Les prix des terrains chutent fortement, mais personne n'achète.
« En 2021, j'ai acheté 3 hectares de terrain dans le district de Dak Song, province de Dak Nong, pour 4,5 milliards de VND, mais maintenant je les vends à plus de 3 milliards de VND et personne ne les achète », a déclaré M. Tran Van Quang, un investisseur du district 3 de Hô Chi Minh-Ville.
D'après M. Quang, à cette époque, ses amis s'invitaient souvent à acheter des terres agricoles pour investir, car beaucoup souhaitaient « quitter la ville pour la forêt ». C'est pourquoi il a acheté des terres à Dak Nong, en prévision du moment opportun.
En 2023, constatant les signes de déclin économique , il décida de vendre le terrain pour récupérer son capital, mais plus d'un an après, il ne l'avait toujours pas vendu.
« J’ai baissé le prix de 30 %, mais je n’ai toujours pas trouvé d’acheteur. Ma famille subit également de fortes pressions en raison des taux d’intérêt élevés et de la baisse de nos revenus. Si le terrain ne se vend pas, les difficultés ne feront que s’aggraver », a confié M. Quang.
M. Quang, un investisseur de Hô Chi Minh-Ville, a accepté une perte de 30 %, mais n'a toujours pas pu vendre les terres agricoles qu'il avait achetées en 2021. (Photo : D.V)
M. Quang fait partie des nombreux investisseurs qui ne peuvent pas se défaire de leurs actions pendant cette période. Ceux qui ne parviennent pas à surfer sur la vague à temps devront attendre la suivante et, en attendant, faire face à des difficultés financières.
Selon VTC News, de nombreux investisseurs à Hô Chi Minh-Ville vendent des terrains agricoles à Lam Dong, Binh Phuoc, Dak Nong et Dak Lak avec une réduction de 10 à 30 %. Le prix des terrains varie de 4 à 15 milliards de dongs, selon la localisation et la superficie. Cependant, très peu d'investisseurs trouvent preneur actuellement. La plupart des acheteurs souhaitent négocier le prix et ne sont pas pressés de payer.
La tendance à « quitter la ville pour la forêt » s'est accentuée pendant la pandémie de COVID-19, entraînant une forte hausse des prix des terres agricoles et des terres forestières de production dans des régions telles que Lam Dong, Binh Phuoc, Dak Nong et Dak Lak.
Entre 2020 et 2021, les prix des terres agricoles dans ces provinces ont été multipliés par 4 ou 5 par rapport à la normale, incitant de nombreux investisseurs de Hô Chi Minh-Ville à se précipiter dans le « marché ».
À cette époque, le prix d'un hectare de terrain dans les provinces de Dak Nong et Dak Lak, qui avoisinait les 300 à 400 millions de VND, a soudainement grimpé à 1,2 à 1,5 milliard de VND l'hectare en seulement 5 à 6 mois. Les prix des terrains à Binh Phuoc et Lam Dong ont également explosé, doublant voire triplant, suite à l'arrivée sur le marché de nombreuses agences immobilières de Hô Chi Minh-Ville.
Les spéculateurs et les agents immobiliers se livrent une concurrence féroce pour faire grimper les prix, profitant de la demande accrue de terrains. Cependant, une fois l'euphorie retombée, certains investisseurs s'enrichissent, tandis que d'autres font faillite, trop lents à la détente et incapables de vendre leurs biens.
De nombreux terrains à Dak Lak sont proposés à la vente à bas prix. (Photo : D.V.)
Une leçon coûteuse pour les investisseurs
M. Le Van Long, représentant d'une agence immobilière de la ville de Thu Duc, a indiqué que l'exode rural vers la campagne s'est ralenti. De nombreux investisseurs revendent les terrains acquis entre 2018 et 2021. Cependant, ces reventes s'accompagnent souvent de pertes importantes.
M. Long a expliqué que lorsqu'on parle de « tendance » pour « la campagne », elle ne dure que très peu de temps. Il est important que les investisseurs et les particuliers se souviennent que le marché des terres agricoles est principalement composé de courtiers fonciers locaux ou de petits spéculateurs. Ces groupes, qui opèrent localement et de manière temporaire, sont prêts à gonfler les prix de façon continue pour créer une véritable frénésie foncière. Une fois l'euphorie retombée, les principaux perdants restent les investisseurs.
M. Nguyen Hoang, expert immobilier à Hô Chi Minh-Ville, a constaté que l'exode rural vers la forêt est en baisse depuis fin 2021. De nombreux investisseurs se montrent désormais désabusés, et les formules de séjours chez l'habitant ou à la ferme peinent à rencontrer le succès. Ce constat est d'autant plus compréhensible que la faisabilité du projet n'est pas suffisamment étudiée.
« Dans les Hauts Plateaux du Centre, de nombreuses terres agricoles sont morcelées en petites parcelles de 100 à 200 mètres carrés. Les investisseurs, peu vigilants, se précipitent sur ces parcelles en raison de leur prix attractif, sans se rendre compte que les acheteurs ne sont pas prêts à dépenser des milliards pour acquérir de si petites surfaces et que la liquidité du marché est faible. Par ailleurs, de nombreuses grandes parcelles, à prix abordables, sont situées dans des zones reculées et isolées, difficiles d'accès et dépourvues de commodités, ce qui explique la pénurie d'acquéreurs », a déclaré M. Hoang.
M. Hoang a expliqué que malgré la grande superficie du terrain et son prix abordable, sans plan d'affaires clair, les investisseurs risquent de perdre beaucoup d'argent s'ils ne parviennent pas à écouler rapidement leurs actifs ou s'ils n'ont pas de stratégie financière précise. C'est d'ailleurs ce qui cause la perte de nombreux investisseurs aujourd'hui.
Selon M. Hoang, lorsque les investisseurs ne parviennent pas à suivre le rythme, ils sont contraints de conserver leurs terrains pendant une longue période, ce qui engendre des frais et des intérêts. De fait, nombre d'investisseurs ayant acquis des terrains à Lam Dong se retrouvent souvent dans l'incapacité de vendre leurs produits pendant une longue période.
Selon M. Hoang, actuellement, si les investisseurs parviennent à limiter leurs pertes à 30-40 % et à vendre leurs terrains, ils peuvent également s'estimer chanceux.
M. Hoang estime que les investisseurs et les personnes qui souhaitent « quitter la ville pour la forêt » devraient avoir un plan précis pour leur terrain, qui doit être un projet détaillé et clair assorti de risques identifiés.
Lorsqu'on souhaite créer une maison d'hôtes ou une ferme-auberge, il est indispensable d'avoir un plan précis. Ce plan doit notamment préciser les cultures et les élevages, le coût de l'aménagement du terrain, les coûts de construction, ainsi que les frais d'exploitation et d'entretien. Le terrain doit également être facilement accessible par les transports et proche des commodités essentielles telles que les commerces, les hôpitaux et les écoles.
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