הזדמנות להאיץ את שוק הנדל"ן התעשייתי של נגה אן

קידום היתרון של "להגיע מאוחר יותר ולהגיע ראשון"

עם היתרון של להיות צעד אחד קדימה והיתרון של משיכת השקעות, עד כה, ב"קטרים" של פיתוח תעשייתי כמו הו צ'י מין סיטי, האנוי או המחוזות הדרומיים של בין דואנג, דונג נאי, המחוזות הצפוניים של האי דואנג, בק נין, בק ג'יאנג ..., שטחי פארקי התעשייה (IPs) למעשה התמלאו והתפתחו ביציבות. משמעות הדבר היא שלא נותר הרבה קרן הקרקע לפיתוח תעשייתי. בהקשר הנוכחי, הרחבת שטחי ה-IPs אינה קלה והביקוש להשכרת קרקעות עדיין גדול, כך שמחירי השכרת הקרקעות עולים בהתמדה.

עסק שהגיע לנגה אן כדי לשכור קרקע לעסקים בפארק תעשייה אמר: מכיוון שקרן הקרקע בפארקי התעשייה הצפוניים אזלה, בשנים האחרונות מחירי השכרת הקרקעות עלו במהירות, מכ-90-100 דולר/מ"ר/שנה קודם לכן, הם עלו בממוצע ל-150 דולר, ולעתים אף ל-180 דולר/מ"ר/שנה.

השלמת תשתית טלקומוניקציה בתוך פארק התעשייה VSIP Nghe An 1. צילום: נגוין האי

בעוד שמרכזי תעשייה אזלו משטחים ומחירי השכירות גבוהים, בנגה אן בפרט ובמחוזות הצפון-מרכז בכלל, בשל השטח שנותר ומחירי השכירות שאינם גבוהים מדי, זוהי אופציה בת קיימא עבור משקיעים. באופן ספציפי, בנגה אן, על פי מידע מעסקי תשתית פארקי תעשייה, בהתאם לחוזה, לאזור ולתקופת השכירות, ישנם מחירים שונים, אך באופן כללי, זה עדיין זול יותר מאשר באזורי תעשייה מרכזיים אחרים. באמצעות הסקר, למדנו שמחירי השכרת הקרקעות בפארקי התעשייה של נגה אן נעים כיום בדרך כלל בין 48 ל-100 דולר/מ"ר/שנה.

איגוד העסקים של הו צ'י מין סיטי, במהלך טיול עבודה עם מחוז נגה אן, שיתף: לאחרונה, עקב שטח מוגבל ומימון קרקע לפיתוח תעשייתי, במקום לקבל ולמשוך את כל הפרויקטים כמו בעבר, מרכזי תעשייה גדולים כמו הו צ'י מין סיטי נאלצים לבחור, תוך מתן עדיפות למשיכת פרויקטים עם ציוד וטכנולוגיה מודרניים ולא לעודד פרויקטים המשתמשים בכספי קרקע גדולים, במיוחד פרויקטים עם טכנולוגיה שיש להם השפעה רבה על הסביבה.

המגבלות של היישובים הנ"ל מהוות גם הזדמנויות עבור יישובים כמו נגה אן. אם יכונסו יחסי שיתוף פעולה, יישובים יוכלו לשתף מידע באופן מלא, להתחבר ולשתף פעולה, ולמשוך השקעות בפרויקטים מתאימים. באופן דומה, איגוד העסקים ומרכז קידום ההשקעות, המסחר והתיירות של האנוי מקיימים באופן רציף פעילויות משותפות ומקשרות כדי למשוך השקעות לנגה אן.

