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| Les prêts immobiliers sont de plus en plus réglementés. |
Les entreprises immobilières se plaignent amèrement de la difficulté à obtenir des prêts.
M. Nguyen Quoc Hiep, président du conseil d'administration de Global Real Estate Joint Stock Company et président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs du bâtiment (VACC), a déclaré que les principales banques (dont les quatre plus importantes) refusent d'accorder des crédits pour de nouveaux projets, ou se montrent très sélectives quant aux projets situés à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville. Face à ces difficultés de financement qui empêchent les entreprises de mener à bien leurs projets, l'année 2026 devrait être extrêmement turbulente pour le marché immobilier.
De nombreuses autres entreprises ont également signalé que les difficultés d'accès au crédit ne touchent pas seulement les projets immobiliers commerciaux haut de gamme, mais tous les segments, y compris le logement social. Selon les acteurs du secteur du logement social, les banques refusent poliment d'accorder des prêts dans le cadre du programme de prêts au logement social de 145 000 milliards de VND, car le taux d'intérêt est trop bas (6,1 % par an), alors que les taux d'intérêt sur les dépôts du marché ont atteint 7 à 8 % par an, ce qui signifie que les banques subiraient des pertes en accordant ces prêts.
Actuellement, moins de 5 % du programme de crédits de 145 000 milliards de VND destiné aux prêts au logement social a été décaissé, trois ans après sa mise en œuvre. Par ailleurs, le décaissement des crédits destinés aux jeunes de moins de 35 ans reste également limité.
Selon Mme Ha Thu Giang, directrice du Département du crédit aux secteurs économiques (Banque d'État du Vietnam), le montant des décaissements du programme de prêts aux jeunes de moins de 35 ans a atteint environ 9 600 milliards de VND (soit une augmentation d'environ 2 000 milliards de VND par rapport à fin 2025), dont 8 100 milliards de VND pour les investisseurs dans 53 projets et environ 1 500 milliards de VND pour les acquéreurs de logements dans 36 projets. Le montant des décaissements de prêts aux jeunes de moins de 35 ans pour l'acquisition de logements sociaux s'est élevé à environ 259 milliards de VND.
Bien que les banques commerciales affirment ne pas restreindre les conditions d'octroi de crédit immobilier et continuent de financer des projets de qualité, leurs capitaux limités et leurs plafonds de crédit trimestriels les contraignent à une allocation des fonds extrêmement prudente. Par conséquent, hormis les projets « occultes », les capitaux seront concentrés dans des secteurs prioritaires et hautement sécurisés afin de s'assurer les faveurs des autorités de régulation.
Selon l'économiste Le Xuan Nghia, le marché immobilier est cyclique, mais à long terme, il ne présente aucun risque et est même très sûr car il est étroitement lié aux opérations bancaires. La majorité des garanties des banques étant constituées de biens immobiliers, les prix de l'immobilier ont peu de chances de chuter brutalement.
Cet expert a également fait valoir que l'immobilier est un secteur à fort effet d'entraînement et a suggéré que la Banque d'État du Vietnam poursuive ses politiques d'injection de capitaux sur ce marché afin d'en assurer le bon fonctionnement. Le gouvernement devrait, quant à lui, maîtriser la hausse des prix plutôt que de restreindre l'accès au crédit pour ce secteur.
Les capitaux continuent d'affluer fortement vers l'immobilier.
Alors que les entreprises immobilières se plaignent des difficultés d'accès au capital, de nombreux experts et représentants de l'Assemblée nationale soulignent qu'en réalité, le crédit bancaire se dirige toujours principalement vers l'immobilier, ce qui entraîne de nombreuses conséquences négatives pour l'économie.
Selon M. Nguyen Ngoc Bau, PDG de Wigroup, au premier trimestre 2026, le crédit commercial et industriel a eu tendance à diminuer, tandis que les investissements dans l'immobilier et la construction sont restés importants. Bien que les données montrent que le crédit agricole a continué de progresser de manière satisfaisante, parallèlement au crédit immobilier, la possibilité que ces fonds soient utilisés de manière frauduleuse (emprunts destinés à l'acquisition de terres agricoles, mais en réalité investissements dans l'immobilier agricole) ne peut être exclue.
Cet expert soutient que les carences de la structure du crédit sont à l'origine des tensions persistantes sur la liquidité du système bancaire, ainsi que de l'instabilité des taux d'intérêt. Par conséquent, les mesures de soutien à la liquidité de la Banque d'État du Vietnam (via les opérations d'open market) ne traitent que les symptômes, et non la cause profonde du problème.
Les rapports financiers des banques en 2025 montrent que, dans de nombreux établissements, les prêts immobiliers représentent entre 30 et 50 % du total des encours de prêts immobiliers. Ce chiffre est toutefois incomplet, car dans de nombreuses banques, les prêts personnels destinés à l'acquisition d'une résidence principale ne sont pas intégralement inclus dans le total des crédits immobiliers.
