העברת הפרויקט נותרה תקועה.

זו הייתה הערכת המומחים בסמינר: חוקים בפעילויות פיננסיות בנוגע להעברה, תרומה של הון והשקעה בפרויקטים של נדל"ן בווייטנאם, שאורגן על ידי האגודה למחקר וייעוץ בנושא מדיניות ומשפט לפעילויות השקעה בווייטנאם ב-30 במאי.

כדי למכור את הפרויקט, הם צריכים לכופף את החוק.

לדברי מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של וייטנאם, המערכת הפוליטית כולה נחושה כיום להסיר מכשולים לפרויקטים. עם זאת, הרגולציה המחייבת פרויקטים למלא את התחייבויותיהם הפיננסיות לפני העברתם המלאה או החלקית גורמת קשיים לעסקים.

מכיוון שרכישת קרקע נקייה דורשת השקעה עצומה מצד עסקים. עד שהם מתחילים את היישום, משקיעים רבים נגמרים להם הכסף, משום שהחוק דורש שפרויקטים חייבים להיות בעלי אישורי בעלות על קרקע כדי להיות זכאים להלוואות. לכן, משקיעים רבים נאלצים למכור את הפרויקטים שלהם בטרם עת.

עם זאת, כאשר העברות פרויקטים נתקלות בקשיים, עסקים עוקפים את הכללים על ידי העברת מניות החברה. בנקודה זו, "ליבת" העסק משתנה, והבעלים החדש הוא למעשה הקונה של הפרויקט. פרצה זו אינה שגויה מטבעה מכיוון שהחוק אינו אוסר על העברת מניות חברה, אך היא טומנת בחובה סיכונים מסוימים בהמשך.

נכון לעכשיו, פרויקטים רבים אינם ניתנים להעברה עקב תקנות מחמירות מדי.

צילום: דין סון

לדברי ד"ר הו טרונג פואוק, חבר לשעבר בוועדה הקבועה של ועדת המפלגה המחוזית בין תואן, בעיר הו צ'י מין לבדה יש ​​כיום למעלה מ-100 פרויקטים המתמודדים עם מכשולים משפטיים ואינם עומדים בתנאים להעברה, כאשר מאות אלפי מיליארדי דונג קשורים. זה הופך את זה לבלתי אפשרי עבור אלו שרוצים למכור לעשות זאת, וגם לבלתי אפשרי עבור אלו שרוצים לקנות לעשות זאת.

שורש הבעיה נובע מקונפליקטים בתוך ה"מטריקס" המשפטי. באופן ספציפי, חוק ההשקעות מאפשר העברות עם אישור תוכנית ההשקעה, בעוד שחוק עסקי הנדל"ן וחוק המקרקעין משנת 2024 דורשים מילוי התחייבויות פיננסיות. זה יוצר "אזור אפור" משפטי: השקעות מותרות, אך הגישה לקרקע מוגבלת.

החוק דורש גם השלמת תשתית חדשה לפני שניתן להעביר קרקע, אך האחוז לא צוין. יתר על כן, קיים צוואר בקבוק בהערכת שווי קרקעות, כאשר תהליך הערכת השווי נמשך ללא הגבלת זמן וחוסר במנגנוני תמחור גמישים מבוססי שוק, מה שגורם לקשירת הון ולקפאת פרויקטים.

הקונה משלם במקום זאת את אגרת השימוש בקרקע.

בהינתן מצב זה, עורך הדין טרונג אן טו, יו"ר משרד עורכי הדין TAT, טוען כי מיזוגים ורכישות של נדל"ן אינם עוד רק העברת נכסים, אלא במקרים רבים הפכו להעברת "הזיכרון המשפטי" כולו של הפרויקט. זו גם הסיבה לכך שהיבטים משפטיים הופכים למסנן הראשון לזרימות הון.

