למרות מאמציה הנמרצים של הממשלה למנוע השלכות וסיכונים שליליים, שוק הנדל"ן עדיין מתמודד עם מכשולים וקשיים רבים.
מגרש מתוכנן בעיירה בוט סון (מחוז הואנג הואה) נמכר במכירה פומבית לפני זמן רב, אך קצב הבנייה נותר מוגבל.
בעקבות פרסום חוק הדיור משנת 2023, חוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 ותקנות היישום שלהם, כל רמות הממשל והסוכנויות הרלוונטיות ביצעו במהרה קמפיינים להפצת מידע ולהעלאת המודעות למשקיעים, ארגונים ויחידים. במקביל, הם יישמו בדחיפות ובנחישות פתרונות להתמודדות עם מכשולים וקשיים, תוך קידום פיתוח בטוח, בריא ובר קיימא של שוק הנדל"ן.
הבדיקה והפיקוח על יישום מדיניות הדיור ושוק הנדל"ן בוצעו גם הם ברצינות. בפרט, מחלקת הבנייה עוקבת ומפקחת באופן שוטף וביעילות אחר מצב שוק הנדל"ן במחוז, נוקטת במהירות באמצעים ובפתרונות מתאימים כדי למנוע התחממות יתר או קיפאון של השוק, הפצת שמועות, ספקולציות כדי לנפח מחירים למטרות רווח ויצירת חוסר איזון בהיצע וביקוש...
לכן, למרות התנאים הכלכליים המאתגרים, בשנת 2024, ועדות העם של המחוזות, העיירות והערים במחוז ארגנו מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע עבור פרויקטים בהתאם לרשימה שאושרה על ידי ועדת העם המחוזית, תוך הבטחת עמידה בתקנות ובנהלים. דו"ח של מחלקת הבנייה מראה כי בשנת 2024, יישובים מכרזים 316 חלקות קרקע מתוכננות בשטח של 130.84 דונם, והניבו למעלה מ-10.83 טריליון וונד (47.4% מהתוכנית). סכום זה נחשב גבוה פי 2.4 מאשר בשנת 2023. יתר על כן, על פי דיווחים מיישובים, לא היו מקרים של תוצאות מכרז גבוהות במיוחד, שעברו את מחיר ההתחלה פי כמה. ההצעות הזוכות עלו בממוצע של 0.2% עד 3% בהשוואה למחיר ההתחלה. העיר טאנה הואה והמחוזות ת'יו הואה והא טרונג נחשבים לבעלי ההצעות הזוכות הגבוהות ביותר בהשוואה למחיר ההתחלה, הנעות בין 28.8% ל-30%.
על פי משרד הבינוי, הקצאה והשכרה של קרקעות באמצעות מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע הגבילו פרקטיקות שליליות, תרמו משמעותית להכנסות התקציב המקומי, והושקעו מחדש בתשתיות, תוך שירות למטרות פיתוח חברתי-כלכלי. תהליך המכירה הפומבית מתנהל גם הוא בפומבי, באופן אובייקטיבי, בכנות ובהוגנות, תוך הבטחת הזכויות והאינטרסים הלגיטימיים של כל הצדדים המשתתפים בהתאם לחוק.
עם זאת, מבין מגרשים מתוכננים שנמכרו במכירה פומבית בשנים קודמות, שיעור התפוסה (השלמת בניית דיור ואכלוס) נותר צנוע. מר נגוין מאן טואן, ראש מחלקת ניהול שוק הדיור והנדל"ן במחלקת הבנייה, ציין כי שיעור זה בעיר טאנה הואה עומד על כ-20% בלבד. במחוזות ובאזורים מרוחקים מהמרכז העירוני, שיעור זה עומד על כ-10% בלבד. התוצאה היא בזבוז משמעותי של משאבי קרקע.
הסיבות למצב זה רבות, בין היתר עקב ספקולציות מצד הציבור, ובין היתר משום שקרקעות שנמכרו במכירה פומבית טרם קיבלו אישורי זכויות שימוש בקרקע. עם זאת, לדברי נגוין מאן טואן, ראש מחלקת ניהול שוק הדיור והנדל"ן, הסיבה העיקרית היא הביקוש העצום להכנסות ממכרזים של זכויות שימוש בקרקע, בעוד שהביקוש מצד אנשים הרוכשים קרקעות כהשקעה למטרות רווח גבוה מאוד. זו גם אחת הסיבות לכך שמחירי הקרקעות ממשיכים לעלות, ואפילו באותו אזור, מחיר הקרקעות שנמכרות במכירה פומבית מאוחרת יותר גבוה מהמחיר שנמכר במכירה פומבית קודם לכן. מצב זה לא רק מקשה על עניים, בעלי הכנסה נמוכה או בינונית לגשת ולקנות קרקעות, אלא גם מקשה על יישובים למשוך תאגידים ועסקים גדולים מקומיים וזרים להשקיע בפרויקטים של בנייה.
למרות שנדל"ן הוא סחורה הכפופה לכוחות השוק, העובדה שקרקע שנרכשה באמצעות מכירה פומבית נותרת בלתי מפותחת זמן רב לאחר המכירה הפומבית היא בזבוז. כדי לסייע במניעת מצב זה, חוק הדיור משנת 2023 וחוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 (שניהם בתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024) קבעו תקנות המגבילות את מסגרת הזמן לבניית דיור לאחר זכייה במכירה פומבית, יחד עם עונשים על הפרות. עם זאת, נכון להיום, עדיין אין תקנות ספציפיות ליישום החוק הלכה למעשה.
חדשות טובות נוספות לשוק הנדל"ן, ובמיוחד בתחום מגרשים, הן שהממשלה מנהלת תהליך התייעצות רחב כדי לסיים את תוכנית היישום של החלטה מס' 161/2024/QH15 מיום 23 בנובמבר 2024 של האסיפה הלאומית בנושא המשך שיפור האפקטיביות והיעילות של יישום מדיניות וחוקים בנושא ניהול שוק הנדל"ן ופיתוח דיור ציבורי. בהתאם לכך, הממשלה צפויה להטיל על ועדות העם של המחוזות והערים הנשלטות על ידי מרכז ניהול ותיאום עם משרדים וסוכנויות כדי לפתח פתרונות מתאימים לפתרון סופי של פרויקטים של נדל"ן המתמודדים עם קשיים, מכשולים משפטיים וקיפאון עקב תהליכי יישום ממושכים ושינויים בחוקים לאורך זמן; ולהימנע מ"הפללה" של יחסים כלכליים ואזרחיים. פתרון זה צפוי "לשחרר" את הפוטנציאל של השקעה מחודשת בפרויקטים רבים של מגרשים, ולתרום לפיתוח בריא ובר קיימא של שוק הנדל"ן.
טקסט ותמונות: דונג טאן
[מודעה_2]
מקור: https://baothanhhoa.vn/quan-ly-thi-truong-bat-dong-san-cho-coi-troi-de-phat-trien-lanh-manh-243696.htm
תגובה (0)