Le marché immobilier sera durable lorsque les prix des terrains se rapprocheront de leur valeur réelle.

Le Dr Tran Van Khai, vice-président de la commission de l'Assemblée nationale sur la science , la technologie et l'environnement et délégué de Ninh Binh à l'Assemblée nationale, a déclaré dans une interview accordée à un journaliste du quotidien Industrie et Commerce au sujet du contenu du projet de résolution de l'Assemblée nationale stipulant un certain nombre de mécanismes et de politiques visant à lever les difficultés et les obstacles à la mise en œuvre de la loi foncière, qui a été récemment présenté et discuté lors de la 10e session de la 15e Assemblée nationale.

La liste des prix des terrains est établie au plus près de la réalité.

Plus d'un an après la mise en œuvre de la loi foncière de 2024, de nombreuses difficultés et problèmes sont apparus ; en particulier, l'évaluation foncière constitue un obstacle majeur qui nécessite une résolution rapide. L'adoption par l'Assemblée nationale d'une résolution établissant de nouveaux mécanismes et politiques en matière d'évaluation foncière est indispensable et répond aux besoins pratiques. Qu'en pensez-vous ?

Dr Tran Van Khai : Je pense que cela est conforme à la ligne du Parti et à la loi. La politique du Parti, telle qu’exprimée dans la résolution 18-NQ/TW, stipule clairement qu’il est nécessaire d’« abolir le cadre de fixation des prix fonciers » et de mettre en place un mécanisme permettant de déterminer les prix des terrains selon les principes du marché, afin de garantir que les prix des terrains publics soient proches des prix du marché. Ce projet de résolution concrétise cette orientation en abolissant le cadre de fixation des prix fonciers et en autorisant les collectivités locales à établir des listes de prix fonciers flexibles, proches de la réalité du marché.

*Dr Tran Van Khai, vice-président du Comité des sciences, des technologies et de l'environnement*

Le projet de résolution énonce les principes d'évaluation foncière afin d'en garantir l'objectivité et la transparence. Plus précisément, l'article 6, paragraphe 1, stipule que l'évaluation foncière doit respecter les principes du marché, se conformer aux méthodes et procédures légales appropriées, garantir l'honnêteté et la transparence, et insister particulièrement sur l'exigence d'harmonisation des intérêts entre l'État, les utilisateurs du foncier et les investisseurs (point d, article 6, paragraphe 1). Ces principes constituent le fondement d'une évaluation foncière qui reflète la valeur réelle et soit cohérente avec la gestion de l'État.

Afin d'établir un barème des prix fonciers précis et réaliste, le gouvernement propose un barème pour chaque type de terrain, zone et localisation. Pour les zones disposant de cartes cadastrales numériques et de données sur les prix fonciers, un barème peut être établi pour chaque parcelle. Il s'agit d'une avancée majeure pour une tarification plus fidèle à la réalité, en remplacement de la méthode traditionnelle basée sur des prix moyens.

Le Conseil populaire provincial est chargé de fixer le barème foncier local, de le publier et de l'appliquer à compter du 1er janvier 2026. Il peut le modifier et le compléter rapidement en cas de besoin, sans être soumis à des cycles rigides. Cette décentralisation est conforme à l'esprit de la résolution 18-NQ/TW et permet aux collectivités locales d'adapter proactivement les prix fonciers aux réalités locales.

En outre, le projet de loi autorise l'utilisation de coefficients d'ajustement flexibles pour les prix fonciers. Le président du Comité populaire provincial fixera le coefficient applicable à compter du 1er janvier de chaque année et pourra le modifier en cours d'année pour chaque zone et localité si nécessaire. Ce mécanisme permet aux prix fonciers locaux de toujours refléter les prix du marché et d'éviter leur obsolescence.

Le conseil provincial d'évaluation foncière a été créé pour examiner le barème des prix et le coefficient d'ajustement, avec la participation d'organismes spécialisés, afin de garantir l'indépendance entre le service de conseil en évaluation, le conseil d'évaluation et l'autorité décisionnelle en matière de prix. Cette réglementation vise à mettre fin aux conflits d'intérêts dans l'évaluation foncière et à protéger les intérêts locaux.

Réduire le temps de déblaiement du site

L'une des avancées majeures du projet de résolution est la suppression de la procédure de détermination des « prix fonciers spécifiques » pour chaque projet lors de l'indemnisation des acquisitions foncières. Pourriez-vous nous en dire plus à ce sujet ?

Dr Tran Van Khai : L’article 3, paragraphe 6, du projet de résolution stipule que les prix des terrains servant au calcul des indemnisations lors de la récupération de terres par l’État et des terrains de réinstallation seront calculés conformément au barème des prix fonciers et au coefficient d’ajustement des prix fonciers publiés par la province. Cela simplifie la procédure et réduit considérablement le délai de déblaiement des sites par rapport à la situation antérieure.

À Ninh Binh, de nombreux projets ont accusé des retards en raison des délais d'établissement des prix fonciers nécessaires à l'élaboration des plans d'indemnisation. Grâce au nouveau mécanisme, les collectivités locales peuvent désormais appliquer immédiatement le barème foncier en vigueur (majoré de coefficients) pour calculer les indemnisations, ce qui permet d'accélérer les procédures et de réduire les risques de blocage liés à l'attente d'une évaluation foncière pour chaque dossier.

