Faible liquidité, pourquoi les prix des appartements continuent-ils d’augmenter ?

Les projets ultérieurs, les ventes ultérieures augmentent toutes

Ces derniers jours, des agents immobiliers de la société Phu My Hung ont invité leurs clients à découvrir le projet The Aurora, dont l'ouverture officielle à la vente est prévue pour décembre 2023. D'après l'annonce, le projet est situé en bordure de la rue Nguyen Luong Bang (7e arrondissement, Hô-Chi-Minh-Ville), en face du projet Hung Phuc et à proximité de l'immeuble d'appartements The Antonia, récemment livré. Le prix est estimé entre 90 et 100 millions de VND/m², TVA de 10 % et frais de maintenance de 2 % inclus. Il convient de noter que le projet The Antonia, également financé par la société Phu My Hung, vient de livrer des appartements de qualité similaire et situés au même endroit, mais à seulement 75 millions de VND/m².

Après avoir contacté un courtier nommé Quyen, on nous a conseillé : « Voici le prix de vente pour les deux prochaines années. Vous le trouvez élevé pour l'instant, mais dans deux ans, lorsque la maison sera livrée, vous le trouverez très bon marché. Comme auparavant, le projet Antonia s'est vendu 75 millions de VND/m², ce qui était cher, selon tout le monde. Actuellement, ce projet compte encore quelques appartements, vendus par l'investisseur à environ 80 millions de VND/m². Comparé au projet Aurora voisin, vendu 100 millions de VND/m², tout le monde voit que l'Antonia est bon marché. Mais le prix entre 90 et 100 millions de VND/m² n'est qu'un prix escompté. Le prix exact de chaque appartement ne sera connu que le 2 décembre, lors de l'ouverture de la maison témoin. »

West Gate Apartment (HCMC) a livré les maisons, le prix a donc augmenté par rapport aux ventes précédentes.

Non seulement les nouveaux projets, mais aussi les projets ouverts à la vente lors des phases suivantes ont vu leurs prix augmenter par rapport aux précédentes. Par exemple, l'immeuble d'appartements Paris Hoang Kim (ville de Thu Duc) a été mis en vente à environ 65 millions de VND/m² lors de la première phase. Mais récemment, une fois la maison achevée et livrée, le prix de vente a atteint 85 millions de VND/m², hors TVA. Selon M. Doan Chi Thanh, directeur commercial de Khoi Thanh Construction and Housing Trading Company Limited (investisseur du projet), la première vente a eu lieu fin 2019, alors que le projet était en construction. Le projet sera achevé mi-2023. Ainsi, après environ quatre ans, le prix a augmenté d'environ 25 %, soit une hausse d'environ 6 % par an.

Un autre projet, West Gate, dans le district de Binh Chanh (HCMV), réalisé par la société An Gia, vend actuellement ses derniers appartements à un prix d'environ 45 à 47 millions de VND le mètre carré, avec un mobilier de base. Les clients ne doivent débourser que 10 % pour emménager. Début 2020, le prix de vente de ce projet était d'environ 40 à 41 millions de VND le m². Les courtiers ont admis qu'à chaque mise en vente, l'investisseur augmentait légèrement le prix. Maintenant que les maisons ont été livrées et que de nombreux résidents ont emménagé, le prix a également augmenté par rapport à la phase d'ouverture.

Français Les données de nombreuses unités d'études de marché montrent également que le segment des appartements continue d'augmenter en prix. À Hanoï , Savills a déclaré que les prix des appartements primaires ont augmenté pendant 19 trimestres consécutifs et sont 77 % plus élevés qu'au premier trimestre 2019. Plus précisément, les prix primaires ce trimestre ont atteint 52 millions de VND/m², en hausse de 2 % en glissement trimestriel et de 13 % en glissement annuel. Les prix secondaires sont également en voie d'augmenter de 2 % en glissement trimestriel, pour atteindre 36 millions de VND/m². À Hô-Chi-Minh-Ville, un rapport de Cushman & Wakefield a indiqué que les investisseurs ont tendance à maintenir les prix stables pour stimuler la demande sur le marché. Le prix primaire moyen au troisième trimestre est resté presque inchangé par rapport au trimestre précédent, mais a augmenté de 15 % en glissement annuel. Un rapport sur le marché immobilier du troisième trimestre 2023, publié par Batdongsan.com.vn, indique qu'entre 2015 et aujourd'hui, l'indice de croissance des prix des appartements à Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville a dépassé la croissance des revenus. En huit ans, les prix des appartements à Hô-Chi-Minh-Ville et à Hanoï ont augmenté respectivement de 82 % et 56 %. Parallèlement, les revenus des habitants des zones urbaines n'ont augmenté que de 39 %.

