אזהרה מפני מלכודות מסחר בנדל"ן מנקודת מבטו של מומחה

הספר "ניתוח מלכודות בקנייה ומכירה של בתים וקרקעות" בהוצאת משטרת העם, שואף לעזור לאנשים להבין סיכונים פוטנציאליים, להבין את התקנות החוקיות ולדעת כיצד להגן על עצמם.

במציאות, אלפי סכסוכים ותביעות משפטיות המתרחשות מדי שנה נובעות מחוסר ידע משפטי, סובייקטיביות בעת חתימה על חוזים או אמון בהבטחות בעל פה. יש אנשים שחושבים שהם רק "לווים כסף כבטוחה", אך חותמים על חוזה מכר; יש אנשים שמוסרים את בתיהם ואת ספרי הנדל"ן שלהם מבלי לדעת שאיבדו את הבעלות. סיפורים בודדים לכאורה אלה מתרחשים מדי יום, ומשאירים אחריה השלכות חמורות הן מבחינה כלכלית והן מבחינה נפשית.

"ניתוח מלכודות בקנייה ומכירה של בתים וקרקעות" מאת קבוצת מחברים הכוללת: מהנדס ניהול קרקעות - מומחה משפטי לנדל"ן נגוין טואן, MSc. נגוין טרונג ג'יאנג, MSc. נגוין טי נגוק אנה -   נולדה מאותן מציאויות, במטרה לעזור לאנשים להבין סיכונים פוטנציאליים, לשלוט בתקנות משפטיות ולדעת כיצד להגן על עצמם.

הספר מורכב משני חלקים עיקריים: החלק הראשון מתמקד בהסבר מושגים משפטיים חשובים כגון חוזים מדומה, צדדים שלישיים בתום לב, חוזי פיקדון, חוזי הרשאה מלאה, ספרים אדומים - ספרים ורודים; החלק השני מנתח לעומק מצבים מהחיים האמיתיים, ומספק לקחים ופתרונות להימנעות מהם. כל דוגמה מוצגת בצורה חיה, קלה להבנה, ומקושרת לסיפור אמיתי, מה שעוזר לקוראים לדמיין ולהפיק לקחים בקלות.

אחת המלכודות המסוכנות ביותר המוזכרות בספר היא צורת "חוזה מזויף". זהו טריק מתוחכם כאשר המלווה מבקש מהלווה לחתום על חוזה מכירת נדל"ן כ"ערבות", למעשה, כדי להסתיר את ההלוואה. כאשר הלווה אינו מסוגל להחזיר את החוב, חוזה זה מוצג כעסקת מכירה חוקית והלווה מאבד את הנכס. אם אין ראיות שיוכיחו שמדובר בעסקה מזויפת, בית המשפט יכיר בחוזה המכירה, והאנשים נמצאים בעמדת נחיתות מוחלטת.

כריכת הספר "ניתוח מלכודות בקנייה ומכירה של בתים וקרקעות".

סוג נוסף של מלכודת הוא "ייפוי כוח מלא". זהו טופס שנראה נוח אך טומן בחובו סיכונים בלתי צפויים. בעת חתימה על ייפוי כוח מלא, לאדם המורשה יש את הזכות להיפטר מהנכס מטעם הבעלים, כולל מכירה, העברה ומשכון. טעות אחת או אמון שלא במקומו עלולים לגרום למכירה מחדש של הנכס באופן חוקי לצד שלישי בתום לב, מה שמותיר לבעלים ללא זכות לתבוע אותו בחזרה. הספר מצביע גם על הונאות חדשות כגון "קניית בית עם משכנתא בנקאית", "העברה מהירה" או "אישור בתנאים", שכולן מוצגות עם הוראות טיפול ספציפיות.

לדברי נוין טואן, מהנדס ניהול קרקעות - מומחה משפטי לנדל"ן, שעובד בתעשיית משאבי הסביבה למעלה מ-13 שנים ו"קרב מעשי" בתחום הנדל"ן במשך 15 שנים, הנקודה המרכזית שגורמת לאנשים ליפול בקלות למלכודות היא חוסר ידע משפטי ומנטליות סובייקטיבית: "פעם הייתי עד למקרה שבו לווה נאלץ לחתום על חוזה 'מכירה ורכישה של בית' מזויף כדי להבטיח, ואז איבד את הנכס - אחד המצבים האופייניים שכללנו בספר כדי להזהיר את הקוראים. גם אני נפלתי למצב דומה."  

כשהייתי צעיר, חשבתי שהבנת המקצוע מספיקה, אבל דווקא הסובייקטיביות והאמון הרגשי שלי הם שכמעט גרמו לי לאבד הכל בעסקת קרקע. מאז הבנתי: בשוק הזה, כל אחד יכול להיות קורבן אם הוא חסר ידע משפטי ואינו ערני לתחבולות לכאורה הגיוניות.

מה שלמדתי אחרי יותר מ-15 שנות עבודה בתחום הזה הוא: נדל"ן אינו רק נכס, אלא מבחן של ערנות, הבנה ואתיקה. לכן, כשעבדנו עם מחברים משותפים לכתיבת הספר 'ניתוח מלכודות בקנייה ומכירה של בתים וקרקעות', רצינו לעשות משהו מאוד מעשי: לעזור לאנשים לראות את הסיכונים האמיתיים, ומשם לדעת כיצד להגן על עצמם.

בנוסף להצבעה על טריקים נפוצים, הספר מספק גם את המערכת המשפטית העדכנית ביותר הקשורה לקרקעות, דיור, הלוואות, משכנתאות והעברות. בפרט, החלק האחרון של הספר מסכם שישה צעדים למניעת סיכונים בעת מסחר בנדל"ן: איסוף ראיות, הימנעות מחתימה על חוזים מזויפים, הימנעות ממסמכים מקוריים, מעקב אחר שינויים בספר האדום, פעולה מיידית בעת גילוי סימני הונאה והתייעצות תמיד עם עורך דין לפני חתימה.

בפרויקט "ניתוח המכשולים בקנייה ומכירה של בתים וקרקעות" משתתפים מומחים יוקרתיים רבים כגון עורך הדין נגוין דה הואן (לשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי), ד"ר נגוין טי לאן אן (אוניברסיטת היערנות), הסטודנט לתואר שני נגו מין טוי (אוניברסיטת החקלאות והיערנות), מאסטר לה מונג טרייט (אוניברסיטת החקלאות והיערנות), מאסטר נגוין מין צ'יאן (אוניברסיטת משאבי טבע וסביבה) ומאסטר נגוין מין היפ (אוניברסיטת פאן טיאט).

מקור: https://baophapluat.vn/canh-bao-cam-bay-mua-ban-bat-dong-san-tu-goc-nhin-chuyen-gia.html