Les entreprises de Ninh Binh signalent que l'indemnisation pour le déblaiement des terrains reste problématique car le prix des terrains publics est trop bas par rapport au prix convenu. Elles doivent donc surpayer pour obtenir l'accord des parties concernées, ce qui augmente les coûts d'investissement et réduit l'efficacité des projets.

Si le gouvernement applique ce prix, les populations défavorisées protesteront et le projet sera bloqué. Le gouvernement provincial est également confronté à des difficultés : il souhaite attirer les investissements, mais craint une réaction négative de la population s’il propose des terrains à bas prix aux entreprises, ou bien il redoute de voir son budget s’effondrer s’il fixe un prix trop bas.

De toute évidence, l'évaluation foncière irréaliste est devenue un obstacle courant, freinant à la fois le développement économique et la sécurité sociale dans la région.

Percée dans la gestion des terres

Monsieur, compte tenu des retombées positives attendues du mécanisme de fixation des prix fonciers prévu dans le projet de résolution, comment envisagez-vous les changements à venir ? Par ailleurs, quelles suggestions avez-vous pour une mise en œuvre efficace et harmonieuse de cette politique ?

Dr Tran Van Khai : Des prix fonciers plus proches du marché contribuent à augmenter les recettes budgétaires (grâce à la perception des redevances d’utilisation du sol à leur juste valeur), tout en assurant une meilleure indemnisation des acquéreurs et une stabilité accrue de leur situation après l’acquisition d’un terrain. Les entreprises bénéficient également d’un processus de calcul des prix fonciers rapide et transparent, permettant une estimation précise des coûts et la réduction des risques liés à la mise en œuvre de leurs projets. À terme, le marché immobilier sera plus transparent et équitable lorsque les prix fonciers se rapprocheront de leur valeur réelle, éliminant progressivement le jeu de la surenchère et la spéculation sur les écarts de loyer.

Je salue les efforts du gouvernement pour présenter une résolution visant à lever les obstacles à l'évaluation foncière. La nouvelle réglementation, à la fois judicieuse sur le plan politique et adaptée aux réalités difficiles du terrain, promet une avancée majeure dans la gestion et l'utilisation des terres.

Pour mettre en œuvre cette politique, je recommande que le gouvernement apporte son soutien et que les collectivités locales allouent des ressources afin d'accélérer la création de cartes cadastrales numériques et de bases de données locales sur les prix fonciers. Ceci constitue le fondement de l'établissement de listes de prix fonciers détaillées pour chaque parcelle, comme le prévoit le projet de loi, garantissant ainsi une mise à jour précise des prix en fonction de la localisation et en temps réel.

Parallèlement, il est essentiel de publier le barème des prix et de recueillir des avis lors de son élaboration. Ce processus doit être transparent et impliquer la participation des particuliers et des entreprises avant sa diffusion. Cela permet d'obtenir un barème plus réaliste et de susciter un large consensus dès le départ, évitant ainsi les contestations ultérieures.

Parallèlement, il est essentiel de mettre à jour régulièrement la liste des prix et de ne pas la laisser en suspens. En conséquence, il est recommandé que le Conseil populaire et le Comité populaire provincial appliquent proactivement les réglementations autorisant l'ajustement de la liste des prix fonciers en cas de besoin. En réalité, les prix des terrains fluctuent constamment ; la province ne devrait donc pas attendre un cycle de cinq ans pour la mise à jour, mais procéder à des ajustements annuels (ou ponctuels) flexibles, selon un coefficient spécifique. Cela permet de maintenir les prix fonciers publics en adéquation avec le marché, limitant ainsi les écarts importants susceptibles de perturber les particuliers et les entreprises.

Lors de la mise en œuvre du mécanisme de calcul des indemnisations par le biais d'une grille tarifaire majorée d'un coefficient, il convient d'accorder une attention particulière au principe d'harmonisation des intérêts (tel qu'énoncé dans le projet de loi, point d, paragraphe 1, article 6). Concrètement, pour les projets où les investisseurs ont convenu de prix élevés pour la majeure partie de la superficie, si l'on applique la grille tarifaire pour la superficie restante (généralement inférieure au prix convenu), la province devrait envisager d'accorder un soutien supplémentaire aux populations concernées ou de demander à l'investisseur de compenser la différence. Cette solution flexible vise à éviter les plaintes et les litiges liés aux différences de prix d'indemnisation, en garantissant son acceptation par les citoyens, l'État et les entreprises.

De plus, il est nécessaire d'améliorer les capacités et le contrôle de l'évaluation foncière. Plus précisément, il convient de renforcer la formation des fonctionnaires et de faire appel à des consultants indépendants spécialisés pour accompagner la province dans ce processus. Parallèlement, il est indispensable de promouvoir le rôle de contrôle du Conseil populaire, du Front de la Patrie et des organisations de masse afin de garantir la conformité de l'évaluation foncière aux procédures établies et de prévenir toute irrégularité. La province devrait également mettre en place un mécanisme de retour d'information permettant aux citoyens et aux entreprises de formuler des recommandations s'ils estiment que les prix fonciers fixés sont inappropriés, afin de procéder à un ajustement rapide.

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