"בעבר, מוסדות אשראי התעניינו בעיקר בשווי הבטוחות, אך כעת הם רוצים לדעת כיצד נרכשו זכויות השימוש בקרקע, באיזו מידה מולאו התחייבויות פיננסיות, האם הפרויקט כרוך בנכסי ציבור, והאם זכויות קניין אלו מסוגלות לשמור על יציבות במקרה של שינויים בסביבה המשפטית", אמר עורך הדין טרונג אן טו.

כאשר שאלות אלו הופכות למרכזיות בתהליך בדיקת הנאותות, סיכונים משפטיים מתחילים לבוא לידי ביטוי ישירות בשווי העסקה. פרויקט בעל היסטוריה משפטית מורכבת יהיה כפוף להנחה גדולה יותר. פרויקט עם התחייבויות פיננסיות לא שלמות ייקח זמן רב יותר לקבלת מימון. פרויקט בעל היסטוריה משפטית לא ברורה יעבור תהליך בדיקת נאותות קפדני וארוך יותר.

במילים אחרות, סיכון משפטי כיום אינו כלול עוד בדוחות של עורכי דין, אלא מתורגם למונחים כספיים באמצעות עלות ההון, תנאי התשלום, יחס הלוואה לשווי והערכת הפרויקט עצמו.

ברמה עמוקה יותר, לדברי מר טרונג אן טו, מה שחסר לשוק כרגע אינו בהכרח קרקע או תזרים מזומנים. משקיעים מוכנים באמת לטווח הארוך רק כאשר הם מבינים בבירור את זכויותיהם, את חובותיהם, והאם זכויות אלו עדיין יהיו מוגנות לאחר שנים רבות.

זו גם הסיבה שהסיפור הגדול ביותר בשוק מיזוגים ורכישות הנדל"ן כבר אינו עוסק במרוץ לבעלות על יותר קרקעות, אלא בבניית זכויות קניין שקופות, יציבות ואמינות יותר. זהו השינוי העמוק ביותר המתרחש כעת בשוק הנדל"ן הווייטנאמי.

כדי להתגבר על קשיים אלה, הוצעו פתרונות רבים.

צילום: דין סון

כדי לפתור את המכשולים העומדים בפני פרויקטים אלה, ד"ר בוי דאנג דונג, סגן יו"ר ועדת הכספים והתקציב של האסיפה הלאומית , הציע לבחון מנגנון שיאפשר למוסדות אשראי לספק ערבויות או לפתוח חשבונות נאמנות. בהתאם לכך, ניתן יהיה להשתמש ישירות בכספים מהקונה לתשלום התחייבויות פיננסיות הקשורות לקרקע למדינה מטעם המוכר. פתרון זה יסייע בפתיחה של פרויקטים שנתקעו כעת עקב חוסר יכולתו של המשקיע הקודם לשלם מיסים, תוך הבטחה שהמדינה גובה מיסים בצורה נכונה ומלאה.

יש צורך לסיים במהירות את המסגרת המשפטית לפיתוח קרנות השקעות נדל"ן (REITs) וקרנות הון פרטיות. אלו יספקו בסיס פיננסי איתן, וישמשו כקונים מקצועיים לאיחוד פרויקטים מקוטעים באמצעות העברות הון, תוך צמצום ההסתמכות המוגזמת על אשראי בנקאי.

במקביל, יש לפרסם הנחיות מפורטות ועקביות לגבי שיטות הערכת שווי מקרקעין במסגרת חוק המקרקעין החדש. הערכת שווי מקרקעין ברורה תסייע לעסקים לקבוע במדויק את עלויות ההזדמנות, ובכך להעריך במהירות עסקאות מיזוגים ורכישות ולצמצם זמני משא ומתן ארוכים.

"יש לפשט את ההליכים המנהליים לאחר ההעברה. יש ליישם את תהליך החלפת המשקיע בתעודת ההשקעה ובתעודת הבעלות על הקרקע באמצעות מנגנון אחד, לקיצור זמן ההמתנה כך שהון יוכל לזרום לשיקום הפרויקט מוקדם יותר", הציע מר בוי דאנג דונג.

מקור: https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm