Assouplissement des conditions de crédit pour les « segments immobiliers pratiques »

L’ajustement de la méthode de calcul des prêts en cours pour le logement social et les parcs industriels/zones franches d’exportation est considéré comme un coup de pouce nécessaire pour débloquer les flux de capitaux vers des segments « pratiques ».

La Banque d'État du Vietnam (SBV) a récemment envoyé un document à 25 banques commerciales concernant l'ajustement de la méthode de détermination de la croissance du crédit pour certains secteurs immobiliers prioritaires, notamment le logement social, les parcs industriels et les zones franches d'exportation.

Les logements sociaux et les zones industrielles en bénéficieront.

En conséquence, du 1er janvier au 31 décembre 2026, tout crédit supplémentaire en cours par rapport à la fin de 2025 pour les prêts dans les trois secteurs susmentionnés ne sera pas inclus dans l'encours de crédit immobilier lors de la détermination et du contrôle du taux de croissance du crédit de ce secteur.

Cette mesure est considérée comme un ajustement important compte tenu de la demande croissante de capitaux pour les projets de logements sociaux et d'infrastructures de production. L'exclusion des prêts prioritaires des plafonds de crédit immobilier permettra aux banques d'accroître leurs capacités de prêt, contribuant ainsi à la réalisation des objectifs de protection sociale, au développement industriel et à l'attraction des investissements.

Mme Huynh Thi Thu Thao, analyste chez Mirae Asset Vietnam Securities Company (MAS), a commenté que l'assouplissement par la Banque d'État du Vietnam de la méthode de calcul des prêts pour certains segments immobiliers prioritaires soutient non seulement les flux de capitaux vers ces secteurs, mais contribue également à améliorer la liquidité de l'ensemble du marché.

Selon Mme Thao, l'objectif de cette politique est de réorienter les capitaux vers les secteurs de la production, d'attirer les investissements directs étrangers (IDE) et de répondre aux besoins concrets en matière de logement, plutôt que de les investir massivement dans l'immobilier commercial ou spéculatif. Cette mesure est perçue comme un signe positif dans un contexte de pressions persistantes sur la croissance du crédit dans l'ensemble du secteur. Les banques sont incitées à accroître leurs prêts au logement social, aux parcs industriels et aux infrastructures de production, tout en devant respecter les limites de croissance du crédit fixées par la Banque d'État du Vietnam.

Les données de la Banque d'État du Vietnam indiquent que d'ici le 31 mai 2026, le crédit dans l'ensemble du système devrait augmenter de 10,4 % par rapport à la fin de l'année précédente, contre seulement 7,1 % à la même période en 2025. Malgré cela, l'autorité de régulation vise toujours une croissance du crédit d'environ 19 % pour l'ensemble de l'année, permettant ainsi à l' économie d'accéder aux capitaux nécessaires à la production, aux entreprises et aux secteurs prioritaires. « Cette politique est perçue comme une solution pour lever les obstacles à l'accès au capital pour les segments qui en ont besoin, tout en assurant la maîtrise des risques liés à l'immobilier commercial et aux activités spéculatives. Il s'agit d'une approche réglementaire appropriée dans le contexte actuel », a commenté Mme Thu Thao.

D'un point de vue commercial, le directeur général d'une société immobilière qui relance un projet après une période de complications juridiques estime que cette information pourrait initialement créer un effet psychologique positif sur le marché.

D'après cet expert, l'impact direct touchera principalement les entreprises développant des logements sociaux, des parcs industriels et des zones franches d'exportation – des secteurs qui bénéficient de la nouvelle politique. Les projets de logements commerciaux ne figurent pas encore parmi les groupes prioritaires. « Toutefois, globalement, lorsque le crédit sera plus actif, quel que soit le segment, cela se diffusera et aura un impact positif sur l'ensemble du marché. C'est un signe encourageant pour l'immobilier dans le contexte actuel », a commenté l'entrepreneur.

Un projet de logements sociaux à Khanh Hoa . (Petite image : Liste de 25 banques ayant obtenu des crédits accrus pour certains secteurs immobiliers prioritaires. Photo : KY NAM)

Ne pas dépasser la limite allouée.

S'adressant à un journaliste du quotidien Nguoi Lao Dong, un haut responsable de la Banque industrielle et commerciale du Vietnam ( VietinBank ) a déclaré qu'en 2025, de nombreuses banques avaient restreint leurs activités de prêt immobilier, se concentrant uniquement sur le déblocage de fonds pour des projets à forte faisabilité et à efficacité avérée afin de limiter le risque de crédit pendant que le marché est encore en phase de reprise.

Toutefois, depuis fin 2025, de nombreux établissements de crédit ont demandé à la Banque d'État du Vietnam (SBV) de revoir sa méthode de calcul des encours de prêts immobiliers. Selon les banques, l'inclusion des prêts destinés à l'investissement dans le logement social, les parcs industriels et les zones franches d'exportation dans le total des prêts immobiliers n'est pas entièrement pertinente. Ces secteurs sont encouragés par l'État afin de répondre aux objectifs de protection sociale, d'attirer les capitaux d'investissement, de promouvoir la production et le commerce, et de stimuler la croissance économique. « C'est sans doute en tenant compte de cette réalité que la SBV a ajusté ses directives en 2026 afin d'exclure les encours de prêts supplémentaires destinés au logement social, aux parcs industriels et aux zones franches d'exportation du calcul de l'objectif d'encours de prêts immobiliers », a commenté un responsable de VietinBank.

Selon lui, cette nouvelle méthode de calcul permettra aux banques d'accroître leur marge de manœuvre pour prêter dans le secteur immobilier. Si elles rencontrent des difficultés à développer leurs crédits dans d'autres secteurs, elles pourront envisager de financer des projets immobiliers rentables et présentant un bon retour sur investissement.

D'après les experts, cet ajustement du calcul des encours de crédit immobilier ne devrait pas avoir d'impact immédiat sur l'ensemble du marché, mais il indique que les capitaux sont davantage orientés vers des secteurs créateurs de valeur ajoutée pour l'économie. Il s'agit également d'une mesure visant à concilier le soutien à la croissance et la maîtrise des risques dans un marché immobilier encore en phase de reprise.

Cependant, l’assouplissement de la méthode de calcul ne signifie pas que les établissements de crédit peuvent accorder des prêts sans limite. Les banques doivent toujours respecter scrupuleusement les plafonds de croissance du crédit fixés par la Banque d’État du Vietnam en début d’année.

Conformément à la circulaire n° 11686 du 31 décembre 2025 de la Banque d'État du Vietnam, l'objectif de croissance du crédit pour chaque banque est déterminé sur la base d'une notation de 1 à 5, multipliée par un coefficient général de 2,6 % appliqué en 2026. Cela signifie que, même avec une marge de manœuvre accrue pour certains segments prioritaires, l'encours total des crédits d'une banque ne peut excéder la limite autorisée. Par exemple, si une banque se voit attribuer un taux de croissance maximal du crédit de 13 % en 2026, son encours total de prêts, y compris les prêts immobiliers, ne pourra augmenter que de 13 % par rapport à la fin de l'année précédente. Ainsi, si l'encours des prêts immobiliers atteignait 100 milliards de VND fin 2025, la limite maximale en 2026 sera d'environ 113 milliards de VND. Cette réglementation vise à maîtriser les risques, à prévenir un afflux excessif de capitaux dans l'immobilier et à garantir la stabilité du système bancaire et du marché financier.

Finies les octrois de crédit massifs.

Selon M. Nguyen Le Nam, directeur de la division Clientèle Particuliers d'Asia Commercial Bank (ACB), la Banque d'État du Vietnam (SBV) maintient une approche rigoureuse, mais plus souple, du contrôle du crédit dans le secteur immobilier. M. Nam a souligné que le marché actuel ne se prête plus à l'octroi massif de crédits. Les banques privilégieront désormais l'élaboration d'offres de prêt adaptées à des groupes de clients et des projets spécifiques. L'évaluation reposera sur l'efficacité de l'investissement, la capacité de remboursement et la faisabilité du projet, plutôt que sur l'application d'un modèle standard. « ACB conçoit des solutions de crédit qui répondent aux besoins réels des entreprises et des particuliers. La banque privilégie les projets performants et adaptés aux besoins réels du marché, plutôt que d'accroître le crédit à tout prix », a déclaré M. Nam.

Source : https://nld.com.vn/noi-tin-dung-cho-phan-khuc-bat-dong-san-thiet-thuc-196260602211048755.htm