נדל"ן 2025: הזדמנויות פורצות דרך בעידן החדש

שנת 2025 צפויה להיות אבן דרך חשובה עבור שוק הנדל"ן של וייטנאם, כאשר הוא יאחד תנאים נוחים רבים, החל ממסגרת משפטית מסונכרנת, מקרו-כלכלה יציבה ועד למדיניות תמיכה חזקה. עם חזרת אמון השוק, ההיצע והביקוש גדלו, ויצרו את היסודות למחזור צמיחה חדש שיימשך עד 2030.

בהאנוי , דיור הופך לאחת הדאגות הגדולות ביותר עבור אנשים, במיוחד אלו עם הכנסה ממוצעת. למרות ששוק הנדל"ן בבירה צומח, בעלות על בית עדיין רחוקה מהישג ידם של משפחות רבות.

גב' טראן מאי הואה (בת 34, מפו טו ) עובדת כיום בחברת מדיה בהאנוי. למרות ששכרה הממוצע הוא כ-15-20 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, גב' הואה אמרה שלמרות חישובים מדוקדקים, היא עדיין לא יודעת מתי תוכל לרכוש בית בהאנוי.

"יוקר המחיה בהאנוי מגוון מאוד, כמעט בכל פעם שאני יוצאת אני צריכה להוציא כסף. למרות שאני חוסכת כמה שיותר, אני יכולה לחסוך רק כ-6-7 מיליון דונג וייט לחודש, שווה ערך לכמעט 100 מיליון דונג וייט לשנה. בינתיים, עם הסכום הנוכחי של 3 מיליארד דונג וייט, קניית דירה במרכז העיר האנוי עדיין לא קלה", שיתפה.

לא רק גב' הואה, אלא גם משפחות צעירות רבות בהאנוי מתקשות בבעיית "ההתיישבות" בהקשר של עליית מחירי הנדל"ן. מר בוי מין דוק (בן 29, מתאי נגוין ) עם אשתו וילדיו שוכרים כעת דירה קטנה בהאנוי.

כשהחלו לחפש רכישת בית, מר דוק ואשתו היו מבולבלים משום שבעוד שהכנסתם נותרה זהה במשך שנים רבות, מחירי הבתים בהאנוי זינקו תוך זמן קצר. מר דוק אמר שעם סכום הכסף שחסכו בכל חודש לאחר ניכוי הוצאות מחיה, היה להם קשה מאוד לקנות בית, אפילו בפרברים.

מחקר שנערך לאחרונה בבטדונגסאן מראה גם כי קצב עליית מחירי הדיור בווייטנאם עולה בהרבה על ההכנסה ועובדים, ללא קשר לגיל, מתקשים לגשת אליה. באופן ספציפי, צמיחת מחירי הדיור בווייטנאם בחמש השנים האחרונות הגיעה ל-59%, כאשר מחיר הבית הממוצע בהאנוי עומד כיום על 61 מיליון וינד וייטנאמי למטר מרובע ובהו צ'י מין סיטי עומד על 57 מיליון וינד וייטנאמי למטר מרובע. ההכנסה הממוצעת של עובד וייטנאמי לחודש עומדת על כ-7.5 מיליון וינד וייטנאמי, עלייה של 7% בשנה.

לפי באטדונגסאן, אם משווים את השכר הממוצע למחיר הבית, עובד בשנות ה-30 לחייו יבזבז כ-25.8 שנות הכנסה על רכישת דירה (60 מ"ר) תמורת כ-3 מיליארד וונד, בתנאי של ריבית גיוס של 4.5%.

מר נגוין ואן דין - יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), שיתף כי 2024 היא שנה מכרעת, שתיצור בסיס שיניע את שוק הנדל"ן הווייטנאמי בשנת 2025 להיכנס לעידן חדש.

ברבעון הראשון של 2024, השוק קיבל בברכה מספר רב של מתווכי נדל"ן וזירות מסחר בנדל"ן שחזרו "להפעיל" את השוק כאשר משקיעים החלו להפעיל את יישום סדרה של פרויקטים בקנה מידה הולך וגדל. חלק מהפרויקטים עם התקדמות טובה ביישום קיבלו רשמית פיקדונות. פרויקטים שנפתחו לאחרונה, החל ממוצרי קרקע, בתים טוריים, וילות, דירות וכו', רשמו כולם צמיחה טובה בריביות, בעסקאות ובמחירי המכירה הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני.

