לעצור משקיעים מלמשכן בתים של לקוחות

הגברת הפרסום, הגברת הסנקציות

לדברי מומחה הנדל"ן פאן קונג צ'אן, כאשר בית משועבד והבנק מסכים לאפשר למשקיע למכור אותו מבלי לבקש שחרור משכנתא, הבנק והמשקיע חייבים לפתור את העניין בעצמם. אם יתעוררו סיכונים כלשהם, הבנק והמשקיע יהיו אחראים, בעוד שזכויותיהם הלגיטימיות של האנשים יהיו מוגנות על פי חוק.

משקיעים רבים משכנו בתים שמכרו ללקוחות לבנקים.

אבל כדי לעצור את המצב של משקיעים שמשעבדים בתים של לקוחות, מר פאן קונג צ'אן הציע שהרשויות צריכות לקבל הנחיות ותקנות כדי לפתור מקרים כאלה באופן שיועיל לעם. במיוחד כאשר אנשים פעלו לפי החוק, פעלו לפי הנהלים ושילמו את מלוא הסכום, המדינה חייבת להגן עליהם, להנפיק להם ספרים ורודים, ולא לתת לאנשים לסבול הפסדים בגלל סכסוכים או יישום התחייבויות המשקיעים.

"בעוד שהחוק מכיל תקנות רבות אך עדיין קיימות פרצות, יש צורך שהרשויות יתערבו ולטפל בהן במהירות. במידת הצורך, אנשים יכולים לתבוע בבית המשפט. בית המשפט צריך גם שיהיו לו פסקי דין ברורים מאוד, כמעט מצבים אופייניים, כמו תקדימים, כדי לגרום למשקיעים אחרים, בנקים ואנשים לראות את הבעיה בבירור ולהרגיש בטוחים. יחד עם זאת, כדי למזער את הסיכונים שלקוחות צריכים לשאת, יש צורך להיות שקופים ולפרסם מידע על פרויקטים משועבדים. הפרסום חייב להיות ברור, מפורט ומתעדכן באופן קבוע כדי שאנשים יוכלו להבין, לא רק לפרסם באופן כללי, אלא רק לציין את שם הפרויקט", הציע מר צ'אן.

מנקודת מבט אחרת, ד"ר פאן פואנג נאם (אוניברסיטת המשפטים של הו צ'י מין סיטי) ציטט את צו מס' 16 המנתח כי מעשים של אי פרסום, אי פרסום מלא או אי פרסום נכון של תוכנם של פרויקטים של נדל"ן ופרויקטים של השקעה בבנייה למגורים יכולים להוביל לקנס של 100 עד 120 מיליון וונד. הקנס לעסקי נדל"ן שאינם מבטיחים באופן מלא את התנאים על פי התקנות הוא 600 מיליון וונד. עם זאת, בהשוואה לתועלות המושגות מניצול פרצות משפטיות בפרויקט נדל"ן בקנה מידה גדול בשווי מאות מיליארדי וונד, קנס זה נמוך מדי. לכן, משקיעים רבים מפרים במכוון את החוק, מסכימים לשלם קנסות, ופוגעים קשות בזכויותיהם של גופים אחרים.

נכון לעכשיו, חוק עסקי הנדל"ן משנת 2024 ביצע כמה התאמות חיוביות לחובת גילוי מידע של עסקי נדל"ן. עם זאת, גם אי-החמרת מסגרת הענישה כדי להבטיח טיפול הולם בהפרות מהווה מגבלה של החוק.

בנוסף, החוק קובע כי לאחר שמשרד הבינוי יפרסם הודעה בכתב שהדיור זכאי למכירה או לרכישה-שכירות, המשקיע יכול למשכן את הפרויקט ועליו גם לשחרר את המשכנתא לפני המכירה ללקוחות. במקביל, יש להשלים הליכים כדי שמשרד הבינוי יפרסם הודעה שהדיור זכאי. עם זאת, מר צ'אן העיר: "קשה מאוד ליישם את התקנה כאשר אין מנגנון שיבטיח שהמשקיע יעמוד בתקנות. מכיוון שמיד לאחר שמשרד הבינוי יודיע שהמשקיע משכנת, הוא יסתמך על הודעה זו כדי לגייס הון מהלקוחות בהקדם האפשרי."

יש לשחרר משכנתא לפני מכירה ללקוחות

כדי לשלוט בעובדה שמשקיעים משעבדים את בתיהם של לקוחותיהם לבנקים, אמר מר נגו ג'יה הואנג (אוניברסיטת המשפטים של הו צ'י מין סיטי) כי במקום לדרוש שעסקאות יבוצעו דרך מרכזי מסחר בנדל"ן, יש צורך לחזק ולהרחיב את היקף ארגוני הנוטריון, על ידי דרישה שעסקאות נדל"ן שבהן צד אחד או צדדים המשתתפים בעסקה הם ארגון עסקי נדל"ן, יעברו אישור נוטריוני גם כן... מכיוון שהאופי העצמאי של פעילויות האימות הנוטריוני יסייע בבדיקה ובמעקב אחר יישום ועמידה בחוק על ידי משקיעים, מתווכי נדל"ן ויועצים כדי להגן על הפגיעים.

במקביל, על מנת לשמור על יציבות וסדר לפיתוח כלכלי , יש צורך לבנות מנגנון לשליטה בעסקאות דיור עתידיות של עסקי נדל"ן.

"כדי להבטיח את בטיחותם של רוכשי הבתים, יש צורך בחוק להשלים את התקנות בנוגע להגברת האחריות של הבנקים בניהול נכסים משועבדים. מכיוון שכאשר מוכרים דיור עתידי, משקיעים גם לווים כסף מהבנקים וגם מגייסים הון מלקוחות. אם ההון המגויס אינו מנוטר מקרוב, משקיעים עלולים לעשות בו שימוש לרעה, להשקיע כסף בפרויקטים רבים בו זמנית, מה שמוביל לסיכון של משקיעים לאבד את יכולתם לשלם, לא להיות מסוגלים להשלים את הפרויקט ולמסור את הבית ללקוחות. בשלב זה, לא רק רוכשי הבתים נפגעים אלא גם זכויות הבנק המשועבד. לכן, בעת קבלת משכנתא על פרויקט דיור, הבנק חייב להיות אחראי על ניהול ופיקוח על הנכסים המשועבדים", הציע מר הואנג.

לדבריו, יש צורך בתקנות ברורות יותר להבטחת זכויותיהם של רוכשי דירות בעת טיפול בנכסים משועבדים בצורה של העברת פרויקט. משום שהצדדים יכולים לטפל בנכסים על ידי העברת פרויקט הנדל"ן המשועבד כדי לגבות את החוב.

כדי להבטיח את שלומם של רוכשי הדירות, יש צורך להשלים את החוק לתקנות בנוגע להגברת האחריות של הבנקים בניהול נכסים משועבדים. משום שכאשר משקיעים מוכרים דיור עתידי, הם גם לווים כסף מהבנקים וגם מגייסים הון מלקוחות.

מר Ngo Gia Hoang (אוניברסיטת הו צ'י מין סיטי למשפטים)

משקיע דירות בפו טאן מתחייב לשלם חוב

ב-25 ביוני, חברה 585, המשקיעה בבניין הדירות פו טאן (מחוז טאן פו, הו צ'י מין סיטי), פרסמה הודעה לעיתונות המאשרת כי היא תשלם את החוב כדי "לפדות" את הבית עבור הלקוח.

נכון לעכשיו, המספר הכולל של דירות בפרויקט הוא 833. מתוכן, החברה משכנת את הספר האדום בצורת נכסים עתידיים של 219 דירות בהתאם לחוזה משכנתא מס' 104 מיום 4 באוגוסט 2010. במהלך עסקי הנדל"ן, בשנות ה-2010, הנדל"ן נקלע למצב קפוא, הריבית הבנקאית עלתה ל-22-23% לשנה, מה שגרם לחברה להתמודד עם קשיים בפעילות העסקית וכן עם הסדרת חובות עם הבנק.

לנוכח קשיי המיזם, ב-3 בנובמבר 2022, הסכים בנק וייט A - סניף הו צ'י מין סיטי לאפשר למשקיע לשלם את החוב עבור כל קוד דירה והבנק ישחרר את המשכנתא עבור כל דירה. עד כה, חברה 585 טיפלה בשחרור משכנתאות עבור 6 דירות (מתוכן דירה אחת שוחררה בתחילת יוני 2024). המשקיע הציע שבנק וייט A - סניף הו צ'י מין סיטי ימשיך לתמוך בחברה בשלוש השנים הקרובות, כך שלחברה יהיה יותר זמן להכין נכסים שווי ערך לעיבוד שחרור המשכנתאות עבור 213 הדירות הנותרות (מהיום ועד 2027). מתוך 213 הדירות המשועבדות בבנק וייט A, חברה 585 עדיין צריכה לגבות מהדיירים 5% משווי הדירה, שווה ערך ליותר מ-41 מיליארד וונד. חברה 585 אישרה כי הדיירים אינם אחראים כלפי הבנק אלא באחריות החברה.

מקור: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm