למנוע מיזמים למשכן את בתיהם של לקוחותיהם.

להגביר את השקיפות, להגביר את הסנקציות.

לדברי מומחה הנדל"ן פאן קונג צ'אן, כאשר בית משועבד והבנק מסכים לאפשר ליזם למכור אותו מבלי לדרוש שחרור מהמשכנתא, הבנק והיזם חייבים לפתור את העניין בעצמם. אם יתעוררו סיכונים כלשהם, הבנק והיזם יהיו אחראים, בעוד שזכויותיהם הלגיטימיות של האנשים יהיו מוגנות על פי חוק.

יזמים רבים משעבדים לבנקים נכסים שכבר מכרו ללקוחות.

עם זאת, כדי למנוע מיזמים למשכן את בתיהם של לקוחותיהם, מר פאן קונג צ'אן הציע כי הרשויות צריכות לספק הנחיות ותקנות לפתרון מקרים כאלה באופן שיועיל לאזרחים. במיוחד כאשר אנשים פעלו כחוק, עקבו אחר ההליכים הנכונים ושילמו במלואם, על המדינה להגן עליהם ולהנפיק להם אישורי בעלות על קרקע, במקום לתת לאנשים לסבול הפסדים עקב סכסוכים או התחייבויות היזם.

"בעוד שהחוק כבר כולל תקנות רבות, פרצות עדיין מנוצלות. יש צורך שהרשויות יתערבו במהירות, ובמידת הצורך, אנשים יכולים לתבוע בבית המשפט. בתי המשפט צריכים גם לפרסם פסיקות ברורות מאוד, כמעט יצירת מקרים אופייניים, כמו תקדימים, כדי שיזמים אחרים, בנקים והציבור יבינו את הנושא וירגישו בטוחים. יחד עם זאת, כדי למזער את הסיכונים שנושאים הלקוחות, מידע על פרויקטים משועבדים צריך להיות שקוף ולגלות את הציבור. גילוי זה חייב להיות ברור, מפורט ומתעדכן באופן קבוע כדי שאנשים יהיו מעודכנים במלואם, ולא רק מידע כללי המזכיר את שם הפרויקט", הציע מר צ'אן.

מנקודת מבט שונה, ד"ר פאן פואנג נאם (אוניברסיטת הו צ'י מין סיטי למשפטים) ציטט את צו מס' 16, וניתח כי מעשה של אי גילוי, גילוי חלקי או גילוי מידע שגוי בנוגע לפרויקטים של נדל"ן ופרויקטים של השקעה בבנייה למגורים יכול להוביל לקנס של 100 עד 120 מיליון וונד. הקנס על ניהול עסקי נדל"ן ללא עמידה מלאה בתנאים שנקבעו הוא 600 מיליון וונד. עם זאת, בהשוואה לרווחים המושגים מניצול פרצות משפטיות בפרויקט נדל"ן בקנה מידה גדול בשווי מאות או אלפי מיליארדי וונד, קנס זה נמוך מדי. לכן, יזמים רבים מפרים במכוון את החוק, מקבלים על עצמם את הקנסות וגורמים נזק משמעותי לזכויותיהם של צדדים אחרים.

נכון לעכשיו, חוק עסקי הנדל"ן משנת 2024 ביצע כמה התאמות חיוביות בנוגע לחובות גילוי המידע של עסקי נדל"ן. עם זאת, היעדר עונשים מוגברים כדי להבטיח טיפול הולם בהפרות מהווה גם מגבלה של החוק.

יתר על כן, החוק קובע כי רק לאחר שמשרד הבינוי מנפיק מסמך המודיע כי פרויקט הדיור זכאי למכירה או לרכישה-חכירה, היזם יכול למשכן את הפרויקט, ועליו גם לשחרר את המשכנתא לפני המכירה ללקוחות. במקביל, עליו גם להשלים את ההליכים לקבלת הודעה ממשרד הבינוי המאשרת את זכאות פרויקט הדיור. עם זאת, מר צ'אן העיר: "קשה מאוד ליישם תקנה זו ללא כל מנגנון שיבטיח שהיזמים יעמדו בדרישות. מכיוון שמיד לאחר קבלת ההודעה ממשרד הבינוי, אם היזם משכן את הפרויקט, הוא ישתמש בהודעה זו כדי לגייס הון מהלקוחות במהירות האפשרית."

יש לשחרר את המשכנתא לפני המכירה ללקוח.