ברבעון השני של 2024, תנופת ההתאוששות של שוק הנדל"ן המשיכה להישמר, כאשר ההיצע ונפח העסקאות ברבעון צמחו בצורה חזקה, בהתאמה פי 3 וכמעט פי 4 בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023. בפרט, מידע על חוק המקרקעין משנת 2024, חוק הדיור משנת 2023, חוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 וסעיף 2, סעיף 209 לחוק מוסדות האשראי ייכנסו לתוקף 5 חודשים מוקדם יותר, מה שיגביר עוד יותר את האמון בקרב גופים הפועלים בתחום הנדל"ן להיות "מוכנים להיכנס מחדש למשחק".

עד הרבעון השלישי של 2024, תקנות חוקיות בנוגע לעסקי דיור, קרקעות ונדל"ן "נלחצו" רשמית להיכנס לתוקף, ובכך ביטלו את המנטליות של "לפני שעת G" בכל השוק. השוק גם החל לרשום סימנים של "התחממות" עם סיפור מכירות פומביות של קרקעות באזורי פרברי האנוי "לוהטות" מתמיד. את חום השוק מוביל גם פלח הדירות, כאשר המחירים עולים בהתמדה, וקובעים רמות חדשות הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני.

עד הרבעון האחרון של השנה, עקב "התחממות" השוק, משקיעי נדל"ן רבים שינו את תוכניותיהם, "השיקו" מוצרים מוקדם מהצפוי, עם פוליסות מועדפות רבות, מה שסייע להיצע הדיור "לעלות" על התחזיות.

בהערכה כללית של שוק הנדל"ן בשנת 2025, אישר פרופסור חבר, ד"ר טראן קים צ'ונג - סגן מנהל לשעבר של המכון המרכזי לניהול כלכלי ומחקר, כי שוק הנדל"ן הוייטנאמי יתמודד עם 5 סיכונים עיקריים, ביניהם: סיכונים בינלאומיים; סיכונים מקרו-כלכליים; סיכוני מדיניות ומנגנונים; סיכוני שוק; סיכוני שותפים, אולם סיכונים אלה יצומצמו.

בהקשר זה, מומחה זה נותן 3 תרחישים לשוק הנדל"ן השנה.

בהתאם לכך, התרחיש הנייטרלי, שבו השוק מראה סימני התחממות אך לא בצורה חזקה - הוא התרחיש הסביר והברור ביותר בהקשר של סוף 2024.

התרחיש החיובי, השוק פורח, כל הסגמנטים צומחים חזק - עם זאת, תרחיש זה מאוד לא סביר שיקרה.

התרחיש הגרוע ביותר, זה שאף אחד לא רוצה וסביר להניח שלא יקרה, הוא שוק דובי; עם זאת, זה עדיין יכול לקרות אם יתעוררו גורמים חיצוניים בכלכלה.

לנוכח ההשפעות השליליות על שוק הנדל"ן, פרופסור חבר ד"ר טראן קים צ'ונג המליץ ​​להמשיך לקדם את מיסוד הסוגיות הקשורות לשוק הנדל"ן, ובמיוחד כלי מס ומכשירים פיננסיים נגזרים.

במקביל, יש להעביר בדחיפות את חוק מס הנדל"ן. בנוסף, יש לממש וליישם מנגנונים, כגון החזרת קרקעות הסמוכות לעבודות תשתית למכירה פומבית, בנייה לפי תכנון ליצירת הון לפיתוח תשתיות. יש לסנכרן את התכנון בפרובינציות ובערים המנוהלות באופן מרכזי, הדבר החשוב ביותר הוא לסנכרן את התכנון ולהציב אותו על מפת חלקות הקרקע...

שנת 2025 צפויה להיות אבן דרך חשובה בשוק הנדל"ן.

