraude fiscale.
Est-il maintenu en parallèle avec l'échange privé ?
Selon M. Nguyen Van Hau, directeur général d'Asean Holdings Company, dans certains pays, notamment à Singapour, les transactions immobilières peuvent se faire sous toutes les formes, par l'intermédiaire de salles de marché, de courtiers ou par eux-mêmes. Toutes ces transactions doivent être enregistrées auprès des autorités. Afin d'éviter les pertes fiscales et d'assurer une gestion transparente, Singapour dispose d'un système d'information transparent sur les transactions immobilières, accessible au public sur le portail d'information immobilière du gouvernement . Les acheteurs comme les vendeurs peuvent ainsi s'y référer et négocier le prix le plus juste. Ainsi, l'État perçoit des impôts et taxes corrects et suffisants, évitant ainsi les pertes. De plus, grâce à cette transparence, les transactions immobilières présentant des anomalies de prix sont inspectées et vérifiées.
Comme en Chine, les biens immobiliers sur le marché secondaire sont également achetés et vendus via des plateformes privées, et non via des plateformes de négociation centralisées gérées par l'État. Pour les nouveaux projets, la négociation via ces plateformes est obligatoire afin de renforcer la légalité du projet et de faciliter les échanges avec les banques lors du déblocage de prêts immobiliers. En raison de leur responsabilité conjointe avec le maître d'ouvrage, les plateformes de négociation doivent également renforcer leur responsabilité dans l'évaluation des antécédents juridiques et financiers de l'investisseur afin de conseiller les clients. Grâce à la base de données nationale, les banques peuvent facilement se baser sur la décision d'accorder un prêt aux emprunteurs pour l'achat d'une première ou d'une résidence secondaire, car l'achat d'une résidence secondaire implique souvent des taux d'intérêt plus élevés et des exigences de trésorerie strictes.
En Chine, dans la plupart des provinces et villes, les terrains destinés aux projets de logements doivent être mis aux enchères via le réseau d'enchères publiques de l'État afin de garantir la transparence. L'immense base de données immobilières et citoyennes est de plus en plus synchronisée à l'échelle nationale, favorisant ainsi des transactions immobilières de plus en plus transparentes. Par conséquent, M. Nguyen Van Hau estime que si un centre national de négociation des droits d'utilisation des terres est créé, les salles de marché immobilières privées actuelles devraient être maintenues.
Soutenir l'intégration des salles de négociation des droits d'utilisation des terres avec les salles de négociation immobilières dans les centres de négociation des droits d'utilisation des terres, car selon l'avocat Truong Thanh Duc, l'immobilier comprend les terrains, les maisons et les actifs sur le terrain, de sorte que toutes les transactions peuvent être concentrées en un seul endroit.
Cependant, l'avocat Duc a suggéré qu'il était nécessaire de clarifier le point de vue selon lequel, outre ce centre, le pays compte des milliers de salles des marchés immobiliers appartenant à d'autres entreprises ; il est donc nécessaire de les laisser exister. De même, les salles des marchés publics et privés fonctionnent toutes deux parce qu'il s'agit d'un marché. L'immobilier est une marchandise. L'État ne peut se substituer au marché pour organiser les transactions de marchandises pour tous, mais doit se limiter aux enchères de droits d'usage des terres, aux transactions foncières publiques, etc. Il est nécessaire de promouvoir les salles des marchés afin que le marché fonctionne de manière publique et concurrentielle. De plus, il est impossible de se concentrer sur un seul centre par province ; il est nécessaire de décentraliser et d'établir des antennes dans les districts afin de faciliter l'enregistrement et les modifications en cas de fluctuations du marché immobilier, foncier, etc.
Peur des embouteillages
Le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, a déclaré que la proposition du ministère de la Construction était judicieuse et adaptée aux conditions actuelles du marché, caractérisées par un manque de données d'entrée. Cependant, les inconvénients de cette situation doivent également être analysés attentivement : si ce centre de services publics effectue simultanément des tâches telles que les transactions, la collecte des impôts et la délivrance des livres roses, cela entraînera une forte pression sur la résolution des problèmes.
Étant donné que le marché actuel compte des milliers, voire des dizaines de milliers d'entreprises et de salles de marché immobilières effectuant ce travail, confier ce processus à un seul interlocuteur, à savoir l'administration centrale, risque d'engendrer des embouteillages. Par exemple, après avoir finalisé une vente ou un achat, il faudra des dizaines de jours pour que les documents soient retournés aux bureaux d'enregistrement foncier du district pour effectuer les démarches de changement de nom.