כדי לשלוט ביזמים שמשעבדים נכסי לקוחות לבנקים, מר נגו ג'יה הואנג (אוניברסיטת המשפטים של הו צ'י מין סיטי) הציע שבמקום לדרוש ביצוע עסקאות דרך בורסות נדל"ן, יש לחזק ולהרחיב את היקף משרדי הנוטריון. הדבר יכול לכלול דרישה לאימות נוטריוני עבור עסקאות נדל"ן בהן צד אחד או יותר הם עסקי נדל"ן. האופי העצמאי של שירותי נוטריון יסייע במעקב ובווידוא עמידה בחוק על ידי יזמים, מתווכים ויועצי נדל"ן, ובכך יגן על צדדים פגיעים.

במקביל, על מנת לשמור על יציבות וסדר לפיתוח כלכלי , יש צורך לבנות מנגנון לשליטה בעסקאות הכרוכות ברכישה ומכירה של יחידות דיור עתידיות על ידי עסקי נדל"ן.

"כדי להבטיח את שלומם של רוכשי הדירות, יש להשלים את החוק בתקנות שיגבירו את אחריותם של הבנקים בניהול נכסי הבטחונות. מכיוון שכאשר מוכרים בתים בבנייה, יזמים גם לווים כסף מהבנקים וגם מגייסים הון מלקוחות. אם ההון המגויס אינו מנוטר מקרוב, יזמים עלולים לעשות בו שימוש לרעה, להשקיע במספר פרויקטים בו זמנית, מה שמוביל לסיכון של חדלות פירעון, חוסר יכולת להשלים פרויקטים וכישלון במסירת בתים ללקוחות. בשלב זה, לא רק רוכשי הדירות נפגעים אלא גם האינטרסים של הבנק המחזיק בבטחונות. לכן, ברגע שפרויקט דיור משועבד, הבנק חייב להיות אחראי על ניהול ופיקוח על נכסי הבטחונות", הציע מר הואנג.

לדבריו, יש צורך בתקנות ברורות יותר כדי להבטיח את זכויותיהם של רוכשי דירות בעת טיפול בנכסים משועבדים באמצעות העברות פרויקטים. זאת משום שהצדדים יכולים להיפטר מהנכס על ידי העברת פרויקט הנדל"ן המשועבד כדי לגבות את החוב.

כדי להבטיח את שלומם של רוכשי הדירות, יש להשלים את החוק בתקנות שיגבירו את אחריותם של הבנקים בניהול נכסי בטחונות. הסיבה לכך היא שכאשר מוכרים בתים בבנייה, יזמים גם לווים כסף מבנקים וגם מגייסים הון מלקוחות.

מר Ngo Gia Hoang (אוניברסיטת הו צ'י מין סיטי למשפטים)

יזם בניין הדירות פו טאן מתחייב לפרוע את החוב.

ב-25 ביוני, חברת 585, יזמית בניין הדירות פו טאן (מחוז טאן פו, הו צ'י מין סיטי), פרסמה הודעה לעיתונות המאשרת כי היא תפרע את החוב כדי "לפדות" את הדירות עבור לקוחותיה.

נכון לעכשיו, המספר הכולל של דירות בפרויקט עומד על 833. מתוכן, החברה משכנה את תעודות הבעלות על הקרקע בצורה של נכסים עתידיים עבור 219 דירות במסגרת חוזה משכנתא מספר 104 מיום 4 באוגוסט 2010. במהלך פעילות עסקית הנדל"ן בשנות ה-2010, שוק הנדל"ן הוקפא, וריביות הבנקים הגיעו ל-22-23% בשנה, מה שגרם לקשיים לחברה בפעילותה העסקית ובהסדרת תשלומי חובות לבנקים.

לנוכח קשיי החברה, ב-3 בנובמבר 2022, הסכים בנק וייט A - סניף הו צ'י מין סיטי לאפשר ליזם לשלם את החוב בהתאם לקוד הדירה, והבנק ישחרר את המשכנתא על כל יחידה. עד כה, חברה 585 שחררה את המשכנתא על 6 דירות (כולל אחת ששוחררה בתחילת יוני 2024). היזם הציע שבנק וייט A - סניף הו צ'י מין סיטי ימשיך לתמוך בחברה בשלוש השנים הקרובות כדי לתת לחברה יותר זמן להכין נכסים שווי ערך לשחרור המשכנתא על 213 הדירות הנותרות (מהיום ועד 2027). מתוך 213 הדירות המשועבדות כיום בבנק וייט A, חברה 585 עדיין חייבת לדיירים 5% משווי הדירה, שווה ערך לכ-41 מיליארד וייט וינדי. חברה 585 מאשרת כי הדיירים אינם אחראים כלפי הבנק; אחריות זו מוטלת על החברה.

מקור: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm