Attirer les investissements dans le développement urbain axé sur le transport en commun (TOD).

La construction de zones urbaines compactes selon le modèle TOD (développement axé sur les transports en commun) le long des lignes de métro et des rocades permettra à Hô Chi Minh-Ville de créer certains des pôles urbains les plus intelligents du Vietnam.

Le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville vient de publier une décision relative au plan de développement de 11 zones urbaines compactes selon le modèle TOD (développement axé sur les transports en commun) le long des lignes de métro et du périphérique 3, conformément à la résolution 98/2023/QH15. En conséquence, au cours de la période 2024-2025, le développement TOD devrait être mis en œuvre sur 9 sites le long de 3 grands projets de transport en cours : la ligne 1 du métro (Ben Thanh - Suoi Tien), la ligne 2 du métro (Ben Thanh - Tham Luong) et le périphérique 3.

Renforcer le rôle du Centre d'aménagement du territoire de la ville

Le plus grand site TOD (développement axé sur les transports en commun) s'étend sur plus de 389 hectares dans la commune de Xuan Thoi Thuong (district de Hoc Mon) et est relié à la rocade n° 3. Le plus petit site est le centre d'exposition et le centre sportif du district de Tan Binh (5,1 hectares). Ce site est destiné à un développement TOD afin d'être connecté aux lignes de métro 2 et 5. La zone environnante comprend déjà des zones résidentielles, des écoles et un marché animé.

Les autres emplacements se trouvent dans le district 10, le district de Tan Phu, la ville de Thu Duc et le district de Binh Chanh ; ils sont reliés aux lignes de métro 1, 2 et 3 et à la route périphérique 3.

Appuyant le plan de la municipalité d'Hô-Chi-Minh-Ville visant à développer onze zones urbaines compactes le long des principaux axes de transport, le Dr Pham Viet Thuan, directeur de l'Institut d' économie des ressources et de l'environnement d'Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que le modèle de développement axé sur les transports en commun (TOD) est largement mis en œuvre dans les villes modernes du monde entier, notamment en Chine, en Thaïlande et à Singapour. Ce modèle permettra d'utiliser et de développer efficacement les terrains propices à la rénovation urbaine, en créant des zones urbaines compactes et des pôles de villes intelligentes.

En fonction de la planification et de la configuration actuelle du territoire, Hô Chi Minh-Ville adopte deux approches pour la construction de villes modèles axées sur le TOD (développement orienté vers les transports en commun). Premièrement, un groupe se concentre sur la rénovation et la modernisation des zones existantes, principalement les quartiers résidentiels situés à proximité des rocades ou des lignes de métro. Deuxièmement, un autre groupe privilégie les nouveaux investissements, en construisant sur des terrains vacants, peu peuplés ou destinés à accueillir des usines et des entreprises.

Une utilisation efficace des terrains bordant la ligne 1 du métro contribuera à la création de pôles urbains intelligents à Hô Chi Minh-Ville. (Photo : HOANG TRIEU)

Le Dr Thuan a suggéré que le cœur de la gare (dans un rayon de 400 à 500 m) soit axé sur un développement urbain dense optimal. Parallèlement, la zone de transition autour de la gare (dans un rayon de 500 à 1 000 m) devrait également privilégier un développement urbain dense. Concernant plus précisément le périphérique 3, le développement urbain devrait se concentrer dans les zones adjacentes aux échangeurs, aux routes de raccordement au périphérique 3 et aux lignes secondaires.

Pour faciliter la mise en œuvre, selon le Dr Thuan, la ville d'Hô Chi Minh-Ville devrait publier les limites de planification des sites TOD (développement axé sur le transport en commun) afin d'informer le public et d'élaborer des plans d'acquisition foncière raisonnables pour des modèles conformes aux plans approuvés.

« La charge de travail liée à l'indemnisation et à l'acquisition de terrains pour le développement urbain axé sur les transports en commun (TOD) est considérable. Conformément à la loi foncière de 2024, et afin d'alléger la charge pesant sur l'organisme public chargé de la gestion, le Département des ressources naturelles et de l'environnement, la ville d'Hô-Chi-Minh-Ville doit renforcer le rôle de son Centre d'aménagement du territoire pour soutenir le plan TOD. Si ce plan est mis en œuvre efficacement et dans la bonne direction, il permettra à Hô-Chi-Minh-Ville de créer de véritables zones urbaines intelligentes, autrement dit des pôles urbains intelligents dotés des liaisons de transport les plus performantes du Vietnam », a commenté le Dr Thuan.

Une bonne planification attire les investisseurs.

Pour mobiliser les ressources nécessaires au développement axé sur les transports en commun (TOD), le Dr Pham Tran Hai, de l'Institut de recherche sur le développement de Hô Chi Minh-Ville, a abordé la question de l'organisation spatiale, et plus précisément le réaménagement du foncier dans les zones TOD. Il préconise ainsi de réorganiser l'espace autour des stations de métro et d'inciter les résidents à céder leurs terrains aux projets TOD en tant qu'investisseurs. En fonction de la superficie et de la localisation du terrain cédé, une compensation sera calculée et versée aux résidents sous forme de terrain ou de surface constructible. « Ce modèle est préconisé par les organisations internationales, notamment dans les pays confrontés à des difficultés d'acquisition foncière », a déclaré le Dr Hai.

Concernant les politiques publiques, le Dr Hai a suggéré de réglementer la plus-value foncière, notamment les taxes d'amélioration (applicables aux propriétés existantes dans les zones TOD), les taxes d'aménagement (pour les projets dans les zones TOD) et le transfert des droits de développement spatial (pour les terrains situés dans les zones TOD). Pour ce faire, il est nécessaire d'améliorer le cadre juridique de ces politiques, en particulier en réajustant la réglementation foncière de l'article 219 de la loi foncière de 2024 relative à la contribution aux droits d'utilisation des sols et à l'ajustement foncier, ou encore la réglementation relative à la vente des droits de développement spatial en cas d'augmentation de la surface de plancher.

Lors d'une réunion entre le Département des transports de Hô Chi Minh-Ville et les autorités locales concernant la mise en œuvre du projet TOD (Développement axé sur les transports en commun) en 2023, un représentant du Comité populaire du district de Nha Be a partagé son expérience en matière d'acquisition et de vente aux enchères de terrains sur la rue Nguyen Huu Tho. Bien qu'il ne s'agisse pas d'un projet TOD à proprement parler, la rue Nguyen Huu Tho présente des caractéristiques similaires à celles d'un projet où le gouvernement alloue un budget à la construction d'une route, puis acquiert des terrains le long de son tracé en vue de leur vente aux enchères et de leur réinvestissement dans les infrastructures de transport. Par conséquent, selon le représentant du district de Nha Be, pour une mise en œuvre efficace du TOD pour les lignes 1 et 2 du métro et le périphérique 3, les autorités d'urbanisme doivent faire preuve de souplesse et privilégier des critères généraux, en évitant les détails superflus afin de faciliter les ventes aux enchères de terrains et d'attirer les investisseurs sans brider leurs idées.

« Lors de la planification, il nous suffit de définir des objectifs précis pour les espaces verts, les zones commerciales, les routes, etc. Sur cette base, les investisseurs peuvent proposer leurs propres idées et projets de construction, ce qui sera plus efficace que si l’État les mettait en œuvre », a ajouté le représentant du district de Nha Be.

Certaines localités traversées par la ligne 2 du métro, comme le district de Tan Binh, ont indiqué que lors des appels d'offres et des ventes aux enchères destinés aux investisseurs, ces derniers demandent souvent des ajustements afin de revoir à la hausse les objectifs fixés. Par conséquent, lors de la mise en œuvre du plan, il convient de fixer des objectifs aussi ambitieux que possible, tout en proposant des conditions attractives pour séduire les investisseurs.

11 villes modèles TOD

Selon le plan, de 2026 à 2028, Ho Chi Minh-Ville continuera de mettre en œuvre deux zones TOD (développement axé sur le transport en commun) dans la commune de Tan Hiep (district de Hoc Mon) le long de la route périphérique 3 et dans la zone autour de la gare de Tan Kien (district de Binh Chanh), reliées à la ligne de métro prolongée 3 et à la ligne ferroviaire Ho Chi Minh-Ville - Can Tho .

Avec 9 zones urbaines TOD dans la phase 1, les limites, la planification et le statut juridique des terrains seront déterminés au cours des deuxième et troisième trimestres de 2025. Par la suite, la planification sera ajustée au cours des deuxième et quatrième trimestres de 2025, et le processus de sélection des investisseurs sera achevé début 2026.

Source : https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm