האם כדאי לי לקנות עוד קרקע בפרברים כשאני כבר הבעלים של שלושה נכסים?

[מודעה_1]

מומחים ממליצים לשקול בזהירות רכישת קרקעות בפרברים משום שהדבר מפחית את גיוון הנכסים כאשר כבר יש לכם שני בתים במרכז העיר וחלקת אדמה באזור כפרי.

אני בן 38, אשתי בת 33, יש לנו ילד בן 5 והיא בהריון עם ילדנו השני. אני היחיד שעובד במשפחה, אשתי נשארת בבית ועוסקת בעסקים מקוונים, בעיקר עבודות בית. ההכנסה שלי מעבודה יציבה היא כ-100-120 מיליון דונג וייט לחודש והוצאות המשפחה הן כ-50 מיליון.

כרגע, יש לי שני בתים במרכז העיר, כל אחד עולה כ-6-7 מיליארד דונג וייטנאמי, וכל בית מושכר תמורת 12 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, סך הכל 24 מיליון דונג וייטנאמי. כל המשפחה שוכרת דירה תמורת 13 מיליון דונג וייטנאמי לחודש. יש לי גם חלקת אדמה בכפר בשווי של כמיליארד דונג וייטנאמי וחסכונות של 2 מיליארד דונג וייטנאמי.

ריבית החיסכון נמוכה, אז השנה אני רוצה למשוך 2 מיליארד חסכונות להשקעה. אני יכול ללוות עוד עם ריביות טובות מבנקים זרים (קבועות ל-3 שנים עם ריבית של 7-8% לשנה) ולשלם את החוב על סמך הסכום הנותר בכל חודש.

אני עובד בעיקר בשביל משכורת, לא טוב בעסקים, יכול לקחת סיכונים ברמה יחסית גבוהה, לא מבין הרבה בשוק הנדל"ן כמו קרקעות פרבריות... עד עכשיו, אני בעיקר חוסך מספיק כסף כדי לקנות בתים במרכז העיר להשכרה. שמעתי שהשנה הזו היא זמן טוב להשקיע בקרקעות פרבריות, בתנאי שזה חייב להיות לטווח ארוך של 3-5 שנים. עם זאת, אני חושש שחוק מס הנדל"ן השני יאושר בקרוב, אנשים שבבעלותם נכסי נדל"ן רבים כמוני יצטרכו לשלם הרבה מס.

קבלו ייעוץ מקצועי לגבי כיוון השקעה מתאים בעתיד הקרוב.

ת'ין סון

נדל"ן בחלק המזרחי של הו צ'י מין סיטי, ת'ו דוק סיטי, נובמבר 2023. צילום: *קווין טראן*

יוֹעֵץ:

בעזרת המידע הנ"ל, אספק ניתוח ועצות שיעזרו לכם לקבל תמונה כללית של מצבה הפיננסי של משפחתכם. משם תוכלו לקבל החלטות השקעה מתאימות.

ראשית, בואו ננתח את המצב הפיננסי. סך הכנסות המשכורת של משפחתכם הן כ-110 מיליון דונג וייט לחודש (ממוצע), הכנסות השכירות משני בתים הן 24 מיליון. סך הוצאות המשפחה הן כ-50 מיליון דונג וייט לחודש (בהנחה שזה כולל שכר דירה של 13 מיליון דונג, הוצאות חיוניות והנאה). לפיכך, העודף החודשי של המשפחה יהיה 84 מיליון דונג וייט לחודש.

למשפחה שלכם יש עודף די טוב, עם יחס של עד 63%. עם זאת, עם כניסת הילד הבכור לכיתה א' והמשפחה מקבלת בברכה חבר חדש, הצרכים הכלכליים יגדלו, במיוחד עלויות החינוך והבריאות. זה דורש גמישות רבה יותר ותכנון מפורט כדי להבטיח ביטחון כלכלי לטווח ארוך למשפחה.

לאחר מכן, אנו מעריכים את תיק הנכסים הנוכחי. שני בתים במרכז העיר בשווי 12 מיליארד, קרקע בכפר בשווי מיליארד, חסכונות בשווי 2 מיליארד. סך הנכסים הוא 15 מיליארד וללא חובות.

למשפחתך יש כיום תיק נכסים משמעותי, המרוכז בעיקר בנדל"ן (87%). ביצועי ההשקעה אינם גבוהים משום ששיעורי הריבית על החיסכון יורדים ל-5-6% בשנה עבור פיקדונות לטווח קצר לשנה, וקצב צמיחת המחירים של בתים במרכזי ערים, על פי נתוני המעקב של FIDT, נע בממוצע של 8-9% בשנה. למרות שנדל"ן מניב לעתים קרובות תשואות גבוהות יותר משיעורי ריבית על חיסכון, התמקדות יתרה בסוג אחד של נכס טומנת בחובה גם סיכונים ויכולה להפחית את הנזילות של תיק ההשקעות.

ריביות ההלוואות נמוכות כיום, רק 5-8% במהלך תקופת ההעדפה ו-9.5-10% בשנה לאחר תקופת ההעדפה. זוהי הזדמנות להשתמש במינוף פיננסי כדי להגדיל את ביצועי ההשקעה.

בהמשך, נדון בגורמים שיש לקחת בחשבון בעת השקעה בנדל"ן בפרברים. אתם מתכוונים למשוך 2 מיליארד דולר מחסכונותיכם, בנוסף להלוואה בנקאית להחזקת נדל"ן בפרברים למשך 5 שנים. בגישה זו, תגוונו את תיק הנדל"ן שלכם, קצב הצמיחה של נדל"ן בפרברים משתנה בין 12-15% לשנה, אך זה יפחית את הנזילות של סוג הנכסים שאתם מחזיקים.

השקעה בקרקעות פרבריות ללא הידע והזמן כרוכה בסיכון גדול שלא לבחור קרקע בעלת פוטנציאל אמיתי. בנוסף, ייתכן שתיתקלו גם בסיכונים הקשורים לחוקיות, לנזילות ולפוטנציאל הצמיחה של אותה קרקע. לכן, מציאת מתווכים טובים או הפקדת חיפוש נדל"ן פרברי פוטנציאלי בידי ארגונים בעלי מוניטין היא גורם שיש לקחת בחשבון.

האפשרות של מיסים גבוהים על נכסים משניים תהיה גם היא גורם שיש לקחת בחשבון. נכון לעכשיו, על פי מפת הדרכים, ההצעה לבניית פרויקט חוק מס נדל"ן תוצג בפני האסיפה הלאומית להערות במושב השמיני (אוקטובר 2024) ותאושר במושב התשיעי (מאי 2025). לא ברור מתי החוק ייושם ומה לוח הזמנים הספציפי למסים להעברות. פיזור תיק ההשקעות שלך והקצאת סכום מתאים בתמונה הפיננסית הכוללת שלך לקרקעות פרבריות יגבילו את השפעת המיסים על הנכסים.

ברצוני להוסיף עוד בנוגע לפתרונות הגנה פיננסית. לא ציינת האם לכל המשפחה יש ביטוח חיים או לא, לכן העצה שלי היא לוודא שלכל אחד מבני המשפחה יש ביטוח חיים וביטוח בריאות. הביטוח יגן עליך מפני סיכונים בלתי צפויים וישמור על יציבות תזרים ההכנסות שלך. התרומה השנתית המומלצת היא 5-8% מסך ההכנסה שלך לשנה.

סוג הנכס הבא שתצטרכו להכין לפני שתמשיכו להשקיע הוא להפריש עתודה למשפחתכם כדי להבטיח ביטחון כלכלי למקרה חירום, בדרך כלל 3-6 חודשי הוצאות. באופן ספציפי במקרה של המשפחה שלכם, הסכום ינוע בטווח של 150-300 מיליון דונג וייטנאמי. עתודה זו ניתנת לחלוקה לחבילות פיקדון לחיסכון עם תקופות של חודש אחד, 6 חודשים ו-12 חודשים.

בנוגע לפתרונות השקעה, יש לי כמה ניתוחים כדלקמן. נכון לעכשיו, הכלכלה עוברת למחזור חדש, החל מהתאוששות - צמיחה - רוויה - מיתון. בכל שלב יהיו כל סוג נכס עם מאפיינים מתאימים לצמיחה טובה בתקופה זו.

בשלב ההתאוששות של המחזור החדש, ניירות ערך בכלל ומניות בפרט צפויים לצמוח בצורה הטובה ביותר. לכן, כדי להשיג ביצועי צמיחת נכסים טובים, כדאי שיהיה לכם סוג נכס של מניות ב-2-3 השנים הקרובות. ללא זמן, ניסיון ותיאבון סיכון גבוה יחסית, תוכלו להשקיע בתעודות קרנות, לצבור מניות או להפקיד השקעות בידי מוסדות פיננסיים בעלי מוניטין ולבחור מקטעי השקעה המתאימים לסיכון שלכם.

זהב יהיה גם ערוץ השקעה המתאים לתיאבון לסיכון. נכון לעכשיו, המתכת היקרה מעוגנת במחיר גבוה למדי ויש לה תנודות. בשלבי מחיר הזהב המתאימים, ניתן לשקול גם החזקה. עם זאת, לא כדאי להשקיע יותר מ-10% מסך נכסי המשפחה.

בסופו של דבר, כל החלטת השקעה שאתם מקבלים צריכה להיבחן במסגרת תוכנית פיננסית מקיפה, שנועדה לקחת בחשבון את סיבולת הסיכון שלכם, את המטרות הפיננסיות ארוכות הטווח שלכם ואת הצרכים המיידיים של משפחתכם. יש לקוות שהעצות לעיל יעזרו לכם לנהל ולפתח את הכספים האישיים שלכם.

וו טי הואנג
מומחה לתכנון פיננסי אישי
חברת ייעוץ השקעות וניהול נכסים של FIDT

[מודעה_2]
קישור למקור