גב' דו טי תו האנג, מנהלת בכירה במחלקת הייעוץ והמחקר בסאבילס האנוי, ציינה בפני לאו דונג כי עם כניסתה לשנת 2025, לשוק הנדל"ן יש מסגרת משפטית בסיסית, הכוללת את חוק המקרקעין 2024, חוק הדיור 2023, חוק עסקי הנדל"ן 2023; מסמכים מנחים; רשימת מחירי קרקעות פורסמה ויושמה לשנת 2025 עבור ערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי.

שוק הנדל"ן בשנת 2025 ייכנס למחזור פיתוח חדש. בשוק בהאנוי, פלח הדירות למכירה ימשיך להיות המוביל בשוק. מחיר המכירה בשוק הראשוני צפוי לעלות עוד יותר במחצית הראשונה של השנה, מכיוון שפלח הדירות הבינוניות-יוקרתיות עדיין מהווה את רוב שוק זה. בנוסף, השוק המשני יחווה האטה במחירים.

מר טראן ואן בין, סגן נשיא ומזכיר כללי של איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, אמר כי על מנת ששוק הנדל"ן הווייטנאמי בשנת 2025 יתפתח בכיוון בטוח, בריא ובר קיימא, על המשקיעים להבטיח שהמחירים מתאימים לכוח הקנייה של השוק, במקום להתמקד ברווחים לטווח קצר.

מר בין הדגיש כי מגזר הנדל"ן למגורים עדיין יוביל את תהליך ההתאוששות בשנת 2025, אך עדיין קיימים גורמים שליליים רבים כגון היצע מקומי חלש, מחירי מכירה בערים גדולות, במיוחד בהאנוי, שקובעים באופן מתמיד רמות גבוהות חדשות; מחסור חמור בדיור בר השגה... היצע הדיור הציבורי לא יכול "לפרוץ" בטווח הקצר, אך מידע חיובי על מגזר זה הוסיף במידה מסוימת את הביטחון בקרב קוני הבתים בשנת 2025.

לדברי סגן הנשיא והמזכיר הכללי של איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, שוק הנדל"ן המסחרי ישמור על צמיחה יציבה בשנת 2025 עם תמיכה חשובה מהביקוש להון השקעות זר, אשר גדל בהתמדה בכיוון סלקטיבי.

מר נגוין קווק אן - מומחה נדל"ן - הצהיר כי מהרבעון הרביעי של 2024 ועד לרבעון השני של 2025 היא התקופה בה השוק נכנס לשלב קונסולידציה. משקיעים הולכים וגוברים בהדרגה בסיכויי הפיתוח של ענף הנדל"ן. תחום הדירות יוותר כעת על מעמדו המרכזי לטובת בתים פרטיים ובתים דו-משפחתיים.

לאחר תקופה זו, השוק ייכנס לתקופת התאוששות, שצפויה להתחיל מהרבעון השני של 2025 עד הרבעון הרביעי של 2025. בשלב זה, משקיעים לא ישימו עוד דגש רב מדי על מחיר המכירה וגורמים משפטיים כמו בתקופה שבה השוק היה קודר. במקום זאת, הפוטנציאל לעליית מחירים הוא המפתח להחלטה להוציא כסף. לכן, גם מגזרים רווחיים כמו קרקעות ווילות בפרויקטים זוכים לתשומת לב מיוחדת מצד משקיעים.

מר פאם דוק טואן, המנהל הכללי של EZ Vietnam Real Estate Investment and Development JSC, ציין כי מעולם לא הייתה לעסקי הנדל"ן השקפה אופטימית ואמון כה חזק בשוק כמו בשנת 2025.

לדברי מר טואן, הנחישות בניהול הפיתוח הכלכלי מהרמה הגבוהה ביותר, יחד עם סדרה של החלטות וצווים שהונפקו לקידום שוק הנדל"ן בפרט והכלכלה בכלל, יצרו תנאים חיוביים לפיתוח בר-קיימא של מגזר זה.

Laodong.vn

מקור: https://laodong.vn/emagazine/bat-dong-san-2025-co-hoi-but-pha-trong-ky-nguyen-moi-1447959.ldo