למרות שמחיר השכרת הקרקע אינו גורם מכריע בהשקעה או לא, לאחרונה, עם קביעת מחירון קרקע נפרד לפארקי תעשייה ומשיכת משקיעי תשתית מקצועיים, נגה אן יצרה יתרון תחרותי למשיכת השקעות בפארקי תעשייה בהשוואה למחוזות אחרים. באופן ספציפי, ב-10 השנים האחרונות, מאז משיכת WHA, VSIP ו-Hoang Thinh Dat, יחד עם השקעה סינכרונית בתשתיות, נגה אן התגלתה כבחירה עבור משקיעי השקעות זרות ישירות בכל פעם שהם מגיעים לווייטנאם כדי לבחון ולחפש הזדמנויות השקעה.

מר דאנג קוואנג טואן - ראש מחלקת משאבי טבע וסביבה, מועצת הניהול של האזור הכלכלי הדרום-מזרחי

מצד המשקיעים בתשתיות פארקים תעשייתיים, הם העריכו גם כי הודות למחירון הקרקעות החדש, המחושב באופן סביר יותר, מפעלי השקעה בתשתיות נוקטים במשא ומתן על מחירי שכירות עם משקיעים משניים; יחד עם זאת, זהו הבסיס לשקילת ההחלטה להרחיב את ההשקעות בשלב הבא.

נגה אן משקיעה בגשר רכבת בכביש N2, בפארק התעשייה טו לוק - VSIP 2 דין צ'או כדי למשוך משקיעים לעסקי תשתית. צילום: נגוין האי

עם היתרונות הנ"ל ומאמצי המחוז למשוך השקעות, בשנתיים האחרונות, למרות שנפגעה קשות ממגפת הקורונה, נגה אן עדיין עשתה שינוי גדול במשיכת השקעות. בשנת 2022, לראשונה, נגה אן נכנסה לרשימת 10 היישובים המובילים המושכים את ההשקעות הזרות הישירות (FDI) הגדולות ביותר במדינה, עם הון כולל שהוענק ומותאם לאחרונה של 961.3 מיליון דולר. בשמונת החודשים הראשונים של 2023, נגה אן המשיכה להוביל 14 מחוזות וערים באזורי החוף הצפון-מרכזי והדרום-מרכזי, כשהיא מדורגת במקום השמיני במדינה על ידי משיכת 9 פרויקטים של השקעות זרות ישירות עם הון רשום של 890 מיליון דולר.

הזדמנות להאצת שוק הנדל"ן התעשייתי של Nghe An?

על פי מומחים, שוק הנדל"ן התעשייתי ביישוב נחשב לסינכרוני ושלם אם הוא כולל את פלח שטחי הקרקע בפארקים תעשייתיים ובאשכולות תעשייתיים. לפארקים תעשייתיים יש מחירי שכירות גבוהים יותר והם מיועדים לעסקים גדולים; בעוד שלאשכולות תעשייתיים יש מחירי שכירות נמוכים יותר והם מיועדים לעסקים קטנים ובינוניים; ללא קשר לסוג המיזם, בין אם השקעות זרות ישירות או מקומי.

אחד היתרונות עבור עסקים ומשקיעים הנכנסים לפארק תעשייה או לאשכול תעשייתי לצורך ביצוע עסקים וייצור הוא שיש תשתית טכנית מלאה, כולל כבישים, אספקת חשמל, מערכת למניעת שריפות, מערכת טיהור שפכים... מתוכננים ומושקעים באופן סינכרוני, עסקים צריכים רק להתקין מפעלים וקווי ציוד כדי להתמקד בייצור ובעסקים, עם מעט צורך לדאוג לנושאים אחרים. כאשר מתעוררות בעיות, ישנם משקיעים בהשכרת תשתיות, מועצת המנהלים של האזור הכלכלי הדרום-מזרחי ומחלקות, סניפים ורשויות מקומיות לתמוך...

קווין לו השקיעה כמעט 10 מיליארד וונד בבניית כמעט קילומטר של כביש המחבר את הכביש הלאומי 48B לאשכול התעשייה של קהילת קווין צ'או כדי להזמין משקיעים לעשות עסקי תשתית. צילום: נגוין האי

עם זאת, מחירי השכירות הגבוהים של הקרקע בפארקי תעשייה מהווים מכשול גדול עבור עסקים מקומיים, בעיקר קטנים ובינוניים. לכן, במקום לשכור קרקעות בפארקי תעשייה להשקעה ועסקים, עסקים מקומיים מגייסים לעתים קרובות רכישת קרקעות, פיצויים ופינוי אתרים.

