Réduire la méthode d'évaluation foncière fondée sur l'excédent

Des règles loin de la réalité

Français Le point c, clause 5, article 159 du projet de loi foncière (modifié) stipule le principe de détermination des prix des terrains en utilisant la méthode de l'excédent comme suit : « La méthode de l'excédent est appliquée pour déterminer les prix des parcelles de terrain et des zones de terres non agricoles qui n'ont pas été investies dans des infrastructures techniques ou n'ont pas été investies dans des travaux de construction selon des plans de construction détaillés, sauf dans le cas spécifié au point d de la présente clause ».

Il est nécessaire de déterminer la méthode résiduelle appliquée pour valoriser les terrains à potentiel de développement.

Récemment, le projet de modification du décret 44/2014 du gouvernement régissant les prix fonciers a également restreint le champ d'application, à l'instar des dispositions du projet de loi foncière (modifié). Cependant, de nombreuses objections ont été soulevées, tant de la part du public que des experts. Le comité de rédaction du projet de décret 44/2014 modifié a donc accepté et révisé ce contenu et l'a conservé tel qu'il est actuellement en vigueur. Autrement dit, la méthode de l'excédent est appliquée à l'évaluation des terrains présentant un potentiel de développement en raison de modifications d'urbanisme ou de vocation foncière, lors de la détermination du total des recettes de développement présumées et des coûts totaux estimés.

En réalité, la méthode de l'excédent permet de déterminer le prix des terrains en fonction de leur utilisation future potentielle, et non de leur utilisation actuelle, contrairement à la méthode de comparaison ou à la méthode des revenus. Elle reflète la valeur marchande du terrain à évaluer, en tenant compte des facteurs suivants : la destination du terrain ; la durée d'utilisation ; la densité de construction ; la hauteur des bâtiments ; le coefficient d'occupation du sol ; et la valeur des flux de trésorerie liés aux investissements, à la production et aux activités commerciales présentant une grande praticabilité. Par conséquent, de nombreuses entreprises considèrent qu'il s'agit d'une méthode moderne d'évaluation immobilière, conforme aux pratiques internationales, car elle permet de refléter clairement la nature financière du projet immobilier, notamment les coûts, les revenus, les bénéfices, etc.

Le président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), Le Hoang Chau, a estimé que la réglementation relative à l'application du principe de détermination des prix fonciers selon la méthode de l'excédent, conformément au projet de loi foncière (amendé), omettait un sujet crucial, à savoir les terres agricoles. Citant l'exemple du projet de zone économique spéciale que Sama Dubai Group (Émirats arabes unis) avait enregistré pour investir dans la province de Phu Yen , avec un capital total d'investissement pouvant atteindre 250 milliards de dollars, M. Le Hoang Chau a analysé : sur une superficie allant jusqu'à 300 000 hectares, on trouve des terres agricoles. Sans ce type de terrain, il est impossible de calculer les redevances foncières. Aucun projet urbain ne comprend uniquement des terres non agricoles ; il s'agit toujours de terres mixtes.

Par conséquent, la réglementation susmentionnée est trop éloignée de la réalité et a pour conséquence que seuls les petits projets immobiliers et les zones résidentielles de petite et moyenne taille peuvent être développés. Les grandes zones urbaines sont interdites à la construction. De plus, une terre agricole convertie en zone urbaine, parc industriel ou zone résidentielle a bien sûr été acceptée par l'autorité compétente ; il est donc parfaitement suffisant d'appliquer la méthode de l'excédent pour le calcul des redevances d'utilisation du sol.

Sans compter qu'il existe actuellement différentes classifications des terres gagnées sur la mer, selon que l'État intervient directement ou non, et selon que le secteur privé intervient. Alors, qu'entend-on par terres gagnées sur la mer ? S'agit-il de terres non agricoles ou de terres agricoles avec surface d'eau ? Par exemple, un lagon d'aquaculture est une terre côtière, une terre côtière avec surface d'eau. Si on parle de terres non agricoles, c'est incorrect, il s'agit forcément de terres agricoles », a cité M. Chau, qui a proposé d'appliquer la méthode de l'excédent à toutes les terres agricoles, ce qui permet de se référer aux dispositions actuelles du projet d'amendement du décret 44 : « La méthode de l'excédent est appliquée à l'évaluation des parcelles présentant un potentiel de développement en raison de modifications d'urbanisme ou de vocation foncière, lorsque le total des recettes d'aménagement présumées et le total des coûts estimés sont déterminés. »

Conformément à la pratique internationale

M. Nguyen The Phuong, vice-président de l'Association vietnamienne d'évaluation foncière, a déclaré que l'application de la méthode du surplus pour déterminer les prix des terrains à potentiel de développement est scientifiquement fondée, conforme aux pratiques internationales et nécessaire à la détermination des prix fonciers dans notre pays aujourd'hui. Étant donné que cette méthode est couramment utilisée pour déterminer les prix des terrains à potentiel de développement lorsque le marché ne connaît pas de transactions pour des terrains similaires, il est impossible d'appliquer la méthode de comparaison ou d'autres méthodes. Utiliser la méthode de calcul des prix des terrains résidentiels et multiplier par le pourcentage entre les prix des terrains résidentiels et ceux des autres types de terrains figurant dans la liste des prix fonciers n'est pas réalisable.

Récemment, lorsque le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a rédigé et soumis à commentaires la modification du décret 44, de nombreux commentaires ont été formulés. Il s'est réjoui que cette agence ait accepté et conservé la méthode de l'excédent telle qu'elle est actuellement. Par conséquent, le projet de loi foncière (modifiée), également rédigé par cette agence, doit revoir les dispositions relatives à la méthode de l'excédent afin de la rendre conforme à la réglementation en vigueur. Si la méthode de l'excédent est appliquée uniquement aux terres non agricoles, sa mise en œuvre sera difficile, car les terres mixtes de grande valeur sont très difficiles à appliquer aux autres méthodes.

Par exemple, la méthode de comparaison ne s'applique qu'aux immeubles de faible hauteur, et non aux immeubles de grande hauteur, aux bâtiments multifonctionnels ou aux immeubles industriels. De son côté, la méthode des revenus ne s'applique qu'aux terres agricoles, particulièrement adaptées aux cultures annuelles. Par conséquent, le projet de règlement bloquera les projets supérieurs à 200 milliards de dongs. Or, la plupart des projets immobiliers bénéficient actuellement d'investissements importants. Ce règlement pourrait même causer d'importants dommages au budget de l'État en raison de l'élargissement des parcelles auxquelles s'applique la méthode du coefficient d'ajustement des prix fonciers.

M. Le Hoang Chau a également recommandé : Le gouvernement devrait envisager et modifier la méthode de l'excédent, qui est la méthode de détermination des prix des terrains en prenant le total des recettes de développement estimées moins le total des coûts de développement estimés du terrain ou de la superficie du terrain conformément à la planification de l'utilisation des terres et à la planification détaillée de la construction approuvée par les agences d'État compétentes, au lieu de « se baser sur la base de l'utilisation des terres la plus efficace (coefficient d'utilisation des terres, densité de construction, nombre maximal d'étages du bâtiment) » comme stipulé dans le projet.

Le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, a déclaré que l'évaluation foncière est un domaine spécialisé. Actuellement, le projet de loi manque également de nombreuses méthodes d'évaluation. Par conséquent, la loi ne devrait pas détailler les méthodes d'évaluation foncière, mais simplement stipuler de manière générale qu'elles doivent être mises en œuvre conformément aux normes d'évaluation vietnamiennes promulguées. Celles-ci incluent de nombreuses méthodes d'évaluation différentes, chacune étant décrite en détail, avec sa séquence, son processus de mise en œuvre et les critères qui l'accompagnent.

Lien source: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm