Quels sont les obstacles au programme de logements sociaux ?

VTV.vn - Malgré des progrès positifs dans le développement du logement social, les entreprises de Hô Chi Minh-Ville se plaignent encore de la longueur des procédures, du financement limité et du chevauchement des politiques.

En 2025, Hô Chi Minh -Ville avait achevé 14 projets de logements sociaux, soit 13 040 appartements, atteignant ainsi 100 % de l’objectif prévu.

Goulots d'étranglement procéduraux

En 2025, Hô Chi Minh-Ville a achevé 14 projets de logements sociaux, soit 13 040 appartements, atteignant ainsi 100 % de l’objectif fixé. Au cours des deux premiers mois de 2026, la ville a lancé la construction de deux projets totalisant 2 656 appartements, et un troisième projet, situé au 324 rue Ly Thuong Kiet, dans le quartier 14 (ancien district 10), a obtenu le feu vert pour la mobilisation de fonds et la vente de futurs logements. Au total, 11 projets, représentant 9 700 appartements, sont actuellement en construction. La ville a également préparé environ 1 730 hectares de terrains pour le développement du logement social et prévoit de sélectionner des investisseurs pour huit projets.

Cependant, les informations tirées du rapport récemment publié sur la situation du marché immobilier et les tâches clés de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (Horea) en 2026 montrent que les entreprises rencontrent toujours des difficultés, car plus elles avancent dans le processus de mise en œuvre, plus les obstacles et les lacunes des politiques deviennent apparents.

Horea a proposé d'intégrer les processus d'évaluation et de réduire les procédures d'approbation distinctes afin de rationaliser les procédures administratives pour le développement du logement social.

Concernant les procédures, les entreprises ont des raisons légitimes de se plaindre. M. Le Hoang Chau, président de Horea, affirme que les procédures d'octroi de logements sociaux, selon l'ancien système, peuvent prendre plus de 1 000 jours. Un projet destiné aux personnes à faibles revenus qui met plusieurs années à franchir divers obstacles bureaucratiques s'écarte clairement de l'esprit initial de la « protection sociale ». Le logement social devrait être une priorité en termes de délais de traitement, mais il s'enlise souvent dans un cercle vicieux de demandes d'avis, d'évaluations, de révisions et d'attente d'approbations. Il en résulte une augmentation des coûts d'investissement, des retards dans l'avancement des projets, des opportunités manquées pour les entreprises et une attente prolongée pour les usagers.

Le problème ne réside pas seulement dans la lenteur du processus, mais aussi dans sa complexité et sa multiplicité. Une entreprise doit s'adresser à de nombreux services et organismes pour un même projet de logement social. L'HoREA (Association vietnamienne de l'immobilier) propose d'intégrer les différentes étapes d'évaluation, de réduire les procédures d'approbation distinctes et soutient même que la consultation des communautés sur les plans détaillés des projets de logements sociaux est, dans certains cas, une démarche « formaliste », dénuée de substance, qui allonge le processus et en augmente les coûts.

Le point essentiel est que ces procédures non seulement ralentissent le projet, mais faussent également les incitations politiques. Si le processus s'éternise et que les coûts augmentent, tandis que les profits du logement social sont limités, les entreprises auront tendance à hésiter, voire à l'éviter. Autrement dit, si les procédures restent une course longue et ardue contre les obstacles, il sera difficile d'espérer un afflux important de capitaux privés dans ce secteur.

Supprimer les goulots d'étranglement par le biais des politiques

Mais les procédures ne sont pas le seul obstacle. Derrière ces difficultés administratives se cachent des problèmes de financement et d'autres obstacles. M. Nguyen Tuan Anh, directeur général adjoint de la Société d'investissement pour le logement et le développement urbain (HUD), a déclaré que pour atteindre l'objectif d'un million de logements sociaux d'ici 2030, les investissements nécessaires pourraient atteindre environ 1 000 milliards de VND. Si les prêts bancaires représentent 20 à 25 % de ce financement, le système de crédit doit fournir environ 250 000 milliards de VND, alors que les capitaux effectivement mobilisés ne représentent qu'environ 25 000 milliards de VND, soit à peine 10 % des besoins.

Pour les entreprises, le manque de capitaux à taux préférentiels entraîne une hausse des coûts de production. Pour les acquéreurs, le taux d'intérêt actuel de 5,4 % par an à la Banque de politique sociale, selon HoREA, reste relativement élevé comparé au taux de 4,8 % par an appliqué de mars 2021 à juin 2024. Compte tenu du public cible, composé de personnes à faibles revenus, cet écart est significatif. Le logement social ne saurait se définir uniquement par un prix de vente inférieur à celui du logement commercial ; son accessibilité réelle doit être garantie. Lorsque les taux d'intérêt augmentent, le rêve d'accéder à la propriété s'éloigne encore davantage pour ceux qui ont le plus besoin de ce dispositif.

La ville d'Hô Chi Minh-Ville vise à construire 181 257 logements sociaux entre 2026 et 2030, dont 28 500 devraient être achevés rien qu'en 2026.

Un autre problème réside dans le fait que les promoteurs de projets de logements sociaux n'ont pas encore pu bénéficier de crédits à taux préférentiels auprès de la Banque de politique sociale pour la période du 1er août 2024 au 31 décembre 2030. Selon les experts, d'une part, les acquéreurs ont besoin d'un soutien, et d'autre part, les entreprises productrices de ces logements ont également besoin d'aide. Si le logement social est considéré comme la seule responsabilité des entreprises, sans mise en place de leviers financiers suffisamment robustes, il sera très difficile de parvenir à une offre importante, régulière et durable.

Par ailleurs, certaines nouvelles réglementations entraînent des conséquences imprévues. M. Le Hoang Chau soutient que la méthode de calcul de la taille de la population, conformément à la décision 32/2025/QD-UBND, pourrait accroître la proportion de grands appartements et réduire drastiquement le nombre d'appartements de taille moyenne et petite, même dans le domaine du logement social. Si cette analyse se confirme, elle compliquera la tâche des promoteurs de logements sociaux. La construction de logements destinés aux ménages à faibles revenus restreint involontairement l'offre de petits appartements, pourtant les plus adaptés à leur budget.

Un autre point faible relevé par HoREA est que l'article 78, paragraphe 1, de la loi de 2023 sur le logement ne mentionne que les critères de logement et de revenus, omettant le critère de résidence. En principe, élargir l'accès au logement est une démarche raisonnable. Cependant, face à une offre très insuffisante, cette réglementation place les entreprises dans une situation délicate lorsqu'il s'agit d'établir des listes d'acheteurs ou de locataires potentiels. Le cas du projet de logements sociaux situé au 234, rue Ly Thuong Kiet, quartier Dien Hong, district 10 (anciennement), qui ne comptait que 750 appartements pour plus de 12 000 personnes inscrites à l'échelle nationale, illustre parfaitement cette difficulté. Lorsque les entreprises sont habilitées à établir ces listes, mais que l'offre est limitée et la demande trop forte, elles sont non seulement submergées, mais doivent également consacrer du temps et de l'argent supplémentaires à l'organisation d'un ou plusieurs tirages au sort. Une partie de la charge administrative leur incombe donc.

Hô-Chi-Minh-Ville ambitionne de construire 181 257 logements sociaux entre 2026 et 2030, dont 28 500 dès 2026. Conformément aux directives du Premier ministre , la ville doit viser au moins un million de logements d'ici 2028. Un défi de taille, certes, mais réalisable. De nombreuses entreprises espèrent que les obstacles seront rapidement levés afin que la ville puisse atteindre ses objectifs de construction de logements sociaux dès cette année.

Source : https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-vuong-o-dau-10026031914434117.htm