Le marché immobilier se redresse, mais des obstacles persistent pour permettre une percée.

Le marché immobilier est en train de se « réchauffer ».

La plupart des sociétés d'études immobilières, et même le ministère de la Construction, sont parvenus à une conclusion commune concernant le marché au cours des six premiers mois de 2023 : il est atone et ne s'est pas redressé comme prévu.

L'offre et la demande ont fortement diminué, plongeant de nombreuses entreprises de promotion immobilière, même les plus importantes du secteur, au bord de la faillite. Un rapport du Département de l'enregistrement des entreprises du ministère du Plan et de l'Investissement indique également qu'au cours du premier semestre 2023, le nombre d'entreprises immobilières ayant suspendu temporairement leurs activités ou cessé leurs activités a augmenté de plus de 40 % par rapport à la même période en 2022.

L'immobilier est également le secteur qui, parmi 17 autres secteurs économiques , enregistre le plus grand nombre de fermetures d'entreprises sur le marché.

Par ailleurs, un rapport de l'Association des courtiers immobiliers prévoit que, compte tenu de la situation difficile actuelle, seulement 43 % environ des entreprises immobilières pourraient survivre d'ici la fin de 2023.

Face à cette situation, le gouvernement a mis en place de nombreuses solutions pour soutenir la reprise du marché immobilier, telles que la création d'un groupe de travail chargé de lever les difficultés ou la publication de la résolution 33, offrant de nombreuses solutions spécifiques pour lever les obstacles et promouvoir un développement sûr, sain et durable du marché immobilier.

Le Dr Can Van Luc, expert en économie, a commenté : « Les solutions gouvernementales ont envoyé de nombreux signaux positifs au marché immobilier. On constate que ce dernier a surmonté une période extrêmement difficile grâce aux mesures financières mises en place, notamment la réglementation relative aux obligations d’entreprises arrivant à échéance. »

« Grâce à ces solutions, le marché se redresse progressivement depuis mai 2023. Le deuxième trimestre a enregistré une croissance supérieure à celle du premier, et le volume des échanges ainsi que la liquidité du marché s'améliorent graduellement. Par ailleurs, le taux d'occupation des parcs industriels est très élevé, avoisinant les 76 %, et les cours des actions des sociétés immobilières et de construction sont également en hausse », a déclaré M. Luc.

Toutefois, le Dr Can Van Luc a estimé que la reprise est encore lente, que de nombreuses difficultés et obstacles n'ont pas été résolus en temps opportun et que la demande du marché reste faible en raison du manque persistant de capitaux d'emprunt pour l'investissement immobilier.

Partageant cet avis, le professeur agrégé Dr Tran Dinh Thien, ancien directeur de l'Institut vietnamien d'économie, a commenté : « Récemment, le gouvernement a publié une série de solutions pour atténuer les difficultés rencontrées par les entreprises qui ne suivent pas une logique conventionnelle. »

Le marché immobilier est en plein essor, mais il subsiste encore quelques problèmes.

Toutefois, seule cette approche permettra de sortir le marché immobilier de l'impasse actuelle. Le recours persistant aux solutions conventionnelles ne résoudra pas les problèmes du marché.

« Par conséquent, ma première recommandation est de comprendre que, dans les situations difficiles et les circonstances inhabituelles, l'approche et les solutions doivent être non conventionnelles », a déclaré M. Thien.

Cependant, lorsque des politiques entièrement nouvelles sont mises en place, avec une approche audacieuse qui s'écarte des règles conventionnelles, le moral de ceux qui les appliquent est mis à rude épreuve. Nombre de responsables craignent de commettre des erreurs et d'assumer leurs responsabilités, ce qui nuit à l'efficacité de ces politiques.

« Nous vivons une époque où les politiques efficaces et ciblées sont nombreuses, mais leur mise en œuvre s'avère complexe. Des facteurs inhabituels entravent la réflexion actuelle sur leur application, dissuadant quiconque d'agir. Toute nouvelle résolution ou solution doit s'accompagner d'un engagement de responsabilité, d'un engagement à garantir sa mise en œuvre. C'est ainsi que l'application de politiques efficaces pourra être accélérée », a souligné le professeur agrégé Tran Dinh Thien.

« Ne voyez pas les fleurs éclore et ne pensez pas que le printemps arrive. »

Alors que le marché se réchauffe, les entreprises immobilières craignent qu'une nouvelle réglementation, la circulaire 06 de la Banque d'État, ne freine la reprise.

Conformément à cette circulaire, à compter du 1er septembre, les banques commerciales ne seront plus autorisées à accorder des prêts pour le paiement d'apports en capital dans le cadre de contrats d'apport en capital ou de contrats de coopération en matière d'investissement pour des projets qui ne remplissent pas les conditions requises pour être mis en œuvre.

La Banque d'État du Vietnam a déclaré que la nouvelle circulaire n° 06 ne restreint pas les flux de capitaux vers l'immobilier en général, mais empêche seulement l'octroi de prêts à des groupes présentant des risques potentiels. Cependant, les entreprises restent très préoccupées par cette réglementation.

M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VAR), a déclaré : Actuellement, les « problèmes juridiques » et les « sources de capitaux » sont les deux principales difficultés inhérentes auxquelles est confronté le marché immobilier.

« Bien que le gouvernement ait proposé de nombreuses solutions pour aborder et résoudre ces problèmes, jusqu'à présent, ces deux difficultés n'ont pas encore trouvé de véritable issue ni de solution définitive », a déclaré M. Dinh.

D'après M. Dinh, des milliers de projets sont difficiles à mettre en œuvre, bloqués par des obstacles juridiques et doivent être suspendus pour réexamen. De nombreux projets rencontrent également des difficultés d'accès au crédit et aux capitaux d'investissement auprès des clients.

En particulier, les projets en cours de déblaiement, en attente d'approbation des frais d'utilisation du sol ou en construction... conduisent à la stagnation.

« Le fait que les clients et les investisseurs aient des difficultés à accéder aux liquidités entraîne un blocage de la liquidité sur le marché, le gel de toutes les transactions et l'arrêt de tous les investissements, de la production et des activités commerciales, etc. », a déclaré M. Dinh.

Le président de la VAR a déclaré que la résolution n° 33 démontre clairement et de manière décisive l'objectif de supprimer les difficultés d'accès au crédit, visant à débloquer les flux de capitaux vers le marché immobilier et à contribuer à l'augmentation de la liquidité sur le marché immobilier vietnamien.

En facilitant l'accès au crédit à des taux d'intérêt préférentiels pour les entreprises, les acheteurs de logements et les investisseurs, des projets réalisables et efficaces pourront être mis en œuvre, contribuant ainsi à améliorer l'offre sur le marché.

Cependant, la circulaire 06 ne respecte pas l’esprit de la résolution 33 et n’a pas clairement précisé les sujets qui sont pris en charge et les difficultés de crédit qui sont résolues.

Par ailleurs, la circulaire énumère de manière générale et vague les sujets qui ne sont pas autorisés à emprunter, ce qui permet aux banques commerciales, si elles n'ont pas la bonne volonté de prêter, de rejeter les demandes de leurs clients du secteur immobilier de manière « correcte ».

« Cela affectera indirectement les efforts du gouvernement, des agences concernées et même du système bancaire pour soutenir et relancer le marché immobilier vietnamien », a déclaré M. Dinh.

Par conséquent, M. Dinh estime qu'il est préférable de retirer la circulaire n° 06 dès maintenant. La Banque d'État devrait plutôt mener des recherches et publier un décret dont le contenu soit conforme à l'esprit et à la lettre de la résolution n° 33.

M. Le Hoang Chau, président de HoREA, a également déclaré que la circulaire 06 comporte un certain nombre de dispositions qui ne garantissent pas la cohérence et la conformité avec les réglementations légales et ne sont pas adaptées aux activités pratiques d'investissement, de construction, de production et commerciales de la communauté des affaires en général, y compris les entreprises immobilières.

« Si nous ne la modifions pas à temps, dès septembre, date d'entrée en vigueur de la circulaire 06, les entreprises immobilières, qui rencontrent déjà des difficultés, auront encore plus de mal à accéder aux prêts bancaires », a souligné M. Chau.

D'après le dernier rapport de Batdongsan.com.vn, mis à jour fin juillet 2023, le marché immobilier est en reprise. À Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, les prix des terrains ont de nouveau augmenté, respectivement de 9 % et 8 % par rapport au mois précédent. Par ailleurs, certaines provinces comme Quang Ninh ont enregistré une hausse de 18 %, Hai Phong de 9 % et Da Nang de 8 %. Le rapport indique également qu'en juillet, la demande immobilière a progressé dans tout le pays, tous segments confondus. De nombreux experts anticipent donc une forte croissance du marché en 2024.

Ha An

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