נציג של עסק המשקיע במתחמי ייצור בקהילת נגי לאם, מחוז נגי לוק, אמר: "יישום תוכנית זו, עסקים צריכים בתחילה להוציא סכום כסף גדול כדי לפצות ולנקות את הקרקע, אך בטווח הארוך, זה מפחית את עלות השכירות השנתית של הקרקע, שהיא גבוהה למדי. למעשה, למרות שמחיר השכירות נמוך יותר מאשר בכמה פארקי תעשייה מרכזיים ברחבי הארץ, במחיר הנוכחי, בעיקר רק מפעלים של השקעות זרות ישירות מעזים לשכור קרקעות בפארקי תעשייה המושקעים על ידי VSIP, WHA או Hoang Thinh Dat. מפעלים מקומיים, עם למעלה מ-95% מהיקפים קטנים ובינוניים, עדיין מתקשים לגשת למתחמי ייצור ועסקים; אחרים נאלצים לחכור משנה שטחים בפארקי תעשייה או באשכולות תעשייתיים קטנים המושקעים על ידי המדינה... זה, בטווח הארוך, יכול לגרום להשלכות על הסביבה, שפכים או חוסר באספקת חשמל."

מועצת הניהול של האזור הכלכלי הדרום-מזרחי ומשקיע העסקים בתשתיות VSIP ב-Nghe An מתאמים מדי שנה כדי לחבר בין היצע וביקוש לעבודה. צילום: נגוין האי

המציאות הנ"ל מראה שכדי לשכלל את שוק הנדל"ן התעשייתי, מצד אחד, נגה אן צריכה למשוך השקעות בפיתוח תשתיות של פארקים תעשייתיים כך שפרויקטים בקנה מידה גדול יוכלו לחכור קרקעות, ובמקביל, עליה לתכנן ולהגדיל את כספי הקרקע לפיתוח אשכולות תעשייתיים קטנים, וליצור תנאים לעסקים קטנים ובינוניים לגשת ולחכור קרקעות לייצור ועסקים.

בנוסף, יש צורך לחזק את הפיקוח, הבדיקה והטיפול היעיל בפרויקטים מושעים או פרויקטים שהוקצו להם קרקע אך לא הוכנסו לשימוש; להגביל את המצב של "חתולים שמנים ורעבים תלויים" כאשר משקיעים שוכרים קרקעות כדי ליהנות מתמריצים מהמדינה אך אינם משקיעים בתשתיות או שוכרים קרקעות, נהנים ממחירים מועדפים אך אינם מקימים מפעלים לייצור ועסקים אלא להשכרה משנה...

פינה בפארק התעשייה נאם קאם באזור הכלכלי דונג נאם. צילום באדיבות עיתון נגה אן

מעתה ועד 2025, קרן הקרקעות עבור שוק הנדל"ן של נגה אן תכלול 1,500 דונם נוספים, מתוכם 1,200 דונם בפארקים תעשייתיים וכ-300 דונם באשכולות תעשייתיים. עם אותות חיוביים למשיכת השקעות, במיוחד השקעות זרות ישירות, בעתיד הקרוב, נגה אן תשדרג תשתיות קישור מרכזיות ותשקיע באופן פעיל בתשתיות חברתיות אחרות, ההזדמנויות עבור שוק הנדל"ן התעשייתי של נגה אן הולכות וגדלות.

מר לה טיין טרי - ראש מועצת הניהול של האזור הכלכלי הדרום-מזרחי

מָקוֹר: https://baonghean.vn/co-hoi-tang-toc-cho-thi-truong-bat-dong-san-cong-nghiep-cua-nghe-an-post275396.html