Par conséquent, sur le papier, le crédit immobilier représente environ 23 à 25 % du total des prêts en cours dans l'ensemble du système, mais le chiffre réel est probablement bien plus élevé. Lorsque plus d'un quart du crédit de l'économie est alloué à l'immobilier, l'accès au capital pour les autres secteurs se trouve naturellement restreint. C'est également la raison pour laquelle les entreprises manufacturières sont en difficulté.
Selon les données de la Chambre de commerce et d'industrie du Vietnam (VCCI), parmi les 500 plus grandes entreprises privées du Vietnam, plus de 50 % des revenus proviennent de la finance et de l'immobilier, tandis que l'industrie de transformation et de fabrication représente une faible proportion.
D'après les experts économiques, en théorie, il est nécessaire de restreindre l'accès au crédit pour l'immobilier de luxe et de privilégier les prêts aux projets de logements sociaux et abordables. Cependant, en pratique, cela s'avère très difficile car de nombreuses banques ciblent en priorité le segment de l'immobilier haut de gamme. Si cette situation perdure, les risques pour l'économie s'accroîtront.
S'exprimant lors de la session de débat socio-économique de l'Assemblée nationale en début de semaine, le député Le Hoang Anh (Gia Lai) a fait part de sa vive inquiétude à ce sujet. Selon lui, au Vietnam, la majeure partie des crédits est allouée à la spéculation immobilière, ce qui fait flamber les prix des logements et rend l'accès à la propriété impossible pour les jeunes, même après trente ans de dur labeur.
D'après les données présentées par le délégué Hoang Anh, l'encours des crédits des 35 banques commerciales révèle une augmentation de 132 % des prêts immobiliers en quatre ans, passant de 1 955 000 milliards de VND en 2021 à 4 541 000 milliards de VND en 2025, soit 2,4 fois le taux de croissance des crédits industriels. En 2025, le volume des crédits immobiliers est 1,81 fois supérieur à celui des crédits industriels et 5,3 fois supérieur à celui des crédits agricoles, forestiers et halieutiques.
Par ailleurs, l'immobilier et la construction représentent à eux seuls 27,4 % du crédit total du système. Ce qui préoccupe particulièrement M. Hoang Anh, c'est que pour la seule période 2024-2025, le crédit immobilier devrait bondir de 37,6 %, tandis que le crédit industriel n'augmentera que de 9,4 %. Affirmant qu'une part importante du crédit est « immobilisée » dans l'immobilier, le député Hoang Anh a proposé que le gouvernement contrôle le crédit immobilier spéculatif par le biais des mécanismes du marché, en évitant toute intervention administrative.
Par ailleurs, le professeur agrégé Nguyen Huu Huan, vice-président de l'Agence exécutive du Centre financier international de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que la demande de capitaux pour la croissance est considérable, tandis que les capitaux disponibles sont limités. De ce fait, les banques doivent prioriser l'allocation de capitaux aux secteurs prioritaires.
Dans ce contexte, les experts recommandent aux entreprises, et pas seulement aux entreprises immobilières, de diversifier leurs sources de financement et de réduire leur dépendance au crédit bancaire. M. Huan prévoit que le Centre financier international de Hô Chi Minh-Ville constituera une nouvelle source de financement pour l'économie et les entreprises du secteur immobilier. Cet expert suggère que la tokenisation d'actifs réels pour lever des capitaux représente une approche novatrice que les entreprises immobilières devraient envisager.
— Dr Can Van Luc, membre du Conseil consultatif du Premier ministre
Le secteur de la construction et de l'immobilier représente environ 10 % du PIB du pays, soit son niveau le plus élevé depuis neuf ans, et a des répercussions sur de nombreux autres secteurs économiques. Toutefois, la dépendance excessive des entreprises immobilières au crédit bancaire engendre des risques importants, tant pour ces entreprises que pour le système financier.
En 2025, le crédit immobilier devrait croître à un rythme plus rapide que le taux de croissance économique global (22 %), le crédit aux entreprises immobilières augmentant de 28 % et représentant actuellement environ 44 % du total des prêts immobiliers.
Avec un contrôle plus strict du crédit immobilier, l'accès des entreprises au capital risque de se restreindre de plus en plus. Sans compter que le coût des emprunts est en hausse.
Pour réduire leur dépendance au crédit bancaire, les entreprises immobilières doivent diversifier leurs sources de financement, notamment par le biais d'obligations d'entreprises, d'investissements directs étrangers et de fonds d'investissement immobilier. Le gouvernement doit également mettre en œuvre rapidement le Fonds national du logement et les fonds locaux de logement.
Les entreprises immobilières doivent elles-mêmes prendre conscience de la nécessité de restructurer leurs activités, de maîtriser les risques liés à leurs flux de trésorerie et de limiter la diversification de leurs investissements. Un équilibre entre les différentes sources de financement – crédits, obligations, actions et investissements internationaux – leur permettra de mieux résister aux fluctuations du marché.
Source : https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html
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