En raison du manque d'approvisionnement

M. Doan Ngoc, directeur général de PropertyX Company, a expliqué que la hausse des prix des appartements, malgré un marché immobilier morose, s'explique par la hausse de tous les coûts de production. Les coûts d'acquisition des terrains, les frais d'utilisation, les matériaux de construction, la main-d'œuvre et les coûts d'investissement ont tous augmenté. La création d'un fonds foncier propre et l'achèvement des procédures juridiques nécessaires à la mise en œuvre du projet prennent trois ans, voire cinq à sept ans.

Durant cette période, si une entreprise emprunte des capitaux, le coût peut doubler. De plus, si la construction d'un projet est difficile, la vente l'est encore plus. Il n'est pas possible de vendre tout ce qui a été construit et de collecter 100 % du montant immédiatement, mais la collecte peut prendre plusieurs années, soit autant que la durée de construction du projet, voire plus. Durant cette période, les entreprises sont également confrontées à de nombreux risques : elles doivent donc ajouter des coûts financiers, ce qui entraîne une hausse des prix à chaque étape de la mise en vente. Si elles ne peuvent pas tout vendre et disposent de stocks importants, l'entreprise en souffrira encore davantage.

Selon M. Doan Ngoc, les prix de tous les nouveaux projets immobiliers mis en vente sont actuellement fixés à l'avance, toujours plus élevés que ceux des projets du même segment et du même emplacement. En effet, les nouveaux projets sont échelonnés sur une longue période, ce qui permet aux clients d'utiliser leurs économies pour les payer sans avoir à emprunter. Les nouveaux projets sont conçus pour être plus esthétiques et modernes. À l'instar des voitures neuves comparées aux anciennes, un même modèle, mais en version améliorée, est toujours plus cher que l'ancien. Les nouveaux projets font l'objet d'une publicité intensive, ce qui influence le comportement d'achat des clients, même si les prix sont plus élevés.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, a également admis : « Les prix de l'immobilier n'ont cessé d'augmenter depuis 2017 et restent « élevés », dépassant les moyens financiers des classes moyennes et des citadins à faibles revenus, des fonctionnaires, des employés de l'État, des officiers des forces armées, des ouvriers et des immigrants. » La hausse continue des prix des appartements s'explique par la diminution de l'offre. Par conséquent, toute entreprise ayant des biens à vendre à ce moment-là est « roi », dominant le marché, « seul sur le marché », ce qui lui permet de maintenir les prix.

Une autre raison est que les investisseurs manquent de liquidités et cherchent à vendre à tout prix. Or, ils cherchent à maintenir des prix élevés pour augmenter leurs revenus. Ce n'est que lorsqu'ils ne peuvent plus le supporter qu'ils baissent les prix. Une autre raison est que la demande de logements, en particulier dans le segment qui répond aux besoins réels de la société, reste très élevée. Toute entreprise ayant un projet à vendre à ce moment-là déploiera donc tous ses moyens pour tenter de faire grimper les prix.

« Je recommande toujours aux entreprises de vendre leurs projets et leurs produits à prix réduit, voire d'atteindre le seuil de rentabilité, et de perdre de l'argent pour préserver leur trésorerie et leurs liquidités. Nos grands-parents nous ont appris qu'en période de difficultés économiques, mieux vaut vendre à perte qu'emprunter avec un bénéfice. En effet, si l'on emprunte auprès d'une banque, le taux d'intérêt peut atteindre 15 % par an, et 30 à 40 % par an si l'on emprunte à l'extérieur. Les entreprises anticipent toujours une amélioration progressive du marché, elles maintiennent donc les prix élevés et attendent sa reprise. Il est donc nécessaire de lever les obstacles juridiques pour environ 1 000 projets immobiliers à travers le pays afin d'accroître l'offre. Les entreprises s'efforcent de restructurer et de réorganiser les offres de logements en fonction de la demande réelle, en ramenant les prix à un niveau raisonnable et en favorisant ainsi la reprise et la croissance du marché immobilier dès le second semestre 2024 », a expliqué M. Chau.

Français Dans un récent rapport sur le marché immobilier, M. Hoang Hai, directeur du Département du logement et de la gestion du marché immobilier ( ministère de la Construction ), a estimé que le niveau d'intérêt pour les appartements se maintient, malgré l'impact négatif du marché l'année dernière. Au cours du seul troisième trimestre, la demande pour ce segment a montré des signes de reprise lorsque le nombre d'acheteurs a augmenté de 1 % et celui des locataires de 6 % par rapport au trimestre précédent. Parmi ceux-ci, les appartements dont le prix se situe entre 2 et 4 milliards de VND ont été les plus recherchés. Les prix des appartements sur le marché primaire à Hanoi et à Hô-Chi-Minh-Ville ont tous deux augmenté. À Hanoi, le prix moyen a augmenté de près de 7 % en glissement trimestriel et de 14 % en glissement annuel, atteignant près de 51 millions de VND/m². De même, à Hô-Chi-Minh-Ville, les prix secondaires ont augmenté de 3 % par rapport au trimestre précédent, atteignant 45 millions de VND/m².

Lien source: https://thanhnien.vn/thanh-khoan-thap-vi-sao-gia-can-ho-van-tang-185231122235545255.htm