המאבק על הבעלות על בניין הדירות

עשרות תושבים באזור העירוני CT3 Co Nhue (בק טו ליאם, האנוי ) נשארו ערים כל הלילה כדי לשמור על המרתף ועל התשתיות שזה עתה לקחו בחזרה מהמשקיע.

הסכסוך בנוגע לאזור, לתשתיות ולשירותים שבבעלות תושבי CT3 ולמשקיע - קבוצת נאם קואנג, התרחש לאחר 9 שנות פעילות של בניין הדירות. 540 בעלי דירות, עם יותר מ-2,000 איש, בחרו את מועצת המנהלים (ארגון המייצג בעלי דירות) באמצעות ועידת בנייני הדירות. לאחר מכן, מועצת המנהלים חתמה על חוזה עם חברת Nam Cuong Management and Services Company Limited (NCP), חברת בת של קבוצת נאם קואנג, לניהול ותפעול של 4 בניינים.

גב' נגוין טי טהאן נגה, ראש מועצת המנהלים הנוכחית, אמרה שבסוף שנת 2022 גילו התושבים "הכנסות והוצאות נסתרות" בשירות החניה. NCP תיעד 166 מכוניות שחונות מדי חודש, אך לדברי התושבים, "יש מעל 300 מכוניות עם כרטיסים חודשיים שחונות בשני המרתפים B1 ו-B2 של הבניין". המשקיע לא שילם את דמי התחזוקה של המרתף, בעוד שכל דבר, החל מהחלפת נורות ועד לניהול ותחזוקה של שני המרתפים, נלקח מכספם של התושבים.

לאחר מכן, הנהלת הבניין והדיירים הסכימו לסיים את חוזה ניהול ותפעול הבניין עם NCP, ובמקביל דרשו מהמשקיע לספק מסמכים משפטיים המוכיחים בעלות על מרתף B2. 31 במאי הוא תאריך מסירת הנכס. למרות ש-NCP הסכימה לסיים את חוזה הניהול, היא עדיין לא חתמה על מסירת הציוד, השמידה את כל נתוני כרטיסי הרכב של הדיירים, ותפסה את מרתף B2 ואת משרד הניהול בקומה הראשונה של בניין A.

נציג NCP אמר כי מרתף B2 ומשרדי הקומה הראשונה של בניין A נמצאים בבעלות פרטית של המשקיע - קבוצת נאם קואנג. הבסיס המשפטי הוא פרוטוקול המאשר כי מרתף זה בבעלות פרטית של המשקיע, שנחתם עם ראש מועצת המנהלים לשעבר של בניין CT3 בשנת 2015. עם זאת, נציג הדיירים אישר כי מרתף זה בבעלות משותפת על פי חוזה מכירת הדירה.

הסכסוך הגיע לשיאו כאשר קבוצת זרים שנשכרה על ידי NCP הופיעה בבית A. תושבים הודיעו במהירות לקבוצה וקראו לכולם לתמוך במועצת המנהלים החדשה. רק כאשר משטרת הרובע ותושבים רבים הופיעו, הקבוצה עזבה.

בליל ה-31 במאי, עשרות תושבים לא ישנו, ועמדו על המשמר יחד עקב חששות שהמרתף והמשרד בקומה הראשונה יהיו מאוכלסים. "נגן על הבעלות על שני המרתפים ונשלח עצומה לרשויות כדי להבהיר את ההפרות של יחידת ההפעלה של NCP", אמרה גב' נגה.

במרחק של 3 ק"מ מאזור העירוני CT3 Co Nhue, בניין הדירות Dreamland Bonanza בכתובת 23 Duy Tan (נאם טו ליאם, האנוי) נתקל גם במחלוקת בין המשקיע לתושבים בנוגע לחלוקת השטח ותשתיות בבעלות משותפת ופרטית.

על פי חוק הדיור, הבעלות הפרטית בבניין דירות כוללת את השטח הפרטי ואת מערכת הציוד המחוברת לדירה. הבעלות המשותפת היא השטח הנותר מחוץ לבעלות פרטית, הכולל עבודות ותשתיות רבות כגון בתי פעילות קהילתיים, ציוד ותשתיות טכניות משותפות. לפיכך, חדרי צילום וחדרי ניהול תפעול שייכים לבעלות המשותפת של בעלי הדירות.

עם זאת, בדרימלנד בוננזה, עם 378 דירות ויותר מ-1,300 דיירים, טענה המשקיעה, חברת Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company, כי חדר המצלמות וחדר ניהול התפעול שייכים לה. החברה מינתה את חברת הבת שלה, MSC Vietnam, לנהל את הבעלות הזו. הדיירים לא הסכימו, ולכן שכרו את חברת USEM Vietnam כיחידת ניהול התפעול.

מר נגו נגוק לין, תושב הבניין, אמר שבזמן שעבד במשרד, קיבל הודעה מקבוצת הדיירים של Dreamland Bonanza ש"חדר המצלמות שוב תפוס". מאות אנשים המתגוררים בבניין הדירות הזה ניצלו את סוף השבוע כדי להתאסף בלובי של הבניין, במאבק כדי להחזיר לעצמם את זכויות הניהול והתפעול מדירקטוריון המשקיע. "אבל יום אחד בלבד לאחר שהדיירים הלכו לעבודה, תפקידי הניהול של הבניין, כולל חדר המצלמות, נלקחו בחזרה על ידי המשקיע", אמר מר לין.

תושבי דרימלנד בוננזה התאספו בלובי הבניין כדי לבקש פתרון לסכסוך על זכויות הניהול והתפעול. צילום: סופק על ידי מועצת המנהלים.

בנוסף למחלוקת הנ"ל, בבניין דירות זה קיים גם קונפליקט בחלוקת שטח המרתף. על פי התקנות, חניית אופנועים ואופניים במרתף שייכת לבעלות משותפת של בעל הדירה, בעוד שחניית המכוניות שייכת למשקיע והמשקיע אינו רשאי לכלול אותה במחיר המכירה, מחיר השכירות או עלות ההשקעה בבניית חניון זה. סידור מקומות החניה למכוניות חייב להבטיח את עקרון העדיפויות של בעל הדירה תחילה, ולאחר מכן הקצאת מקומות חניה ציבוריים.

חברת Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company טענה כי כל שטח 3 קומות המרתף, שלא נכללו במחיר המכירה, שייך לרכושה הפרטי, כולל אזור המרתף לאופנועים, אופניים ורכבי תלת גלגלים. עם זאת, מועצת המנהלים המייצגת את הדיירים אמרה כי "המשקיע לא יכול היה לספק מסמכים תומכים כגון הסדר עלויות בניית המרתף, ולא הייתה תעודת בעלות".

הסכסוך הבלתי ניתן לגישור גרם לבניין הדירות "דרימלנד בוננזה" לשני מועצות ניהול מקבילות הקשורות לבעלות משותפת ופרטית של המשקיע והדיירים כאחד. בבניין שני דלפקי קבלה, שני כוחות אבטחה עם שני מדים לבנים וכחולים במרתף, חדר מצלמות ואזורים רבים נוספים. מדי חודש, הדיירים צריכים לשלם דמי חניה ליחידת הניהול של המשקיע ודמי שירות ליחידת התפעול של הבניין.

מועצת ניהול בניין הדירות דרימלנד בוננזה שלחה לאחרונה מסמך לוועדת העם של מחוז נאם טו ליאם בבקשה לבקש מהמשקיע למסור תשתית טכנית, ציוד, חדר מצלמות, חדר ניהול תפעול..., מכיוון שמדובר ב"רכוש משותף של בניין הדירות על פי הוראות החוק".

תושבים מניפים שלטים במחאה על העלאת דמי החניה בבניין הדירות TNR Gold Season ב-19 באפריל. צילום: תורם

סכסוכי בעלות על דירות נפוצים ברחבי המדינה. על פי נתונים סטטיסטיים של איגוד הנדל"ן בשנת 2022, בהאנוי יש 129/845, בהו צ'י מין סיטי יש 105/935 בניינים ואשכולות בניינים עם סכסוכים ותביעות משפטיות. בהאנוי, בנוסף למקרים הנ"ל, התרחשו סכסוכים גם בבנייני דירות במתחם וייט דוק; The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (מחוז Thanh Xuan); Housinco Premium (Thanh Tri); Phu Thinh Green Park (Ha Dong); Kosmo Tay Ho...

מר נגוין מאן קוי, סגן מנהל מחלקת ניהול שוק השיכון והנדל"ן ( משרד הבינוי ), אמר כי אחת הסכסוכים הנפוצים בדירות קשורה לסוגיית הבעלות המשותפת והפרטית; תרומה ומסירה איטית של כספי תחזוקה לבעלות משותפת בין משקיעים לדיירים. "בחלק מבנייני הדירות, משקיעים ומועצות ניהול המייצגות את הדיירים אינם יכולים להסכים על חלוקת השטחים המשותפים והפרטיים ועל השטח שמשקיעים שומרים למכירה או שלא מכרו או השכירו. עובדה זו הובילה לכישלון בהסדר נתונים ולעיכוב במסירת כספי התחזוקה במשך 1-3 שנים", אמר מר קוי.

המפקח הראשי של משרד הבינוי נגוין נגוק טואן הצביע על הפרות בבנייני דירות רבים עקב פלישת משקיעים לשטחים משותפים ושימוש בהם למטרותיהם האישיות.

במהלך שנתיים 2021-2022, משרד הפיקוח על הבנייה בדק 37 משקיעים ו-36 דירקטוריונים ב-43 בנייני דירות ב-16 יישובים; הטיל סנקציות מנהליות על 20 משקיעים עם יותר מ-14 מיליארד וונד. הפיקוח ביקש מהמשקיעים להסכים עם דירקטוריון הבנייה על השטח והציוד בבעלות משותפת של בניין הדירות; למסור את מסמכי בניין הדירות במלואם לדירקטוריון; ואילץ 5 משקיעים להחזיר יותר מ-2,000 מ"ר של שטח שנפלש לדיירים.

מאמר הבא: מדוע סכסוכי בעלות בדירות נפוצים?

דואן לואן - וייטנאם

קישור למקור: https://vnexpress.net/cuoc-chien-so-huu-o-chung-cu-4612080.html