נדל"ן נופש מתאושש, האם עלינו להשקיע כדי "לתפוס את הגל"?

שוק הנדל"ן של אתרי הנופש מראה סימנים ברורים של התאוששות, משקיעים רבים תוהים האם כדאי להם להשקיע בתקופה זו?

על פי דו"ח שוק הנדל"ן בווייטנאם ברבעון השלישי של 2025 של המכון הווייטנאמי לחקר והערכת שוק הנדל"ן (VARS IRE), מגזר התיירות - נדל"ן אתרי נופש ממשיך להראות סימנים חיוביים לאחר תקופה ארוכה של קיפאון.

מומחי VARS IRE אמרו כי השיפור בשוק ברבעון השלישי לא היה מקרי אלא נבע מהדהוד של גורמים בסיסיים רבים. כלומר, סדרה של פרויקטים בקנה מידה גדול אושרו לאחר תקופה ארוכה של קיפאון משפטי.

בנוסף, רמת הריבית ירדה, מה שיצר תנאים לחזרת הון זול לענף הנדל"ן, במיוחד עבור משקיעים לטווח ארוך.

גם תעשיית התיירות של וייטנאם מתאוששת בחוזקה. מספר המבקרים הבינלאומיים בתשעת החודשים הראשונים של השנה הגיע לשיא חדש, ועבר בהרבה את התקופה שלפני המגפה, הודות למדיניות הפטור מוויזות... זוהי "דחיפה" חשובה, היוצרת ביקוש ממשי לשוק הנופש.

יחד עם זאת, מערכת תשתית התחבורה הושקעה רבות עם סדרה של כבישים מהירים, שדות תעופה ונמלי ים חדשים שנכנסו לפעילות, המסייעים לקיצור זמני הנסיעה בין מרכזי תיירות, ובכך מגדילים את היכולת לנצל ולהפעיל פרויקטים של אתרי נופש.

בהתייחסו לעתיד תחום הנדל"ן של אתרי נופש, אמר איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) כי זהו תחום בעל פוטנציאל רב. " בתקופה הקרובה, יחד עם ההתאוששות החזקה של תעשיית התיירות והזדמנויות פתוחות יותר מהמסדרון המשפטי, נדל"ן של אתרי נופש יעבור שינויים משמעותיים ", ניבאה VARS.

לנדל"ן של נופש עדיין יש פוטנציאל פיתוח רב. (תמונה להמחשה)

מר לה דין צ'ונג, המנכ"ל של SGO Homes, ציין גם שורה של גורמים חיוביים המשפיעים על קצב ההתאוששות של נדל"ן הנופש, ביניהם: הכלכלה צומחת; מספר התיירים, במיוחד תיירים בינלאומיים, גדל בחדות; הממשלה מיישמת באופן פעיל צעדים להשגת המטרה של הפיכת התיירות למגזר כלכלי מרכזי עד 2030; סוגיות משפטיות הקשורות לדירות נופש ווילות נופש נפתרות.

עם זאת, לדברי מר צ'ונג, לקוחות נוטים להיות זהירים יותר ויותר בחיפוש מידע ובחירת פרויקטים. העסקאות מרוכזות בעיקר בפרויקטים במחירים סבירים, מוצרי נופש לבעלות לטווח ארוך המשרתים את מטרת השהייה באזורים עם התאוששות תיירותית חזקה.

מר מאורו גספרוטי, מנהל בכיר במלונות סאבילס דרום מזרח אסיה, שותף לאותה דעה, ציין: "הצפוי שיותר ממחצית אוכלוסיית וייטנאם תצטרף למעמד הביניים עד שנת 2035, עם הכנסה ויכולת צריכה גבוהות יותר. בהתאם לתנופת הצמיחה של שוק התיירות הבינלאומי לווייטנאם, צפויה תעשיית התיירות המקומית ואתרי הנופש להמשיך להתפתח בחוזקה, ולהניח את היסודות לסוגים רבים אחרים של מלונות, כולל מלונות לייף סטייל ומלונות עם שירותים נבחרים."

באופן דומה, לדברי גב' אויאן נגוין, סגנית מנהלת מלונות סאבילס, עליית מעמד הביניים בווייטנאם, במיוחד בקרב הדור הצעיר, הגבירה את פעילות התיירות. על מנת לנצל את הפוטנציאל של קבוצת לקוחות זו, מפעילי מלונות מתמקדים בקידום מותגים מתאימים כדי לענות על ביקוש השוק.

