מה קורה למניות הנדל"ן?

בעקבות מידע בנוגע לכיוון העתידי של ניהול שוק הנדל"ן, לחץ המכירה גבר במהירות בקבוצת מניות זו במספר ימי המסחר האחרונים.

מניות הנדל"ן נמצאות תחת לחץ מכירה במסחר האחרון - צילום: בונג מאי

מסר על שליטה בספקולציות בנדל"ן.

מר הו הו טואן הייאו - מומחה לאסטרטגיית השקעות בחברת SSI Research - מאמין שהתגובה הזהירה של השוק מובנת משום שנדל"ן הוא תעשייה בעלת השפעה אדוות גדולה על מגזרים כלכליים רבים, החל מבנקאות וחומרי בנייה ועד מוצרי צריכה.

הוא טען שיש לבחון את הנושא מנקודת מבט ארוכת טווח ולא להגיב אך ורק לסנטימנט קצר טווח. בהשוואה לתקופת הפיקוח המחמירה על שוק הנדל"ן בסין בין השנים 2016-2020, ההקשר הנוכחי בווייטנאם שונה באופן משמעותי.

וייטנאם עדיין עוברת עיור מהיר, עם אוכלוסייה צעירה וביקוש משמעותי לנדל"ן. שיעור העיור החדש עומד על כ-38%, נמוך בהרבה מכמעט 60% בסין, כאשר המדינה נכנסה לתקופה של עודף היצע.

לדברי מר הייאו, מספר רוכשי הדירות בגילאי 30-40 בווייטנאם נותר גבוה, מה שיוצר בסיס להמשך גידול הביקוש לנדל"ן בשנים הקרובות. אמצעי הבקרה הנוכחיים מכוונים בעיקר לרסן ספקולציות, לווסת את תנועות ההון ולהביא את מחירי הדיור קרוב יותר למחירים האפשריים עבור האנשים.

הוא הדגיש כי סוגיית השליטה במחירי הדיור או ריסון הספקולציות אינה חדשה. הנקודה הראויה לציון היא שבנוסף לשליטה בספקולציות, הרשויות מסירות באופן פעיל גם מכשולים משפטיים ומגבירות את ההיצע. פרויקטים רבים צפויים להתחדש בשנת 2025 לאחר תקופה ארוכה של קיפאון.

גישת הגוף המפקח עברה גם היא לגמישות רבה יותר, המאפשרת פתרון של מכשולים משפטיים בשלבים, כך שניתן יהיה ליישם פרויקטים מוקדם יותר, במקום להמתין להשלמת ההליך כולו כמו בעבר.

לפיכך, עסקים המתמקדים בצורכי דיור אמיתיים ומפתחים פרויקטים באזורים פנימיים או פרבריים של ערים גדולות עם תשתיות טובות עדיין יכולים לצמוח. בינתיים, עסקים המחזיקים בקרקעות רחוקות ממרכז העיר ותלויים במידה רבה בהון ספקולטיבי יעמדו בפני לחץ גובר ככל שמדיניות הרגולציה תהפוך מחמירה יותר ויותר.

לדברי מר הייאו, התחזית לתעשיית הנדל"ן בתקופה הקרובה תהיה מגוונת מאוד ולא צמיחה אחידה כמו במחזורים קודמים. במקום לראות את התעשייה כולה כמגמה אחת, על המשקיעים לבחור בקפידה עסקים ולהתמקד באלו שנהנים מהביקוש לדיור בפועל וכן מהרחבת ההיצע בערים הגדולות.

מה יקרה למניות הנדל"ן?

בשיחה עם Tuoi Tre Online , אמרה גב' נגוין טי טאן נהאן, אנליסטית בחברת FinSuccess Investment Joint Stock Company, כי בטווח הקצר, מניות הנדל"ן צפויות להישאר תחת לחץ כלפי מטה, שכן סנטימנט השוק רגיש לגורמים כמו אשראי, סוגיות משפטיות בפרויקטים ומנגנוני מסחר הידוקים שמטרתם למנוע ספקולציות.

ההשפעה לא תהיה אחידה בכל התעשייה, מה שתוביל לבידול משמעותי. עסקים עם מינוף גבוה, תלות באג"ח ומלאי גדול יעמדו בפני הסיכונים הגדולים ביותר. ברבעון השני של 2026 יונפקו אג"ח בשווי של כ-59 טריליון וונד וייט, כאשר אג"ח נדל"ן מהוות 79%, או כמעט 46 טריליון וונד וייט. כ-120 טריליון וונד וייט של אג"ח נדל"ן יפרעו בשנת 2026.

בנוסף, מלאי הנדל"ן למגורים המוחזק על ידי יותר מ-70 חברות רשומות הגיע לכמעט 430,000 מיליארד דונג וייטנאמי. חברות מסוימות כמו Phat Dat, Dat Xanh ו- Novaland עדיין רושמות יחס מלאי לחוב גבוה.

לדברי גב' נהאן, האוריינטציה הניהולית הנוכחית אינה מכוונת "לחנוק" עסקים שמפתחים פרויקטים אמיתיים, אלא מתמקדת בשליטה בספקולציות. המטרה היא לשמור על שיעור האשראי לנדל"ן סביב 25% מסך ההלוואות המצטברות, לכוון הון לצורכי דיור אמיתיים, להגביר את שקיפות נתוני השוק בהתאם לצו 357/2025, ולתעדף את פיתוח הדיור הציבורי.

מניות של חברות מובילות עם עתודות קרקע נקיות, פיננסים איתנים ולחץ חוב נמוך יתייצבו מוקדם יותר לאחר שהסנטימנט יחזור לאיזון. בנוסף, הערכות השווי של חברות עם יסודות חזקים חזרו לממוצע של 5 שנים.

לדבריה, על משקיעים לנקוט משנה זהירות בטווח הקצר, להימנע מרכישת מניות ספקולטיביות שירדו בחדות, ולהמתין לסימנים של תזרים מזומנים יציב כדי לבחור מניות עם יסודות פיננסיים טובים באמת ופרויקטים.

חזרה לנושא

נגוין נגוין

מקור: https://tuoitre.vn/chuyen-gi-dang-xay-ra-voi-co-phieu-bat-dong-san-20260522101449725.htm