Réduction de la méthode résiduelle d'évaluation foncière.

La réglementation est déconnectée de la réalité.

L'article 159, paragraphe c, point 5, du projet de loi foncière (modifié) stipule le principe de détermination des prix des terrains en utilisant la méthode du surplus comme suit : « La méthode du surplus est appliquée à l'évaluation des parcelles et zones de terrains non agricoles qui n'ont pas encore fait l'objet d'investissements en infrastructures techniques ou de travaux de construction réalisés conformément au plan de construction détaillé, à l'exception des cas spécifiés au point d du présent paragraphe. »

Il est nécessaire de déterminer la méthode résiduelle à appliquer pour évaluer la parcelle de terrain à potentiel de développement.

Récemment, le projet de modification du décret gouvernemental 44/2014 relatif à l'évaluation foncière a restreint le champ d'application de cette modification, à l'instar des dispositions du projet de loi foncière (modifiée). Toutefois, face aux nombreuses objections du public et des experts, le comité de rédaction du décret 44/2014 révisé a par la suite accepté et revu ce contenu, tout en maintenant la réglementation en vigueur. Ainsi, la méthode du surplus s'applique à l'évaluation des parcelles de terrain présentant un potentiel de développement suite à des changements de planification ou de destination, lorsque le total des recettes de développement escomptées et le total des coûts estimés peuvent être déterminés.

En réalité, la méthode du surplus est une méthode d'évaluation foncière qui se fonde sur le potentiel de développement futur du terrain, et non sur son utilisation actuelle comme le font les méthodes comparatives ou par le revenu. Cette méthode reflète la valeur marchande du terrain évalué, en tenant compte de facteurs tels que sa destination, la durée de son utilisation, la densité et la hauteur des bâtiments, le coefficient d'utilisation du sol, et en intégrant la valeur pratique des flux de trésorerie liés à l'investissement, à la production et à l'activité commerciale. De ce fait, de nombreuses entreprises la considèrent comme une méthode d'évaluation immobilière moderne, conforme aux pratiques internationales, car elle permet de refléter fidèlement la dimension financière d'un projet immobilier, notamment les coûts, les revenus et les bénéfices.

Le président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), Le Hoang Chau, a estimé que la réglementation appliquant la méthode du surplus pour déterminer les prix des terrains dans le projet de loi foncière amendée néglige une catégorie essentielle : les terres agricoles. Citant l'exemple du projet de zone économique spéciale que le groupe Sama Dubai (Émirats arabes unis) avait précédemment enregistré pour investir dans la province de Phu Yen, avec un investissement total pouvant atteindre 250 milliards de dollars américains, M. Le Hoang Chau a analysé : sur une superficie pouvant atteindre 300 000 hectares, on trouve des terres agricoles ; si ce type de terrain n'est pas pris en compte, il est impossible de calculer les taxes foncières. Aucun projet d'aménagement urbain ne se compose exclusivement de terrains non agricoles ; il s'agit toujours de terrains à usage mixte.

Par conséquent, la réglementation susmentionnée est trop éloignée de la réalité et a pour conséquence de limiter le développement aux seuls projets immobiliers et ensembles résidentiels de petite envergure. La construction de vastes zones urbaines est impossible. De plus, la conversion de terres agricoles en zones urbaines, industrielles ou résidentielles est automatiquement approuvée par l'autorité compétente, ce qui justifie l'application de la méthode du surplus pour le calcul des redevances d'utilisation des sols.

« Sans compter qu'il existe actuellement une classification des terres gagnées sur la mer, distinguant les cas où l'État entreprend directement les travaux de ceux où des particuliers les réalisent. De quel type de terres s'agit-il ? Des terres non agricoles ou des terres agricoles avec une surface d'eau ? Par exemple, les lagunes utilisées pour l'aquaculture sont des terres côtières avec une surface d'eau. Les qualifier de terres non agricoles est incorrect ; il s'agit de terres agricoles », a souligné M. Chau, qui a proposé d'appliquer également la méthode du surplus aux terres agricoles, en l'alignant éventuellement sur le projet d'amendement actuel du décret 44 : « La méthode du surplus est appliquée pour évaluer les parcelles de terrain présentant un potentiel de développement suite à des changements de planification ou de destination des sols, lorsque le total des recettes de développement prévues et le total des coûts estimés sont déterminés. »

Conformément aux pratiques internationales

M. Nguyen The Phuong, vice-président de l'Association vietnamienne d'évaluation foncière, estime que l'application de la méthode du surplus pour déterminer le prix des terrains à fort potentiel de développement est scientifiquement rigoureuse, conforme aux pratiques internationales et indispensable à la fixation des prix fonciers au Vietnam. Cette méthode est couramment utilisée pour évaluer les parcelles à fort potentiel de développement lorsqu'il n'existe aucune transaction pour des parcelles similaires, ce qui rend impossible l'application de méthodes comparatives ou autres. L'utilisation d'une méthode consistant à calculer le prix des terrains résidentiels puis à le multiplier par un ratio, en pourcentage, entre les prix des terrains résidentiels et ceux des autres types de terrains figurant dans le tableau des prix fonciers n'est pas envisageable.

Récemment, lors de l'élaboration et de la consultation publique sur les amendements au décret n° 44, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a reçu de nombreuses suggestions. Il s'est félicité que le ministère les ait prises en compte et ait maintenu la méthode actuelle d'évaluation des excédents fonciers. Par conséquent, le projet de loi foncière (modifiée), également élaboré par ce ministère, devra revoir la réglementation relative à cette méthode afin de la mettre en conformité avec la réglementation en vigueur. Appliquer cette méthode aux seuls terrains non agricoles serait difficile à mettre en œuvre, car il serait très complexe d'appliquer d'autres méthodes aux terrains à usage mixte de grande valeur.

Par exemple, la méthode comparative ne s'applique qu'aux bâtiments de faible hauteur et ne peut être utilisée pour les immeubles de grande hauteur, les bâtiments multifonctionnels ou les biens immobiliers industriels. Par ailleurs, la méthode du revenu ne s'applique qu'aux terres agricoles, et plus particulièrement aux terres consacrées aux cultures annuelles… De ce fait, la réglementation actuelle risque de bloquer les projets dépassant 200 milliards de VND. Or, la plupart des projets immobiliers nécessitent actuellement des investissements considérables. De plus, cette réglementation pourrait engendrer des pertes importantes pour le budget de l'État en raison de l'élargissement du champ d'application de la méthode du coefficient d'ajustement des prix fonciers…

M. Le Hoang Chau a également suggéré que le gouvernement envisage de modifier la méthode du surplus, qui est une méthode de détermination des prix fonciers consistant à soustraire les coûts totaux estimés de développement d'une parcelle ou d'une zone de terrain des recettes totales estimées de développement selon le plan d'utilisation des terres et le plan de construction détaillé approuvés par les agences d'État compétentes, au lieu de se baser « sur l'utilisation la plus efficace des terres (coefficient d'utilisation des terres, densité de construction, nombre maximal d'étages du bâtiment) » comme stipulé dans le projet.

Le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, estime que l'évaluation foncière est un domaine hautement spécialisé. Actuellement, le projet de loi ne prévoit pas suffisamment de méthodes d'évaluation. Par conséquent, il ne devrait pas détailler ces méthodes, mais simplement stipuler qu'elles doivent être mises en œuvre conformément aux normes d'évaluation vietnamiennes déjà publiées. Ces normes devraient inclure diverses méthodes d'évaluation, chacune étant décrite en détail, avec les procédures, les processus et les critères associés.

Lien source: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm