מאבק הבעלות על בנייני דירות

עשרות תושבי בניין CT3 באזור העירוני קו נהו (בק טו ליאם, האנוי ) נשארו ערים כל הלילה ושמרו על המרתף והמתקנים שזה עתה השיבו בחזרה מהיזם.

סכסוכים בנוגע לשטח, תשתיות ומתקנים השייכים לבעלות משותפת ופרטית של דיירי CT3 והיזם - קבוצת נאם קואנג - התעוררו לאחר 9 שנות פעילות בבניין הדירות. 540 בעלי דירות, המייצגים למעלה מ-2,000 דיירים, בחרו מועצת ניהול (ארגון המייצג בעלי דירות) באמצעות אסיפת דיירים. מועצת הניהול חתמה לאחר מכן על חוזה עם חברת נאם קואנג לניהול ושירותים בע"מ (NCP), חברת בת של קבוצת נאם קואנג, לניהול ותפעול ארבעת הבניינים.

גב' נגוין טי טאן נגה, ראש מועצת המנהלים הנוכחית, הצהירה כי בסוף שנת 2022, גילו תושבים אי סדרים בהכנסות ובהוצאות של שירות החניה. הנהלת הבניין רשמה 166 מכוניות שחונות מדי חודש, אך לדברי התושבים, "יש מעל 300 מכוניות עם כרטיסים חודשיים שחונות בשתי קומות המרתף B1 ו-B2 של הבניין". היזם לא שילם את דמי התחזוקה של המרתף, בעוד שכל דבר, החל מהחלפת נורות ועד לניהול, תפעול ותחזוקה של שתי קומות המרתף, מומן מכספי התושבים.

לאחר מכן, הנהלת הבניין והתושבים הסכימו לסיים את חוזה ניהול הבניין עם NCP, ובמקביל ביקשו מהיזם לספק מסמכים משפטיים המוכיחים בעלות על מרתף B2. תאריך המסירה היה ה-31 במאי. למרות שהסכימה לסיים את חוזה הניהול, NCP סירבה לחתום על מסמכי מסירת הציוד, השמידה את כל נתוני כרטיס החניה של הדיירים, ותפסה את מרתף B2 ואת משרד הניהול בקומה הראשונה של בניין A.

נציגי NCP טוענים כי מרתף B2 ומשרדי הקומה הראשונה של בניין A הם רכוש פרטי של היזם - קבוצת Nam Cuong. הבסיס המשפטי לכך הוא מסמך המאשר כי המרתף הוא רכוש פרטי של היזם, שנחתם עם ראש מועצת הניהול לשעבר של בניין CT3 בשנת 2015. עם זאת, נציגי הדיירים טוענים כי המרתף הוא רכוש משותף על פי חוזי רכישת הדירה.

הסכסוך החריף כאשר קבוצת זרים שנשכרה על ידי NCP הופיעה בבניין A. תושבים הודיעו במהירות לקבוצה וקראו לתמיכה מכולם בהנהלה החדשה. רק עם הגעת המשטרה המקומית ותושבים רבים, הקבוצה עזבה.

בליל ה-31 במאי, עשרות תושבים נשארו ערים, ושמרו יחד על המשמר עקב חששות שהמרתף והמשרדים בקומה הראשונה יהיו מאוכלסים. "נגן על זכויות הבעלות שלנו על שני המרתפים ונגיש עתירה לרשויות כדי להבהיר את ההפרות שבוצעו על ידי יחידת התפעול של NCP", אמרה גב' נגה.

בניין הדירות Dreamland Bonanza, הממוקם 3 ק"מ מ-CT3 באזור העירוני Co Nhue, ברחוב דוי טאן 23 (רובע נאם טו ליאם, האנוי), חווה גם הוא מחלוקת בין היזם לתושבים בנוגע לתיחום אזורים ומתקנים משותפים ופרטיים.

על פי חוק הדיור, בעלות פרטית בבניין דירות כוללת את השטח הפרטי ואת הציוד המותקן בתוך הדירה. בעלות משותפת היא השטח הנותר מחוץ לבעלות פרטית, הכולל מתקנים ושירותים שונים כגון מרכזים קהילתיים, ציוד ותשתיות טכניות משותפות. לכן, חדרי המצלמות וחדרי הניהול/תפעול שייכים לבעלות המשותפת של בעלי הדירות.

עם זאת, בדרימלנד בוננזה, עם 378 דירות ומעל 1,300 דיירים, טוענת היזם, חברת Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company, כי חדר המצלמות וחדר ניהול התפעול שייכים להם. החברה מינתה את חברת הבת שלה, MSC Vietnam, לנהל את הנכס. הדיירים לא הסכימו ולכן שכרו את USEM Vietnam כחברת ניהול התפעול.

מר נגו נגוק לין, תושב הבניין, סיפר שבזמן שעבד במשרדו, קיבל הודעה בצ'אט הקבוצתי של דיירי Dreamland Bonanza ובה נכתב: "הם שוב השתלטו על חדר המצלמות". מאות אנשים בבניין הדירות הזה ניצלו את שני ימי סוף השבוע כדי להתאסף בלובי הבניין, ונלחמו כדי להחזיר לעצמם את השליטה בניהול הבניין מידי מועצת המנהלים של היזם. "אבל יום אחד בלבד לאחר שהדיירים הלכו לעבודה, עמדות התפעול של הבניין, כולל חדר המצלמות, נלקחו בחזרה על ידי היזם", אמר מר לין.

תושבי דרימלנד בוננזה התאספו בלובי הבניין כדי לבקש פתרון לסכסוך הניהול והתפעול שלהם. צילום: סופק על ידי מועצת המנהלים.

בנוסף למחלוקת הנזכרת לעיל, בניין דירות זה חווה גם סכסוך בנוגע להקצאת מקומות חניה במרתף. על פי התקנות, מקומות חניה לאופנועים ואופניים במרתף הם רכוש משותף של בעלי הדירות, בעוד שמקומות חניה לרכב נמצאים בניהול היזם, והיזם אינו רשאי לכלול מקומות חניה אלה במחיר המכירה, מחיר השכירות או עלויות הבנייה. הקצאת מקומות חניה לרכב חייבת לתת עדיפות תחילה לבעלי הדירות, לפני הקצאת מקומות לחניה ציבורית.

חברת Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company טוענת כי כל שטח שלוש קומות המרתף, כולל אזורי חנייה לאופנועים, אופניים ותלת אופן, נמצא בבעלות פרטית מכיוון שהוא אינו כלול במחיר המכירה. עם זאת, מועצת המנהלים המייצגת את הדיירים הצהיר כי "המשקיע לא סיפק מסמכים המעידים על בעלות, כגון הסדר עלויות הבנייה של החניון או תעודת בעלות".

סכסוך בלתי ניתן לגישור הוביל לכך שבבניין הדירות דרימלנד בוננזה פועלים שני מועצות ניהול מקבילות המטפלות בשטחים המשותפים והפרטיים שבבעלות היזם והדיירים. בבניין שני דלפקי קבלה, שני מאבטחים במדים לבנים וכחולים במרתף, חדר מצלמות ואזורים רבים נוספים. הדיירים משלמים דמי חניה חודשיים ליחידת הניהול של היזם ודמי שירות לחברת התפעול של הבניין.

מועצת המנהלים של בניין הדירות דרימלנד בוננזה שלחה לאחרונה מסמך לוועדת העם של מחוז נאם טו ליאם בבקשה לדרוש מהמשקיע למסור את התשתית הטכנית, הציוד, חדר המצלמות, חדר ניהול התפעול וכו', שכן אלה הם "רכוש משותף של בניין הדירות על פי חוק".

תושבים הניפו שלטים במחאה על העלאת דמי החניה במתחם הדירות TNR Gold Season ב-19 באפריל. צילום: CTV

סכסוכים על בעלות על דירות נפוצים ברחבי המדינה. על פי נתונים סטטיסטיים של איגוד הנדל"ן של וייטנאם בשנת 2022, בהאנוי היו 129 מתוך 845 בניינים ומתחמים עם סכסוכים ותביעות משפטיות, בעוד שבהו צ'י מין סיטי היו 105 מתוך 935. בהאנוי, בנוסף למקרים שהוזכרו לעיל, התרחשו סכסוכים גם במתחם וייט דוק; The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (מחוז Thanh Xuan); Housinco Premium (Thanh Tri); Phu Thinh Green Park (Ha Dong); Kosmo Tay Ho ועוד.

מר נגוין מאן קוי, סגן מנהל מחלקת ניהול שוק השיכון והנדל"ן ( משרד הבינוי ), ציין כי אחת הסכסוכים הנפוצים בבנייני דירות קשורה לסוגיות של בעלות משותפת ופרטית; עיכובים בתרומה ומסירת כספי תחזוקה עבור שטחים משותפים בין המשקיע לדיירים. "בחלק מבנייני הדירות, המשקיע ודירקטוריון הניהול המייצגים את הדיירים אינם יכולים להסכים על חלוקת השטחים המשותפים והפרטיים, ועל השטחים שהמשקיע שומר ואינו מוכר או שעדיין לא מכר או השכיר. לכן, הדבר הוביל לעיכובים בחישוב חשבונות ובמסירת כספי תחזוקה במשך 1-3 שנים", אמר מר קוי.

המפקח הראשי של משרד הבינוי, נגוין נגוק טואן, הצביע על הפרות בבנייני דירות רבים עקב פלישה ושימוש של יזמים באזורים משותפים למטרות פרטיות.

בשנים 2021-2022, פיקוח משרד הבינוי ביצע בדיקה של 37 יזמים ו-36 מועצות ניהול ב-43 בנייני דירות ב-16 יישובים; הטיל קנסות מנהליים בסכום כולל של למעלה מ-14 מיליארד דונג וייט על 20 יזמים. הפיקוח דרש מהיזמים להגיע להסכם עם מועצות הניהול בנוגע לשטחים המשותפים ולציוד של בניין הדירות; למסור את כל מסמכי בניין הדירות למנהלים; ואילץ 5 יזמים להחזיר למעלה מ-2,000 מ"ר של קרקע שנפלשה לתושבים.

מאמר הבא: מדוע סכסוכי בעלות נפוצים בבנייני דירות?

דואן לואן - וייטנאם

קישור למקור: https://vnexpress.net/cuoc-chien-so-huu-o-chung-cu-4612080.html