Maître Tran Manh Cuong, avocat au Barreau de Hô-Chi-Minh-Ville, s'inquiète de la difficulté de mise en place d'un centre provincial de services publics intégrant une salle des marchés et une salle des marchés immobiliers, qui semble trop complexe. Partout dans le monde, les salles des marchés immobiliers sont gérées par des particuliers. Actuellement, le Bureau d'enregistrement foncier de Hô-Chi-Minh-Ville ou le Département des ressources naturelles et de l'environnement, seuls responsables de la délivrance du premier livret rose, de la mise à jour des ventes et des modifications, sont surchargés et toujours en retard. Si l'État gère également l'achat et la vente de biens immobiliers, la réussite de ces opérations sera certainement très difficile.
Selon l'avocat Cuong, pour que le marché immobilier fonctionne de manière transparente, il est nécessaire que les informations relatives aux biens immobiliers des particuliers soient mises à jour dans la base de données big data que le ministère de la Sécurité publique travaille actuellement à intégrer aux cartes d'identité des citoyens. Une fois intégrées, toutes les informations relatives aux ventes et aux achats immobiliers, y compris les prix, les délais de transaction et même l'historique de construction et de rénovation des maisons, seront rendues publiques. Il n'est pas nécessaire que l'État mette en place une salle des marchés intégrée. Il serait peut-être judicieux de créer une salle des marchés fonciers véritablement transparente pour la vente aux enchères de terrains publics.
« Actuellement, il existe une loi sur le secteur immobilier ; l'État doit donc se contenter de gérer correctement les transactions. Les achats et les ventes doivent se dérouler selon les règles du marché ; l'État ne doit pas intervenir trop profondément. Car une intervention trop poussée, imposée par l'État, lui ferait perdre sa nature de marché. De plus, si l'État met en place une salle des marchés, sa réussite n'est pas garantie. Si l'entreprise perd de l'argent, le budget de l'État devra y consacrer des fonds pour compenser », a déclaré l'avocat Tran Minh Cuong.
L'économiste Ngo Tri Long a expliqué que pour éviter la congestion et la surcharge, le centre relève du Comité populaire provincial, mais qu'il peut être décentralisé et délégué aux districts et aux comtés, à l'instar de la délivrance actuelle des certificats de droits d'utilisation des terres. Cela facilitera la procédure et les formalités relatives aux transactions foncières et immobilières. En effet, de nombreux services publics en ligne, bien qu'annoncés comme étant en ligne, nécessitent encore une présence physique pour soumettre les documents originaux. Dans le secteur foncier notamment, de nombreux dossiers et documents sont nombreux et ne sont pas tous numérisés. Il est donc nécessaire d'autoriser et de déléguer la gestion des centres de transactions aux districts et aux comtés, notamment dans les grandes villes comme Hô-Chi-Minh-Ville, où le nombre de transactions est souvent très élevé. Cela permet d'éviter la saturation du centre et les longues attentes.
Compléter le corridor juridique sur les transactions
Le vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, Le Minh Ngan, a proposé de construire deux modèles : un centre d'État et un centre d'affaires afin de tirer parti des salles des marchés immobiliers actuelles et d'éviter toute instabilité politique et sociale. Il a également suggéré que le ministère de la Construction complète le cadre juridique relatif aux transactions immobilières, aux transactions de droits d'usage du sol, ainsi qu'à la réglementation relative aux activités immobilières, au foncier et à la notarisation, afin de proposer des modifications. Le ministère de la Construction doit également évaluer le fonctionnement des salles des marchés immobiliers (quantité, modèle, périmètre d'activité) ainsi que les résultats et la mise en œuvre des transactions de droits d'usage du sol au fil des ans.
Les particuliers devraient-ils créer des salles de marché immobilières ?
Le Vietnam pourrait mettre en place une plateforme de négociation immobilière comparable à une bourse, mais son efficacité reste inconnue et pourrait engendrer des désagréments pour les acheteurs comme pour les vendeurs, car l'immobilier n'est pas comparable aux actions. L'immobilier comprend les maisons et les terrains. Les maisons comprennent les appartements, les maisons de ville, les résidences touristiques et les bureaux. Les terrains comprennent les parcelles de terrain, les terres agricoles, les terrains résidentiels ruraux et urbains, etc.
Aux États-Unis, les salles de marché immobilières privées sont gérées par l'État. Ce dernier n'a pas à investir de fonds, il se contente de gérer les aspects juridiques et administratifs. L'intervention du secteur privé favorise la concurrence, améliore la qualité du service et réduit les frais pour les acquéreurs. L'État ne devrait gérer que l'information et les impôts. Par conséquent, si le Vietnam crée une salle de marché, elle devrait être créée par le secteur privé et gérée selon les règles du marché.
Dr Tran Viet Anh
(Directeur adjoint en charge de l'Université Hung Vuong)
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