נכון לעכשיו, בווייטנאם יש 21 פרויקטים של מגורים ממותגים הפועלים, המדורגים במקום השני בדרום מזרח אסיה אחרי תאילנד, ונמצאים בין 10 הפרויקטים המובילים בעולם מבחינת היצע הפיתוח. עובדה זו מראה שווייטנאם היא נקודה חמה באזור בתחום זה.

" ניתן לראות שהתאוששות תעשיית הנופש של וייטנאם אינה רק לטווח קצר, אלא פותחת מחזור פיתוח חדש עם הזדמנויות ואתגרים רבים ", העירה גב' אויאן.

האם עלינו להשקיע כדי "לתפוס את הגל"?

למרות שהיו סימנים חיוביים של התאוששות, לדברי מומחים, בטווח הקצר, השוק נדל"ן נופש קשה להיות תוססים, ולצורך פיתוח בר-קיימא, יידרש מסגרת משפטית ברורה לדירות קומותיים, דירות משרדיות ודירות מגורים, כמו גם מודלים גמישים של בעלות וניצול שמשקיעים פרטיים יוכלו להשתתף בהם.

למרות שהתאוששה, סביר להניח שנדל"ן אתרי נופש לא יהיה תוסס בטווח הקצר. (תמונה להמחשה)

לדברי ד"ר נגוין ואן דין - סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם - בהקשר של שוק התיירות והאתרים הקשה, זוהי עדיין הזדמנות למשקיעים. אך כאשר השוק יתאושש לחלוטין ויתפתח בצורה חזקה כמו מדינות אחרות באזור, ההשקעה תהיה קשה מאוד. מכיוון שבאותה תקופה, ערך המוצר זינק ולא קל להחזיק בו.

בינתיים, על פי מומחים מחברת BHS Property, 2025 עדיין תהיה שנה של "סינון היצע" עבור שוק הנדל"ן של אתרי נופש. פרויקטים בעלי מעמד משפטי שקוף, משקיעים בעלי מוניטין ומיקומים הקשורים לתיירות ספציפית ימשיכו להיות אטרקטיביים. בינתיים, מוצרים חסרי ייחודיות ופועלים בצורה לא יעילה יתקשו להתחרות.

לכן, לדבריו, עבור משקיעים, "להפקיד כסף" בשלב זה פירושו צורך לחקור בקפידה את תזרים המזומנים של הכרייה, את תעריפי השכירות, תקופת ההחזר והמחויבות התפעולית, במקום לצפות רק לעליית מחירים פשוטה.

בנוסף, למרות שהוא נחשב לפלח פוטנציאלי, לדברי מומחים, בנדל"ן הנופש עדיין יש בעיות רבות שיש לפתור.

מר נגוין קוואנג הוי, מנכ"ל הפקולטה למימון ובנקאות באוניברסיטת נגוין טראי, ציין את העובדה שאתרי נופש רבים פועלים עם קיבולת חדרים צנועה, ומתמודדים עם קשיים במשיכת אורחים. ירידה ברווחים מדאיגה את המשקיעים. פרויקטים המיושמים גם הם איטיים, מתמודדים עם בעיות פרוצדורליות, וגיוס הון להשקעה קשה יותר מבעבר. חלק מהפרויקטים אף נאלצו "להידחות" ללא הגבלת זמן, מה שגרם לבזבוז משאבים משמעותי.

בנוסף להשפעות המתמשכות של המגפה, השוק מתמודד גם עם קשיים רבים אחרים כגון אסונות טבע, תנודות מקרו-כלכליות... כל הגורמים הללו יצרו תמונה בעלת גוון צבע דומיננטי של עגמומיות לאורך התקופה האחרונה.

בנוסף, העמימות המשפטית גרמה לקשיים רבים הן למשקיעים והן ליזמים. משקיעים חוששים מסיכוני בעלות, סכסוכים משפטיים, קשיים בהעברה וירושה... בינתיים, יזמים מתמודדים עם קשיים בגיוס הון ממשקיעים, יישום פרויקטים, ניהול תפעול...

יתר על כן, מסגרת משפטית לא ברורה מהווה גם היא מכשול עיקרי לגיוס הון אשראי עבור פרויקטים של נדל"ן באתרי נופש. הבנקים הידקו את בקרות האשראי, מה שגרם למחסור בהון ולצווארי בקבוק ביישום פרויקטים.

מקור: https://baolangson.vn/bat-dong-san-nghi-duong-hoi-phuc-co-nen-dau-tu-don-song-5063684.html